Оценка целесообразности инвестирования денежных средств в реконструкцию объекта недвижимости
Автор работы: Пользователь скрыл имя, 11 Ноября 2014 в 18:32, курсовая работа
Описание работы
Целью данного курсового проекта является оценка целесообразности
инвестирования денежных средств в реконструкцию объекта недвижимости,
расположенного по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул.
Краснознамённая,43.
Содержание работы
1 Управление ОН в целях повышения эффективности его использования..7
1.1
Нормативно-правовые основы оценки недвижимости...............................................7
1.2
Анализ и показатели эффективности использования ОН..........................................9
1.3
Пути повышения эффективности использования ОН...............................................11
1.4
Роль реконструкции в повышении эффективности ОН............................................13
1.5
Характеристика подходов оценки недвижимости.....................................................14
1.5.1 Сравнительный подход..................................................................................................14
1.5.2 Затратный подход...........................................................................................................15
1.5.3 Доходный подход...........................................................................................................16
2 Характеристика ОН и эффективность реконструкции...............................18
2.1
Характеристика ОН и его местоположения...............................................................18
2.2
Характеристика проекта реконструкции....................................................................19
3 Анализ офисной недвижимости Оренбурга................................................20
4 Оценка целесообразности реконструкции.......................................................24
4.1 Анализ наиболее эффективного использования ОН.....................................................24
4.2 Оценка рыночной стоимости недвижимости до проведения реконструкции.............29
4.2.1 Расчёт величины денежного потока.........................................................................29
4.2.2 Расчёт ДВД.................................................................................................................30
4.2.4 Расчёт рыночной стоимости ОО..............................................................................39
4.3 Оценка рыночной стоимости недвижимости после проведения реконструкции ......40
4.3.1 Расчёт величины денежного потока.........................................................................40
4.3.2 Расчёт ДВД.................................................................................................................44
4.3.3 Расчёт ставки капитализации....................................................................................44
4.3.4 Расчёт рыночной стоимости ОО..............................................................................46
4 Оценка целесообразности реконструкции...................................................48
Заключение ............................................................................................................49
Список использованной литературы...................................................................50
Приложение ...........................................................................................................51
Файлы: 1 файл
Лист
3
Аннотация
В данном курсовом проекте рассматриваются задачи анализа
целесообразности инвестирования денежных средств в реконструкцию.
Курсовой проект содержит пояснительную записку.
В пояснительной записке содержатся сведения о путях
повышения эффективности функционирования недвижимости, о роли
реконструкции в повышении доходности объекта недвижимости, о
сложившейся рыночной ситуации в сегменте офисной недвижимости.
Курсовой проект состоит из
страниц, из них
страниц
приложения.
Лист
4
Содержание
Оглавление
Аннотация................................................................................................................3
Содержание..............................................................................................................4
1 Управление ОН в целях повышения эффективности его использования..7
1.1
Нормативно-правовые основы оценки недвижимости...............................................7
1.2
Анализ и показатели эффективности использования ОН..........................................9
1.3
Пути повышения эффективности использования ОН...............................................11
1.4
Роль реконструкции в повышении эффективности ОН............................................13
1.5
Характеристика подходов оценки недвижимости.....................................................14
1.5.1 Сравнительный подход..................................................................................................14
1.5.2 Затратный подход...........................................................................................................15
1.5.3 Доходный подход...........................................................................................................16
2 Характеристика ОН и эффективность реконструкции...............................18
2.1
Характеристика ОН и его местоположения...............................................................18
2.2
Характеристика проекта реконструкции....................................................................19
3 Анализ офисной недвижимости Оренбурга................................................20
4 Оценка целесообразности реконструкции.......................................................24
4.1 Анализ наиболее эффективного использования ОН.....................................................24
4.2 Оценка рыночной стоимости недвижимости до проведения реконструкции.............29
4.2.1 Расчёт величины денежного потока.........................................................................29
4.2.2 Расчёт ДВД.................................................................................................................30
4.2.4 Расчёт рыночной стоимости ОО..............................................................................39
4.3 Оценка рыночной стоимости недвижимости после проведения реконструкции ......40
4.3.1 Расчёт величины денежного потока.........................................................................40
4.3.2 Расчёт ДВД.................................................................................................................44
4.3.3 Расчёт ставки капитализации....................................................................................44
4.3.4 Расчёт рыночной стоимости ОО..............................................................................46
4 Оценка целесообразности реконструкции...................................................48
Заключение ............................................................................................................49
Список использованной литературы...................................................................50
Приложение ...........................................................................................................51
Лист
5
Введение
Риск, связанный с инвестициями в недвижимость, – специфический
риск, обусловленный уникальными особенностями недвижимости:
низкая ликвидность, большие затраты денег и времени на совершение
сделок, необходимость качественного управления. При инвестировании в
недвижимость нужно учитывать возможное снижение доходности
инвестиционного проекта относительно проектной, превышение фактических
расходов
над
ранее
ожидаемыми,
невозможность
завершения
инвестиционного проекта из-за непредвиденного чрезмерного роста цен на
материалы, невозможность продать построенный объект по запланированной
ранее более высокой цене, подверженность элементов недвижимости риску
уничтожения.
Актуальность данной работы обусловлена большим количеством
существующих объектов недвижимости в г. Оренбурге, требующих
немедленной реконструкции для поддержания их физического состояния и
обеспечения
необходимых
параметров
для
осуществления своей
функциональной деятельности.
Целью данного курсового проекта является оценка целесообразности
инвестирования денежных средств в реконструкцию объекта недвижимости,
расположенного по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул.
Краснознамённая,43.
Под объектом реконструкции понимается каждое отдельно стоящее
здание или встроенно-пристроенное помещение с относящимся к нему
оборудованием,
инструментом
и
инвентарем,
инженерными
коммуникациями,
подсобными
и
вспомогательными надворными
пристройками, благоустройством и др. Под реконструкцией принято
понимать переустройство, связанное с изменением габаритов (надстройка,
пристройка) или положения (передвижка, подъем
здания), а также
изменением назначения здания в целом или отдельных его частей.
Для проведения данной работы необходимо:
- Ознакомиться с объектом оценки;
- Провести анализ НЭИ;
- Провести мониторинг сегмента недвижимости, к которому
принадлежит объект оценки, в данном проекте – офисной недвижимости;
- Провести оценку объекта недвижимости до реконструкции;
- Провести оценку объекта после реконструкции;
-
Сделать
вывод
о
целесообразности реконструкции
и
инвестирования денежных средств в осуществление проекта реконструкции.
Задачами изучения курса «Оценка недвижимости» являются:
изучение базовых понятий и методов оценки недвижимости, особенностей
оценки недвижимости, ознакомление с приёмами сбора и обработки
Лист
6
информации, выведение итоговой величины стоимости, написание отчёта об
оценке.
Лист
7
1
Управление ОН в целях повышения эффективности
его использования
1.1 Нормативно-правовые основы оценки недвижимости
Оценочная
деятельность
–
это
сфера
самостоятельного
предпринимательства, направленная на оценку природных ресурсов,
финансовых активов, бизнеса, инвестиционных проектов, интеллектуальной
собственности, основных фондов, движимого и недвижимого имущества, в
частности, земли.
Предметом оценочной деятельности является установление рыночной,
инвестиционной, ликвидационной и других видов стоимости объектов
оценки. Данный вид деятельности, как и профессия, связанная с ним, –
профессия оценщика, является новым для России видом бизнеса. Субъектами
оценочной деятельности являются оценщики – физические лица, члены
саморегулируемой организации оценщиков (СРОО), застраховавшие свою
ответственность по Закону РФ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»
от 29.07.1998 г. в редакции Закона № 157-ФЗ «О внесении изменений в Закон
«Об оценочной деятельности в РФ» от 27.07.2006 г.
В то же время оценочная деятельность – это и область научной
деятельности со своим предметом, методами, принципами и стандартами.
Оценочная деятельность – это направление экономической науки,
прикладной экономический анализ, тесно связанный с другими
экономическими науками: экономикой отрасли, бухучетом, анализом
хозяйственной деятельности с финансовой математикой, финансовым
менеджментом.
Оценочная деятельность необходима как органам государственной
власти с целью налогообложения, так и физическим и юридическим лицам
для нужд гражданского оборота. Необходимо различать правовое
регулирование сферы недвижимости и правовое регулирование оценочной
деятельности.
Правовые
основы
оценки
недвижимости
представлены
вышеуказанным законом. Также постепенно складывается и цивилизованный
рынок услуг в области оценки: с 01.01.2008 г. осуществляется развитие
профессиональных саморегулируемых организаций оценщиков, выработка и
продвижение в практику профессиональных стандартов (федеральных и
стандартов СРОО), развитие и совершенствование методик оценки, создание
баз данных по совершаемым сделкам и т. д.
