Экономика недвижимости

№

Показатель

1

Среднегодовая арендная плата в базовом периоде, долл./кв.м.

310

2

Прогнозный период, лет

4

3

Ежегодный темп прироста арендной платы, %

9%

4

Площадь оцениваемого объекта, кв.м.

1100

5

Из нее сдается в  аренду, %

20%

6

Процент недозагрузки, %

1 год

25%

2  год

25%

3 год

20%

4 год

15%

7

Постпрогнозный период

15%

8

Период недозагрузки, месяцев в год

1 год

3

2 год

2

3 год

2

4 год

2

постпрогнозный период

2

9

Потери при сборе  арендной платы, % от потенциального валового дохода

4%

10

Площадь земельного участка, кв.м.

350

11

Ставка земельного налога, долл./кв.м.

2

12

Коэффициент категории  земли (на вид деятельности арендатора)

4

13

Инфляционный коэффициент  земельного налогообложения (ежегодно)

1,1

14

Коэффициент земельного налогообложения на областной центр

2,4

15

Индекс роста МРОТ (ежегодно)

1,1

16

Ставка НДС, %

20,00%

17

Ставка налога на имущество, %

2,00%

18

Восстановительная стоимость  объекта на дату оценки, млн. долл.

1,2

19

Норма амортизации, % в  год

1,10%

20

Срок жизни объекта  в базовом периоде, лет

40

21

Затраты на реконструкцию (резерв на замещение), % от восстановительной стоимости

30,00%

затраты на реконструкцию  распределены равномерно на весь прогнозный период

22

Условно переменные расходы, % от действительного валового дохода

20%

23

Сумма ипотечного кредита, тысяч долл.

110

24

Срок ипотечного кредита, лет

10

25

Ставка процента по кредиту, % в год

7%

26

Ставка налога на прибыль, %

24,00%

27

Безрисковая ставка процента, %

16,00%

28

Нормальный срок экспозиции недвижимости, месяцев

3

29

Суммарный риск инвестирования в объект недвижимости, %

3,50%

30

Ожидаемый период владения объектом недвижимости, лет

10

31

Срок окупаемости инвестиций в объект недвижимости, лет

5

32

Вероятность получения  доходов по ставке дисконтирования  низка и временных пределов их получения нет

Доходы от объекта  недвижимости в течение года поступают нарастающим итогом

Реверсия рассчитывается по модели Гордона

Прочие факторы не учитываются

Показатель

Способ расчета

1

2

Потенциальный валовый  доход (ПВД)

Потенциальный валовый  доход – доход, который можно  получить от объекта недвижимости при 100% занятости, без учета потерь и расходов.

ПВД – максимально  возможный доход в расчете  на год.

ПВД = Sоб * Ап , = 1100*310= 341000

где:

Sоб – общая площадь  объекта недвижимости (вне зависимости  от площади, сдаваемой в аренду) – 1100;

Ап – годовая среднерыночная арендная плата по аналогичным объектам недвижимости. 310.

Потери от недозагрузки (Пн)

Потери от недозагрузки учитывают потери валового дохода за счет невозможности сдачи в аренду части площади объекта недвижимости (обменный фонд площадей, проведение ремонта  на части площади, места общего пользования и т.д.)

Пн = ПВД *Кн = 341000*0,23 = 78430,

, = 25%* 11/12 = 0,23

где:

Кн – коэффициент  недозагрузки;

Dн – процент недозагрузки (доля свободных площадей) - 25% ;

Тн – период недозагрузки (период, в течение которого недвижимость свободна) в месяцах 11.

Потери при сборе  арендной платы (Пса)

Определяются или по рыночной информации, или по экспертному  заключению оценщика.- 4% от ПВД, а значит Пса = 341000-4% = 13640

Действительный валовый  доход

ДВД = ПВД – Пн –  Пса ,

[п. 1 – п. 2 – п. 3] =

341000-78430-13640 = 248930

Операционные расходы (ОР)

Операционные расходы  – ежегодные расходы собственника объекта недвижимости на содержание недвижимости, непосредственно связанные  с получением действительного валового дохода.

[п. 6 + п. 11 + п. 12] =

69134+57816+36000 = 126950

Условно постоянные расходы (ПОИ)

Условно постоянные расходы  – те расходы, которые всегда платит собственник. Сумма этих расходов не зависит от степени загрузки недвижимости арендаторами и от уровня предоставляемых услг.

