Контрольная работа по "Экономике недвижимости"

СИБИРСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

ПОТРЕБИТЕЛЬСКОЙ КООПЕРАЦИИ

 

 

 

Контрольная работа

Дисциплина  «Экономика недвижимости»

 

 

 

 

                                                                     Проверил:                                                                                         

                                                                   Выполнил:

                                                                   Студент: Лисицин С.В.

                                                                   Группа: Э-09-102

  

 

 

 

Новосибирск

2012

 

1. Виды объектов недвижимости и их характеристика.

 

2. Основные функции рынка недвижимости.

 

3. Какова общая стоимость офиса, определяемая с помощью затратного подхода, если стоимость участка земли составляет 125000 руб., полная стоимость воспроизводства здания офиса – 1500000 руб., общий износ здания – 20% от восстановительной стоимости?

 

 

4. Ожидается, что объект недвижимости принесет чистый операционный доход в размере 120000 руб. за 1 год, после чего доход будет возрастать на 5%. Период владения составляет 5 лет, вплоть до момента продажи объекта на рынке за 1500 000 руб. (по завершении 5-го года). Какова текущая стоимость объекта при условии ставки дисконтирования 23?  
   

1.Виды объектов  недвижимости и их характеристика. 

 

В основе экономической деятельности лежит собственность: государственная, региональная, муниципальная, частная, иностранная, смешанная и др. Собственность  делится на недвижимую и движимую. На долю недвижимой приходится более половины всей собственности.

В период с 1923 по 1994 г., из Гражданского кодекса России, в связи с отменой частной собственности на землю, национализацией предприятий, железных дорог, морских и речных судов, строений и пр. было изъято понятие собственности на недвижимость. Она не могла отчуждаться и закладываться, удовлетворять требования кредиторов органами, в ведение которых поступала. Лишь в некоторых случаях недвижимость могла сдаваться в аренду. Деление имущества на движимое и недвижимое трансформировалось в понятие оборотных и основных фондов. Исчез, естественно, и рынок недвижимости. В мировой практике недвижимая собственность как объект гражданского права берет свое начало со времен Римского права, а в России термин «недвижимое имущество» был введен Петром I в 1714 г. в указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах».

Восстановление в России рыночных отношений в 90-х годах XX в. актуализировало практические, методические, научные вопросы оценки и управления недвижимостью, функционирования рынка недвижимости.

Объекты недвижимости занимают особое место в любой системе  общественных отношений и при  любом общественном устройстве, поскольку  с ними прямо или косвенно связаны  хозяйственная деятельность и приоритетные интересы людей во всех сферах.

В сложившейся практике к  недвижимости традиционно относят  землю и все улучшения, постоянно  закрепленные за ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

В соответствии с гражданским  кодексом РФ (ст.130, 132) к недвижимым вещам  относятся следующие материальные и нематериальные объекты.

 

 

Объекты, отнесенные к недвижимости по Гражданскому кодексу РФ.

 

Отдельные объекты (ст.13 ГК РФ).	Сложные объекты (ст.132.ГК РФ).
Земельные участки; Участки недр; Обособленные водные объекты; Все, что прочно связано с землей, в том числе: - леса; - многолетние насаждения; - здания; - сооружения;  Приравненные к недвижимости, подлежащие к государственной  регистрации: - воздушные и морские суда; - суда внутреннего плавания; - космические объекты; Иные предметы наделенные статусом недвижимости по закону.	Предприятия в целом как имущественный комплекс, включая: - земельные участки; - здания и сооружения; - инвентарь и оборудования; - сырье и продукция; - права требования обязанности  (долги); - права на обозначения, индивидуализирующие  предприятие, его продукцию, работы  и услуги; - другие исключительные права.

 

Понятие «недвижимость» (синоним  — «недвижимое имущество») в международной  практике обычно является суммой пяти составляющих. Четыре из них выражают физические свойства объекта, а пятая  — юридические:

Недвижимость = земельный  участок (1) + объекты над участком (2) + природные ресурсы под участком (3) + + воздушное пространство над  участком (4) + комплекс прав на объекты  недвижимости (5)

Недвижимость - в соответствии с ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Недвижимость в градостроительстве - земли городов, других поселений  и иных функциональных территорий с  установленными границами и правами  собственности; сооружения над и  под этими землями, используемые для целей градостроительства; стационарные здания, в т.ч. незавершенного строительства; объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства; зеленые насаждения с многочисленным циклом развития на этих землях.