Одно из направлений оценочной деятельности – оценка стоимости
недвижимости. Цель оценки – передача прав на недвижимость.
Статья 130 Гражданского кодекса РФ гласит, что «к недвижимым
вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные
участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты,
перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного
Лист
8
строительства». Законом к недвижимому имуществу может быть отнесено и
иное имущество.
Осознавая реальную значимость адекватно определенной стоимости,
многие государства стали предусматривать в своем законодательстве норму
об обязательном проведении оценки. Практически повсеместно данная норма
применяется в
отношении
оценки
недвижимости
для целей
налогообложения. Кроме того, большинство развитых стран устанавливает
обязательность проведения оценки и при ипотечном кредитовании,
страховании, и при переоценке недвижимого имущества для целей
бухгалтерского учета.
Во многих странах проведение оценки является обязательным в
случае вовлечения в гражданско-правовую сделку объектов недвижимого
имущества, находящихся, полностью или частично, в государственной и
коммунальной собственности и в связи с необходимостью изъятия
имущества у собственников для общественных нужд. Общепринятой также
является норма обязательности оценки при определении убытков или
размера возмещения ущерба собственникам, при имущественных спорах, в
том числе решаемых в судебном порядке.
Естественно, что закрепленные в законодательстве случаи
обязательности оценки не исключают возможность ее проведения при любых
гражданско- правовых сделках относительно недвижимого имущества по
инициативе и согласию участников сделки или по требованию одной из ее
сторон. Напротив, во многих странах законодательством специально
оговаривается в качестве элемента общегражданских свобод право любого
лица на объективную оценку, принадлежащего ему имущества. Данное право
является безусловным и не зависит от государственной системы финансовой
отчетности и налогообложения. При этом каждый гражданин или
юридическое лицо имеет право свободного выбора оценщика, а также право
на обжалование результатов оценки. Совокупность этих прав обеспечивается
независимой профессиональной оценкой, основной целью которой является
защита законных интересов граждан, юридических лиц, государства и иных
субъектов правоотношений, возникающих в процессе определения
стоимости.
Независимость оценки достигается выработкой и принятием единых
правил и подходов, как к проведению оценки, так и к осуществлению
оценочной деятельности, которые закрепляются в стандартах оценки и
нормах профессиональной деятельности, содержащих четкие требования к
оценочным процедурам и раскрытию данных при оценке, а также к
квалификации и правилам поведения оценщиков. В частности, проведение
оценки должно обеспечиваться профессиональным оценщиком, который
исходя из цели оценки, изучает объект недвижимого имущества и связанные
с ним права; анализирует рынок, к которому относится объект оценки;
осуществляет выбор подходов к оценке и методов определения стоимости;
Лист
9
выполняет необходимые расчеты и формирует окончательное заключение о
стоимости недвижимого имущества.
Результаты работы оценщиком документируются в форме отчета,
который должен носить доказательственный характер относительно
установленной стоимости. Это требует от оценщика профессионального
знания в самых разнообразных отраслях экономических, юридических,
технических наук и хорошей осведомленности относительно тенденций
развития местного рынка недвижимости.
Оценщику предоставляется право:
1)
доступа на оцениваемый объект, к документации и иной
информации, являющейся необходимой или имеющей существенное
значение для определения объективной стоимости;
2)
получать от заказчика разъяснение и дополнительные сведения,
включая конфиденциальную информацию, необходимые для проведения
оценки и составления отчета об оценке, а в случае необходимости
запрашивать необходимую информацию у третьих лиц;
3) отказаться от проведения оценки имущества в случае
возникновения обстоятельств,
которые препятствуют проведению
объективной оценки, в том числе любых форм принуждения;
4) страховать свою гражданскую ответственность, связанную с
профессиональной оценочной деятельностью, обеспечивая тем самым
защиту своих интересов и интересов потребителей его услуг;
5) самостоятельно определять подходы и методы оценки;
привлекать дополнительно в случае необходимости к участию в проведении
оценки других оценщиков или иных специалистов.
В то же время оценщик обязан:
1) обеспечить объективность оценки и, в случае необходимости,
поставить в известность заказчика о невозможности проведения объективной
оценки в связи с возникновением обстоятельств, которые этому
препятствуют;
2) предоставлять заказчику информацию о нормативно-правовых
актах, регулирующих оценочную деятельность, о стандартах оценки, о
наличии разрешительных документов на осуществление оценочной
деятельности, а при необходимости разъяснять суть и содержание
используемых при оценке подходов и методов, а также гарантировать
конфиденциальность полученной информации.
Иными словами, профессиональная оценочная деятельность состоит в
организационном, методическом и практическом обеспечении проведения
оценки, требующей соответствующей квалификации, умения и опыта.
1.2 Анализ и показатели эффективности использования ОН
Наиболее эффективное использование (НЭИ) в соответствии с
Международными стандартами оценки (МСО) определяется как наиболее
Лист
10
вероятное использование имущества, которое надлежащим образом
оправданно, юридически допустимо и финансово осуществимо и при
котором оценка этого имущества дает максимальную величину стоимости.
Понятие
наиболее
эффективного
использования
является
основополагающим, а также неотъемлемой частью расчетов Рыночной
стоимости (п. 6.7 ОППО МСО-2003).
МСО рекомендует провести тестирование, в процессе которого
ответить на следующие вопросы:
1) Является ли предполагаемое использование рациональным и
вероятным?
2) Является ли использование законным или есть разумная
вероятность того, что можно получить юридический документ на право
использования?
3) Является ли
имущество физически
пригодным
для
использования?
4) Является ли
предполагаемое использование финансово
осуществимым?
После того как анализ покажет, что, по разумным соображениям, один
или несколько вариантов использования являются вероятными, проверяется
их обоснованность с финансовой точки зрения. То использование, при
котором оцениваемое имущество будет иметь максимальную стоимость и
которое отвечает другим требованиям, считается наиболее эффективным
использованием.
Эффективность использования объекта недвижимости зависит от
процесса формирования доходов и расходов, возникающих при эксплуатации
вверенного объекта.
Деятельность управляющего недвижимостью в первую очередь
направлена на формирование арендной платы от сдаваемых помещений и ее
структуры как основного источника дохода от объекта недвижимости.
Особое внимание управляющий недвижимостью должен уделять
формированию структуры затрат на содержание объекта недвижимости, ибо
их величина влияет на эффективный доход не только впрямую, но и косвенно
через привлекательность объекта недвижимости.
Величина арендной платы устанавливается в объеме, позволяющем
покрыть затраты, связанные с содержанием и эксплуатацией объекта
недвижимости, и получить прибыль.
В структуре расчета арендной платы используются величины
показателей, ставок налогов или иных платежей, которые устанавливаются
законодательным путем или иным образом, не зависимым от управляющей
компании. Это предопределяет необходимость пересмотра в течение времени
величин как лимитной, так и договорной арендной платы. Эти условия, хотя
и очевидны, но должны быть оговорены в договоре аренды.
Дополнительным источником может служить объем услуг,
оказываемых арендатором. К их числу можно отнести создание
Лист
11
общественной автомобильной парковки, предоставление услуг связи,
современной, офисной техники и мебели.
Потенциальный Доход — суммарная арендная плата, получаемая от
сдачи объекта недвижимости в аренду без учета потерь и расходов.
Действительный (эффективный) доход — это потенциальный доход,
скорректированный на величину потерь от незанятости помещений, льгот по
арендной плате, потерь от недобросовестных арендаторов и пр., называется
действительным (эффективным) доходом.
1.3 Пути повышения эффективности использования ОН
Повышение эффективности недвижимости прежде всего выражается в
повышении экономической эффективности. Достижение необходимого
прироста доходов от объекта недвижимости зависит от способа
использования объекта. Рассмотрим самый распространённый и наиболее
осуществимый вариант получения дохода – сдача недвижимости в аренду.
Основу денежных потоков при таком использовании составляют арендные
платежи. На их величину влияют такие характеристики объекта
недвижимости:
1) Выбор функционального назначения в зависимости от
расположения.
Месторасположение - это важнейшая характеристика, которая
оказывает влияние в зависимости от типа объекта, его функционального
использования. На эту характеристику невозможно оказать внешнее
давление, которое приведёт к его изменению. Но при этом можно изменить
функциональное использование объекта недвижимости, которое будет
учитывать все положительные и отрицательные аспекты месторасположения
на доходность. Положение объекта на карте населённого пункта оказывает
влияние на такую характеристику здания, как внешний или экономический
износ. Внешний (экономический) износ– это снижение стоимости здания
вследствие негативного изменения его внешней среды под воздействием
экономических, политических и других факторов. Причинами внешнего
износа могут являться: общий упадок района, в котором находится объект;
действия правительства или местной администрации в области
налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости,
отдыха, образования.
