Контрольная работа по "Экономике недвижимости"

2. Сравниваем Кв.1 и Кв.2 (этаж один)

К_Э=455-450=5 тыс. р. (корректировка по району)

Стоимость квартиры

С=495-5=490 тыс. р. (этажность  одинаковая, учитывается корректировка  по району).

С=450+40=490тыс. р. (место положение на ул. новой, учитывается корректировка по этажности).

 

Ответ: 490 тыс. р.

Задача № 12.

Определите стоимость  не имеющего улучшений земельного участка  размером 15 соток, расположенного на ул. Солнечная, если известна следующая  информация об аналогичных участках, представлены в таблице 6.

 

Таблица 6 - Данные о сопоставимых продажах

Параметры	Участок № 1	Участок № 2	Участок № 3	Участок № 4
Цена и условия сделки	Обмен с доплатой 100 тыс. р на комнату	20 тыс. р. наличными	Обмен на легковой автомобиль "А" 1979 г. Выпуска	30 тыс. р. наличными
Улучшения	-	-	фундамент 10x10	фундамент 10x10
Размер участка, соток	20	15	14	15
Местоположение	ул. Ударная	Ул. Ударная	ул. Горная	ул. Солнечная

 

Имеется также следующая  информация: стоимость земли на ул. Солнечной выше в среднем на 25%, чем на ул. Ударной, и ниже на 40%, чем  на ул. Горной; рыночная стоимость автомобиля марки "А" 1979 г. Выпуска  25 тыс. р.; стоимость комнаты 125 тыс. р.; затраты  на возведение фундамента 10x10 м = 9 тыс. р.

Решение:

На ул. Ударной стоимость 1 сотки земли для участка №2 составляет:

20тыс. р. /15 соток=1,3 тыс.  р. /сот.

На ул. Ударной стоимость 1 сотки земли для участка №1 составляет:

(125тыс. р. - 100тыс. р.) /20 соток=1,25 тыс. р. /сот.

Средняя стоимость на ул. Ударной (1,3+1,25) /2=1,275 тыс. р. /сот.

Учитывая, что стоимость  земли на ул. Солнечной выше в  среднем на 25%, чем на ул. Ударной, получаем 1,275тыс. р. /сот. +0,25×1,275тыс. р. /сот. =1,593 тыс. р. /сот.

Стоимость участка на ул. Солнечной равна 1,593тыс. р. /сот. ×15сот. =23,895 тыс. руб.

Ответ: 23,895 тыс. руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача № 13.

Требуется определить стоимость  земельного участка, расположенного в  районе А, если известны следующие данные о недавних продажах аналогичных  участков, представленные в таблице 7.

 

Таблица 7 - Данных об аналогичных  продажах

№ продажи	Цена продажи, тыс. р.	Характеристики относительно объекта оценки		Район	Цена в А
		Обзор	Форма
1	60	Хуже на 5 %	Аналогичная	А
2	50	Аналогичный	Хуже на 20 %	Д
3	60	Лучше на 10 %	Аналогичная	Д
4	50	Хуже на 15 %	Аналогичная	А
5	55	Лучше на 7 %	Аналогичная	С
6	40	Хуже на 10%	Хуже на 30 %	А
7	55	Лучше на 8 %	Аналогичная	Д
8	65	Аналогичный	Аналогичная	С
9	65	Лучше на 15 %	Хуже на 20 %	В

 

Известно также, что земельные  участки в районе А дешевле, чем  в районе В, на 5 %, чем в районе С, - на 10 %, и дороже, чем в районе Д, на 15%.

Решение:

Стоимость участка в районе А:

60тыс. р. +5%=63 тыс. р., 50тыс.  р. +15%=57.5 тыс. р.

40тыс. р. +10%+30%=56тыс. р.

 

Стоимость участка в районе В:

(65тыс. р. - 5%) - 15%+20%=64,83тыс.  р.

 

Стоимость участка в районе С:

(55тыс. р. - 10%) - 7%=52,97 тыс.  р.

65тыс. р. - 10%=58,5 тыс. р.

 

Стоимость участка в районе Д:

(50тыс. р. +15%) +20%=69тыс. р.

(60тыс. р. +15%) - 10%=62,1тыс.  р.

(55тыс. р. +15%) - 8%=58, 19тыс.  р.

 

Средняя цена на оцениваемый  участок равна:

(63+57,5+56+64,83+52,97+58,5+69+62,1+58, 19) /9=60,23тыс.  р.

 

Ответ: 60,23тыс. р.

 

 

 

 

Задача № 14.

Определить стоимость  земельного участка, наилучшим и  наиболее эффективным способом использования  которого, по мнению оценщика, является строительство складского помещения.

С учетом площади под застройку  и укрупненных показателей восстановительной  стоимости зданий, оценщик определил, что затраты на строительство  типового складского помещения составят 2,1 млн. р. Прогнозируемый чистый операционный доход составляет 510 тыс. р. Анализ рыночных данных показал, что ставка капитализации  для зданий такого типа составляет 27%, для земли - 17%.

Решение:

Стоимость земельного участка  равна:

С= I/R, (1.6)

Где I - чистый операционный доход, тыс. р.

R - ставка капитализации

С=510тыс. р. /0,17=3000 тыс. р.

 

Ответ: 3000 тыс. р.

 

 

 

 

 

Задача № 15.

Определить стоимость  двухэтажного офисного здания общей  площадью 2 500 м. кв. методом прямой капитализации, при условии, что для подобных объектов типичная арендная ставка составляет около 35 р. /кв. м в месяц, риск от недозагрузки площадей и неплатежей аренды равен 4%. Балансовая стоимость здания 2500000 руб. Ежегодно резервируется 1,15% на восстановительные  ремонты и 0,85% - на текущие расходы. По рыночным данным, ставка капитализации  принимается равной 20%.

Решение:

Балансовая стоимость2500000 руб.

Аренда в год: 35 р. /кв. м×2500м. кв. ×12мес. =1050000 руб.

Валовый доход1050000 руб.

Недозагрузка площадей  4%×1050000 руб. = 42000 руб.

Действительный доход 1050000-42000= 1008000 руб.

Операционные расходы:

Текущие0,85%×1008000= 8568 руб

Восстановительные1,15%×1008000= 1159200руб

Чистый операционный доход 987840 руб.

Используя формулу 1.6, получаем

С=987840руб. /0,2=4 939 200 руб.

 

Ответ: 4 939 200 руб.