Обоснование рыночной стоимости ООО «Калужский кабельный завод»

Коэффициент оборачиваемости оборотных активов увеличился с 15,4 до 18,3.

 

2.2 Метод сделок к оценке стоимости предприятия на примере ООО «Калужский кабельный завод»

 

Применение данного метода обосновывается отсутствием детальной финансовой и рыночной (ценовой) информации о предприятиях – аналогах.

Определить наиболее вероятную цену продажи фирмы с учетом спроса и предложения на рынке позволяет метод сделок. Метод сделок позволяет оценить рыночную стоимость капитала предприятия путем прямого сравнения оцениваемой фирмы с сопоставимыми, цены продажи капитала которых известны.

Для сравнения было выбрано три фирмы, занимающихся производством кабельной продукции, сопоставимой с оцениваемой по размерам и диверсификации продукции, сроку создания, рынками сбыта.

 

Таблица 3. Стоимость предприятий-аналогов

Аналогичные фирмы	Цена продажи	Чистая прибыль	Мультипликатор Цена / Чистая прибыль
ООО «Людиновокабель» (г. Людиново, Калужская обл.)	7 250 000	3 020 833	2,4
ООО «Ньютон» (дер. Думиничи, Калужская обл.)	2 720 000	850 000	3,2
ООО «Данаит» (п. Уткино, Тульская обл.)	6 830 000	3 252 380	2,1

 

 

Анализ основных финансовых коэффициентов оцениваемого предприятия с соответствующими показателями фирм-аналогов показал, что данное предприятие имеет среднее финансовое положение в своей группе.

Мультипликатор цена / чистая прибыль для фирм-аналогов колеблется в пределах 2,1–3,2. Для оценки предприятия ООО «ККЗ» был использован мультипликатор, равный 2,5. Расчетная стоимость фирмы по мультипликатору цена/ чистая прибыль составляет 4727,5 тыс. руб.

 

2.3 Метод капитализации дохода к оценке стоимости предприятия на примере ООО «Калужский кабельный завод»

 

В данной курсовой работе в рамках доходного подхода будем рассматривать метод капитализации доходов, который в наибольшей степени подходит для ситуаций, в которых ожидается, что доходы предприятия будут либо одного размера, либо будут иметь постоянную величину среднегодовых темпов роста в течение длительного срока. Темпы роста чистой прибыли в трехлетний период (2013–2015 гг.) не меняются и составляют 1,2

Сущность данного метода выражается формулой:

 

Оцененная стоимость = чистая прибыль/ ставка капитализации

 

Выбор величины прибыли, которая будет капитализирована. Данный этап подразумевает выбор периода текущей производственной деятельности, результаты которого будут капитализированы. Оценщик может выдать между несколькими вариантами:

• прибыль последнего отчетного года;
• прибыль первого прогнозного года;
• средняя величина дохода за несколько последних отчетных лет (3–5 лет).

Так как продолжительность временно го периода составляет 3 года, то применяется средняя величина дохода за несколько последних лет (3 года), равная 1577,99 тыс. руб.

Существуют различные методы определения ставки дисконтирования, наиболее распространены из них:

• модель оценки капитальных активов;
• метод кумулятивного построения;
• модель средневзвешенной стоимости капитала.

Для проведения поправок на нефункционирующие активы требуется оценка их рыночной стоимости в соответствии с применяемыми методами для конкретного вида активов (недвижимость, машины и оборудование и т.д.).

Определение ставки дисконтирования.

Ставка дисконтирования – это процентная ставка, используемая для пересчета будущих (отстоящих от настоящего времени на разные сроки) потоков доходов, которых может быть несколько, в единую величину текущей (сегодняшней) стоимости, являющуюся базой для определения рыночной стоимости бизнеса. В данной курсовой работе применялся метод кумулятивного построения ставки дисконтирования.