На величину внешнего износа существенно влияет близость к
малопривлекательным природным или искусственным объектам (очистным
сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам,
железнодорожным
станциям, больницам, школам,
промышленным
предприятиям).
Задача управляющего при работе с уже готовым (построенным)
объектом заключается никак не в изменении внешнего окружения, потому
что это невозможно, а в грамотном выборе функционального использования.
Лист
12
Так такое соседство с бензоколонкой негативно влияет на жилой дом, но для
организации авторемонтной мастерской окажет положительное влияние.
2) Управление ценообразованием на объекты недвижимости
Формирование и реализацию эффективной комплексной политики
ценообразования на рынке недвижимости целесообразно разделить на
следующие блоки.
а) Разработка набора ценовых стратегий с учетом этапа жизненного
цикла объекта (услуги) на рынке недвижимости, а также:
- результатов исследование и анализа предпочтение целевых
сегментов, оценки готовности платить больше (или меньше) за предлагаемый
объект (услугу);
- величины и структуры издержек, которые должны покрываться при
устанавливаемой цене на объект (услугу);
- конкурентной среды - возможных действий конкурентов в части
ценовых предложений на целевых рынках недвижимости.
б) Управление ценой на услуги и объекты недвижимости на основе
механизмов ее определения и адаптации. Такой подход предполагает
достижение и развитие не только краткосрочных, но и долгосрочных
конкурентных преимуществ. Именно с позиций ценовой стратегии
анализируется обоснованность применяемых цен на предмет того, какой
будет результат и насколько он соответствует целям управляющей компании
(продавца недвижимости) . Например , снижение застройщиком цен на свои
объекты недвижимости для активного привлечения дополнительных
клиентов позволяет увеличить выручку в краткосрочном периоде. Однако
возможная спровоцированная этим снижением ценовая война в
среднесрочной и долгосрочной перспективе приведет к убыточности, если
издержки девелопера будут выше, чем в среднем по отрасли.
3) Управление продажами
Основой эффективных продаж на рынке недвижимости является
применение стратегии (политики) сбыта, определяющей механизмы
реализации объектов и услуг. Алгоритм ее разработки и реализации
предполагает последовательное выполнение следующих мероприятий:
а) разработка (выбор, оценка) целей и задач продвижения объектов и
услуг, которые должны быть достигнуты в целевых сегментах и секторах
рынка недвижимости;
б) отбор каналов распределения и сбытовых структур, использование
которых обеспечит достижение поставленных целей сбыта;
в) организация и управление взаимодействием участников системы
сбыта.
С позиции клиентоориентированного подхода разработанный таким
образом набор целей также должен соответствовать запросам и ожиданиям
потенциальных и текущих клиентов продавца на рынке недвижимости. Для
этого важными моментами являются идентификация и учет их потребностей,
Лист
13
которые могут достаточно сильно отличаться для различных сегментов
рынка недвижимости, видов продвигаемой недвижимости и услуг.
4) Техническое обслуживание зданий и содержание его с
привлечением клининговых компаний
В условиях конкурентного рынка сервейинга недвижимости актуален
выбор экономически обоснованного варианта распределения работ между
собственной службой и контрактным исполнителем. Такое разграничение на
основе сравнительного анализа их ценности для клиентов (арендаторов и
жильцов), сроков, относительной величины капитальных и текущих
расходов. В аутсорсинг целесообразна передача мероприятий для
минимизации затрат на оборудование, материалы и персонал, качество
которых при этом некритично для клиентов. Кроме того, с помощью
сторонних компаний предполагается выполнение операций, не требующих
высокой оперативности и (или) частоты производства.
5) Материально – техническое обеспечение
Материально-техническое обеспечение (МТО) - это совокупность
мероприятий по закупке, складскому хранению и распределению товарно-
материальных ценностей (ТМЦ) в сроки и объемы, достаточные и
необходимые для своевременного и качественного обслуживания
управляющей, эксплуатирующей компанией своих клиентов: жильцов,
арендаторов, покупателей недвижимости.
Ключевые особенности
ключевые
особенности
организации
управления логистическими потоками МТО:
- распределение основных обязанностей, функций и операций по
закупке, складскому хранению, распределению и доставке между
структурными подразделениями управляющей недвижимостью компании;
- структурирование на основе планирования и нормирования потоков
движения ТМЦ, необходимых для обеспечения деятельности компании на
рынке недвижимости .
1.4 Роль реконструкции
в
повышении
эффективности
использования ОН
Согласно Градостроительному кодексу РФ, реконструкция – это
изменение параметров объекта капитального строительства, его частей
(высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка,
перестройка, расширение объекта, а также замена и восстановление несущих
строительных конструкций, за исключением замены отдельных элементов
таких конструкций на аналогичные или иные, улучшающие показатели таких
конструкций элементы и восстановления указанных элементов. То есть
реконструкция объекта недвижимости – это изменение внутренней или
наружной конфигурации здания. Изменяемые в ее процессе параметры
объектов недвижимости обозначены в градостроительных регламентах
Лист
14
правил землепользования и застройки городских округов, городских и
сельских поселений.
Существует несколько вариантов реконструкции старого здания. Это
реорганизация и переоборудование внутренних помещений; строительно-
монтажные работы для изменения полезной площади (пристройки к зданию,
надстройка этажей, строительство и реконструкция мансардного этажа);
наращивание цоколя; усиление всех несущих конструкций; реконструкция
кирпичной кладки и стяжка трещин фасада.
Реконструкция призвана изменить технические и эстетические
характеристика здания с целью повышения его несущих, прочностных
характеристик, привлекательности.
При изменении функционального назначения объекта недвижимости
реконструкция является главным инструментом.
1.5 Характеристика подходов к оценке недвижимости
1.5.1 Сравнительный подход
Сравнительный подход к оценке − это совокупность методов оценки
стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в
отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Условия применения сравнительного подхода:
1. Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия
совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов
оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
Основные требования к аналогу:
- аналог похож на объект оценки по основным экономическим,
материальным, техническим и другим характеристикам;
- сходные условия сделки.
Сравнительный подход базируется на принципах:
- замещения;
- сбалансированности;
- спроса и предложения.
Этапы сравнительного подхода:
- изучение рынка;
- сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на
продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;
- сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;
- корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с
отличиями от объекта оценки;
- установление стоимости объекта оценки.
Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости
необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение
Лист
15
корректировок производится на основе логического анализа предыдущих
расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным
является точное определение поправочных коэффициентов.
Преимущества сравнительного подхода:
1)
В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и
покупателей.
2)
В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и
инфляция.
3)
Статически обоснован.
4)
Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
5)
Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
2)
Недостатки сравнительного подхода:
1)
Различия продаж.
2)
Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
3)
Проблематичность сбора информации о специфических условиях
сделки.
4)
Зависимость от активности рынка.
5)
Зависимость от стабильности рынка.
6)
Сложность согласования данных о существенно различающихся
продажах.
1.5.2 Затратный подход
Затратный подход − это совокупность методов оценки, основанных на
определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения
объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на
предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем
за создание объекта аналогичной полезности.
При применении этого подхода учитываются затраты инвестора, а не
подрядчика.
В основе этого подхода лежит принцип замещения.
Информация, необходимая для применения затратного подхода:
- уровень заработной платы;
- величина накладных расходов;
- затраты на оборудование;
- нормы прибыли строителей в данном регионе;
- рыночные цены на строительные материалы.
Этапы затратного подхода:
- расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее
эффективного использования (Сз);
- расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс);
- расчет накопленного износа (Ин):
- физический износ - износ, связанный со снижением
работоспособности объекта в
Результате естественного физического
старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
Лист
16
- функциональный износ - износ из-за несоответствия современным
требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
- внешний износ - износ в результате изменения внешних
экономических факторов;
- расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа:
Су=Снс-Си;
- определение итоговой стоимости недвижимости: Сзп= Сз+Су.
Преимущества затратного подхода:
1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее
надежным.
2. Данный подход является целесообразным и/или единственно
возможным в следующих случаях:
- анализ наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;
- технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;
- оценка общественно-государственных и специальных объектов;
- оценка объектов на малоактивных рынках;
- оценка для целей страхования и налогообложения.
Недостатки затратного подхода:
1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата оценки
сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта
недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, так
как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный
износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых
строений.
