Недвижимость как экономический объект государственной собственности

Частное образовательное  учреждение

Высшего профессионального  образования

«Омская юридическая  академия»

Кафедра экономики и менеджмента

 

Специальность

080504 – «Государственное  и муниципальное управление»

Контрольная работа

по дисциплине «Управление  государственной и муниципальной собственностью»

Зачетная книжка № 3372

 

 

Выполнила:

Студентка 5 курса

заочной формы обучения

группа № 510 гсз

Позднякова Елизавета Валерьевна

 

 

Проверила:

Кауц С.В.

Омск 2013

 

Вопрос 7. Недвижимость как экономический объект государственной собственности.

Понятие и состав недвижимости

Одним из наиболее компактных определений недвижимости является следующее: недвижимость - это земля  и все, что неразрывно связано  с нею по своей сущности, естественной или созданной человеком. Последующие детализации и расширения этого определения позволяют раскрыть и уточнить такие важные аспекты, как пространственная привязка местоположения, функциональное назначение, правовая принадлежность, стоимостная оценка, строительное состояние и т.д.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Особое место в ряду объектов недвижимости занимают предприятия, которые трактуются как сложные вещи, как некоторые имущественные комплексы. В состав такого имущественного комплекса включаются все виды движимого и недвижимого имущества, а также другие объекты права, обеспечивающие деятельность данного предприятия. К недвижимым компонентам имущественного комплекса предприятия относятся земельные участки, здания и сооружения; к движимым - оборудование и инвентарь, продукция и сырье, права требования и долги; права обозначения (как, например: название фирмы, торговая марка), которые следует трактовать как нематериальные блага.

Понятие имущественных комплексов как сложных вещей весьма конструктивно. Именно оно позволяет объединять неразрывно связанные в нём различные типы вещей и объектов права, как, например: недвижимые и движимые компоненты, нематериальные активы. Тогда, наряду с выделенными в ГК РФ предприятиями, к подобной правовой схеме недвижимости - имущественных комплексов можно привести другие комплексные объекты:

• объекты - памятники истории, культуры и архитектуры,

• охранные зоны (природные и городские),

• ландшафтные комплексы и т.п.

При этом общей для приведенного перечня имущественных комплексов является неразрывная связь компонентов, из которых они составлены:

• отдельные объекты недвижимости (земельные и лесные участки, здания и сооружения, обособленные водные объекты и многолетние насаждения),
• движимые вещи (как, например, выдающиеся художественные элементы интерьера и парковых ансамблей, культурные ценности внутри объектов-памятников, исторические предметы, уникальные библиотеки и коллекции).
• именные знаки принадлежности (как, например: усадьба «Архангельское», дом-музей Л.Н. Толстого, Новодевичий монастырь).

Конструктивной представляется также идея распространения приведенного определения недвижимости как сложного имущественного комплекса на такие крупномасштабные объекты, как муниципальное (городское) имущество. Тогда, например, имущественный комплекс города можно было бы трактовать как следующую совокупность:

• множество отдельных объектов городской недвижимости, в том числе:

городские земельные участки, участки недр (в том числе, с подземными инженерными коммуникациями и иными подземными сооружениями типа метро, пешеходных переходов, подземных хранилищ и т.д.), здания и сооружения, городские леса и многолетние насаждения, обособленные водные объекты (и другие поверхностные водные объекты, не являющиеся объектами недвижимости, но составляющие с городом единое целое);

• множество отдельных городских объектов - сложных имущественных комплексов, таких, как:

имущественные комплексы различного рода унитарных предприятий и организаций,

имущественные комплексы ландшафтных и культурно-исторических охранных зон и памятников (в рамках установленных границ города);

• множество движимых вещей и нематериальных активов, в том числе:

движимые вещи, составляющие неотъемлемые части названных выше сложных объектов недвижимости, ценные бумаги и др.,

уникальные символы и обозначения: исторические названия города и местностей, торговые марки и обозначения отдельных объектов, включающих символику города.

Специфика рынков недвижимости для государственного и муниципального собственников

В результате проводимых реформ на отечественных рынках недвижимости сложилась весьма специфическая ситуация. С одной стороны, государственные и муниципальные собственники, продолжая (хотя и изменившимися темпами) процессы приватизации, все еще остаются крупнейшими собственниками, занимая особенно влиятельные позиции, например, на первичных рынках жилья и нежилых помещений. При этом по закону государственные и муниципальные собственники являются равноправными участниками рыночных сделок, что особенно заметно, например, на вторичных рынках жилья и высококлассных офисов.

С другой стороны, государственные и муниципальные властные структуры устанавливают основные «правила игры» (инициируют и принимают законодательные и нормативные акты) для регулирования рыночных взаимодействий, а также для управления имущественными отношениями в целом. По результатам таких регулирований решаются проблемы эффективного наполнения центральных и местных бюджетов. Таким образом, за счет воздействия на имущественные отношения регулируются важнейшие показатели бюджетной эффективности государственного и муниципального управления в целом.

Имущественные комплексы (предприятия)

Основные виды собственности являются объектом разнообразного государственного регулирования как таковые (например, законодательства о землепользовании, о недрах, о недвижимости и т.д.).

Однако это, конечно, базисная, но фоновая составляющая отношений собственности. Конкретная же экономическая жизнь протекает на поле, где действует множество субъектов. Это так называемые хозяйственные единицы (хозяйствующие субъекты). Именно они, вступая в отношения собственности друг с другом (и государство здесь лишь первый среди равных), представляют собой агентов экономической деятельности, охватывающей все виды собственности одновременно. Они являются, с одной стороны, универсальными имущественными комплексами, с другой - социальными образованиями, в которых осуществляются все формы человеческой жизнедеятельности, это клеточки экономической и в большой мере - социальной жизни. Поэтому именно предприятия выступают первоочередным после природных запасов объектом нашего внимания как объекты собственности.

При этом и отраслевая принадлежность (промышленное это предприятие или торговое, или поликлиника), и место нахождения (в Москве или на Сахалине), и другие привычные «разделители» государственного управления отходят на задний план. На первое место выступают состав собственников и организационно-правовые формы предприятий.

Современным гражданским правом предусматривается строго определенный ряд хозяйственных организаций, т.е. организационно-правовых форм, в рамках которых (и только в рамках которых) можно осуществлять хозяйственную деятельность в России (табл. 1)¹.

Таблица 1 – Виды хозяйственных организаций в РФ

Коммерческие	Некоммерческие
•хозяйственные товарищества •хозяйственные общества •производственные кооперативы, государственные и муниципальные  унитарные предприятия	• потребительские кооперативы • общественные и религиозные организации (объединения) • благотворительные (иные) фонды • некоммерческие партнерства • учреждения

Сравнительные характеристики различных хозяйственных организаций приведены в табл. 2.

Таблица 2 – Хозяйственные общества

Характеристики	ООО/ОДО	ЗАО	ОАО
Число учредителей	1 и более	1-50	>50
Величина уставного  капитала	100 МЗП	100 МЗП	1000 МЗП
Ответственность участников	доля УК - доля УК х n	доля УК	доля УК
Социальная близость участников	очень высокая	высокая	множественно-групповая
Защищенность контроля	max	достаточная	постоянная забота
Скорость принятия и  реализация решений	max	ниже среднего	на пороге выживаемости
Доверие рынка (партнеров  и инвесторов)	max→ высокое	среднее	высокое и высшее
Масштабы деятельности	мелкий бизнес	средний бизнес	Крупный бизнес

МЗП - минимальная заработная плата, новая единица в нашей системе мер и весов;

УК - уставный капитал.

Охарактеризуем открытые акционерные общества (ОАО).

Акционерные общества

Уже из обязательных юридических характеристик ОАО следует, что это, как правило, крупные хозяйственные организации с большим числом работников, серьезной финансовой и производственной базой. Они производят львиную долю ВНП и обеспечивают рабочие места для большей части работающих. Словом, они оказывают огромное влияние на экономику страны,  будучи средоточием больших групп взаимодействующих людей, и тем самым непосредственно - на все общественные процессы. Поэтому ОАО это уже не просто хозяйственные единицы, не только агенты экономической жизни, но и в большой степени общественные организации, элементы социума. Если добавить к этому, что и по материальным источникам своего формирования - акции покупают и разнообразные организации, и так называемые физические лица, т.е. просто люди, живущие при этом на всем пространстве от Балтики до Владивостока (и за рубежом) и работающие где угодно, - другими словами, что оперируют они изначально общественными, т.е. сложенными сообща разными собственниками, капиталами, отношение к ОАО как к универсальным экономико-социальным образованиям будет полностью оправданно. Иначе говоря, это корпорации - основные действующие лица не социалистической и не капиталистической, а корпоративной экономики.

В деятельность корпорации вовлечено много заинтересованных участников. Прежде всего, это ее учредители.

Большинство действующих в России АО - дети приватизации. Есть, правда, немало акционерных обществ второго-третьего поколений, созданных частными лицами и организациями, нажившими капиталы на первой волне приватизации и во время предшествовавшей ей короткой, но бурной эпохи кооперативов и НТТМ, однако большинства они еще не составляют.

За малыми исключениями, приватизации в России происходили по известным схемам, поэтому большинство учредителей - это государственные органы управления, представленные теперь управляющими государственными пакетами акций (долями) по контракту, это также современный директорат (он же экс-советская номенклатура) и так называемые трудовые коллективы, т.е. просто частные лица, но при этом работники АО или его пенсионеры.

После того как созданное АО начинает действовать, все его непосредственные участники, в том числе учредители, получают статус акционеры и владельцы, т.е. собственники того или иного количества акций, простых или привилегированных, облигаций или иных эмитированных АО ценных бумаг, -независимо от того, работают они в АО или нет.