 

Ставка дисконтирования = безрискова ставка+ премия за инвестирование в данную компанию

 

Фактор риска	Значение	Примечание
Безрисковая	8%	Доходность внешнего валютного займа
Ключевая фигура	3%	Компании не зависит от одной ключевой фигуры. Однако, отсутствует управленческий резерв
Размер компании	3%	Малое предприятие. Большая конкуренция
Финансовое положение	4%	Резкое увеличение краткосрочной задолженности предприятия
Товарная/ территориальная диверсификация	2%	Предприятие реализует продукцию, пользующуюся повышенным спросом, имеет выход на внешний рынок
Диверсификация клиентуры	3%	На 10 крупных потребителей продукции приходится около 80% сбыта. На самого крупного – 15%.
Прибыли: нормы и ретроспективная прогнозируемость	4%	Информация о деятельности имеется только за один год, что затрудняет прогнозирование
Прочие риски	0%	Риск, связанный с характером деятельности данной компании, отсутствует

 

Ставки капитализации = 27 – 1,2 = 25,8%

Оцененная стоимость = 1577,99 / 0,258 = 6116,24 тыс. руб.

 

2.4 Метод чистых активов к оценке стоимости предприятия на примере ООО «Калужский кабельный завод»

 

1. Оценка стоимости  недвижимости.

Описание объекта оценки:

1. площадь участка – 1400 м2,

2. удаленность от г. Калуга – 28 км.,

3. место расположения ООО «ККЗ» – д. Жилетово, Калужская область.

Информация о здании:

1. Одноэтажное кирпичное здание.
2. Год постройки – 1991.
3. Общая полезная площадь помещения – 600 м2.

Доходный метод

1. Расчет потенциального валового дохода:

ПВД = S * Ca,

где S – полезна площадь, сдаваемая в аренду, м3;

Ca – ставка арендной платы за 1 м2

По данным Комитета управления имуществом Дзержинского района Калужской области ставка арендной платы муниципального и государственного имущества нежилых помещений в д. Жилетово составляет 400 руб./ м2.

При этом исходили из того, что искомая ставка основывается на «тройственной чистой аренде», т.е. все расходы по эксплуатации берет на себя арендатор: ПВД =600м2*400 руб./ м2. * 12 = 2880000 руб./год.

2. Полученный  расчетным путём потенциальный  валовый доход может быть изменён из-за предполагаемых потерь, связанных с недозагруженностью помещений, смены арендаторов и неуплаты арендной платы – оценщик должен учитывать, что всегда имеется вероятность того, что часть арендной платы в течении прогнозируемого периода владения имуществом не будет собрана. В нашем случае средняя загрузка составляет 40%, поэтому потери от недозагрузки составляют: ПН = 1728000 руб.

Установим допуск на «недосбор денежных средств» в размере 10%. Поэтому сумма потерь составит: П = 288000 руб.

ДВД = 2880000 – (288000+ 1728000) = 864000 руб./ год.

3. Переменные затраты составят:

а) налог на землю = 1,7 * 1400 м2. = 2520 руб.

б) налог на имущество = 0,022 (ставка налога на имущество) * 671519/2 = 14773 руб.,

в) охрана = 3 (охранника) * 4000 (заработная плата охранников) * 12 = 144 000 руб./год.;

г) стоимость бухгалтерских услуг = 3 * 6000*12= 216 000 руб. / год.

д) налог на прибыль = (ДВД – операционные расходы) * 24%= (864000 – 377293)* 0,24= 116810 руб.

Затраты замещения составят: текущий капитальный ремонт здания требуется каждые 10 лет и обходится в 190 000 руб., так как здание построено 13 лет назад, то затраты =190000/7=27143 руб. Итого: 404436 руб./ год

4. Расчет чистого валового дохода:

ЧОД = ДВД – Операционные издержки =864000 – 494103 = 369897 руб.

5. Ставка капитализации (определяется методом прямой капитализации):

Ск = ЧОД / стоимость аналога =396897/ 850 000= 0,4

6. Расчет  стоимости недвижимости:

V доход. = ЧОД / Ск = 369897 / 0,4= 924743 руб.