5. Сложность определения величины накопленного износа старых
строений и сооружений.
6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.
1.5.3 Доходный подход
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в
которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и
количества дохода, который эта недвижимость способна принести.
Доходный подход − это совокупность методов оценки стоимости
недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых
от нее доходов.
Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является
сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов
от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация
дохода.
Капитализация дохода − это процесс, определяющий взаимосвязь
будущего дохода и текущей стоимости объекта.
Лист
17
Базовая формула доходного подхода (IRV - формула):
V=I/R,
где V − стоимость недвижимости,
I − ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом
обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна
приносить недвижимость за период, R − норма дохода или прибыли − это
коэффициент или ставка капитализации.
Коэффициент капитализации − норма дохода, отражающая
взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.
Различают два вида капитализации:
- прямая капитализация;
- капитализация дохода по норме отдачи на капитал.
При прямой капитализации рассматривают две величины: годовой
доход и ставка капитализации.
Ставка капитализации − это отношение рыночной стоимости
имущества к приносимому им чистому доходу.
Ожидаемый доход определяется в результате анализа доходов в
течении периода владения недвижимостью.
Ставка дисконтирования − норма сложного процента, которая
применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости
денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.
Этапы доходного подхода:
1)
Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.
2)
Расчет действительного валового дохода.
3)
Расчет расходов, связанных с объектом оценки:
− условно-постоянные;
− условно-переменные (эксплуатационные);
− резервы.
4)
Определение величины чистого операционного дохода.
5)
Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.
Лист
18
2 Характеристика ОН и эффективность реконструкции
2.1 Характеристика ОН и его местоположения
Основные характерные параметры представлены в виде таблицы:
Таблица 1 – Основные параметры объекта недвижимости
Показатели
Значение
Единицы
измерения
Адрес
г. Оренбург, ул.Краснознамённая,43
Кадастровый номер
56:44:022 1002:54
Площадь земельного
участка
391
кв.м
Кадастровая стоимость
участка
753 003,44
руб.
Текущее использование Административное здание, шахматная
школа
Полезная площадь
здания
277,2
кв.м
Строительный объём
970,2
куб.м
Материал стен
керамический кирпич
Этажность
1
Этаж
Описание местоположения
Объект оценки расположен по адресу: Оренбургская область, г.
Оренбург, ул. Краснознамённая,д.43.
Город Оренбург – административный и культурный центр
Оренбургской области, расположенный на берегах рек Урал и Сакмара.
Население Оренбурга составляет 560046 человек.
Основу
экономики
Оренбурга составляют промышленные
предприятия и малый бизнес. Многоотраслевая экономика города
специализируется на стройиндустрии, машиностроении, газодобывающей,
газоперерабатывающей, электротехнической, нефтехимической, пищевой и
легкой отраслях промышленности. Произведенные в Оренбурге товары –
гидравлические прессы, тракторные радиаторы, сверла и электроаппаратуру,
буровое оборудование, знаменитые оренбургские пуховые платки – можно
встретить не только по всей России, но и во многих странах мира.
Ведущую роль в экономике Оренбурга играют газодобывающая и
газоперерабатывающая отрасли, машиностроение и металлообработка.
Причиной этому стала богатая земля Оренбургской области, в недрах
которой уже разведано более 2500 месторождений полезных ископаемых,
среди которых Оренбургское газоконденсатное месторождение – крупнейшее
месторождение подобного рода в Европе. В оренбургских недрах
представлена практически вся таблица Менделеева, здесь хранятся газ и
Лист
19
нефть, бурый уголь и железные руды, каменная соль и известняк, цветные и
редкие металлы, мрамор, глина и яшма.
Графические изображения объекта оценки представлены в
приложении.
2.2 Характеристика проекта реконструкции
Проект направлен на реконструкцию объекта оценки с целью
повышения эффективности его функционирования путём повышения
доходности и поддержание объекта в оптимальном физическом состоянии.
Реализация проекта приводит к усилению прочностных свойств
конструкций здания, повышению инвестиционной привлекательности, более
современному планировочному решению, а также улучшению инженерной
обеспеченности и повышению уровня отделки внутреннего пространства.
Реконструкция предполагает:
-
обследование здания с выносом необходимых технических
рекомендаций по эксплуатации здания и заключения;
- усиление конструкций и узлов здания согласно рекомендациям;
- замена существующих
старых инженерных коммуникаций,
включающих:
трубопроводы,
канализацию,
теплоснабжение,
электроснабжение, телефония, интернет-связь.
- осуществление дизайн – проекта;
- демонтаж старых перегородок и возведение новых, согласно
принятому проекту реконструкции;
- ремонт с современной отделкой внутреннего пространства.
включающий замену старых оконных и дверных блоков;
- ремонт и улучшение фасада здания со всех сторон;
- ремонт конструкции покрытия здания;
- облагораживание территории (расчистка мусора, посадка газона и
кустарника, асфальтирование дорог и дорожек).
На разработку и осуществление проекта реконструкции выделаются
денежные средства в размере 2 500 000 рублей.
Лист
20
3 Анализ офисной недвижимости Оренбурга
Целью данного анализа является определение средней цены
предложения 1 кв.м. объектов офисной недвижимости г. Оренбурга.
В анализ вошли объекты офисной недвижимости всего г. Оренбурга.
На сегодняшний цен на рынке сложилась следующая ценовая
ситуация:
Таблица 2 – Уровень цен предложений о продаже на рынке офисной
недвижимости на 1.05.2014 г.
Ценова
я
группа
Район
Улица
Диапазон
цен,
тыс.руб/кв.м
Средняя,
тыс.руб/кв
.м
9-я
ценовая
группа
Ленинский
Чкалова
90-140
125,46
Матросский
8-я
ценовая
группа
Ленинский
Б. Хмельницкого
80-90
82,23
Центральный
Ст. Разина
Победы
7-я
ценовая
группа
Ленинский
Бухарский
70-80
74,9
Центральный
Чичерина
Комсомольская
6-я
ценовая
группа
Ленинский
Промысловый
60-70
63,31
Алексеевский
Туркестанская
Бурзянцева
Пушкинская
Центральный
Спартаковская
Комсомольская
Победы
5-я
ценовая
группа
Ленинский
Пролетарская
50-60
53,22
Салмышская
Челюскинцев
Восточная
Краснознамённая
Дзержинский
Брестская
Просторная
Промышленны
й
Коростылёвых
Лист
21
Продолжение Таблицы 2
4-я
ценовая
группа
Ленинский
Центральная
40-50
47,7
Туркестанская
Лесозащитная
Восточная
Гая
Газовый
Бухарский
Монтажников
Центральный
Томилинская
Терешковой
Дзержинский
Автоматики
Брестская
Джангильдина
Северный
Липовая
Промышленны
й
Ташкентская
Корослелёвых(Ателье
)
Чебеньковская
Пролетарская
3-я
ценовая
группа
Ленинский
Матросский
30-40
34,87
Туркестанская
Краснознамённая
Чичерина
Центральный
Токарный
Томилинская
Одесская
Дзержинский
Победы
Автоматики
Промышленны
й
Саратовский
Пролетарская
Новая
2-ая
ценовая
группа
Ленинский
Телеграфный
20-30
24,47
Дзержинский
Шевченко
Победы
Автоматики
Лист
22
Продолжение Таблицы 2
Центральный
Казаковская
Полигонная
Чичерина
Лесозащитная
Промышленны
й
Юркина
1-ая
ценовая
группа
Дзержинский
Шевченко
10-20
14,84
Индивидуальная
Берёзка
Ленинский
9 января
Даля
Промышленны
й
Инструментальная
На рисунке 1 показано распределение частот предложения, в
зависимости от цен предложения.
Рисунок 1 – Распределение частот цен
В процентном соотношении распределение частот представлено на
рисунке:
0
5
10
15
20
25
30
35
40
К
о
л
ич
е
с
т
во
Цена предложения тыс.р./м2
Частотность
Лист
23
Рисунок 2 – Процентное соотношение частот
Полный список участвующих в анализе объектов приведён в
приложении.
Одним из важных факторов, влияющих на стоимость недвижимости,
является местоположение, поэтому при проведении мониторинга объекты
недвижимости были объединены по местоположению в несколько ценовых
групп по мере убывания стоимости 1 кв.м. недвижимости.
Наиболее дорогая офисная недвижимость расположена в центрах
деловой активности. Самая дорогая недвижимость расположена в Ленинском
и Центральном районах, но отличается по локальному расположению улиц
города. На это оказывает влияние такие факторы ценообразования как:
пешеходный трафик и близость к транспортным магистралям, а также
исторически сложившийся престиж определённых улиц города.
