Несие және несие жүйесі

* Ескерту: қайнар көзі Б. С. Досымов. Современные проблемы ипотеки// Банки Казахстана. - № 8, 2006.

 

Сонымен,«Ипотека ТӘБ» шарттарына қайта оралар болсақ, банк клиенттері көбіне-көп жағдайда пәтерді Алматы қаласының ықшам аудандарынан таңдайды екен. Бұл түсінікті де. Өйткені, орталықтағы пәтерлер мен элиталық үйлерден ықшам аудандардағы баспана бағасының айырмашылығы жер мен көктей. Тағы бір ескере кететін жағдай, алдыңғы жылдары банктер Алматы қаласының Райымбек даңғылы мен алыс ықшам аудандарына ипотекалық несие берілмейтіндігін қадап айтқан болатын. Ал бүгінде мұндай талап жұмсарып, тек каркасты-қамыстан жасалған үйлерге рұқсат етпейтіндіктерін айтады.

2005 жылғы деректерге сүиенсек айына  орташа алғанда 250-300 ипотекалық несие  рәсімделген. Бұл жалпы келісім-шарттың 10-13 пайызы. Ал 2003 жылы ипотекалық несиеге деген сұраныс арта түсіп, айына 600-700 келісім-шарт жасалған. Бұл көрсеткіштерден елдегі экономикалық ахуалдың жақсарғандығын немесе халық табысының жоғарылағандығын байқауға болады.

 

 

Кесте 15

 «Ипотека ТӘБ» бірігіп қатынас  жасайтын компаниялар

Компании атауы	Мекен жайы	Телефон
1. Компания "KBS Remco"	г. Алматы, ул. Шевченко, 32	(3272) 631 910, 631 340
2. ТОО "АЛАДИН"	г. Алматы, ул. Желтоксан, 126	(3272) 627 520, 622 666
3. Агентство недвижимости "АБСОЛЮТ"	г. Алматы, ул. Калдаякова, 30	(3272) 917 282
4. ТОО "ЖОМАРТ и сыновья"
5. ТОО "ГАРАНТ РИЭЛТИ"	г. Алматы, ул. Байзакова, 183	(3272) 680 162, 680 158, 686 625, 686 624
6. ТОО "НИГОРА"	г. Алматы, ул. Ауэзова, 19	(3272) 429 501
7. ТОО "ФЕЕРДИЛЬ"	г. Алматы, ул. Жибек Жолы, 50, оф. 410	(3272) 738 826, 738 427
8. Компания "ЦКН Ипотека"	г. Алматы, пр. Абая, 64	(3272) 583 330, 581 130
9. ТОО "ЭСКОРТ РИЭЛТИ"

* Ескерту: қайнар көзі  веб-сайт АО «БТА Ипотека»: www.ipoteka.kz.

Алайда, банк саласының қызметкерлері пайыздық көрсеткіштің төмендеуі мен қарызды өтеу мерзімінің ұзартылуы ипотекалық несие алушылар санын арттыратын бірден-бір жол еместігін алға тартады. Ставкалардың ең төмен көрсеткішіне жету үшін банктерге ипотекалық облигацияларды құнды қағаздар рыногына орналастыруға кеңінен мүмкіндік беру, Қазақстандағы ипотекалық несие жүйесінде жұмыс істегісі келетін шетелдік инвесторларды тарту керектігін, сонымен бірге, өзінің пайыздық маржасын төмендетуге мүмкіндік жасау қажеттіліктерін көлденең қояды. Мұнымен қоса, пайыздың төмендігі ипотека беделінің арта түсуінде еш рөл ойнамайды деген пікірге де барады. Атап айтқанда, қазіргі сәтте несиелендіру ставкасын 12,5 пайызын есептегенде, 15 жылға берілетін 1,5 миллион теңге (жуықтап алғанда 10 700 доллар несие айына шаққанда 18 487 теңгені құрайды, ал бұдан отбасынан талап етілетін табыс 55 461 теңге. Егер пайызды 11-ге төмендететін болсақ, онда ай сайынғы төлем 17 048 теңгені құрайды, ал отбасының міндетті табысы бұл кезде 51 144 теңге шамасында болады. Сонда төлемдегі айырмашылық 7,7 пайыз немесе 1439 теңге. Айырмашылық азғантай ғана. Мүмкін солай да шығар. Әзірге келтіріліп жатқан мәселе тек баспаналы болғысы келгендерге қандай да болмасын жағдайлар жасаудың жан-жақты қарекеті емес пе.