Рыночный метод

Расчет ведется методов валового рентного мультипликатора:

Известно, что были проданы три аналогичных здания:

 

Аналогичное здание	Цена продажи	ПВД	ВРМ
Одноэтажное кирпичное здание в том же районе, но с площадью, равной 530 м2.	850 000	2544000	0,33
Одноэтажное кирпичное здание с площадью 620 м2., расположено ближе к г. Калуге на 15 км	940 000	2976000	0,32
Одноэтажное бетонное здание площадью 600 м2	820 000	2880000	0,28

 

ВРМ усредненный по аналогам = (0,33 + 0,32 + 0,28) / 3 = 3,071 / 3 = 0,31

V рын = ПВД * ВРМ усред = 2 880 000 * 0,31 = 892800 руб.

Затратный метод

1. Расчет стоимости земельного участка.

Стоимость земельного участка рассчитывается по формуле:

 

Ц зем = S уч * С,

 

где Ц зем – стоимость земельного участка, руб.;

С – стоимость единицы площади земельного участка за 1 кв. м., в руб.;

S уч – площадь земельного участка, кв. м.

Площадь земельного участка составляет 1400 м2. Ставка земельного налога на 2006 г. в д. Жилетово составляет 1,75 руб./м2. Таким образом, стоимость земельного участка составит:

Ц зем = 1400 * 1.75 = 2520 руб.

2. Расчет восстановительной стоимости или стоимости замещения зданий и сооружений на действующую дату оценки:

Стоимость строительства 1 м2. аналогичных конструкций на конец 2005 г. в д. Жилетово равна 3000 руб.

Vстр = 600 * 3000 = 2400000 руб.

3. Определение износа зданий и сооружений.

Срок эксплуатации составляет 70 лет.

Оценке стоимости зданий и сооружений предшествует технический осмотр здания. Это позволит ему составить подробное описание объекта оценки, где будут даны характеристики внешних и внутренних конструкций, инженерных систем. Ниже приведен пример осмотра. По результатам визуального осмотра оценщиком зданию требуется внутренний косметический ремонт. Физический износ здания составил 20% от восстановительной стоимости здания, т.е. 2400000*0,2= 480000 руб., функциональный износ составляет 5% от восстановительной стоимости здания, т.е. 2400000*0,05= 120000 руб.

 

Таблица 1. Конструктивные элементы зданий

Конструктивный элемент	Характеристика	Техническое состояние
Фундаменты	Железобетонные	Трещины цоколя, разрушение блоков частичное
Перегородки	Кирпичные	Отслоение штукатурки стен и карнизов
Перекрытия	Железобетонные	Усадочные трещины в плитах, следы протечек на стенах и плитах в местах опирания плит на наружные стены
Кровля	Шиферная по деревянной обрешетки	Отколы и трещины, протечки
Полы	Линолеум, керамическая плитка	Сколы плитки и трещины керамической плитки
Наружная отделка	Оштукатурено	Отслоение и отпадение штукатурки стен
Внутренняя отделка	Клеевая побелка потолков масляная окраска стен	Следы протечек, ржавые пятна, отслоение и отпадение штукатурки, массовые пятна на окрашенной поверхности и т.д.

 

4. Определение  остаточной стоимости:

Остаточная стоимость = восстановительная стоимость – совокупный износ 2400000 – (480000+120000)=1800000 руб.

5. Полная  стоимость = остаточная стоимость + стоимость земельного участка = 1800000 + 2520 = 1802520 руб.

1. Оценка стоимости машин и оборудования

Общие сведения об объекте оценки:

1. Вытяжная вентиляция: 13736 руб.,
2. Кассовый аппарат ОКА-102ф(н):4200 руб.,
3. Волочильный стан ВСК-13Н: 634329 руб.,
4. ГАЗ-3307: 393000 руб.
5. ЗИЛ 441510: 107790 руб.

Последовательность решения:

1. подбираются  однородные объекты:

1. Вытяжная вентиляция: 10736 руб.,
2. Кассовый аппарат ОКА-102ф(н): 5000 руб.,
3. Волочильный стан ВСК-13Н: 650000 руб.,