Моделирование массовой оценки недвижимого имущества

Список использованных источников

allbest.ru/economy/00093289_0.html

ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 22.08.2004) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" 
Болотин, А.Н. Приходько, Т.Л. Симанкина  «Инвентаризация и паспортизация недвижимости: учеб. пособие» СПбГАСУ. – СПб., 2010. 100с.

 

“Рынок земли и недвижимости в России: состояние, перспективы развития” // Земля и недвижимость; 
Слугин О.В. Программа и ИДЗ по курсу «Оценка недвижимости»: Учебно-методическая разработка. – Владивосток: Изд-во ВГУЭС, 2009г. 
Ульянин А.В. Теоретические и практические аспекты массовой оценки недвижимости как базы налогообложения // Российское предпринимательство. — 2003. — № 1 (37). 

Лапко К.С. Развитие методов массовой оценки недвижимости для целей налогообложения // Аудит и финансовый анализ. №4. - 2010. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Модели массовой оценки

В массовой оценке, подобно индивидуальной применяются три метода, базирующиеся на трех разных подходах к оценке недвижимости: метод сравнения продаж, метод восстановительной стоимости, доходный метод.

1) Метод  сравнения продаж

Метод сравнения продаж моделирует поведение рынка путем сравнения оцениваемых объектов недвижимости с аналогичными объектами, по которым недавно состоялись сделки. При оценке этим методом предполагается абсолютное право собственности.

Для метода сравнения продаж модель оценки имеет следующий общий вид:

V = f (X1, X2,…, Xn),

где V – оценка рыночной стоимости

(X1…Xn) – характеристики объекта недвижимости (например – площадь здания, тип стен и т.д.)

Важной составной частью метода сравнения продаж является определение поправок, которые в целом можно сгруппировать (без учета оценки земли) на три вида:

• поправки на характеристики здания (сюда включен и износ).
• поправки на местоположение.
• поправки на условия сделки (важнейшей из которых является поправка на время).

2) Доходный  метод

Доходный метод основан на определении стоимости объекта недвижимости в зависимости от ожидаемых поступлений от его эксплуатации и капитализации. Таким образом, этот метод применим для оценки приносящей доход недвижимости. Доходный метод основан на допущении, что стоимость объекта напрямую зависит от размера, продолжительности и степени надежности дохода от эксплуатации объекта. В основе доходного метода лежит допущение о том, что будущие поступления стоят меньше, чем равная по величине денежная сумма, имеющаяся на руках в данный момент. Степень этой «временной предпочтительности» может рассматриваться как функция четырех факторов: предполагаемое снижение покупательной способности (инфляция), снижение ликвидности объекта, стоимость капитала или управления кредитом и риск. На основе анализа этих факторов устанавливается ставка капитализации. В массовой оценке для этого метода производится формирование базы данных с необходимой информацией по объектам недвижимости. Аналогично методу сравнения продаж выбирается вид модели и производится калибровка. Однако конечным результатом в зависимости от поставленной задачи может быть и ставка капитализации и стоимость объектов и их возможный доход.

3) Затратный  метод

Затратный метод применяется только к застроенным земельным участкам (или при наличии других улучшений). Сразу отметим, при этом подходе стоимость земли оценивается методом сравнения продаж. В основе затратного метода лежит принцип замещения, в соответствии с которым стоимость имущества равна стоимости приобретения имущества эквивалентной полезности. Земельный участок оценивается как свободный для застройки в соответствии с наиболее эффективным использованием. Далее, поскольку рыночная стоимость учитывает текущее состояние здания и другие условия, для ее определения из полной стоимости замещения (восстановительная стоимость) вычитается накопленный износ, выражающий потерю полезности оцениваемого объекта.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание

 

 

ВВЕДЕНИЕ

ОСНОВНАЯ ЧАСТЬ

1. Общая часть

1.1  Анализ общей структуры  движения денежных средств

1.2  Анализ движения  денежных средств по текущей  деятельности

1.3 Анализ движения денежных средств по финансовой деятельности

1.4  Анализ взаимосвязи  чистой прибыли и движения  денежных средств

1.5  Анализ движения  денежных средств по инвестиционной  деятельности

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Список использованных источников