Обоснование рыночной стоимости ООО «Калужский кабельный завод»

2. Доходный подход (метод капитализации доходов)

В данной курсовой работе в рамках доходного подхода будем рассматривать метод капитализации доходов, который в наибольшей степени подходит для ситуаций, в которых ожидается, что доходы предприятия будут либо одного размера, либо будут иметь постоянную величину среднегодовых темпов роста в течение длительного срока. Сущность данного метода выражается формулой:

Оцененная стоимость = чистая прибыль/ ставка капитализации

Основные этапы применения метода капитализации доходов:

1. Анализ финансовой отчетности, ее нормализация и трансформация 
   (при необходимости).
2. Выбор величины прибыли, которая будет капитализирована.
3. Расчет ставки капитализации.
4. Определение предварительной величины стоимости.
5. Проведение поправок на наличие нефункционирующих активов (если 
   таковые имеются).
6. Проведение поправок на контрольный или неконтрольный характер 
   оцениваемой доли, а также на недостаток ликвидности (если они необходимы).

Выбор величины прибыли, которая будет капитализирована. Данный этап подразумевает выбор периода текущей производственной деятельности, результаты которого будут капитализированы. Оценщик может выдать между несколькими вариантами:

• прибыль последнего отчетного года;
• прибыль первого прогнозного года;
• средняя величина дохода за несколько последних отчетных лет (3–5 лет). 
  В большинстве случаев на практике в качестве капитализируемой величины выбирается прибыль последнего отчетного года, в качестве которой может выступать либо чистая прибыль после уплаты налогов, либо прибыль до уплаты налогов, либо величина денежного потока.

 

Ставка капитализации

=

Ставка дисконтирования

-

Ожидаемый среднегодовой темп роста дохода (или денежного потока)

 

 

С математической позиции ставка капитализации – это делитель, применяемый для преобразования величины дохода или денежного потока за один период времени в показатель стоимости.

Существуют различные методы определения ставки дисконтирования, наиболее распространены из них:

• модель оценки капитальных активов;
• метод кумулятивного построения;
• модель средневзвешенной стоимости капитала.

При известной ставке дисконтирования ставка капитализации в общем виде:

 

Rk= Rд-g

 

где Rд – ставка дисконтирования;

g – долгосрочные темпы роста дохода или денежного потока.

Для проведения поправок на нефункционирующие активы требуется оценка их рыночной стоимости в соответствии с применяемыми методами для конкретного вида активов (недвижимость, машины и оборудование и т.д.).

Определение ставки дисконтирования. Ставка дисконтирования – это процентная ставка, используемая для пересчета будущих (отстоящих от настоящего времени на разные сроки) потоков доходов, которых может быть несколько, в единую величину текущей (сегодняшней) стоимости, являющуюся базой для определения рыночной стоимости бизнеса. В экономическом смысле в роли ставки дисконтирования выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или, другими словами, это требуемая ставка дохода по имеющимся вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

Ставка дисконтирования или стоимость привлечения капитала должна рассчитываться с учетом трех факторов. Первый – наличие у многих предприятий различных источников привлекаемого капитала, которые требуют разных уровней компенсации. Второй – необходимость учета для инвесторов стоимости денег во времени. Третий – фактор риска. В данном случае риск определяется как степень вероятности получения ожидаемых в будущем доходов.

В данной курсовой работе применялся метод кумулятивного построения ставки дисконтирования.

3. Затратный подход (метод чистых активов)

Затратный подход к оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесённых издержек.

Оценить предприятие с точки зрения затрат на его создание при условии, что предприятие остаётся действующим, позволяет метод чистых активов. Суть данного метода заключается в том, что все активы предприятия (здания, сооружения, машины, оборудование, товарно-материальные запасы и т.д.) оцениваются по рыночной стоимости. Далее из полученной суммы вычитается стоимость обязательств предприятия. Итоговая величина показывает рыночную стоимость собственного капитала предприятия.

Стоимость чистых активов – это разница между обоснованной рыночной стоимостью совокупных активов предприятия и текущей стоимостью всех его обязательств, таким образом, стоимость чистых активов предприятия определяет рыночную стоимость собственного капитала предприятия.

Для расчёта обоснованной рыночной стоимости совокупных активов используются данные баланса предприятия на дату оценки или последнюю отчётную дату.

Главный признак затратного подхода, реализованного в методах накопления активов или оценки по активам – это поэлементная оценка, то есть оцениваемый имущественный комплекс расчленяется на составные части, делается оценка каждой части, а затем стоимость всего имущественного комплекса получают путем суммирования стоимостей его частей.

Алгоритм расчёта стоимости предприятия методом чистых активов:

1. Анализируются данные последнего баланса предприятия. Одновременно с проверкой статей баланса проводится инвентаризация имущества предприятия на дату оценки.

2. Инвентаризации  подлежит всё имущество предприятия  независимо от его местонахождения, все виды финансовых обязательств  и имущество, не принадлежащее  предприятию, отражаемое на забалансовых счетах.

3. По результатам анализа и инвентаризации вносятся учётные поправки в данные последнего баланса.

3. Выбирается наиболее подходящий метод оценки и осуществляется оценка материальных активов по обоснованной рыночной стоимости.

4. Выявляются и оцениваются нематериальные активы предприятия.

5. Переводятся финансовые активы в чистую реализуемую стоимость.

6. Переводятся финансовые обязательства в текущую стоимость и добавляются любые незарегистрированные обязательства.

7. Стоимость собственного капитала рассчитывается как разница между обоснованной рыночной стоимостью совокупных активов и текущей стоимостью всех обязательств.

Оценка стоимости недвижимости

Затратный подход

Подход к оценке с точки зрения затрат основан на предположении о том, что затраты на строительство плюс затраты на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром при определении стоимости недвижимого имущества. Затраты на создание объекта недвижимости отнюдь не всегда являются эквивалентом его рыночной стоимости.

Затратный подход включает несколько этапов:

1. Оценка стоимости земельного участка

Определяется стоимость земельного участка, на котором находятся здания, сооружения. Стоимость участка земли всегда должна рассматриваться с точки зрения использования его как свободного и доступного для наилучшего и наиболее эффективного экономического использования. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимой всей собственностью. При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения – это вклад в стоимость.

2. Оценка стоимости зданий и сооружений. Оценивается восстановительная стоимость или стоимость замещения здания и сооружения на действительную дату оценки.

Под восстановительной стоимостью подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого объекта из тех же строительных материалов, при соблюдении тех же строительных стандартов, по такому же проекту, что и оцениваемый объект. В случае, если расчет восстановительной стоимости не представляется возможным или целесообразным, производится определение стоимости замещения.

Под стоимостью замещения подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, однако с использованием новых материалов в соответствии с текущими стандартами, дизайном, планировкой.

Определение полной стоимости строительства включает расчет:

• прямых издержек (стоимости материалов, амортизационных отчислений, стоимости временных зданий, сооружений, инженерных сетей, коммунальных услуг, заработной платы строительных рабочих, стоимости мероприятий по технике безопасности и т.п.);
• косвенных издержек на оплату профессиональных услуг архитекторов, инженеров по проектированию, бухгалтеров и юристов за консультирование, накладных расходов застройщиков, оплату лицензий, процентов по строительным ссудам, маркетинговых расходов на продажу или на перепродажу собственности, рекламных выплат в течение строительства, расходов на изменение права собственности. Использование издержек замещения вместо издержек воспроизводства в процессе оценки позволяет удалить некоторые «устаревшие» элементы;
• предпринимательского дохода.

Предпринимательский доход представляет собой сумму, которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам. С учетом мировой практики расчета предпринимательский доход определяется в 15% затрат на строительство.

Прежде чем перейти к оценке стоимости зданий и сооружений, оценщик должен не только ознакомиться с технической документацией, но и осуществить осмотр зданий и сооружений. Это позволит ему составить подробное описание объекта оценки, где будут даны характеристики внешних и внутренних конструкций, инженерных систем.

Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения осуществляется методом сравнительной единицы.

Этот метод включает несколько этапов:

1. На  основе данных об издержках  строительства аналогичных объектов  разрабатываются нормативы затрат  на строительные работы (на 1 м2, на 1 м3 здания). В качестве типичного сооружения лучше использовать недавно построенный объект, для которого известна контрактная цена.

2. Норматив  удельных затрат умножается на  общую площадь или объем оцениваемого здания.

3. Вносятся  поправки на особенности оцениваемого  объекта.

3. Определение износа зданий и сооружений

Рассчитываются все виды износа зданий и сооружений с учетом их физического устаревания.

Физическое устаревание – потеря стоимости собственности, связанная с использованием, изнашиванием, разрушением, увеличением стоимости обслуживания и прочими физическими факторами, приводящими к сокращению жизни и полезности объекта. Физический износ определяется на основе визуального осмотра оценщиком объекта оценки и составления ведомости дефектов.

4. Определяется остаточная стоимость зданий и сооружений как разность между стоимостью воспроизводства (стоимостью восстановления или стоимостью замещения) и совокупным износом.

5. Рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости посредством прибавления к остаточной стоимости зданий и сооружений стоимости земельного участка.

Доходный подход

Метод капитализации доходов используется при оценке недвижимости, приносящей доход владельцу. Доходы от владения недвижимостью могут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем. Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости земельного участка. Целесообразно выделить основные этапы процедуры оценки методом капитализации.

1. При определении стоимости недвижимости этим методом необходимо обосновать общую сумму дохода, которую получит инвестор от приобретения этой недвижимости и её эксплуатации в течение года.

Способом позволяющим обосновать доходы от недвижимости за год является использование подтверждённой информации о ставках арендной платы от сдачи в аренду аналогичных объектов. В этом случае валовый операционный доход в год (ВОД), получаемый инвестором зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки. Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.