Недвижимость в жилищной сфере - недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и  распоряжения в границах имущества, включающие земельные участки и  прочно связанные с ними жилые  дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним  циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых  домах и других строениях, пригодные  для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы. Недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд, либо ее часть может находиться в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, а также в коллективной собственности и переходить из одной формы собственности в др. в порядке, установленном законодательством. Собственник недвижимости в жилищной сфере либо ее части имеет право в порядке, предусмотренном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе сдавать в наем, отдавать в залог, в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы др. граждан, а также общественные интересы. Частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит регистрации.

Недвижимость жилая - недвижимость, связанная с жилым домом, 80% доходов  от которой составляет арендная плата, получаемая от долгосрочных арендаторов. В основном - это квартиры, офисы, гостиницы, мотели и т.д. К особенностям жилой недвижимости как товара можно отнести: неоднородность (жилища различаются по размеру, местоположению, времени постройки, внутренней планировки, отделки и коммунальным удобствам); недвижимость (перемещать жилища из одного места в другое практически невозможно); долговечность (если содержать его в порядке, оно может служить несколько десятилетий); дороговизна (приобретая его в собственность, как правило, требуются крупные займы); издержки переезда также высоки (помимо существенной денежной стоимости собственно переезда существуют также «психологические» издержки, связанные с расставанием с привычным окружением - школой, магазинами и друзьями).

Недвижимость инвестиционная - недвижимость, которая используется для извлечения дохода в виде арендной платы, дохода от перепродажи и т.д.

Недвижимость коммерческая - недвижимость, приносящая доход, используемая под офисы, магазины или оказание услуг (не включает жилье, объекты производственного  или общественного назначения).

Недвижимость операционная - недвижимость, используемая для хозяйственной  или иной деятельности собственника (в том числе для его проживания), в отличие от инвестиционной недвижимости, используемой для извлечения дохода.

Недвижимость, приносящая доход - недвижимость, приносящая ее владельцу  периодический доход (например, офисное здание или жилой комплекс). Офисным зданиям (помещениям) могут быть присвоены следующие классы. Офисы класса «А» - новые здания, полностью готовые к въезду арендаторов, с высоким качеством отделки общественных мест, наличием полного спектра технических услуг (кондиционирование, вентилирование и т.д.) и возможностей для парковки. Местоположение - обязательно центр города. Класс «В» - новые или отремонтированные здания с отсутствием отдельных технических услуг (напр., кондиционеров), недостаточным количеством мест для парковки или вне центра города, но на главных магистралях. Класс «С» - отремонтированные помещения без соответствующих технических и сервисных услуг. Остальным офисам класс обычно не присваивается. К ним относятся офисы, расположенные в старых советских, а позднее - российских, учреждениях или институтах и предлагаемых в аренду или на продажу без серьезного ремонта. Эти офисы иногда подразделяются на классы «D» и «Е». Класс «D» - типичное институтское здание советских времен в состоянии «без ремонта». Класс «Е» - заброшенное сооружение; требует полной реставрации.

Вещи, которые не относятся  к недвижимости, включая деньги и  ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Существует также имущество, которое было движимым, но в настоящее  время прикреплено к недвижимости так, что превратилось в ее часть. Для того чтобы определить, является ли имущество движимым, необходимо выяснить, насколько прочно это имущество  связано с объектом недвижимости и представляется ли возможным отделить их друг от друга без нанесения  ущерба потребительским свойствам.

Недвижимое имущество  – наиболее долговечный и основательный  товар из всех существующих: земля  по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные  сроки службы до 200 лет;

- предприятия как имущественные  комплексы обычно создаются на  бессрочный период. В обычных  условиях недвижимость невозможно  потерять, как это иногда случается  с личными вещами, а ее стоимость  со временем возрастает, что обеспечивает  надежность инвестиций.

 

2. Основные функции рынка недвижимости

 

Рынок недвижимости оказывает  большое воздействие на все стороны  жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.

Одна из главных функций рынка — установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены — избыточные предложения. В цене концентрируется и большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства и т.д. 

Регулирующая функция  состоит в том, что рынок, автономно  функционируя, по определению А. Смита, "невидимой рукой" перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства  и направляет его участников к  цели, которая совсем не входила  в их намерения, — к формированию эффективной структуры экономики  и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного  регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения  доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и  др.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники: риэлторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.