Контрольная работа по "Экономике недвижимости"

Контрольная работа по экономике недвижимости

Cтудентка III курса факультета ЭП специальность 0608 «Экономика и управление на предприятии»

Московский государственный  университет технологий и управления

Москва 2006г.

Введение.

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает  в качестве средств производства ( земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления ( земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным  предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной  собственности, при аренде нежилых  помещений, при покупке и продаже  жилых помещений. Появился слой новых  владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных  прав пользования землей и правовая защита их интересов.

Изменилось налоговое  законодательство, и появились новые  для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

1. Риски на рынке недвижимости.

Рынок недвижимости — это  взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие:

-в ходе создания объектов  недвижимости — между инвесторами,  застройщиками, подрядчиками и  пользователями недвижимости;

-в процессе оборота  прав на недвижимость — между  продавцами и покупателями, арендодателями  и арендаторами и т. д.;

-в процессе эксплуатации  объектов недвижимости — между  собственниками и управляющими, управляющими и пользователями  и пр.

Эти отношения, конечно, существенно  отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним  общим началом — объектом недвижимости. Именно специфика этого объекта  является главным фактором, определяющим особенности рынка недвижимости.

Рынок недвижимости - это  рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными  особенностями: уникальностью каждого  объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.

Риск - потенциальная, численно измеримая возможность потери. Понятием риска характеризуется неопределенность, связанная с возможностью возникновения  в ходе реализации проекта неблагоприятных  ситуаций и последствий.

Современные тенденции развития российского рынка недвижимости определили необходимость разработки для его участников системы жестких  мер, ограничивающих степень инвестиционного  риска. Прежде всего, речь идет о создании системы прогнозирования стоимости  жилой недвижимости. Приобретая недвижимость, инвестор преследует различные цели: финансовые соображения (получение  дохода, сохранение сбережений), либо бытовые (удовлетворение материальных потребностей в жилье, удовлетворение духовных потребностей в престиже), либо это может комбинация целей. В первом случае возникает  необходимость в кратко- или среднесрочном  прогнозе. Во втором прогноз должен иметь более долгосрочную перспективу.

2. Собственность и виды ее  оценки.

Собственность в экономическом  смысле - это реальные отношения  между людьми по присвоению и хозяйственному использованию всего имущества.

Собственность в юридическом  понимании показывает, как сложившиеся  на деле имущественные связи оформляются  и закрепляются в правовых нормах и законах, устанавливаемых государством в обязательном порядке для всех граждан.

Собственность принадлежит  к числу таких понятий, вокруг которых на протяжении многих веков  скрещиваются лучшие умы человечества. Однако борьбой в теоретическом  плане дело не ограничивается. Социальные потрясения, от которых порой содрогается  весь мир, одной из главных своих  причин имеют, в конечном счете, попытки  изменить сложившиеся отношения  собственности, утвердить новый  строй этих отношений. В одних  случаях эти попытки приводили  к успеху, в других терпели крах. Бывало, что общество действительно  переходило на новую, более высокую  степень своего развития.

Основные виды собственности:

-Индивидуальная собственность.

Эта форма концентрирует  в одном субъекте все перечисленные  признаки: труд, управление, распоряжение доходом и имуществом. В современной  экономике сюда могут быть причислены те, кого принято называть некорпорированными собственниками. К этой форме могут быть отнесены: крестьяне, ведущие свое обособленное хозяйство; отдельные торговцы (включая "челноков"); частнопрактикующие врачи, адвокаты и все те, в ком сосредоточены труд, управление, распоряжение доходом и имуществом.

- Частная собственность.

Частная собственность близка по содержанию с индивидуальной в том смысле, что основные правомочия сконцентрированы в одном физическом лице или юридическом лице. Но частная собственность, как особая форма, отличается от индивидуальной тем, что признаки (правомочия) здесь могут разделяться и персонифицироваться в разных субъектах. Трудятся одни, а распоряжаются доходом и имуществом другие. Положение последних определяется экономической властью, а положение первых — экономической зависимостью.[1] В промежуточном положении находится управляющий (менеджер), поскольку, как отмечалось выше, управляющие участвуют в выполнении функций по распоряжению. Если частное лицо, будучи собственником условий производства, не применяет труд наемных работников, то такую собственность следует определить как индивидуальную (или частно-трудовую).

- Кооперативная собственность.

В основе этой формы лежит  объединение индивидуальных собственников. Но это не арифметическая сумма индивидуальных собственников, а их функционирующее  единство. Каждый в кооперативе участвует  своим трудом и имуществом, имеет  равные права в управлении и распределении  дохода. Кооперативная собственность  может быть долевой, где определены доли каждого участника в имуществе кооператива, или без долевой, т. е. без выделения и персонификации долей имущества каждого участника.

В небольших по размерам кооперативах не создаются особые органы управления. В крупных кооперативах создаются специальные органы управления и выделяются специальные люди для  управления делами кооператива. В этом случае количественный рост порождает  качественные особенности, поскольку  участники кооператива делегируют особым органам и модулям одно из важнейших прав собственности  — управление и даже частично функции  распоряжения. Поэтому необходимо заметить, что противоречия между функциями  и субъектами распоряжения и управления возможны в кооперативной форме, поскольку происходит делегирование  функции управления особым органом  и участником. По содержанию к кооперативной  собственности очень близки предприятия, получившие названия "рабочей собственности", которая образуется в результате выкупа работниками предприятий  у частных собственников.