Верхняя планка на офисную недвижимость отражает стоимость 1
кв.м нежилых помещений в офисных зданиях или на 1 этаже жилых домов,
расположенных на «красной линии».
В некоторых ценовых группах разброс цен достаточно высок, что
объясняется наличием других факторов ценообразования, таких как:
состояние отделки помещений, близость к транспортным магистралям,
отапливаемость помещений, общая площадь.
Цены, публикуемые в средствах массовой информации, являются
ценами предложения, как правило, цены сделки купли-продажи меньше
заявленной цены, что выявляется в разговоре покупателя и продавца на
предмет торга. Стандартные скидки на торг составляют от 5% до 20%.
10-20
6%
20-30
14%
30-40
18%
40-50
33%
50-60
11%
60-70
9%
70-80
3%
80-90
3%
90-100
3%
Распределение частот
Лист
24
4 Оценка целесообразности реконструкции
4.1 Анализ наиболее эффективного использования ОН
В оценочном процессе принцип наилучшего и наиболее эффективного
использования имеет определяющее значение. В общем случае определение
рыночной стоимости недвижимости невозможно без предварительного
анализа наиболее эффективного использования (далее по тексту - НЭИ).
Принцип НЭИ отражает основную цель рационального покупателя –
получение максимальной полезности при реализации права собственности.
Эта цель достигается путем выбора из всех возможных вариантов
использования недвижимости такого варианта, при котором
рынок дает этой собственности максимальную стоимость. НЭИ
недвижимого имущества это такое юридически разрешенное, физически
возможное и
экономически целесообразное использование, при котором стоимость
объекта является максимальной.
Таким образом, для выбора НЭИ необходимо рассмотреть каждый из
всех разумных вариантов использования на соответствие указанным четырем
критериям. Прежде чем производить такой анализ, следует провести анализ
рынка недвижимости. При анализе рынка необходимо обратить особое
внимание на следующие моменты:
- экономическое состояние города (региона);
- центры занятости;
- характеристики доходов населения;
- уровень безработицы;
- виды землепользования в районе;
- месторасположение объекта;
- текущие и ретроспективные величины цен и арендных ставок;
- перспективы экономического роста города (региона) и района
месторасположения объекта;
- характер и тип окружающей застройки;
- характеристики субъектов рынка недвижимости;
- транспортная обеспеченность и доступность;
- транспортная и социальная инфраструктура;
- ограничения в сфере строительства и землепользования;
- соотношение прав на свободные и застроенные земельные участки
(аренда, собственность - что преобладает);
- соотношение первичного и вторичного рынков.
В результате анализа рынка оценщик должен ответить на вопрос,
какой из возможных видов функционального использования объекта с
учетом его характеристик, местоположения и перспективы развития
пользуется наибольшим спросом.
Анализ НЭИ объекта недвижимости проводится в два этапа. На
первом этапе определяется НЭИ земельного участка без учета имеющихся на
Лист
25
нем улучшений, на втором - с учетом улучшений. Если стоимость свободной
земли при ее наиболее эффективном использовании за вычетом затрат на
снос существующих строений меньше стоимости имеющегося объекта
недвижимости при его наиболее эффективном использовании, то
результатом анализа является наиболее эффективное использование,
определенное для всего объекта. Если стоимость земельного участка как
свободного при его НЭИ за вычетом затрат на снос или реконструкцию
существующих улучшений больше стоимости существующего объекта, то
наиболее
эффективным
использованием
объекта
является
использования свободного земельного участка.
Рассмотрим каждый из четырех критериев выбора НЭИ.
Юридическая разрешенность. Отклоняются виды использования,
выходящие за рамки существующих нормативных и законодательных
ограничений. При этом анализу подлежат:
- разрешенные виды землепользования;
- местные требования и ограничения в градостроительстве;
- правила регистрации сделок;
- законодательство в области охраны окружающей среды;
- строительные и жилищные кодексы;
- требования пожарной безопасности;
- использование памятников истории и культуры;
- наличие сервитутов и иных обременении в отношении объекта.
В отчете оценщик должен дать четкое описание всех имеющихся
нормативных правовых положений, касающихся объекта оценки, и их
возможное или предполагаемое изменение в будущем.
В частности, документом, содержащим исчерпывающий перечень
ограничений юридического характера, в том числе информацию о
разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению,
параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном
земельном участке, является градостроительный план земельного участка.
Физическая возможность. Здесь должны быть рассмотрены все
физические возможности и ограничения для потенциальных видов
использования, такие как размер, форма, топография участка, несущие и
дренажные характеристики почвы и подпочвенного слоя, протяженность
фронтальных границ, наличие коммунальных сетей, климатические условия.
Далее следует
оценить ресурсное качество земельного участка - какие и в каком
количестве могут быть привлечены к участку другие ресурсы в плане их
физической осуществимости. Например, определить площадь застройки и
этажность здания с учетом характеристик как самого участка, так и его
месторасположения. Предположим, оценке подлежит объект, у которого, с
точки зрения экономической эффективности, целесообразно надстроить один
или два дополнительных этажа, т.е. созданная дополнительная стоимость
Лист
26
превосходит строительные затраты. Принятие такого решения не возможно
без предварительного анализа таких факторов, как группа капитальности,
состояние фундамента и несущих элементов здания, а также характеристики
почвы. Экономическая целесообразность. Экономическая целесообразность
того или иного потенциального использования - это степень соответствия
варианта использования требованиям типичного инвестора относительно
сроков возмещения вложенного капитала и нормы прибыли или требованиям
типичного покупателя относительно соотношения величины вкладываемого
капитала и получаемой полезности (например, размера и качества жилья).
Для этого оценщику следует предварительно, помимо прочих иных
факторов, изучить предпочтения потребителей объектов недвижимости, а
также уровень конкурентности различных видов использования в районе
месторасположения объекта. Основополагающую роль в данном анализе
играет принцип добавочной (остаточной) продуктивности - денежный поток,
остающийся после компенсации затрат на труд, капитал и управление
(предпринимательство) относится к земле. Данный принцип основан на
экономической теории: теории земельной ренты. При наличии проектной
документации по объекту оценки, не противоречащей выявленным
градостроительным ограничениям и сложившейся рыночной практике,
целесообразно использовать в дальнейшем анализе указанный в данной
документации вариант развития объекта как основной.
Максимальная стоимость - это итоговый критерий для выбора НЭИ
объекта относительно всех отобранных юридически разрешенных, физически
осуществимых и экономически оправданных видов использования.
НЭИ можно определять на основе качественного анализа, если такое
использование очевидно или его выбор предельно ограничен физическими
или юридическими факторами. В общем случае более корректно и
доказательно НЭИ определяется на основе расчетного обоснования.
Для определения НЭИ земельных участков обычно используются
остаточные методы, а для земельных участков с улучшениями - или на
основе капитализированного дохода от всего объекта (доходная
недвижимость), или на основе предполагаемой продажи (например
отсутствие рынка аренды). Все дальнейшие расчеты по определению
рыночной стоимости объекта оценки выполняются для варианта наиболее
эффективного использования. Если наиболее эффективным использованием
объекта оценки является снос существующего объекта и строительство
нового, дальнейшая методология расчета должна соответствовать оценке
земельного участка с излишними улучшениями, то есть элементами,
сокращающими стоимость земельного участка на величину затрат на очистку
земельного участка от данных элементов. При проведении оценки Оценщик
должен выбрать такой способ использования имущества, который при
условии выполнения известных условий (законности, физической
осуществимости и т.д.) дает максимальное значение стоимости. Кроме того,
необходимо помнить, что при определении рыночной стоимости речь идет о
Лист
27
типичном покупателе, а это значит, что один и тот же способ использования,
реализованный любым из покупателей, входящих в данную группу, должен
обеспечить одинаковое или близкое значение стоимости, что в свою очередь
предполагает
однозначность и детерминированность эффекта от
использования имущества, независимо от того, кем оно используется.
Результаты анализа наиболее эффективного использования объекта
аренды представлены в форме таблицы. Несоответствие варианта
использования хотя бы одному из критериев свидетельствует о том, что
данное использование не может считаться наиболее эффективным.
Таблица 3 - Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки
№
п/
п
Вариант
использ
ования
здания
Юридическая
разрешённость
Физическа
я
возможнос
ть
Эконом
ическая
целесоо
бразнос
ть
Стоимость
объекта,
ден.ед.
Вывод о
наиболее
эффекти
вном
использо
вании
1 2
3
4
5
6
7
Торгово
е
Разрешение на
смену статуса
объекта не
предъявлено,
объект числится
как
административн
ое помещение
+
+
Не
определяе
тся,
поскольку
данный
вариант не
соответств
ует всем
критериям
НЕИ
Не
является
наиболее
эффекти
вным
2 Офисно
е/сфера
услуг
+
+
+
Не
определяе
тся,
поскольку
данный
вариант
является
единствен
ным
соответств
ующим
всем
критериям
НЕИ
Является
наиболее
эффекти
вным
Лист
28
Продолжение Таблицы 3
3 Произв
одствен
ное
Не допустимо
использования
помещений,
связанных с
организацией
производств,
технологический
процесс которых
так или иначе
связан с
повышенным
уровнем
вредных
выбросов,
пожароопасност
и
Конструкц
ии не
соответств
уют
требовани
ям
производс
твенного
помещени
я
+
Не
определяе
тся,
поскольку
данный
вариант не
соответств
ует всем
критериям
НЕИ
Не
является
наиболее
эффекти
вным
4 Складск
ое
+
+
Эконом
ически
нецелес
ообразн
о
Не
определяе
тся,
поскольку
данный
вариант
соответств
ует не
всем
критериям
НЕИ
Не
является
наиболее
эффекти
вным
5 Свобод
ный
земельн
ый
участок
+
+
Эконом
ически
нецелес
ообразн
о
Не
определяе
тся,
поскольку
данный
вариант
соответств
ует не
всем
критериям
НЕИ
Не
является
наиболее
эффекти
вным
В результате наилучшим и наиболее эффективным использованием
объекта оценки признается использование его в качестве офисного здания.
Лист
29
4.2 Оценка рыночной стоимости недвижимости до проведения
реконструкции
4.2.1 Расчёт величины денежного потока
В целях настоящей оценки в качестве базы для капитализации был
выбран номинальный рублевый денежный поток. На первом этапе расчета
денежного потока определяется потенциальный валовой доход (ПВД),
приносимый оцениваемым объектом (в расчете на 1 кв.м. помещения).
Таблица 4 – Расчёт арендной ставки для объекта оценки
Характеристика
Объект
оценки
Аналог
1
Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4
Тип объекта
офис
офис
офис
офис
офис
Описание
объекта
1этажно
е,
офисное
2
этажное,
офисное
3
этажное,
офисное
4
этажное,
офисное
Местоположение Краснознам
ённая,43
Кирова
60 лет
Октября
60 лет
Октября
пер.
Телевизи
онный
Локальное
местоположение
выход на
улицу,
рядом с
остановкой
есть
выход
на
улицу
есть
выход на
улицу
есть
выход на
улицу
есть
выход на
улицу
Площадь, кв.м.
277
140
148
156,2
55
Ставка аренды,
руб./кв.м. в
месяц, руб.
289
350
397
290
Условия
финансирования
Типичн
ые
Типичны
е
Типичны
е
Типичны
е
Дата
предложения к
продаже
01.04.20
14
01.04.201
4
01.04.201
4
01.04.201
4
Корректировка на
торг
-2%
-5%
-5%
-2%
Ставка после
корректировки,
руб./кв.м.
283,22
332,5
377,15
284,2
Этаж
1
1
1
1
2
Наличие
отдельного входа
есть
есть
есть
есть
нет
Лист
30
Продолжение Таблицы 4
Корректировка на
наличие
отдельного входа
0%
0%
0%
5%
Ставка после
корректировки,
руб./кв.м.
283,22
332,5
377,15
298,41
Наличие
парковки
нет
нет
есть
есть
нет
Корректировка на
наличие парковки
0%
-10%
-10%
0%
Ставка после
корректировки,
руб./кв.м.
283,22
299,25
339,435
298,41
Среднее
значение,
руб./кв.м.
305,08
Абсолютная
ошибка
0,00
-21,86
-5,83
34,36
-6,67
Относительная
ошибка
0,00
Арендная ставка
будет в пределах
от/до, руб./кв.м.
305,0788
305,0787
5
Принимаем
размер арендной
ставки, руб./кв.м.
305,00
4.2.2 Расчёт ДВД
На втором этапе необходимо рассчитать величину действительного
валового дохода (ДВД). Это потенциальный валовой доход за вычетом
потерь
от недоиспользования
площадей. Определение степени
недоиспользования осуществляется с помощью коэффициента загрузки,
который зависит от следующих факторов:
• общеэкономической ситуации;
• перспектив развития региона;
• стадии цикла рынка недвижимости;
• соотношение спроса и предложения на оцениваемом региональном
сегменте рынка недвижимости.
При эксплуатации объектов недвижимости желательно поддерживать
коэффициент загрузки на высоком уровне, так как значительная часть
операционных расходов является постоянной и не зависящей от уровня
загрузки.
Лист
31
Уровень недогрузки площадей принимаем в размере 15%.
На третьем этапе из величины действительного валового дохода
(ДВД) вычитаются
операционные расходы и получается прибыль от объекта.
Операционные расходы (расходы на эксплуатацию) – это расходы,
позволяющие объекту
недвижимости функционировать на должном уровне. По своей
экономической сути операционные
расходы делятся на:
• постоянные;
• переменные;
• расходы на замещение, или резервный фонд на восстановление.
Постоянные расходы не зависят от степени занятости объекта
недвижимости арендаторами.
Сюда относятся налоги на недвижимость, платежи по страхованию
недвижимости, плата за лицензии и разрешения, платежи за землю.
Переменные расходы непосредственно зависят от интенсивности
загрузки недвижимости и от уровня предоставляемых услуг. К числу
переменных расходов можно отнести расходы на управление; расходы по
заключению договоров аренды; заработная плата обслуживающего
персонала и начисления на нее; расходы на вывоз мусора; коммунальные
платежи (например, за
воду, отопление, газ, систему канализации,
электричество); расходы на эксплуатацию и ремонт; расходы по
обеспечению безопасности; расходы по благоустройству территории; плата
за услуги, предоставляемые государственными или частными подрядными
организациями; расходы по содержанию автостоянки; прочие расходы. При
определении расходов на замещение, или резервного фонда на
восстановление, предполагается, что в типичных рыночных условиях
недвижимость будет эксплуатироваться на уровне, соответствующем
нормативам и стандартам для данного типа недвижимости, которые
предполагают регулярную замену строительных элементов с коротким
сроком службы, например:
элементы внутренней и наружной отделки, оконные и дверные
рамы и заполнения, покрытие пола, кровля;
механическое,
санитарно-техническое
оборудование,
электроарматура, различные приборы и счетчики;
элементы фондов внешнего благоустройства (подъездные дороги,
автостоянки, озеленение).
Сюда же относят расходы на косметический ремонт арендуемых
помещений перед вселением нового арендатора, если эти расходы по
договоренности несет владелец недвижимости.
В процессе проведения работ по оценке, Оценщик провел телефонный
опрос сотрудников риэлтерских фирм, предлагающих к аренде принятые для
расчета объекты-аналоги. По итогам переговоров было установлено, что в
Лист
32
ставку аренды объектов-аналогов расходы по коммунальным платежам
(электроэнергия, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение,
техническое обслуживание, плата за охранно-пожарную сигнализацию) не
входят. Все указанные выше расходы уплачиваются арендатором.
Расходы, которые несет собственник – плата за землю, налог на
имущество, расходы на замещение (на регулярную замену строительных
элементов с коротким сроком службы).
Налог на землю
Налогооблагаемой базой является кадастровая стоимость земельного
участка.
Согласно данным публичным кадастровой карты, земельный участок
по адресу г. Оренбург, ул. Краснознамённая, 43 имеет кадастровый номер:
56:44:022 1002:54, кадастровая стоимость участка : 753 003,44 руб.
Ставка налогообложения для данного типа земельных участков в г.
Оренбурге = 1,5% от кадастровой стоимости.
Сумма
налога
определяется:
Налог на имущество определяется по формуле:
– размер налоговой ставки,
= 2,200% для г. Оренбурга.
,
(для 2-го территориального района) – нормативная
стоимость объекта – аналога, определяется по сборнику УПВС.
V = 970,2 м
3
– строительный объём здания,
– поправочный коэффициент на 1-ый климатический
район;
общий индекс
цен;
ПП – доход, получаемый предпринимателем, находится по формуле
Озерова:
[
]
Где
– годовая норма отдачи на вложенный капитала,
n = 5 месяцев = 0,42 года
– продолжительность периода
строительства по СНиП 1.04.03 – 85,
А = 30 %
(
) [
(
)]
НДС = 0,18
Лист
33
Расходы на страхование:
Затраты на амортизацию:
Расчёт ставки капитализации
Для расчёта используем два способа нахождения ставки
капитализации:
1) Метод рыночной экстракции
2) Метод кумулятивного построения
Расчёт ставки капитализации методом рыночных экстракций
В связи с тем, что данные по рыночным значениям чистого
операционного дохода, как правило, в доступной оценщику информации
отсутствуют, то для рыночной экстракции приходится использовать
величину предлагаемой арендной платы.
