Моделирование массовой оценки недвижимого имущества

 

Содержание

 

 

ВВЕДЕНИЕ

ОСНОВНАЯ ЧАСТЬ

1. Общая часть

1.1  Понятие массовой оценки и ее основы

1.2  Система массовой оценки недвижимости: структура и основные функции

1.3 Анализ рыночных данных и подготовка их к моделированию стоимости недвижимости

1.4  Контроль качества оценки

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Список использованных источников

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования

По мере развития в России рыночных отношений все более актуальными становятся вопросы оценки недвижимого имущества. Оценка недвижимости непосредственно связана со многими экономическими вопросами, такими как, ценообразование, планирование экономического развития, реструктуризация, приватизация и национализация предприятий, разработка инвестиционных и экономических региональных программ. Действительно, необходимость оценить стоимость недвижимого имущества возникает в ходе приватизации или национализации отдельного объекта недвижимости или недвижимости в составе имущественного комплекса предприятия. Оценка требуется при совершении сделок с объектами недвижимости, например купле-продаже, аренде и при иной передаче объекта от одного лица другому. В случае, когда в сделку вовлечен объект недвижимости, находящийся в государственной собственности, обязательность проведения оценки регламентируется законом. Проведение оценки необходимо при исчислении налога на недвижимость. Развитие первичного и вторичного рынков недвижимости ведет к все возрастающей потребности в качественной и квалифицированной оценке объектов недвижимости. С формированием рыночных отношений понятия «недвижимость» и «оценка объектов недвижимости» стали широко использоваться на практике, однако их теоретическое обоснование применительно к специфическим условиям рынка России находится в стадии становления и развития, а многие термины имеют неоднозначное трактование. Поскольку до недавнего времени в России не существовало рынка недвижимости, то при оценке использовались различные типы стоимости, имевшие место в директивной экономике, а именно: восстановительная, балансовая, инвентаризационная и прочие. Указанные типы стоимости используются для различных целей и, зачастую, существенно отличаются от цен, возникающих при равновесии спроса и предложения в случае свободных экономических отношений, при которых может быть определена реальная рыночная стоимость недвижимого имущества. Именно рыночная стоимость представляет наибольший интерес и может служить объективным показателем реальной ценности объекта недвижимости.

Цель и задачи исследования

Как было отмечено выше, анализ и моделирование рынка недвижимости в целом и оценка рыночной стоимости объектов недвижимости в частности являются актуальными и перспективными направлениями проведения исследований. Переход от плановой экономики к рыночной и развитие системы налогообложения требует интенсивного развития методов оценки, повышения достоверности их результатов и проведения оценки объектов недвижимости на всей территории Российской Федерации. В соответствии с вышесказанным можно сформулировать цель исследования. Целью исследования является решение научной задачи формирования математического аппарата оценки, учитывающего особенности массовой оценки объектов недвижимости и направленного на уменьшение искажений результатов, возникающих из-за неточностей в исходных данных. Для достижения поставленной цели необходимо разработать математическую модель, которая позволит получать достоверные данные о стоимости объектов недвижимости при относительно невысоких затратах на сбор, фильтрацию и обработку исходных данных. Это позволит повысить экономическую эффективность проведения оценки и ускорить экономическое развитие оцениваемой территории. Существующие модели и методы массовой оценки обеспечивают приемлемые результаты только тогда, когда исходные данные, используемые для анализа и построения модели, отфильтрованы и не содержат сведений о нехарактерных сделках. Однако на практике получить такой отфильтрованный набор представляется трудоемкой задачей. Обычно этой задачей занимается группа профессиональных оценщиков, которые исследуют и анализируют данные по каждой сделке в отдельности. Данная диссертационная работа направлена на уменьшение влияния недостоверных данных и посвящена разработке алгоритма, позволяющего минимизировать искажение результата оценки из-за наличия сведений о нехарактерных сделках или неверных сведений.

Объект исследования

При построении модели массовой оценки исследуется рынок недвижимого имущества какой-либо одной определенной территории, поскольку общепризнан тот факт, что стоимость объекта недвижимости более всего зависит от его местоположения. Стоимость объекта недвижимости формируется на основании совокупности ценообразующих факторов. На каждой отдельно взятой территории влияние того или иного ценообразующего фактора может быть различно, соответственно будет отличаться и вклад этого фактора в стоимость объекта недвижимости. Следовательно, если модель представляет собой некоторую математическую формулу, которая на основании коэффициентов, численно отражающих влияние ценообразующих факторов, вычисляет стоимость объекта недвижимости, то такая модель не может быть использована на произвольной территории. Альтернативой построения универсальной модели для всех территорий является разработка алгоритма, позволяющего быстро строить модель и проводить оценку на любой заданной территории. Объекты недвижимости достаточно разнородны по своему типу и назначению, например, различают жилье в многоквартирных домах и производственные либо складские помещения, офисные помещения и многое другое. Каждому из типов объектов недвижимости присущи свои ценообразующие факторы. Даже если один и тот же ценообразующий фактор характеризует объекты различных типов, то вклад этого фактора в стоимость у различных типов может существенно отличаться. Поэтому при построении модели массовой оценки встает вопрос о выделении класса объектов недвижимости схожего типа, которые бы характеризовались одними и теми же ценообразующими факторами с одинаковой значимостью каждого фактора. Будем называть такой выделенный класс объектов сегментом рынка недвижимости.

Предмет исследования

Предметом исследования являются математические методы и программно-технологический инструментарий массовой оценки недвижимого имущества. Исследования в области построения математических моделей и анализа рынка недвижимого имущества должны быть направлены на изучение и расчет рыночной стоимости недвижимого имущества. Для проведения оценочных расчетов очень важно определить вид стоимости, на котором будет основана оценка. Этот выбор зависит от многих факторов, например, характера объекта и функций оценки, и обуславливает последующий выбор метода оценки данного объекта недвижимости. При оценке недвижимости в целях налогообложения в западных странах используется рыночная или восстановительная стоимость объекта недвижимости, основанная на издержках воспроизводства последнего. При оценке объектов, подлежащих реконструкции, как правило, выбирается инвестиционная стоимость, то есть стоимость недвижимости для конкретного инвестора. При оценке зданий специального назначения, объектов недвижимости в «пассивных» секторах рынка недвижимости, когда для определения рыночной стоимости нет достаточной информации, а также при оценке в целях страхования недвижимого имущества используется восстановительная стоимость или стоимость замещения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.1 Массовая оценка

Массовая оценка – это систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату, с использованием стандартных процедур и статистического анализа.

Массовая оценка имеет дело с оценкой большого количества объектов, которые, естественно, различаются между собой, поэтому вынужденным инструментом ее является применение стандартных методов к группам и классам объектов, что требует определенной работы по классификации и стратификации объектов. Разработка стандартных методов и приемов статистического анализа, описание правил их грамотного применения – это предмет массовой оценки как специальной отрасли теории оценки и прикладного анализа. Определение «массовая» относится к оценке, а не к объектам. Оно отмечает использование специальных приемов и методов оценки, а не массовый, типовой характер объектов, как считают многие российские специалисты-оценщики. Следствием ошибочного понимания сочетания слов «массовая оценка» явилось противопоставление массовой и индивидуальной оценки, искусственное различение недвижимости жилого назначения и коммерческого и производственного назначения. При этом жилье считается объектами массового характера, а нежилые объекты описываются как объекты индивидуальные, плохо поддающиеся стандартизации, стоимость которых формируется под воздействием сочетания уникальных, специфических факторов. Это не совсем так. Объекты недвижимости все в определенном смысле уникальны. Даже самые стандартные, типовые квартиры в одном доме различаются между собой – ориентация окон, этаж на котором расположена квартира, характеристики микро-соседства – шумные или тихие соседи, близость помойки и т.д. Нередко в одном и том же типовом доме одинаковые по числу комнат квартиры имеют разные планировки.

 

 

 

Этапы массовой оценки

 

Процесс массовой оценки имеет следующие основные этапы:

• постановка задачи
• предварительное обследование и анализ объекта
• сбор данных, анализ рынка и выявление наиболее эффективного использования
• построение и калибровка модели
• тестирование, контроль качества и уточнение результатов оценки.