[п. 7 + п. 8 + п. 9 + п. 10] =

3080+23736+42318 = 69134

Арендная плата за землю

Рассчитывается согласно нормативам платы за землю по месту  расположения объекта недвижимости. В г. Пензе:

Апз = Sзу * Сн * Кв * Ка =

350*2*1,1*4 = 3080,

где:

Апз – годовой размер арендной платы за земельный участок;

Sзу – площадь земельного  участка -350;

Сн – ставка налога за землю для заданной градостроительной  зоны- 2;

Кв – коэффициент, учитывающий индексацию земельного налога – 1,1;

Ка – коэффициент  вида деятельности арендатора.- 4

Налог на имущество

Рассчитывается согласно действующим нормативам:

Ни = СГСИ * Сни = 1186800*2%= 23736

где:

Ни – сумма налога на имущество;

СГСИ – среднегодовая  стоимость имущества ;

Сни – ставка налога на имущество – 2%.

Для целей оценки среднегодовую  стоимость объекта недвижимости рассчитывают:

= 1186800

где:

ОСн, ОСк – остаточная стоимость недвижимого имущества  на начало и конец года (периода  прогноза).

Остаточная стоимость  равна:

ОС = ПС – И = 1200000-1,10%= 1186800

где:

ПС – первоначальная (балансовая) стоимость объекта недвижимости. Часто ее принимают равной полной восстановительной стоимости объекта  недвижимости по затратному подходу -1,2 .

И – износ (накопленная  амортизация) недвижимого имущества  по данным бухгалтерского учета, либо по действующим нормам амортизационных отчислений -1,10%.

Налог на добавленную  стоимость 

(НДС)

Рассчитывается согласно действующим нормативам, как НДС, подлежащий уплате в бюджет

= 248930*0,17 = 42318

где:

НДС - налог на добавленную стоимость;

ДВД – действительный валовый доход - 248930;

d – ставка налога  на добавленную стоимость -20 %.

Страховые платежи

По факту, в зависимости  от условий страхования объекта  недвижимости.

Условно переменные расходы (ПИ)

Условно переменные расходы – затраты, которые зависят от загрузки площади недвижимости и от уровня предоставляемых услуг.

По фактическим затратам, или в процентах от действительного  валового дохода.

Условно переменные расходы  включают:

- коммунальные платежи;

- охрана;

- текущие ремонтные  расходы;

- расходы на рекламу;

- расходы на управление  объектом недвижимости 

Т.к. 20% от ДВД, то следует = 248930-20% = 49786

Резерв на замещение (РЗ)

Резерв на замещение  – затраты на замену конструктивных элементов с коротким сроком жизни (как правило элементы отделки, двери и т.п.)

Рассчитывается согласно действующим нормативам

Т.к 20 % от восстановительной  стоимости, то 1200000-30% =360000

Чистый операционный доход (ЧОД)

[п. 4 - п. 5]

248930-126950 = 121980

Платежи банку за кредит (Пк)

По факту, в зависимости  от условий ипотечного кредитования объекта недвижимости, либо по формуле  самоамортизирующегося кредита:

= 110000*7%/0,29 = 7700

где:

D – периодический  платеж по кредиту;

M – сумма ипотечного  кредита -110000;

iк – ставка процента  по кредиту- 7%;

tк – срок полной  амортизации ипотечного кредита  -12.

Налогооблагаемый ЧОД (ЧОДно)

[п. 13 - п. 14]

121980-7700=114280

Налог на прибыль (Нп)

Рассчитывается согласно действующим нормативам:

Нп = ЧОДно * Снп = 114280*24% = 27427,2

где:

Снп – ставка налога на прибыль – 24%.

Поток денежных средств (ПДС)

[п. 15 - п. 16]

114280-27427,2 = 86852,8

Показатели

Потенциальный валовый  доход, тыс. долл.

95

Потери при сборе  платежей, % от потенциального валового дохода

2%

Прочие доходы, тыс. долл.

1

Операционные расходы, в % от потенциального валового дохода

0%

Ипотечный кредит, тыс. долл.

520

Срок амортизации ипотеки, лет

31

Ставка процента по ипотеке, % в год

11%

Ставка дисконтирования, %

16%

Предполагаемый год  продажи собственности

26

Ежегодный прирост стоимости, %

1%

Первоначальная рыночная стоимость собственности, тыс. долл.

650