Классификация объектов недвижимости

ФГБПОУ СамГТУ

 

Кафедра «Экономика промышленности»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Реферат на тему: «Классификация объектов недвижимости».

 

 

 

 

 

 

Выполнил: студент 4-ИЭФ-5

Бирюкова М.Ю.

Золотухина О.А.

                                                                    Проверил: доцент

Томазова О. В.

 

 

Самара 2012

СОДЕРЖАНИЕ

Введение……………………………………………………………..3

1. Понятие недвижимости…………………………………………..4

2. Общая характеристика недвижимости  ………………………….6

3. Классификация недвижимости…………………………………..10

Заключение…………………………………………………………..13

Список литературы………………………………………………….14

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Недвижимость - основа национального  богатства страны. Состояние рынка  недвижимости влияет на экономику страны в целом, так как рынкам капитала, труда, товаров и услуг необходимы помещения, соответствующие выполняемой деятельности.

Купля - продажа недвижимости, страхование и имущественные  споры, налогообложение, сдача имущества  в аренду, акционирование предприятий  и перераспределение имущественных  долей, реализация инвестиционных проектов и кредитование под залог - вот краткий перечень операций, при осуществлении которых требуются знания в области экономики недвижимости. Такие операции широко распространены, состояние рынка недвижимости влияет на экономику страны в целом, поэтому знание экономики недвижимости необходимо как для успешной предпринимательской деятельности различных видов, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

В сложившейся практике к недвижимости традиционно относят  землю и все улучшения, постоянно закрепленные за ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

Понятие «недвижимое  имущество» впервые было сформировано в римском праве в связи  с ведением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира. В России это понятие было применимо в указе Петра I от 23 марта 1714 года для ограничения оборота недвижимости и ее наследования. Петр I своим законом объединил поместья и вотчины в одну категорию - недвижимое имущество. Хотя в 1731 году этот закон был отменен, термин «недвижимость» сохранился.

В советском гражданском  праве не были использованы многие наработки дореволюционного гражданского права, регулирующие вопросы собственности, в том числе была отменена частная собственность на землю и применено не учитывающее землю понятие «основные фонды». После отмены частной собственности на землю деление вещей на движимые и на движимые трансфомировались в категории основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади).

В современной России понятие «недвижимость» вновь введено  в экономический и правовой оборот Законом РСФСР « О собственности  РСФСР» 24 декабря 1990 г. в связи с установлением статуса частной собственности на землю и Основами гражданского законодательства союза ССР и республик от31 мая 1991 года (ст.4). затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27 октября 1993 года №1767 « О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России (ст.1) и окончательно законодательно закреплен Гражданским кодексом РФ 30 ноября 1994г. (ст.130).

В соответствии с гражданским  кодексом РФ (ст.130, 132) к недвижимым вещам  относятся следующие материальные и нематериальные объекты.

Объекты, отнесенные к  недвижимости по Гражданскому кодексу  РФ.

Отдельные объекеты (ст.13 ГК РФ).	Сложные объекты (ст.132.ГК РФ).
Земельные участки; Участки недр; Обособленные водные объекты; Все, что прочно связано  с землей, в том числе: - леса; - многолетние насаждения; - здания; - сооружения; 5. Приравненные к недвижимости, подлежащие к государственной  регистрации: - воздушные и морские  суда; - суда внутренного  плавания; - космические объекты; Иные предметы наделенные статусом недвижимости по закону.	Предприятия в целом  как имущественный комплекс, включая: - земельные участки; - здания и сооружения; - инвентарь и оборудования; - сырье и продукция; - права требования  обязанности (долги); - права на обозначения,  индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги; - другие исключительные  права.

В теории и практике различают  понятие недвижимого имущества  как материального (физического) объекта  и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав.

2. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА  НЕДВИЖИМОСТИ

Определение сущности недвижимости только с материально-вещественной стороны имеет важное значение во многих отраслях знаний, но явно недостаточно и далеко не исчерпывает всей совокупности признаков, свойственных его содержанию. В теории и практике следует различать понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав.

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых  может в соответствующих случаях  выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа. На рынке недвижимость выступает как товар в трех взаимосвязанных формах:

• в виде физического объекта  с определенными параметрами;

• определенной услуги, позволяющей использовать недвижимость для соответствующей цели;

• вещного права на недвижимое имущество.

Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшение окружающей среды и другие параметры, более подробно рассматриваемые в следующей главе. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный материальный актив, объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества стоимость и цена первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

В юридическом смысле недвижимость совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство. В России, как и в других промышленно развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо право на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права. Закон  
(ст. 239 ГК РФ) предусматривает изъятие у частных лиц для государственных или муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публичных торгов. Существуют и другие формы государственного регулирования владения и пользования недвижимостью: строительные ограничения, система зонироваиия, требования по охране окружающей среды, налогообложение имущества и сделок с ним, передача в хозяйственное ведение или оперативное управление и иные формы временного владения, право на бесхозные объекты недвижимости и др.

