Контрольная работа по дисциплине «Экономика недвижимости»

Соотношение спроса и предложения  как основа механизма рыночного  саморегулирования объясняет большие  различия в цене земельных участков в зависимости от их целевого назначения, разрешенного использования и местоположения, т.е. находящихся в населенных пунктах  или за их пределами, в центре или  на окраине городов.

Вследствие неразвитости земельного рынка в России и наличия  многочисленных ограничений на всех уровнях административной власти на земельные участки не всегда в полной мере отражают соотношение спроса и предложения.

Основные цели и направления  анализа земельного рынка. Анализ рынка  обеспечивает основу для определения  наиболее эффективного использования  недвижимости. Максимальная эффективность  существующего земельного участка  или будущего строительного объекта  для конкретного вида пользования  может быть определена только после  того, как будет доказано, что  имеется соответствующий уровень  рыночного спроса для данного  вида использования. Углубленный анализ рынка дает развернутое описание спроса. Подобные исследования могут  определять ключевые маркетинговые  стратегии для существующей или  проектируемой недвижимости, специфицировать  характеристики дизайна или прогнозировать долю рынка, которую она может  занять.

Рыночная стоимость земельного участка в значительной степени  определяется его конкурентным потенциалом  на рынке. Знакомство с характеристиками оцениваемой недвижимости усилит возможности  оценщика идентифицировать конкурирующие  объекты и понять сравнительные  преимущества и недостатки, которые имеются у оцениваемого земельного участка.

Понимание экономических  условий, их влияния на различные  сегменты рынка недвижимости и состояние  этих 
сегментов позволит оценщику точнее оценить внешние факторы, оказывающие влияние на стоимость земли. Таким образом, рыночный анализ позволяет получить важнейшую информацию, необходимую для определения стоимости с помощью трех подходов к оценке стоимости земельных участков.

Анализ общего состояния  земельного рынка проводится по следующим  направлениям. Цели анализа земельного рынка: уровень цен; состояние рынка; доступность и ликвидность земельных участков; эффективность инвестиций в земельные участки.

Направления анализа земельного рынка: сегментирование земельного рынка; цены на объекты-аналоги; влияние важнейших параметров на цену; прогноз цен на объекты инвестиций; влияние местоположения на цену; законодательная и нормативная база; предложение, спрос и количество сделок; оценка ликвидности; поток доходов; экономическая и макроэкономическая ситуация; прогнозирование состояния рынка.

Для обеспечения комплексности  исследования рассчитывается определенный набор показателей состояния  земельного рынка, характеризующих:

а) ценовую ситуацию: средние за период цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) земельных участков на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по видам использования и районам города и обобщенные по совокупности сделок (предложений), размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение цен в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок и погрешности в определении средних значений;

б) конъюнктуру спроса и предложения: объем и структуру спроса и предложения, характеристику продавцов и покупателей, соотношение спроса и предложения различных участков на первичном и вторичном рынках;

в) активность рынка: число фирм, работающих на рынке; число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды, залога на первичном и вторичном рынках по фирме и по городу в целом, отношение этих величин к объему предложения, спроса, дифференцированные по видам использования и районам города и обобщенные по совокупности сделок;

г) ликвидность объектов: среднее за месяц время экспозиции (время от момента выставления на продажу до момента продажи) земельных участков на первичном и вторичном рынках, дифференцированные по различным видам использования и районам города и обобщенные по совокупности сделок.

В ходе исследования земельного рынка решаются следующие задачи:

анализ и оценка текущего состояния показателей; исследование динамики показателей; сравнительный анализ динамики показателей по разным сегментам рынка; исследование важнейших факторов, влияющих на изменение показателей; прогнозирование тенденций изменения показателей.

 

 

 

2. Технология оценки  объекта недвижимости методом  сравнительного анализа продаж.

 

В мировой практике применяются  три основных подхода к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный, доходный и рыночный, на основе которых  определяются различные виды стоимости  объекта – рыночная, инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения и т.д. Методы оценки недвижимости – конкретные способы применения принципов оценки – зависят от принимаемого подхода.

Процесс оценки недвижимости можно разделить на шесть этапов: определение области вопросов по оценке (суть оценки), предварительный  осмотр объекта оценки и заключение договора на оценку; план оценки; сбор и анализ информации; применение подходов, соответствующих оценке; согласование и, наконец, отчет о результате оценки стоимости объекта.

На практике используются несколько методов экономической оценки земельных участков: сравнительного анализа продаж, распределения, выделения. 

Метод сравнительного анализа продаж. Сущность метода сравнительного анализа продаж (САП) состоит в определении стоимости объекта недвижимости путем сравнения цен недавних продаж, сопоставимых с оцениваемым объектов после внесения корректировок, учитывающих различие между ними. Метод основан на трех общепринятых в оценочной деятельности принципах:

1) замещения;

2) вклада;

3) спроса и предложения.

Поскольку не существует двух абсолютно одинаковых объектов по всем параметрам (местоположение, физические характеристики, правовой статус и др.), то необходима соответствующая корректировка цен продаж сопоставимых объектов, которая может быть и положительной, и с отрицательным знаком. В результате определяется цена каждого сопоставимого объекта так, если бы он имел при продаже те же характеристики, что и оцениваемый объект. Откорректированные цены по сопоставимым объектам позволяют сделать вывод о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Расчетная рыночная стоимость оцениваемого объекта С_р определяется по формуле:

     (1)

где  — цена продажи i-го сравнимого объекта недвижимости;  — величина корректировки цены продажи i-го сравнимого объекта недвижимости по j-параметру (фактору, элементу сравнения)

Цены продаж сравнимых  объектов недвижимости (аналогов) являются решающим фактором, определяющим спрос на оцениваемый объект. Вполне очевидно, что в соответствии с принципом замещения рациональный покупатель не заплатит за оцениваемый объект больше, чем ему обойдется аналогичный другой объект с подобными полезными свойствами.

