Экономика недвижимости.классификация объектов недвижимости

В соответствии с действующим порядком различают  два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства.

 Решение  вопросов о прекращении строительства  принимает застройщик. В решении  должны быть указаны причины  консервации или полного прекращения строительства.

 При  консервации также указывается срок, на который консервируется (временно прекращается) строительство, условия консервации, наименование организации, на которую возлагаются подготовка стройки к консервации, сохранность построенных объектов и выполненных работ.

При полном прекращении строительства — порядок ликвидации и использования уже построенных объектов или их частей, смонтированных конструкций и оборудования, реализации завезенных на стройку материальных ценностей.

Жилая недвижимость

Если  проводить анализ именно рыночной стоимости  недвижимости, возникает необходимость  в разработке собственной системы  классификации, которая позволяла  бы учитывать основные «товарные» свойства целостного объекта оценки и была бы увязана с уже существующими  системами классификации и описания объектов.

Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений. Например, в зависимости от продолжительности  и характера использования жилья:

1. первичное жилье — место постоянного проживания;
2. вторичное жилье — загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;
3. третичное жилье — предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т.д.).

Применительно к  условиям крупных городов принято  выделять следующие типологические характеристики:

1. Элитное жилье

К нему предъявляются  следующие основные требования:

• размещение в наиболее престижных районах города;
• принадлежность к «старому» фонду (при наличии проведенного капитального ремонта и реконструкции) или к «сталинскому» фонду;
• кирпичные стены;
• общая площадь квартир не менее 70 кв.м
• наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 кв.м.);
• наличие охраняемого подъезда, подземного или близко расположенного гаража и др.

Для малоэтажных домов коттеджного типа, входящих в состав элитных, характерны такие потребительские требования, как:

• размещение на таком расстоянии до города, когда поездка занимает не более 1 ч.;
• кирпичные стены;
• застройка в двух и более уровнях;
• наличие объектов бытового и инженерного обслуживания.
2. Жилье повышенной комфортности

 Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает наличие следующих основных характеристик:

• возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города;
• некоторое снижение требований к площади комнат и кухонь до 12 и 8 кв. м (соответственно);
• наличие гостиной площадью не менее 17 кв. м.;
• большее разнообразие конструктивно-технологических параметров.

Применительно к малоэтажным домам, расположенным  в пригородной зоне, основными  характеристиками является высокая  прочность, долговечность и низкая теплопроводность стен, а также обеспеченность инженерными сетями.

3. Типовое жилье

Для него характерно:

• размещение в любом районе города;
• соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам;
• по конструктивно-технологическим параметрам принадлежность к домам второго поколения индустриального домостроения и современным.

Для малоэтажной  пригородной застройки наиболее существенны не только технические  характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения.

4. Жилье низких потребительских качеств

Исходя из условий  потребительского спроса, формирующегося под воздействием фактора платежеспособности, требования, предъявляемые к этому  типу жилья весьма невелики:

• размещение в непрестижных районах;
• удаленность от основных транспортных коммуникаций;
• принадлежность к таким конструктивно-технологическим типам, как здания «старого» фонда, не подвергавшиеся капитальным и ремонтно-строительным работам, и дома первого поколения индустриального домостроения;
• размещение в первых этажах домов других типов;
• заниженные архитектурно-планировочные характеристики и т.д.

Рассмотренная классификация учитывает предпочтения целевых групп потребителей жилья  и уровень их платежеспособности (маркетинговый подход). Однако жилую  недвижимость можно распределить и  на основании градостроительных ориентиров.

Так, при принятии экономических решений на рынке жилой недвижимости применяется типология, включающая:

• дома «старого» фонда, построенные в дореволюционный период;
• дома, построенные за период с 1917 г. до конца 30-х гг., отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений, расположенные в непосредственной близости к местам приложения труда (того периода), мало престижнее в настоящее время, но обладающие высокими конструктивно-технологическими характеристиками;
• «сталинские» дома, срок возведения которых пришелся на период с конца 30-х до конца 50-х гг., знаменующие собой возрождение классических архитектурно-градостроительных позиций и расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах;
• дома первого поколения индустриального домостроения (60-е гг.) (хрущевки), характеризующиеся заниженными архитектурно-технологическими параметрами;
• дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 70-80-х гг., когда в градостроительном проектировании использовались более высокие нормы и стандарты;
• современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.

Существует  и классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания:

• дома с кирпичными стенами;
• панельные дома;
• монолитные дома;
• деревянные дома;
• дома смешенного типа.

Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость в России стала формироваться только с началом приватизации предприятий. Сектор коммерческой недвижимости намного меньше, чем жилой, поэтому и сделок соответственно меньше, хотя во всем мире коммерческая недвижимость является наиболее привлекательной. Необходимо отметить, что в этом секторе преобладающей формой сделок является аренда.

Коммерческая недвижимость может  быть подразделена на приносящую доход  — собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его  извлечения — индустриальную (промышленную) недвижимость.

К недвижимости, приносящей доход, можно отнести:

1. Офисные помещения. При классификации офисных помещений в каждом регионе, муниципальном образовании принимаются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Это могут быть местоположение, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др.

В международной  практике используется следующая классификация:

Класс А1:

1. Международный девелопер.
2. Центральное месторасположение, удобный доступ.
3. Полностью заново отстроенное здание.
4. Микроклимат контролируется пи помощи единой системы вентиляции, отопления и четырехтрубной системы кондиционирования воздуха.
5. Открытая планировка пространства по стандарту «shell-and-соге»: фальш-полы и подвесные потолки, высота от пола до пола следующего этажа 3,6 м, рациональная эффективная сетка колонн — расстояние между ними не менее 6 м.
6. Подземная парковка и удобный доступ.
7. Система бесперебойного электропитания.
8. Современные системы безопасности здания.
9. Профессиональный арендодатель.
10. Правильно оформленная документация на право собственности здания.
11. Международная управляющая компания.

Класс А2:

1. Центральное месторасположение, удобный доступ.
2. Полностью реконструированное в 90-х гг. здание.
3. Полностью контролируемый микроклимат в помещениях.
4. Открытая планировка пространства по стандарту «shell-and-соге».
5. Достаточная парковка и удобный доступ.
6. Система бесперебойного электропитания.
7. Современные системы безопасности здания.
8. Профессиональный арендодатель.
9. Правильно оформленная документация на право собственности здания.
10. Международная управляющая компания.

Класс В1:

1. Центральное месторасположение, удобный доступ.
2. Реконструированное здание.
3. Автономное теплоснабжение и система предварительного охлаждения приточного воздуха.
4. Эффективная планировка этажей в виде офисных блоков.
5. Качественный ремонт «евростандарт».
6. Достаточная парковка и удобный доступ.
7. Современные лифты.
8. 24-часовая охрана.
9. Профессиональный арендодатель.
10. Правильно оформленная документация на право собственности здания.
11. Профессиональная управляющая компания.

Класс В2:

1. Центральное месторасположение.
2. Отремонтированное здание.
3. Эффективная планировка этажей в виде офисных блоков.
4. Качественный ремонт «евростандарт».
5. Возможен не очень удобный доступ.
6. 24-часовая охрана.
7. Профессиональный арендодатель.
8. Правильно оформленная документация на право собственности здания.
9. Профессиональная управляющая компания.

Класс С1:

1. Центральное месторасположение.
2. Косметически отремонтированное здание.
3. Эффективная планировка этажей.
4. Качественный ремонт.
5. 24-часовая охрана.
6. Опытный арендодатель.
7. Правильно оформленная документация на право собственности здания.
8. Наличие в здании управляющей структуры.