Контрольная работа по дисциплине «Экономика недвижимости»

 

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И  НАУКИ РОСИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ  УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО  ОБРАЗОВАНИЯ

«ТЮМЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  НЕФТЕГАЗОВЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Институт менеджмента  и бизнеса

 

 

 

                                                                Кафедра Экономики товарных рынков

 

 

 

 

 

 

 

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ  РАБОТА

по дисциплине «Экономика недвижимости»

вариант задания № 6

 

 

 

 

 

 

Выполнил: Студент гр. ЭПТЗ-08

Пискун Александр  Иванович

(Ф.И.О. студента)

 

 

Проверил:

Важенина  Татьяна Михайловна

 (Ф.И.О. преподавателя,

должность)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

г. Тюмень, 2014 г.

Вариант 6

1. Состояние рынка земли и его особенности.

2. Технология оценки объекта недвижимости методом сравнительного анализа продаж.

3. Расчетно-аналитическое задание (три задачи)

6. Выбрать вариант, выгодный  для использования земельного  участка, зонированного под коммерческое использование.

Показатель	Вариант использования
	жилье	офисное здание	торговое здание
1. Строительные затраты  с прибылью застройщика,   т.  д.е.	2000	1700	1200
2. Операционные расходы,  д.е.	700	600	500
3. Доход, приходящийся  на землю, т. д.е.	160	141	176

 

16. Имеется следующая финансовая  информация по трем сопоставимым  офисным зданиям.

Показатель	Сопоставимые объекты
	А	Б	В
Продажная цена, ден.ед.	1000000	1200000	900000
Потенциальный валовый доход, ден.ед.	200000	300000	185000
Безнадежные долги, ден. ед.	-10000	-30000	-9000
Действительный валовый доход, ден.ед.	190000	270000	176000
Операционные расходы, ден. ед.	-90000	-153000	-85000
Чистый операционный доход, ден.ед.	100000	117000	91000

Рыночная ставка арендной платы для объекта составляет 8 ден. ед. за кв. м. Чистая площадь, которая может быть сдана в аренду составляет 20000 кв. м. Безнадежные долги составляют 5%, операционные расходы составляют 45% от потенциального валового дохода. Определить стоимость объекта.

 

26. Недвижимость сдана  в аренду, что позволяет ее  владельцу получать в течение  5 лет по окончании каждого  года 10000 долл.; На протяжении последующих  10 лет ежегодные арендные платежи  составят уже 12500 долл., также вносимые  в конце каждого года. Ожидается,  что через 15 лет собственность  будет перепродана за 100000 долл.

За сколько должна была бы продана собственность сегодня, если бы ее владелец рассчитывал получить 10% доход, накапливаемый ежегодно?

 

1. Состояние рынка  земли и его особенности.

 

Анализируя состояние  рынка земли в городе Тюмени и  его пригородной черте можно  сделать вывод, что сегодня  земельные участки приобретаются главным образом под частное индивидуальное строительство. Покупают землю те жители нашего региона, которые хотят улучшить свои жилищные условия. Поэтому популярны небольшие наделы (10-15 соток), с подведенными коммуникациями либо в организованных коттеджных поселках (их количество в нашем регионе за последние несколько лет выросло в разы), либо расположенные в традиционной застройке.

Что касается более крупных  земельных участков, представляющих интерес уже для девелоперских проектов, то интерес к ним слабый. Причина – отсутствие инвесторов, готовых вкладывать средства в освоение и развитие территорий. Предлагаемые к продаже земли (площадью от 20 га), как правило, не обеспечены коммуникациями. На взлете земельного рынка такие земли приобретались в спекулятивных целях, в расчете на перепродажу. Сейчас такие предложения мало кому интересны, спрос на них почти полностью отсутствует. Фактически владельцы подобных земель предлагают купить у них проблему: необходимо платить налоги, вести хозяйственную деятельность, если это сельхозугодия.

В начале 2013 года активизировались финансовые структуры, интересующиеся земельными участками для реализации инвестиционных проектов, связанных с коттеджной застройкой. Усиленно рекламируются в СМИ коттеджные поселки, загородные клубы: Коняшина гора, Якуши, Решетниково, Зубарево Хилс и другие. Но предлагаемые цены на такие участки, даже с подведенными коммуникациями превышают предложения частных владельцев.