При применении метода сравнительного анализа продаж в исследование должны включаться только типичные сделки, в  которых не было особых условий (нерыночных), подобранные по принципу аналогов на соответствующем сегменте рынка.

Метод сравнительного анализа  продаж может применяться для  оценки объектов недвижимости различного целевого назначения в составе единого имущественного компонента или отдельного объекта недвижимости.

Применение метода сравнительного анализа продаж возможно:

·     при развитом рынке объектов недвижимости;

·     при доступности информации об условиях и ценах продажи. Если нет информации о ценах сделок, возможно использование цен предложения (спроса) на исследуемом сегменте рынка или включение в анализ данных о ценах на объекты в других районах, сходных по ценообразующим факторам;

·     для типичных объектов недвижимости, не являющихся особыми, уникальными.

В соответствии с Распоряжением  Минимущества РФ [6] по определению рыночной стоимости объектов недвижимости применение метода сравнительного анализа продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий.

1. Анализ соответствующего сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект, выявление и отбор сопоставимых участков (аналогов) в недавних сделках, полученных из разных источников (собственный банк данных, риэлторские фирмы, регистрационная палата, нотариусы, органы Росземкадастра и др.). Оцениваемый объект, если это земельный участок, может относиться к землям, используемым для целей:

·     садоводства и огородничества;

·     сельскохозяйственного производства (земли фермерских хозяйств);

·     индивидуального или массового жилищного строительства;

·     промышленного или иного специального назначения;

·     поселений;

·     размещения коммерческой недвижимости и др.

Если это здания и сооружения:

- индивидуального или массового жилищного строительства;

- промышленного или иного специального назначения;

- размещения коммерческой недвижимости и др.

2. Сбор необходимой информации по каждому сопоставимому объекту и выявление элементов сравнения

Для анализа может быть достаточно получение исчерпывающих  данных по 3–5 аналогичным объектам недвижимости. Однако, в большинстве случаев, общее их количество должно определяться степенью их соответствия оцениваемому объекту по существенным параметрам (элементам) сравнения.

К элементам сравнения  относятся факторы стоимости  объекта оценки (факторы, изменение  которых влияет на рыночную стоимость  объекта оценки) и характеристика сделок с объектами недвижимости, сложившихся на конкретном сегменте рынка, на конкретный момент времени.

Наиболее важными факторами  стоимости, как правило, являются:

·     местоположение и окружение;

·     целевое назначение, разрешённое использование, права иных лиц на объект недвижимости;

·     физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

·     транспортная доступность;

·     инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т. п.).

К характеристикам сделок с объектами недвижимости относятся:

·     условия финансирования сделок с объектами недвижимости (соотношение собственных и заёмных средств, условия предоставления заемных средств);

·     условия платежа при совершении сделок с объектами недвижимости (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т. п.);

·     обстоятельства совершения сделки с объектами недвижимости (был ли объект недвижимости представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т. п.);

·     изменение цен на объекты недвижимости за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень  отличий аналога от оцениваемого объекта недвижимости устанавливаются в рамках элементов сравнения прямым сопоставлением каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена, исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с объектами недвижимости.

3. Проверка достоверности информации о сделках с отобранными для сравнения объектами путем:

·     подтверждения одной из сторон сделки или агентом;

·     выявления условий сделки, ее типичности, отсутствия тесной связи сторон (головная и дочерняя компании, родственники, зависимые лица), отсутствия особых обстоятельств и т. п.

4. Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом.

В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых объектов недвижимости, в случае если бы он имел такие же параметры, что и оцениваемый объект. Корректировка производится в направлении от сопоставимого объекта к оцениваемому, т. е. уточняется, за какую сумму был бы продан сравниваемый объект, обладая он теми же характеристиками, что и оцениваемый. Если сопоставимый объект превосходит оцениваемый по какому-то параметру, то его фактическая цена должна быть соответственно уменьшена, а если уступает, то цена сопоставимого объекта должна быть увеличена. 

 

 

 

 

 

 

 

 

РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА ДЛЯ ИЗУЧЕНИЯ КУРСА

   а) основная

1. Конституция РФ. - М., 1993
2. Гражданский кодекс РФ (ч.I). - М., 1994
3. Закон РФ "О недрах". - М., 1995
4. Земельный кодекс РСФСР от 21.04.91 г. № 1103-1
5. Закон РСФСР "О плате за землю" от 11.11.91г. №1738-1 / Российская газета, 1997 № 225-226.
6. Закон РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.98 № 135-ФЗ
7. Указ Президента РФ от 7.12.93 № 2118 "О налогообложении продаж земельных участков и других операций с землей"
8. Указ Президента РФ от 11.12.93 № 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость"
9. Постановление Совета Министров Правительства РФ от 02.02.93 № 91 "Об утверждении Положения о Комитете Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству"
10. Постановление Правительства РФ от 03.11.94 № 1204 "О порядке определения нормативной цены земли"
11. Постановление Правительства РФ от 03.07.98 "Об организации учета федерального имущества и ведения реестра федерального имущества/Газета Экономика и жизнь. - № 29.-С.10
12. Постановление Правительства РФ от 25.11.95. - № 1148. О переоценке основных фондов. -М.: Издат. Группа "ПРИОР-СТРИКС".
13. Постановление Правительства РФ от 24.06.98., № 627 "Об уточнении  порядка расчета амортизационных отчислений и переоценке основных фондов/Газета Экономика и жизнь. - № 27, 1998. - С. 18
14. Указ Президента РФ от 18.07.98 № 854 Об индексации ставки земельного налога/Экономика и жизнь. - № 30. - 1998