- Государственная собственность.

От предыдущих форм она  отличается тем, что абсолютные права  собственности находятся не у  отдельных частных лиц и их объединений, а у государственного института публичной, политической и экономической власти. Государство  является верховным распорядителем имущества (условиями производства). Управляют производством назначенные  государством руководители (менеджеры). Особенность собственности государственных  предприятий состоит в том, что  их имущество не делится на доли и не персонифицируется в отдельных  участниках экономического процесса, и в том смысле она унитарна.

Собственность на основные факторы (средства) производства получает здесь высшую форму анонимности, поскольку субъектом распоряжения имуществом предприятий выступают  федеральные государственные органы.

Развитие процессов обобществления в индустриальном производстве ведет  к нарастанию процесса анонимности  собственности и в специальных  органах разного уровня. Параллельно  происходит нарастающая социализация экономики. Поэтому некоторые черты  государственной собственности  как объективно необходимой формы  обретают свою актуальность в уже  обозримой перспективе. В области  экологии и иных национально значимых сферах они приобретают практическую значимость и институциональный  механизм реализации экологических, социальных и иных программ.

Государственная собственность  реализуется еще в одном направлении. Обладая экономической (и политической) властью, она директивно присваивает часть доходов субъектов экономического процесса (через налоги, акцизы, пошлины и т. д.) и перераспределяет их.

- Муниципальная собственность

Наряду с государственной  муниципальная собственность является разновидностью публичной собственности. Верховным распорядителем имущества  муниципальных предприятий являются органы местной власти (городские, районные и др.). Управление муниципальными предприятиями  осуществляется либо непосредственно  муниципальными органами, либо через  назначенных руководителей (или  менеджеров). Созданный доход может  распределяться муниципальными органами, руководителями самостоятельно или  с участием трудовых коллективов.

Применительно к собственности  происходит диффузия разных форм и  отношений собственности, в результате чего усложняется внутреннее содержание отдельных форм. Внутри отдельных  форм соединяются черты разных форм собственности.

Стоимость недвижимости создают 4 фундаментальных фактор, действующих  на рынке: спрос на недвижимость со стороны платежеспособных покупателей; полезность; ограниченность предложения; отчуждаемость объектов недвижимости.

Покупатели коммерческой недвижимости интересует одна простая  вещь -доход от использования данного объекта . Доход есть выраженное в деньгах отдача имущества . При этом следует учитывать , что : чем выше размер дохода ,тем лучше; чем выше надежность получения дохода , тем лучше ; чем дольше вы получаете доход , тем лучше .

Следовательно, для определения  стоимости недвижимости оценщик  должен принять во внимание размер, риск и период, связанный с получением дохода от использования данного  имущества.

Оценка стоимости предприятия - это процесс оценки предприятия  как единого функционирующего комплекса, приносящего прибыль. Этот процесс  включает в себя обоснованную оценку основных фондов и оборотных средств, материальных и нематериальных активов , текущих и будущих доходов предприятия на определенный момент времени .

Существуют следующие  экономические подходы к оценке стоимости недвижимости:

- затратный подход к  оценке стоимости недвижимости.

Сущность затратного метода заключается в определении стоимости  недвижимости на основе затрат на приобретение участка земли, его благоустройство  и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости (зданий и сооружений).

Стоимость недвижимости по затратному методу - это стоимость  полного воспроизводства или  замещения минус износ плюс стоимость  участка земли как свободного.

Ограничения, связанные с  применением метода:

Затратный метод не отражает стоимости прогнозируемых доходов.

Большие трудности и неопределенности с определением износа.

Метод не учитывает возможности  применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка.

- определение стоимости  недвижимости на основе доходного  подхода.

Среди методов оценки доходной недвижимости выделены:

1. Метод валовой ренты.  Подход с использованием мультипликатора  валовой ренты (GRM) основан на  предположении, что существует  прямая связь между ценой продажи  недвижимости и доходом от  сдачи ее в аренду.

2. Метод прямой капитализации

Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости  будущих выгод от владения недвижимым имуществом.

Если в проведенном  анализе стоимости используется доход за один год (или среднегодовой  доход), то такой метод оценки называется методом прямой капитализации.

Чистый операционный доход (NOI) – это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и  учета амортизационных начислений.

В методе прямой капитализации  определение стоимости производится путем отношения чистого операционного  дохода к единой ставке капитализации  дохода за один год (или среднегодовой  ставке за несколько лет).

- оценка стоимости объектов  недвижимости подходом прямого  сравнительного анализа продаж.

Метод сравнительного анализа  продаж – это метод оценки стоимости  объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

Стоимость объекта недвижимости по этому методу равна средневзвешенной цене аналогичного объекта с учетом поправок, учитывающих его отличие  от оцениваемого объекта.

Поправки могут быть количественные и качественные.

Поправки производятся от сравниваемых объектов к оцениваемому, т.е. необходимо определить, за какую цену был бы продан сравниваемый объект, если бы он имел те же характеристики, что и, оцениваемый.