От чего зависит цена земельного участка в Тюменском районе. На цену участка влияет целый ряд факторов:

1. Расположение. Самое востребованное  на данный момент расстояние  от города – до 15 км от Тюмени. Важно и направление. Самые популярные – Московский тракт, Червишевский тракт, Салаирский тракт. Объясняется это относительно хорошей транспортной доступностью. Участки на данных направлениях изначально примерно в полтора раза дороже, чем на остальных. 
         2. Наличие или возможность подведения коммуникаций. К сожалению, иногда стоимость подведения электричества или газа приводит к удорожанию участка на 50 %. Земельные участки, обеспеченные полным набором коммуникаций, на Тюменском рынке - явление исключительное. 
        3. Красивый окружающий ландшафт, желательна близость леса и водоема. 
        4. Инфраструктура. Если участок приобретается с целью строительства дома для постоянного проживания, то будущему жителю необходим полный комплекс социальной инфраструктуры - продовольственный магазин шаговой доступности, школа, детский сад, медпункт, близость служб экстренного реагирования.

       5. Соседи, социальное окружение.

       О динамике цен. Процесс продажи земли – длительный. Существенно ускорить его может значительный дисконт, но на это мало кто идет. Большинство собственников предпочитают переждать неблагоприятный момент, дождаться, когда цены пойдут вверх. При этом цена на землю часто формируется, исходя из личного «хочу» хозяина, то есть является субъективной. Согласно поданным объявлениям на продажу земельных участков на интернет сайтах города Тюмени, за период с августа 2013 по январь 2014 года в продаже по городу и району находилось порядка 1600 объектов (земельных участков и участков с домами). За 6 месяцев было продано около 30 %.

Если говорить о динамике цен, то на цену земельного участка  влиял период, когда он был выставлен  на продажу. Если это случилось весной-летом 2013 года, то цена была завышена, ориентирована на докризисный уровень и поэтому потихоньку двигалась вниз (на 10-15%), либо хозяева вовсе отказывались от продажи в ожидании лучших времен. 
Если участок был выставлен на продажу в ноябре-декабре, то цена изначально была ниже, более приближенной к реальности. Но многие владельцы участков, почувствовав сезонное снижение интереса, сейчас останавливают продажу до весны. Возможно, такое решение они принимают на фоне разговоров о том, что российская экономика выходит из кризиса. Обычно самый высокий сезон на земельном рынке наблюдается весной - с апреля по июнь. Видимо, стал реализовываться отложенный спрос. Многие понимают, что земля, приобретенная в перспективном месте, будет расти в цене. Весь вопрос в том, когда это случится.

Особенности рынка земли. Анализируя состояние рынка земли  в городе Тюмени и его пригородной  черте можно сделать вывод, что  сегодня  земельные участки приобретаются главным образом под частное индивидуальное строительство. Покупают землю те жители нашего региона, которые хотят улучшить свои жилищные условия. Поэтому популярны небольшие наделы (10-15 соток), с подведенными коммуникациями либо в организованных коттеджных поселках (их количество в нашем регионе за последние несколько лет выросло в разы), либо расположенные в традиционной застройке.

Что касается более крупных  земельных участков, представляющих интерес уже для девелоперских проектов, то интерес к ним слабый. Причина – отсутствие инвесторов, готовых вкладывать средства в освоение и развитие территорий. Предлагаемые к продаже земли (площадью от 20 га), как правило, не обеспечены коммуникациями. На взлете земельного рынка такие земли приобретались в спекулятивных целях, в расчете на перепродажу. Сейчас такие предложения мало кому интересны, спрос на них почти полностью отсутствует. Фактически владельцы подобных земель предлагают купить у них проблему: необходимо платить налоги, вести хозяйственную деятельность, если это сельхозугодия.

В начале 2013 года активизировались финансовые структуры, интересующиеся земельными участками для реализации инвестиционных проектов, связанных с коттеджной застройкой. Усиленно рекламируются в СМИ коттеджные поселки, загородные клубы: Коняшина гора, Якуши, Решетниково, Зубарево Хилс и другие. Но предлагаемые цены на такие участки, даже с подведенными коммуникациями превышают предложения частных владельцев.

От чего зависит цена земельного участка в Тюменском районе. На цену участка влияет целый ряд факторов:

1. Расположение. Самое востребованное  на данный момент расстояние  от города – до 15 км от Тюмени. Важно и направление. Самые популярные – Московский тракт, Червишевский тракт, Салаирский тракт. Объясняется это относительно хорошей транспортной доступностью. Участки на данных направлениях изначально примерно в полтора раза дороже, чем на остальных. 
2. Наличие или возможность подведения коммуникаций. К сожалению, иногда стоимость подведения электричества или газа приводит к удорожанию участка на 50 %. Земельные участки, обеспеченные полным набором коммуникаций, на Тюменском рынке - явление исключительное. 
3. Красивый окружающий ландшафт, желательна близость леса и водоема. 
4. Инфраструктура. Если участок приобретается с целью строительства дома для постоянного проживания, то будущему жителю необходим полный комплекс социальной инфраструктуры - продовольственный магазин шаговой доступности, школа, детский сад, медпункт, близость служб экстренного реагирования.

5. Соседи, социальное окружение.

О динамике цен. Процесс продажи земли – длительный. Существенно ускорить его может значительный дисконт, но на это мало кто идет. Большинство собственников предпочитают переждать неблагоприятный момент, дождаться, когда цены пойдут вверх. При этом цена на землю часто формируется, исходя из личного «хочу» хозяина, то есть является субъективной. Согласно поданным объявлениям на продажу земельных участков на интернет сайтах города Тюмени, за период с августа 2013 по январь 2014 года в продаже по городу и району находилось порядка 1600 объектов (земельных участков и участков с домами). За 6 месяцев было продано около 30 %.

Если говорить о динамике цен, то на цену земельного участка  влиял период, когда он был выставлен  на продажу. Если это случилось весной-летом 2013 года, то цена была завышена, ориентирована на докризисный уровень и поэтому потихоньку двигалась вниз (на 10-15%), либо хозяева вовсе отказывались от продажи в ожидании лучших времен. 
Если участок был выставлен на продажу в ноябре-декабре, то цена изначально была ниже, более приближенной к реальности. Но многие владельцы участков, почувствовав сезонное снижение интереса, сейчас останавливают продажу до весны. Возможно, такое решение они принимают на фоне разговоров о том, что российская экономика выходит из кризиса. Обычно самый высокий сезон на земельном рынке наблюдается весной - с апреля по июнь. Видимо, стал реализовываться отложенный спрос. Многие понимают, что земля, приобретенная в перспективном месте, будет расти в цене. Весь вопрос в том, когда это случится.

Особенности рынка земли. Оценщики рассматривают стоимость в контексте рынков недвижимости, поэтому исследование рынка является важной частью процедуры оценки. Рынки недвижимости отличаются от рынков других товаров и услуг экономическими характеристиками и поведением покупателей и продавцов, а также характеристиками находящихся в обороте товаров. Рынки недвижимости подразделяются на сегменты исходя из различий между типами недвижимости и их привлекательности для различных участников рынка.

На все рынки недвижимости оказывают влияние поведение, мотивация  и взаимодействие покупателей и  продавцов недвижимости, которые  могут в свою очередь быть подвержены влиянию со стороны многих социальных, экономических, государственных и  экологических факторов. Исследование рынков недвижимости может проводиться  с точки зрения характеристик  местоположения, конкуренции, а также  спроса и предложения, которые относятся  к общим условиям рынка недвижимости.

В процессе определения стоимости  земли (в частности, рыночной стоимости) знание оценщиком земельного рынка  позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации  сопоставимости других земельных участков. Чтобы определить рыночную стоимость, оценщику необходимо идентифицировать и проанализировать земельный рынок  или рынок недвижимости в целом, оказывающие влияние на стоимость  оцениваемого земельного участка.

Рынок земли  является частью рынка недвижимости и включает объекты, субъекты, а также правовые нормы, регулирующие земельные отношения.

Земельный рынок является основой для рынка строительства  и реконструкции объектов недвижимости и бизнеса, поэтому он во многом определяет возможности их роста.

Наличие системы законодательных  актов, регулирующих земельные отношения, является признаком развитого рынка. В земельном законодательстве выделены три основные группы субъектов рынка земли.

1. Российская Федерация (Президент, Государственная Дума, Совет Федерации) и субъекты РФ в лице органов государственной власти; города, районы, населенные пункты в лице органов местного самоуправления.

2. Юридические лица — коммерческие и другие организации, в том числе иностранные.

3. Граждане и их объединения, семьи, народы и в определенных случаях иностранные граждане.

Неотъемлемым условием определения  рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости в целом и  земельного рынка в частности, которые  оказывают существенное влияние  на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и  возможную цену продажи земельного участка на конкретную ее дату в  будущем.