Ипотекалық несие алғысы келетіндер үшін «Ипотека ТӘБ»-та қандай мүмкіндіктер қарастырылған? Мұнда пайыздық ставка жылына 12,8 пайыз. Банк тарапынан қажетті ақыл-кеңес алғаннан кейін тиісті құжаттарыңызды жиыстыра бастайсыз. Құжат жинау процесі аяқталғаннан кейін өткізген құжаттарды банктің несие беру бөлімі қарастырады. Келесі кезекте өзіңіз сатып алатын үйдің иесімен есеп-қисап жұмыстары жүргізіледі. Осы кезде сіз банк арқылы сатып алған тұрғын-жайыңыз бен жеке басыңыздың қауіпсіздігін сақтандырасыз, әрі алғашқы жарнаңызды өтеуіңіз шарт. Айналасы он күннің ішінде алып-сату жөніндегі құжат жылжымайтын мүлік орталығында тіркеуден өткізіледі. Ал бір ай өте банктен алған қарызыңызды пайызын қоса, шартта көрсетілген сомамен бірге банктің шотына құясыз. Жалпы ереже бойынша несиені қанша жылға рәсімдедіңіз, сол жылдар бойы сатып алған пәтеріңіз немесе үйіңіз банк кепілдігінде болады.

Жалақысы 200 доллардан төмен табысқа банк тарапынан несие қарастырылмаған. Ал егер табысыңыз 30 мыңның ар жағына асып жығылатын болса, бес мың доллар көлемінде ғана несие алуға мүмкіндігіңіз бар. Бірақ мұндай жағдайда қолыңызда он бес пайыз емес, одан да көбірек қаржы болуы керек. Себеп белгілі, мұндай сомаға қаладан күрке іздеп табудың өзі қиынға түсетіні13.

Енді көпшілікке түсінікті болу үшін тағы бір мысал келтіріп өтейік. Пәтер бағасының орташа құнын 21 мың АҚШ долларына бағаласақ, алғашқы 15 пайызы 5 500 долларды құрайды. Қолыңызға тиетін несие сомасы 15 500 доллар. Пайыздық ставка - 12,8. Несиені өтеу мерзімі 15 жыл. Сонда ай сайын банкке 194.08 доллар құйып отырасыз. 15 жыл ішінде банкке қайтаратын сомаңыз 34 934 доллар болмақ. Егер сіз жоғарыда көрсетілген шамада несие рәсімдейтін болсаңыз, онда ай сайынғы табысыңыз 501,82 долларды құрауы тиіс. Банк талаптарына сәйкес нссие алатын кезде  отбасының әр мүшесінің, тіптен сізбен тұрып жатқан басқа да жандардың табысы қоса есептеледі.

Міне, «Ипотека ТӘБ»-те несие қарастырудың азғантай қыры    осындай. Оңай емес. Дегенмен, ана бір жылдарға қарағанда баспана алуға аз да болса мүмкіндік ашылды деп айта аламыз.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.  Қазақстан Республикасындағы жеке тұлғаларды несиелеу операцияларын жетілдіру жолдары

 

Коммерциялық банктердің нарыққа өту шарттарындағы қызметті есепті – кассалық операциялардың дамуы мен жетілдіруі сұрақтары бойынша және де ең алдымен тұрғылықты халықтың нақты ақшасыз есептесуді ұйымдастыру аясындағы жаңа шешімдерді талап етеді. Соңғы жылдарда тауарлар мен көрсетілген қызметтерге нақты ақшасыз есеп айырысуды қолдану аясы мағыналы түрде кеңейтілді. Есептік чектер тұрмыстық заттар кәсіпорындарымен ұсынылатын операцияларға төлем жүргізу кезінде, саяхатшылардың шетел валютасын шетелге шығу үшін сатып алу кезінде, қоғамдық тамақтандыру кәсіпорын –дары ұсынатын операцияларға төлем жасау кезінде қолданыла бастады.

Тұрғылықты халыққа көрсетілетін электронды банктік қызметтер. Нарыққа өту шарттарында экономикалық механизмнің жетілдірілуі ақша айналысы жүйесінің қызмет етуіне, жеке тұлғаларға есептік және кассалық қызмет көрсетуді ұйымдастыруға аса жоғары талаптар қояды. Төлемдік айналымның өсімі мен онымен шартталған айналыс ұстанымдарының  біруақытылы төмендеуі мен еңбек шығындарын қысқарту кезінде төлемдердегі тез өспелі қажеттіліктер мен ақша құралдарының айналымдылығын тездетуді қамтамасыз ететін ақша айналысының принципиалды түрдегі  жаңа механизмін құру қажеттілігін айқындап отыр.

Берілген мәселе ақшаның сәйкес формаларын массалық қолдану кезінде шешіле алмайды, өйткені өзінің физикалық табиғат күшіне олар қозғалмалық шегіне иелік етеді, қаржылық есептемелердің жоғары еңбек сыйымдылығын шарттайды, есептесу буыныңы үзіліссіздігін қамтамасыз етпейді және де өз қозғалысына бақылау жасауды қиындатады. Оны шешудің негізгі жолы -бұл тәжірбиде нақты ақшаны кеңінен қолдану мен оларды автоматты өңдеу үшін мамандандырылған техникалық құрылғыларды құру аясында нарықтық экономикасы бар индустриалды дамыған елдердің алдыңғы қатарлы тәжірибесінің негізінде аталмыш “қағазсыз” технологияларды қолдану.

Біздің елде тұрғындарға нақты ақшасыз есеп айырысудың кешенді амортизациялық  жүйесін құрудың Концепциясы жалпы шығарылған еді. Тауарлар мен көрсетілетін қызметтерге нақты ақшасыз есеп айырысу  сұрақтарынан басқа, Концепцияда кешенді түрде тұрғылықты халыққа банктік қызмет көрсету мәселелері қарастырылған. Консепция әртүрлі банктік жүйелердің идеологиялық және техникалық біртұтастығы мүмкіндігін қарастырады, бұл ақша айналысының біртұтас жалпы мемлекеттік жүйесін құрудың міндетті шарты және де қандай да болмасын банктің жоғары тиімділігінің кепілдемесі болып табылады.

Амортизация процесі несие –қаржы аясында бірнеше деңгейлерде орындалады. Бір жағынан қарағанда, несиелік институттармен қалыптасқан банкішінаралық және банкаралық жүйелер, сондай-ақ көтерме банктік кәсіпкерлік саласына қызмет көрсететін электронды техникалық құралдар енгізілуде. Басқа жағынан алғанда, клиенттерге-заңды да, жеке де тұлғаларға бөлшектік амортизациялық қызмет көрсету жүйелері енгізілуде.Банктік несие қызметтің керекті және болашақ бағыттарының бірі -вексельдер операциясы. Бірақ қазіргі кезде біздің елімізде осы операциялар басқа банк операцияларымен салыстырғанда оқшау сипаттамаға ие, біртұтас механизмдерді жандандыруға қатыспайды.

Екінші деңгейде субъект болып тек қана несиелік мекемелер табылады: бір жағынан Қазақстан Республикасының Ұлттық банкі, 2-ші жағынан — банк жүйесінің 2-ші деңгейіндегі мекемелер, соның ішінде коммерциялық банктер . Нарықтың осы деңгейіндегі операциялардың негізгі жиынын 1-ші класты вексельді қайта есептеу және қайта кепілге салу құрайды. Вексельдер айналысты түрлі операцияларды қамтуы мүмкін. Біріншіден, банктік қарыздарды несиеге беруде банк пен клиент арасындағы қатынас, екіншіден, қоғам мемлекет арасындағы қатынас(қазыналық вексель), үшіншіден, банк делдалсыз занды және жеке тұлғалар арасындағы қатынастар.

Қазақстандағы банктер қызметінде көбірек тараған несие операцияларының болашақты түрлерінің бірі ипотекалық несиелендіру. Бұл пәтер сатып алу үшін қажетті 30% сомасы бар, ал қалған 70%-і кепілге тұрғын үйін қою арқылы алатын адамдар бойынша жүзеге асатын несиелендірудіқ бір түрі14.

Ипотекалық несиелер кепілдікке жылжымайтын мүлік (үй, жер т.б.) қоятын жеке тұлғаларға келесі мақсатта ұсынады:

-  тұрғын үй, квартираларды сатып  алу немесе құру;

-  қаладан тыс үйлерді сатып  алу немесе құру;

-  үйлерді, квартираларды қайта  құру, күрделі жөндеу жүргізу;

Несиені өтеу және беруге байланысты, банк сыйақы ставкаларының мөлшері олардың өзгерістеріне байланысты барлық сұрақтар құқықтың өз аралық міндеттемелерін және жан-жақты жауапкершіліктерді анықтайтын несиелік келісімдердегі қарыз алушылар мен банк арасындағы қорытындылар негізінде шешіледі.

Банк қарыздардағы тұтынушылықты анықтау арқылы қарыз алушының тұтыну есебін алады. Несиенің шектелген саласы мен мерзімі негізгі банктың несиелік комитеті шешімдеріне сәйкес белгіленеді. Қарыздар (несиелер) ликвидтік кепілдің қолда бары, тұрақты төлемдерді өндіруге және табыстың басқа көздеріне ие, төлем қабілеті бар қарыз алушыларға ұсынылады.

Қарыз алушыға берілген несиенің мөлшері банк бағасы бойынша кепілдік мүлік құнының 70% - тен аспау керек. Қазіргі кезде шағын және орта бизнес республика ЖІӨ-ге 25% береді, және үкімет жақын 5-6 жылда бұл цифрды 60% - ке дейін апаруды болжап отыр. Бұл өсім банктік несиелендіру кеңейтумен байланысты болуы керек. Екінші деңгейдегі ресми банк бойынша 2001 жылы шағын кәсіпкерлік үшін несие көлемін 64,3% - ке 122 млрд. теңгеге дейін ұлғайтты. Үлкен деңгейде өндірістік проекттер қаржылынатын болды.

Мемлекеттік өндірушілерге салықты азайтуға, жер учаскелерін алуда процедура сұрақтарын көбейтуге, лицензиялау міндеттемелерін қысқартуға және қадағалау органдарынын, тексерісін қысқартуға уәде берді.

Әрине, ақшаны инвистициялауда кәсіпкерлерге бағдарлану мүмкіндігін беретін консалтингтік оперецияларды принципиалды түрде нығайту қажет.

Бүгінгі күндегі Казкоммерцбанк айналымындағы шағын және орта кәсіпорындардың үлесі 8%- ті құрайды. Қарыздық портфельде шағын және орта бизнестердің ағымдағы жылдардың 7-шілдеде Т13,6 млрд. немесе 12%-ке жетті. Үлесі өткен жылдың сол кездерінде шағын және орта бизнестің үлесі Т.2,8 млрд. көтерілді.

Банк жоба шегінде көбірек сапалы жеңілдікті ставка — валютада 12% жылдың жобаны қаржыландырды. Сол кезде орта бизнестерде жабдықтарды сатып алу үшін, айналым қаражаттарын толтыру үшін несие алу мүмкіндігі туды. Нарықта сенбестік күрделі жобалармен жұмыс істеу ретінде Казкоммерцбанктің бейнесі қалыптасты15.

Жаңа басталған бизнесті несиелендіру барлық уақыт қауіпті. Бірақ бірінші қауамды шағын кәсіпорындармен кездесуге жасап, банк солармен болашақта жұмыс жасайды. Мысалға ЖШС «Оргстрой» гранитті өндіреді және экспорттайды. Осындай кәсіпорындар арасында — «Аян», «Технопорм», «Тайлан», «Аруана ТСТ» т.б. Осылардың әрқайсысына банк 150мың доллорға дейін несие ұсынды. Бұл өзінің сақтануына қарамастан, орта және шағын бизнестер үшін қарыздың орташа мөлшері. Қазкоммерцбанк барлық уақыт ұзақ мерзімді ынтымақтастық дамуындағы мәнін көреді.

Қазіргі кезде ұзақ мерзімді ипотекалық несиелеу жүйесінің дамуына ақшаны жұмылдыру және тұрғын үй нарығындағы халықтың төлем қабілетті сұранысының несие қаржы саласын кеңейту үшін жақсы алғы шарттар пайда болды. Осы жүйені нығайту және дамытумен халық ипотекалық несие түрінде ұсынылған қаражаттардың есебінен еркін нарықта дайын тұрғын үйлерді сатып алу мүмкіндігіне ие болады.

Тұрғын үй құрылыстарының қаржыландыру механизмдерінің енгізу мақсатында халықтың кең көлемінің тұрғын үй бағасын түсіру, Қазақстан Республикасының үкіметінің 2000 жылы 21 тамызынан бастап шығарған 31290 қаулысы бойынша Қазақстан Республикасынын, ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту және тұрғын үй құрылыстарын ұзақ мерзімді қаржыландыру концепциясын мақұлданды.

Қазақстан Республикасының Ұлттык Банкі концепциясына сәйкес несиегерлерді қайта қаржыландыруды жандандыратын, халыққа ұзақ мерзімді ипотекалық несиенің егіншілік нарығы операторын енгізу туралы шешім қабылданды.Сол сияқты операторлардың рөлін Қазақстандық ипотекалық компания — Ұлттық Банк айналды.

Келесі көздерде халықаралық қаржы ұйымдардың және қазақстандық банктердің есебінен басқа да акционерлерді жұмылдыру жоспарланады.

Компания ақша нарығындағы ұзақ мерзімді ресурстарды жұмылдыруды жандандырады және осы ақшаларды банктерді қайта қаржыландыру арқылы тұрғын үй сатып алу үшін халыққа берілетін ипотекалық несиені банктерден сатып алуға бағыттайды. Компанияларды құру мақсатының бірі облигация эмиссиялары жолымен банктердің және сақтандыру ұйымдарының зейнетақы қорлары сияқты, сондай институционалды қызығушылықтардың еркін ақшаларын шоғырландыру болып табылады.

Осылай, экономиканың толық ішкі инвестициялау механизмдерін қамтамасыз етіледі, банк несиегерлерінің актив және пассив сәйкессіз келіп шығатын қауіп қатерлер азайтылады. Бұдан басқа ипотекалық несие қамтамассыз етілген, сенімді бағалы қағаздарға институционал инвесторларға өз активтерін салу мүмкіндігін беретін қаржы нарығының толықтырылған сегменті енгізіледі.

Қазақстандық ипотекалық компаниялар қызметінің тағы бір керекті бағытының ипотекалық несиелердің қызмет етуі және қарызга берудің процедурасын стандарттау. Осы мәселенің шешімі ипотекалық нарық субъектілері қатерін азайтуға және екіншілік нарықтағы ипотеканың айналым процесстерін оңайлату болып табылады.