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает в конечном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

Отличительные признаки недвижимости представлены в табл. 1.

Таблица 1.

Признак	Характеристика признака
Неподвижность	Объекты недвижимости невозможно перемещать без нанесения им определенного  ущерба
Связь с землей	Прочная и физическая, и юридическая связь с землей
Уникальность	Отсутствие абсолютно  одинаковых объектов недвижимости (они  различаются по физическим характеристикам, местоположению, виду из окон, окружению  и т. п.)
Полезность	Полезность заключается  в наличии способности удовлетворять  потребность человека в жилых и производственных помещениях, их комфортности и экологичности (размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, месторасположение, материал основных конструкций и т. д)
Фундаментальность	Недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях
Долговечность	Натуральная форма недвижимости сохраняется в процессе использования. В зависимости от материала основных конструкций нормативные сроки  службы объектов недвижимости колеблются от 15 до 200 лет
Необходимость управления	Недвижимость нуждается  в постоянном управлении (поиск арендаторов, сбор арендных платежей, обеспечение  поддержания объекта в функционально-пригодном  состоянии: проведение ремонта и  различных профилактических работ, предоставление коммунальных услуг и т.д.)
Тенденция к росту стоимости	Стоимость недвижимости имеет тенденцию увеличиваться  со временем
Регламентация сделок государственными органами	Существуют установленные  государством процедуры, которые необходимо выполнять при покупке и совершении других операций с недвижимостью
Проблематичность сокрытия	Сложно сокрыть и  саму недвижимость, и ее собственника, что важно для налоговой политики относительно других товаров
Высокий уровень затрат при сделках	Стоимость недвижимости и уровень затрат на совершение сделок высоки относительно других товаров

Существует также имущество, которое было движимым, но в настоящее  время прикреплено к недвижимости так, что превратилось в ее часть. Для того чтобы определить, является ли имущество движимым, необходимо выяснить, насколько прочно это имущество связано с объектом недвижимости и представляется ли возможным отделить их друг от друга без нанесения ущерба потребительским свойствам.

Недвижимое имущество - наиболее долговечный и основательный товар из всех существующих: земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы до 200 лет;

Предприятия как имущественные комплексы обычно создаются на бессрочный период. В обычных условиях недвижимость невозможно потерять, как это иногда случается с личными вещами, а ее стоимость со временем возрастает, что обеспечивает надежность инвестиций.

3. КЛАССИФИКАЦИЯ  НЕДВИЖИМОСТИ

Выделяют три основных типа недвижимости: земля, жилье и  нежилые помещения.

Базовым объектом недвижимости является земля как единственное место проживания всех людей, основной фактор в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующий в производстве всех других товаров и благ. При этом земля - ограниченный невоспроизводимый ресурс.

Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков. Классификация по наиболее часто встречающимся признакам представлена в табл. 2.

Таблица 2

	ОСНОВНЫЕ ТИПЫ НЕДВИЖИМОСТИ
Земля		Жилье		Нежилые помещения
- свободные земельные  участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли); - природные комплексы  (месторождения и т.п.) для их  эксплуатации и др.		- элитное жилье; - типовое жилье; - городское, загородное жилье и  др.		- офисные помещения; - складские помещения; - торговые помещения; - производственные помещения  и др.

 

Общая классификация  недвижимости

Тип классификации	Виды недвижимости
по характеру использования	- для жилья: дома, коттеджи, квартиры; - для коммерческой  деятельности: отели, офисные помещения,  магазины, рестораны, пункты сервиса; - для производственной  деятельности: фабрики, заводы; - для сельскохозяйственных  целей: фермы, сады; - для специальных целей:  школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания  правительственных и административных учреждений
по целям владения	- для ведения бизн - для проживания владельца; - в качестве инвестиций; - в качестве товарных  запасов и НЗП; - для освоения и  развития; - для потребления истощимых  ресурсов
по степени специализации	- специализированная - которая в силу своего специального характера редко (если вообще продается) на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса: нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; собственность с такими конструктивными особенностями, размерами и спецификой, что рынок таких зданий не существует вообще или в данной местности; - неспециализированная - вся другая недвижимость, на  которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для использования в существующих или аналогичных целях
по степени готовности к эксплуатации	- введенные в эксплуатацию; - требующие реконструкции  или капитального ремонта; - незавершенное строительство
по воспроизводимости  в натуральной форме	- не воспроизводимые:  земельные участки, месторождения  полезных ископаемых; - воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения