Экономика недвижимости.классификация объектов недвижимости

Оглавление

ВВЕДЕНИЕ 2

Общая классификация объектов недвижимости 3

Естественные объекты недвижимости 4

Искусственные объекты недвижимости 5

Жилая недвижимость 6

Коммерческая недвижимость 9

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 12

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Недвижимость – основа национального богатства страны. Состояние рынка недвижимости влияет на экономику страны в целом, так как рынкам капитала, труда, товаров и услуг необходимы помещения, соответствующие выполняемой деятельности.

Купля - продажа недвижимости, страхование и имущественные  споры, налогообложение, сдача имущества  в аренду, акционирование предприятий  и перераспределение имущественных  долей, реализация инвестиционных проектов и кредитование под залог –  вот краткий перечень операций, при  осуществлении которых требуются  знания в области экономики недвижимости. Такие операции широко распространены, состояние рынка недвижимости влияет на экономику страны в целом, поэтому  знание экономики недвижимости необходимо как для успешной предпринимательской деятельности различных видов, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан.

В сложившейся практике к недвижимости традиционно относят  землю и все улучшения, постоянно  закрепленные за ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

Понятие «недвижимое имущество» впервые было сформировано в римском  праве в связи с ведением в  гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и  в настоящее время оно стало  общепринятым во всех странах мира. В России это понятие было применимо  в указе Петра I от 23 марта 1714 года для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. Петр I своим законом объединил поместья и вотчины в одну категорию – недвижимое имущество. Хотя в 1731 году этот закон был отменен, термин «недвижимость» сохранился.

В советском гражданском  праве не были использованы многие наработки дореволюционного гражданского права, регулирующие вопросы собственности, в том числе была отменена частная  собственность на землю и применено  не учитывающее землю понятие  «основные фонды». После отмены частной  собственности на землю деление  вещей на движимые и на движимые трансфомировались в категории основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади).

В данной работе подробно рассматривается  классификация объектов недвижимости по различным критериям.

Общая классификация объектов недвижимости

Классификация – это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами. Она облегчает процесс изучения недвижимого имущества, позволяет быстро найти внутренние закономерности, определяющие состояние и изменения его потребительских и рыночных свойств.

В соответствии с гражданским кодексом РФ (ст.130, 132) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

Объекты, отнесенные к недвижимости по Гражданскому кодексу РФ.

Отдельные объекты (ст.130 ГК РФ).	Сложные объекты (ст.132.ГК РФ).
Земельные участки; Участки недр; Обособленные водные объекты; Все, что прочно связано с землей, в том числе: леса; многолетние насаждения; здания; сооружения; Приравненные к недвижимости, подлежащие к государственной регистрации: воздушные и морские суда; суда внутренного плавания; космические объекты; Иные предметы наделенные статусом недвижимости по закону.	Предприятия в целом как имущественный комплекс, включая: земельные участки; здания и сооружения; инвентарь и оборудования; сырье и продукция; права требования обязанности (долги); права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги; другие исключительные права.

 

Классификация объектов недвижимости по различным  признакам (критериям) способствует более  успешному изучению объектов. Для  этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости  от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре  двух составляющих (рис. 1):

1. Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки):

• жилая недвижимость;
• коммерческая недвижимость;
• общественные (специальные) здания и сооружения;
• инженерные сооружения.

 

Рис.1. Классификация  объектов недвижимости.

Естественные объекты  недвижимости

Земельные участки могут быть делимыми и  неделимыми. Участок называется делимым, когда его можно разделить  на части и образовать самостоятельные  земельные участки с разрешением  целевого использования. В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.

Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель:

1. Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются:

• для сельскохозяйственного производства (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, целина и другие угодья);
• для личного подсобного хозяйства;
• для коллективного садоводства и огородничества;
• для подсобных сельскохозяйственных производств;
• для опытных и научных станций.

Перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации.

2. Земли городов и населенных  пунктов занимают 4% территории страны. На этих землях размещаются жилые дома и социально-культурные учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения; могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственные производства. Эта категория земель обеспечивает 86 % поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование и может использоваться только в соответствии с генпланами и проектами.

3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики  и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют  особый режим использования.

4. Земли особо охраняемых территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др. Данная категория земель предназначена для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения. Такие земли охраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается.

5. Земли лесного фонда полностью  определяются правовым режимом  лесов, произрастающих на них. К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности.

6. Земли водного фонда. Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.

7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.

Продажа земельных участков, а также выделение  их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории  в другую осуществляется в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.

Определен перечень земель целевого использования, которые не подлежат продаже.

 К ним относятся:

1. находящиеся в государственной (муниципальной) собственности:

• охраняемые или особым образом используемые природные территории (заповедники, памятники природы, национальные и дендрологические парки, ботанические сады и др.);

• земельные участки исторического и культурного наследия федерального значения по перечню, утверждаемому Правительством РФ;
• земельные участки лесного и водного фондов;
• земельные участки оздоровительного и историко-культурного назначения;
• земельные участки крематориев и кладбищ;

2. незастроенные земельные участки:

• сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фондов, особо охраняемых земель, для которых законодательством РФ установлен особый режим приватизации;
• зараженные опасными веществами и подвергшиеся биогенному заражению;
• общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и иные участки, отнесенные в соответствии с законодательством к землям общего пользования);
• расположенные в морских, речных и воздушных портах федерального значения либо отведенные (зарезервированные) для их перспективного развития;
• находящиеся во временном пользовании без права возведения капитальных строений;
• по которым на момент обращения имеются споры о принадлежности этих участков или прочно связанной с ним недвижимости;
• иные, не подлежащие приватизации в соответствии с законодательством РФ.

Вышеперечисленные земли относятся к категории текущего использования земельного участка, т.е. не для продажи.

Искусственные объекты недвижимости

Искусственные объекты  получили название — «недвижимость  по закону», однако эта категория  недвижимости опирается на «недвижимость  по природе». К ним относятся:

1. жилая недвижимость — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;
2. коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;
3. общественные (специальные) здания и сооружения:

• лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

• учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);
• культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);
• специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

4. инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

Каждую  из этих групп можно подвергнуть  дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.

Искусственные объекты могут быть полностью  построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции  или капитального ремонта, а также  относится к незаконченным объектам строительства (незавершенка). К «незавершенке» относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию.

Объекты незавершенного строительства можно  разделить на две группы:

1. объекты, на которых ведутся работы;
2. объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены.