Контрольная работа по "Экономике недвижимости"

 

Задачи

 

Задача № 1.

Стоимость вакантного земельного участка 300 тыс. р. Возможны два варианта застройки этого участка: строительство  офисного здания или многоэтажный гаражный комплекс. Известно, что в случае застройки гаражами норма прибыли  на капитальные вложения (НП_КВ т.е. отношение величины прибыли к объему капитальных вложений) составит 40%.

 

Таблица 1 - Информация о зданиях, рекомендуемых для строительства

Параметры	Типы зданий, рекомендуемые для  строительства
	№1	№2	№3
Ожидаемая цена продажи, млн. р.	25.5	24,1	18,2
Площадь, м2	3200	3100	2900
Затраты на строительство, тыс. р. / м2	6,1	7,1	5,1

 

Требуется определить, какой  вариант использования наиболее приемлем для инвестора и действие каких принципов оценки прослеживается в данной ситуации.

 

 

 

 

Решение:

Определяем стоимость  объекта

, (1.1)

где С_{кв. м} - стоимость квадратного метра (затраты), тыс. р. /м²;

S_об - площадь объекта, м²;

С_{уч -} стоимость земельного участка, тыс. руб.

 

Для типа здания №1:

С_об=6,1*3200+300=19,52 млн. р.

Ожидаемая цена 25,5 млн. р., стоимость  объекта 19,52 млн. р. - прибыль от продажи 5,98 млн. р. Норма прибыли определяется

НП_кВ=5,98*100/25,5=23,5%

 

Для типа здания №2:

С_об=7,1*3100+300=22,3  млн. р.

Ожидаемая цена 24,1 млн. р., стоимость  объекта 22,3 млн. р. - прибыль от продажи 1,8 млн. р. Норма прибыли определяется

НП_кВ=1,8*100/24,1=7,5%

 

Для типа здания №3:

С_об=5,1*2900+300=15,09 млн. р.

Ожидаемая цена 18,2 млн. р., стоимость  объекта 15,09 млн. р. - прибыль от продажи 2,3 млн. р. Норма прибыли определяется

НП_кВ=2,3*100/18,2=12,63%

Вывод: Для инвестора наиболее приемлем вариант застройки гаражами, так как норма прибыли ( =40%) при этом варианте выше.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача № 2.

Стоимость склада составляла 600 тыс. р. На модернизацию погрузо-разгрузочного  оборудования затратили 130 тыс. р., рыночная стоимость склада увеличилась и  составила 660 тыс. р. Определите вклад  модернизации оборудования в стоимость  складского помещения.

Решение:

Величину вклада определяем

(1.2)

где С_{р -} рыночная стоимость склада, тыс. р.;

С_{н -} начальная стоимость склада, тыс. р.;

 тыс. р.

60 тыс. р, это 9,09 % от  рыночной стоимости склада.

Вывод: Вклад модернизации равен 16,6%.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача № 3.

Необходима реконструкция  старого офисного здания. Наиболее приемлемые варианты реконструкции - модернизация офисных помещений или переоборудование в торговый центр.

Капитальные вложения на модернизацию офисов составят 400 тыс. р., на переоборудование здания в торговый центр - 750 тыс. р.

Ожидаемый ежегодный доход  от офисов 100 тыс. р., от торгового центра - 200 тыс. р. Какой из вариантов реконструкции  будет наиболее эффективным?

Решение:

Рассчитаем срок окупаемости  для каждого варианта

(1.3)

 

Вариант №1

400/100=4 года (модернизация  офисов)

 

Вариант №2

750/120=6,3 лет (переоборудование  в торговый центр)

 

Вывод: наиболее эффективен вариант №1.

 

 

 

Задача № 4.

Застройщиком за 50 тыс. р. приобретен земельный массив площадью 50 соток для разбивки на участки  и строительства на них дачных домиков. Затраты на строительство  одного дачного домика на 10 сотках составляют 30 тыс. р., ожидаемая цена продажи  таких дачных участков 70 тыс. р. При  строительстве дачных домиков на участках площадью 5 соток, строительные затраты на каждый домик уменьшатся на 5 тыс. р., а рыночная стоимость  таких участков с дачными домиками составит 50 тыс. р. На сколько дачных участков следует разбить земельный  массив при условии наиболее эффективного использования средств?

Решение:

Вариант №1 (на 50 сотках построено 5 домиков)

Затраты на строительство

З₁=5×30тыс. р. +50тыс. р. =200 тыс. р.

Прибыль

П₁=5×50тыс. р=250 тыс. р.

 

Вариант №2 (на 50 сотках построено 10 домиков)

Затраты на строительство

З₂=10×25тыс. р. +50тыс. р. =300 тыс. р.

Прибыль

П₂=10×50тыс. р=500 тыс. р.

 

Вывод: разбивать участок следует на 10 участков по 5 соток.

Задача № 5.

На земельном участке  стоимостью 70 тыс. р. организацией построен склад. Затраты на строительство  составили 540 тыс. р. Объект (склад + земельный  участок) может быть продан на рынке  за 900 тыс. р., при этом его гарантированная  продажа в кратчайшие сроки возможна только за 75 % от этой величины. Какие  виды стоимости можно определить на основе этой информации и какова их величина?

Решение:

Стоимость земельного участка  С_у=70 тыс. р.,

Затраты на строительство  З=540 тыс. р.,

Рыночная стоимость объекта  С_о=900 тыс. р.

1. Определим страховую стоимость:

С_страх=все затраты= С_у+ З (1.4)

С_страх=70+540=610 тыс. р.

2. Инвестиционная стоимость (залоговая, рыночная) 900 тыс. р.
3. Ликвидационная стоимость (продажа в кротчайший срок) 75% от рыночной стоимости, 675 тыс. р.

 

 

 

 

 

 

Задача № 6.

Оценить затратным подходом здание, если известно, что его площадь 1270 м², срок экономической жизни - 70 лет, эффективный возраст - 30лет, стоимость строительства 1 м² недавно построенного аналогичного здания - 250 дол.

Решение:

Стоимость недавно построенного аналогичного здания составит

1270 м²×250дол. / м²=317500 дол.

Ответ: 317500

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача № 7.

Определить стоимость  нового строительства жилого здания.

Дано: площадь оцениваемого здания составляет 10575 м², стоимость строительства 1 м² аналога составляет 15 тыс. р. К тому же в объекте оценки, в отличие от аналога, в несколько квартир добавлены душевые кабинки на сумму 1200 тыс. р.

Решение:

, (1.5)

где S_{об -} площадь объекта, м²

С_{кв. м -} стоимость строительства 1 м², тыс. р.

С_об=15×10575+1200=159825 тыс. р

 

Вывод: стоимость здания составит 159825 тыс. р.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача № 8.

экономика недвижимость строительство стоимость

Оценить индивидуальный жилой  дом с постройками, используя  затратный подход. Имеется следующая  информация, представленная в таблице 2

Таблица 2 - Исходные данные

N n/n	Параметры	Ед. изм.	Количество
1	Площадь дома	кв. м	122
2	Стоимость строительства дома	дол / кв. м	160
3	Площадь гаража	кв. м	27
4	Стоимость строительства гаража	дол / кв. м	50
5	Стоимость воспроизводства парника	дол.	180
6	Устранимый физический износ	дол.	280
7	Неустранимый физический износ  строений	%	15
8	Функциональный износ дачи	дол.	250
9	Рыночная стоимость земельного участка	дол.	550

 

Решение:

1. Стоимость строительства дачи и гаража:

С₁=122×160+27×50=20870+1000=21870 дол.

 

2. Стоимость дачи с учетом износа:

С₂=122×160-250=19270 дол.

 

3. Стоимость строений с учетом износа:

С₃= (27×50+180) - 15%=1300,5 дол.

 

4. Стоимость с учетом устранимого физического износа:

С₄=21870+1300-280=22890 дол.

5. Итоговая стоимость объекта:

С=22890+550=23440 дол.

 

Ответ: 23440 дол.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача № 9.

Определить величину корректировки  цен продаж на наличие гаража на даче, используя метод парного  анализа продаж.

 

Таблица 3 - Описание недавно  проданных аналогичных дачных участков

№ п/п	Размер, соток	Расстоя-ние до города, км	Водоем	Состояние дорог	Баня	Гараж	Цена продажи, тыс. р.
1	5	50	-	Плохое	-	+	45
2	5	50	-	Плохое	-	-	37
3	5	55	Озеро	Среднее	-	-	48
4	5	55	Река	Среднее	+	+	60
5	10	55	Озеро	Среднее	+	+	62
6	10	50	Река	Среднее	+	-	55
7	10	55	Озеро	Среднее	+	-	53
8	5	55	Озеро	Среднее	-	+	57
9	5	55	Река	Среднее	+	-	53
10	10	50	Река	Среднее	+	+	65

 

Решение:

1. Сравниваем варианты №1 и №2 (размер участка 5 соток, водоёмов нет, состояние дорог одинаково плохое, гараж у Варианта №1)

Величина корректировки: К=45-37=8 тыс. р.

2. Сравниваем варианты №4 и №9 (размер участка 5 соток, поблизости река, состояние дорог среднее, гараж у Варианта №4)

Величина корректировки: К=60-53=7 тыс. р.

3. Сравниваем варианты №3 и №8 (размер участка 5 соток, поблизости озеро, состояние дорог среднее, гараж у Варианта №8)

Величина корректировки: К=57-48=9 тыс. р.

4. Сравниваем варианты №5 и №7 (размер участка 10 соток, поблизости озеро, состояние дорог среднее, гараж у Варианта №5)

Величина корректировки: К=62-53=9 тыс. р.

5. Сравниваем варианты №6 и №10 (размер участка 10 соток, поблизости река, состояние дорог среднее, гараж у Варианта №10)

Величина корректировки: К=65-55=10 тыс. р.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача № 10.

Требуется определить корректировки  на отличия, имеющиеся между складскими помещениями.

Таблица 4 - Данные о трех складских помещениях

Элементы сравнения	Условные номера складов
	№1	№2	№3
Объем, m3	1000	1100	1000
Местоположение относительно центра города	район средней отдаленности	район средней отдаленности	отдаленный район
Цена продажи, тыс. р.	3000	3300	2500

 

Решение:

Определяем корректировку "по объему склада" (район один)

К=3300-3000=300 тыс. р. (№2 и №1)

Определяем корректировку "по отдаленности" (одинаков объем)

К=3000-2500=500 тыс. р. (№1 и №3)

 

 

 

 

 

 

 

Задача № 11.

Используя парный анализ продаж, определите стоимость квартиры. Данные о сопоставимых продажах, представлены в таблице 5.

Таблица 5 - Данные о сопоставимых продажах

Отличия объектов сравнения	Оцениваемая квартира	Данные о недавно проданных  квартирах
		Кв.1	Кв.2	Кв.3
Район	Ул.Новая	Ул.Новая	Ул.Цетральная	Ул.Центральная
Этаж / этажность	3/5	5/5	5/5	3/5
Цена продажи, тыс. р.	?	450	455	495

 

Решение:

1. Сравниваем Кв.2 и Кв.3 (находятся в одном районе)

К_Э=495-455=40 тыс. р. (корректировка по этажности)