 

 Модели массовой оценки

 

В массовой оценке, подобно индивидуальной применяются три метода, базирующиеся на трех разных подходах к оценке недвижимости: метод сравнения продаж, метод восстановительной стоимости, доходный метод.

1) Метод сравнения продаж

Метод сравнения продаж моделирует поведение рынка путем сравнения оцениваемых объектов недвижимости с аналогичными объектами, по которым недавно состоялись сделки. При оценке этим методом предполагается абсолютное право собственности.

Для метода сравнения продаж модель оценки имеет следующий общий вид:

 

V = f (X1, X2,…, Xn),

 

где V – оценка рыночной стоимости

(X1…Xn) – характеристики объекта недвижимости (например – площадь здания, тип стен и т.д.)

Существует более традиционная форма представления модели метода сравнения продаж, которая с помощью приемов массовой оценки может быть автоматизирована и откалибрована на данных рынка:

 

V = Sc + ADJc,

 

где V – оценка рыночной стоимости

Sc – цена объекта сравнения

ADJc – суммарная поправка с учетом различий между объектом сравнения и оцениваемым объектом.

Для проведения компьютерного анализа предполагается существование представительной базы данных, число записей которой должно превосходить приблизительно на порядок число значимых факторов. В принципе, первоначально информация собирается по максимальному числу параметров объекта. В дальнейшем отбираются те параметры, по которым выборка достаточно представительна и которые являются значимыми в модели. После формирования базы данных и создания переменных из значимых факторов выбирается вид модели (на нем мы остановимся ниже). Следующим этапом выделим калибровку модели, здесь используются несколько приемов:

1. Парный анализ продаж.
2. Множественный регрессионный анализ.
3. Метод адаптивной оценки (процедура обратной связи).

Важной составной частью метода сравнения продаж является определение поправок, которые в целом можно сгруппировать (без учета оценки земли) на три вида:

• поправки на характеристики здания (сюда включен и износ).
• поправки на местоположение.
• поправки на условия сделки (важнейшей из которых является поправка на время).

На этом этапе получаем математическое выражение стоимости объекта в зависимости от ряда факторов (представленных набором переменных). Результат не является априорным (особенно в части количественных значений поправок) и требует критического подхода.

2) Доходный  метод

Доходный метод основан на определении стоимости объекта недвижимости в зависимости от ожидаемых поступлений от его эксплуатации и капитализации. Таким образом, этот метод применим для оценки приносящей доход недвижимости. Доходный метод основан на допущении, что стоимость объекта напрямую зависит от размера, продолжительности и степени надежности дохода от эксплуатации объекта. В основе доходного метода лежит допущение о том, что будущие поступления стоят меньше, чем равная по величине денежная сумма, имеющаяся на руках в данный момент. Степень этой «временной предпочтительности» может рассматриваться как функция четырех факторов: предполагаемое снижение покупательной способности (инфляция), снижение ликвидности объекта, стоимость капитала или управления кредитом и риск. На основе анализа этих факторов устанавливается ставка капитализации. В массовой оценке для этого метода производится формирование базы данных с необходимой информацией по объектам недвижимости. Аналогично методу сравнения продаж выбирается вид модели и производится калибровка. Однако конечным результатом в зависимости от поставленной задачи может быть и ставка капитализации и стоимость объектов и их возможный доход.

3) Затратный  метод

Затратный метод применяется только к застроенным земельным участкам (или при наличии других улучшений). Сразу отметим, при этом подходе стоимость земли оценивается методом сравнения продаж. В основе затратного метода лежит принцип замещения, в соответствии с которым стоимость имущества равна стоимости приобретения имущества эквивалентной полезности. Земельный участок оценивается как свободный для застройки в соответствии с наиболее эффективным использованием. Далее, поскольку рыночная стоимость учитывает текущее состояние здания и другие условия, для ее определения из полной стоимости замещения (восстановительная стоимость) вычитается накопленный износ, выражающий потерю полезности оцениваемого объекта.