Таблица 5 – Определение ставки капитализации методом рыночной экстракции
Адрес
Назначен
ие
Пло
щадь,
кв.м
Цена
продажи, р
Стоимость
1 кв. м., р
Адрес
Назначе
ние
Площадь,
кв.м.
Стоимость
аренды за
1 кв.м.
/месяц
г. Оренбург,
ул.
Лесозащитная
Офис
76
3700000
48684,21
г. Оренбург, ул.
9 января
Офис
112
660
г. Оренбург,
ул.
Центральная
Офис
131
5750000
43893,13
г. Оренбург, ул.
Аксакова
Офис
350
572
г. Оренбург,
ул.
Туркестанская Офис
150
6500000
43333,33
г. Оренбург, пер.
Бухарский
Офис
207,6
578
г. Оренбург,
пер.
Матросский
Офис
50
2000000
40000,00
г. Оренбург, ул.
Кирова
Офис
115
609
Среднее значение стоимости продажи 1 кв. м,
руб
439
77,67
Среднее значение стоимости
аренды 1 кв. м, руб
604,
75
Коэффициент капитализации, R
0,1650
1557
16,5
0%
Лист
35
Расчёт
ставки
капитализации
методом
кумулятивного
построения
Коэффициент капитализации состоит из двух частей: ставки дохода на
инвестиционный капитал (R0) и нормы возврата капитала (SFF).
Коэффициент (ставка) капитализации применяется при оценке имущества
для капитализации дохода за определенный период, как правило, год. Ставка
капитализации выражает зависимость между общей суммой доходов,
приносимых имуществом, и полной величиной его стоимости.
Ставку капитализации находим по формуле:
R – ставка капитализации;
N – норма возврата капитала;
r – ставка требуемой доходности.
Для определения нормы возврата капитала используются три
основных метода:
1) Метод Инвуда.
2) Метод Хоскольда.
3) Метод Ринга.
Применительно к выбранному объекту оценки применяем метод
Ринга. Этот метод предполагает возврат капитала равными частями в
течение срока владения активом. Норма возврата в этом случае представляет
собой ежегодную долю первоначального
капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения. Эта доля
при 100%-ом возмещении капитала равна 1/n. Применяется при оценке
старых или сильно изношенных объектов, для которых характерна тенденция
снижение дохода (уменьшение арендной платы, увеличение расходов на
ремонт и восстановление) за оставшийся период владения объектом.
где: n – время амортизации объекта (остаточный срок экономической
жизни) в годах, принимаем 50 лет, тогда
Определение ставки требуемой доходности.
что норма дисконтирования является только функцией риска и может
быть определена как сумма всех рисков, которые присущи каждому
конкретному проекту. Основными видами рисков, которые наиболее
актуальны для инвестиций в недвижимость, являются: риск управления
недвижимостью, риск низкой ликвидности, риск рынка недвижимости, риск
рынка капитала, риск инфляции, финансовый риск, экологический риск,
Лист
36
законодательный риск, планировочный риск, юридический риск, риск износа
и налоговый риск. В общем случае ставка доходности определяется по
формуле:
где: – безрисковая ставка доходности
– премия за риск вложения в недвижимость,
– премия за низкую ликвидность,
- премия за инвестиционный менеджмент.
В зарубежной практике в качестве безрисковой ставки используют
процентную ставку по
долгосрочным государственным облигациям. В целях настоящей
оценки в качестве безрисковой ставки принимается значение долгосрочной
ставки рынка ГКО-ОФЗ на дату оценки в номинальном рублевом выражении:
.
Премия за риск вложения ( ) определяется с помощью техники
экспертных оценок.
На её определенеие могут указывать систематические и
несистематические риски.
К систематическим рискам относятся:
- Ухудшение общей экономической ситуации;
- Изменение федерального или местного законодательств;
- Тенденции развития экономики в регионе.
Несистематические риски чаще всего связаны с самими объектами и
поддаются корректировке:
- Ускоренный износ здания;
Для офисных и торговых зданий особое значение приобретает
функциональный износ, а именно: несоответствие характеристик здания
современным рыночным стандартам и представлениям о характеристиках
данного типа имущества (несовременная конструкция, дизайн, устаревшая
технология и связанные с этим факторы).
- Неполучение арендных платежей;
- Недостаточно эффективное управление проектом;
- Наличие избыточных площадей;
- Ухудшение транспортной доступности объекта;
- Сложности обеспечения инженерной инфраструктурой;
- Ухудшение коммерческого потенциала области.
Определение премии за риск вложения в недвижимость представим в
виде таблицы .
Премия за риск инвестирования в объект оценки
5,40.
Таблица 6 – Определение премии за риск вложения в недвижимость
Наименование и виды риска
Категория риска
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Систематический риск
1 Ухудшение общей экономической ситуации
динамичный
1
2 Тенденции развития экономики в регионе
динамичный
1
3 Изменение федерального или местного законодательства
динамичный
1
Несистематический риск
4 Наличие избыточных площадей
статичный
1
5 Ускоренный износ здания
статичный
1
6 Неполучение арендных платежей
динамичный
1
7 Недостаточно эффективное управление проектом
динамичный
1
8 Ухудшение транспортной доступности объекта
динамичный
1
9 Ухудшение коммерческого потенциала области
динамичный
1
10 Сложность обеспечения инженерной инфраструктурой
динамичный
1
Итоги:
Количество наблюдений
0 0 1 2 1 1 4
1 0 0
Взвешенный итог
0 0 3 8 5 6 28 8 0 0
Итого:
58
Количество факторов
10
Поправка за риск вложений в объект недвижимости, %
5,8
Лист
38
Премия за низкую ликвидность
Считается, что данный риск ( ) может иметь критическое значение,
так как при необходимости реструктурировать или оставить данный объект
инвестор не сможет продать недвижимость относительно других активов
бизнеса быстро и без финансовых потерь. Принимая за срок экспозиции
объекта оценки (Т
эксп
) период в 6 месяцев, а также исходя из приемлемого
для недвижимости периода экспозиции (Nнорм) в 12 месяцев, можно
предположить общую премию за риск низкой ликвидности в оцениваемое
недвижимое имущество как произведение реальной безрисковой ставки ( ) и
отношения, учитывающего снижение ликвидности объекта оценки.
Премия за инвестиционный менеджмент
Премия за инвестиционный менеджмент ( ) определяется
рискованностью и сложностью
вложения средств в конкретный вид недвижимости. Доход, который
инвестор планирует получить от инвестиций, в существенной степени
гарантируется грамотным управлением объектом недвижимости. Риск
управления недвижимостью является уникальным, так как для
альтернативных инвестиций на финансовом рынке риск управления
минимален. Величина премии за риск инвестирования в объекты
недвижимого имущества традиционно принимается в размере, не
превышающем 5%. В рамках данного отчета величина премии за риск
принята на уровне = 4%.
Определим ставку требуемой доходности:
Коэффициент капитализации R:
Определение итогового значения ставки возвратной капитализации
Величина ставки возвратной капитализации, определенная методом
рыночной
экстракции, составила
16,50%;
определенная методом
кумулятивного построения – 16,5 %. Значительная разница в величинах
ставки, определенной различными методами, обусловлена тем фактом, что
метод кумулятивного построения основан на экспертных оценках
рисков и премий за риск, в то время как метод рыночной экстракции
опирается на реальные рыночные данные. Главным недостатком метода
кумулятивного построения является допущение об аддитивности рисков, в то
время как все факторы зависимы между собой и не действуют отдельно друг
от друга. В связи с этим вероятен факт двойного (и более) учета того или
иного фактора и, соответственно, искусственного завышения ставки
дисконтирования и ставки капитализации. Кроме того, существует
вероятность, что в таблице 2 не учтен какой-либо из факторов риска, так как
не существует стандартного набора рисков, общего для всех случаев. С
учетом вышесказанного, в настоящем принимаем решение в дальнейших
Лист
39
расчетах использовать ставку капитализации, определенную методом
рыночной экстракции, как наиболее достоверную из определенных
различными методами.
4.2.4 Расчёт рыночной стоимости ОО
Определим рыночную
стоимость
объекта оценки
путём
капитализации чистой прибыли объекта.
Таблица 7 – Расчёт рыночной стоимости объекта до реконструкции
доходным подходом методом прямой капитализации
№ Наиименование
Расчёт
Величина
Единицы
измерения
1 Общая площадь объекта
Данные
экспликации
277,2
кв.м.
2 Арендная ставка
см. табл.
305
руб./мес
3 Ежегодный потенциальный
доход от сдачи объекта оценки
в аренду
п.2*п.6
1014552,00 руб./ год
4 Количество дней в году
365
дней
5 Количество дней, когда объект
временно пустует
60
дней
6 Коэффициент загрузки
1 - (п.5*1/п.4) 83,56
%
7 Действительный валовый
доход
п.3*п.6
847776,33 руб./год
8 Ежегодные
расходы на
содержание
объекта
Расходы на страхование
191878,84 руб./ в год
Налог на землю
11295,05 руб./ в год
Налог на
имущество
140711,15 руб. в год
Затраты на
замещение
(амортизация)
127919,227
2
руб. в год
Итого расходы на
всё помещение
471804,27 руб./год
9 ЧОД
375972,06 руб./год
10 Ст.Капитал
табл.
16,5
руб./год
11 Рын.стоим.
ОО
доходным
подходом,
с учётом
НДС
п.11/п..12
2 278
618,55р.
%
Лист
40
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки до
реконструкции, определённая доходным подходом составляет 2 278 618,55
рублей.
4.3 Оценка рыночной стоимости недвижимости после проведения
реконструкции
4.3.1 Расчёт величины денежного потока
Таблица 8 – Расчёт арендной ставки для объекта оценки после проведения реконструкции
Характеристик
а
Объект оценки Аналог 1
Аналог 2
Аналог 3
Аналог 4
Аналог 5
Тип объекта
Офис
офис
офис
офис
офис
офис
Описание
объекта
1 этажное
офисное
здание,
кирпичное, все
коммуникации,
санузел
2 этажное
офисное здание
с улучшенным
ремонтом,
выход на улицу
3 этажный
кирпичный
жилой
многоквартирн
ый дом,
офисные
помещения на
цокольном
этаже и на 1
этаже
5 этажное
кирпичное
офисное
здание, все
коммуникации,
санузел
2 этажное
офисное
здание,
кирпичное, с
подвалом, все
коммуникации.
Санузел
Местоположен
ие
Краснознамённ
ая,43
9 января 46, Аксакова, 17
Пер.
Бухарский, 4а
Пер.
Бухарского, 15
Кирова/Орджо
никидзе
Локальное
местоположени
е
выход на
улицу, рядом с
остановкой
выход на улицу выход на улицу есть выход на
улицу
есть выход на
улицу
есть выход на
улицу
Площадь, кв.м. 277
112
350
207,6
126,6
115
Ставка аренды,
руб./кв.м. в
месяц, руб.
660
572
578
592
609
Условия
финансировани
я
Типичные
Типичные
Типичные
Типичные
Типичные
Продолжение Таблицы 8
Дата
предложения к
продаже
25.03.2014
мар.14
мар.14
мар.14
мар.14
Корректировка
на торг
-10%
-5%
-5%
-5%
-5%
Ставка после
корректировки,
руб./кв.м.
594
543,4
549,1
562,4
578,55
Этаж
1
1
1
1 этаж
2 этаж
1 этаж
Корректировка
на этаж
0%
0%
0%
10%
0%
Ставка после
корректировки,
руб./кв.м.
594
543,4
549,1
618,64
578,55
Состояние
отделки
хор.
хор.
хор.
хор.
улучш.
хор.
Корректировка
на состояние
отделки
0%
-5%
0%
-10%
0%
Ставка после
корректировки,
руб./кв.м.
594
516,23
549,1
556,776
578,55
Среднее
значение
558,93
Абсолютная
ошибка
0,00
35,07
-42,70
-9,83
-2,16
19,62
Продолжение Таблицы 8
Относительная
ошибка
0,00
Арендная
ставка будет в
пределах от/до
558,93
558,93
Принимаем
размер
арендной
ставки =
558,93
Лист
44
4.3.2 Расчёт ДВД
Размер налога на землю, налога на имущество, затрат на страхование
и затрат на амортизацию остаётся в том же размере, как и при отсутствии
реконструкции.
Таблица 9 – Затраты на объект оценки после реконструкции
Наименование
Сумма
, р/год
Налог на землю
Налог на имущество
Затраты на страхование
Затраты на амортизацию
4.3.3 Расчёт ставки капитализации
Для расчёта используем два способа нахождения ставки
капитализации:
3) Метод рыночной экстракции
4) Метод кумулятивного построения
Расчёт ставки капитализации методом рыночных экстракций
Размер ставка капитализации методом рыночных экстракций
останется прежним, в размере 16,50%.
Расчёт
ставки
капитализации
методом кумулятивного
построения
Ставку капитализации находим по формуле:
Норму возврата капитала :
Определение ставки требуемой доходности.
В общем случае ставка доходности определяется по формуле:
где: – безрисковая ставка доходности ,
.
= 5,1% – премия за риск вложения в недвижимость (таб.),
– премия за низкую ликвидность,
- премия за инвестиционный менеджмент.
Определим ставку требуемой доходности:
Коэффициент капитализации R:
Таблица 10 – Определение премии за риск вложения в недвижимость
Наименование и виды риска
Категория риска
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Систематический риск
1 Ухудшение общей экономической ситуации
динамичный
1
2 Тенденции развития экономики в регионе
динамичный
1
3 Изменение федерального или местного законодательства
динамичный
1
Несистематический риск
4 Наличие избыточных площадей
статичный
1
5 Ускоренный износ здания
статичный
1
6 Неполучение арендных платежей
динамичный
1
7 Недостаточно эффективное управление проектом
динамичный
1
8 Ухудшение транспортной доступности объекта
динамичный
1
9 Ухудшение коммерческого потенциала области
динамичный
1
10 Сложность обеспечения инженерной инфраструктурой
динамичный
1
Итоги:
Количество наблюдений
0 0 1 2 4 1 2 0 0 0
Взвешенный итог
0 0 3 8 20 6 14 0 0 0
Итого:
51
Количество факторов
10
Поправка за риск вложений в объект недвижимости, %
5,1
Лист
46
46
Величина ставки возвратной капитализации, определенная методом
рыночной
экстракции, составила
16,50%;
определенная методом
кумулятивного построения – 24,415 %. Принимаем решение в дальнейших
расчетах использовать ставку капитализации, определенную методом
рыночной экстракции, как наиболее достоверную из определенных
различными методами.
4.3.4 Расчёт рыночной стоимости ОО
Определим рыночную стоимость объекта оценки путём
капитализации чистой прибыли объекта.
Таблица 11 – расчёт рыночной стоимости объекта после проведения
реконструкции доходным подходом методом прямой капитализации
№ Наименование
Расчёт
Величина
Единиц
ы
измерен
ия
1 Общая площадь объекта
План
объекта 277,2
кв.м.
2 Арендная ставка для объекта оценки
см.
табл.
588,93
руб./мес
3
Ежегодный потенциальный доход от
сдачи объекта оценки в аренду
п.2*п.6
1959016,7
5
руб./
год
4 Количество дней в году
365
дней
5
Количество дней, когда объект временно
пустует
60
дней
6 Коэффициент загрузки
1 -
(п.5*1/п.
4)
83,56
%
7 Действительный валовый доход
п.3*п.6
1636986,6
0
руб./год
8
Ежегодн
ые
расходы
на
содержан
ие
объекта
Расходы на страхование
191878,84
руб./ в
год
Налог на землю
11295,05
руб./ в
год
Налог на имущество
140711,15
руб. в
год
Затраты на замещение
(амортизация)
127919,22
72
руб. в
год
Итого расходы на всё
помещение
471804,27 руб./год
9
Чистый операционный доход
1165182,3
3
руб./год
Лист
47
47
Продолжение таблицы 11
10
Ставка капитализации
табл.
16,5
руб./год
11
Рыночная стоимость объекта оценки
рассчитанная доходным подходом
п.9/п..10 7061711,114 %
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки до
реконструкции, определённая доходным подходом составляет 7 061 711,114
рублей.
Лист
48
48
4.4 Оценка целесообразности реконструкции
Целью проведения реконструкции было повышение доходности
объекта недвижимости и более лучшего соответствия предполагаемому
функциональному назначению. Для оценки целесообразности реконструкции
нужно оценить разницу между исходной ценой объекта и ценой объекта
после реконструкции, учитывая затраты, направленные на реконструкцию.
Затраты на осуществление проекта реконструкции произведены в один год,
поэтому сумму затрат мы не дисконтируем. Оценку целесообразности
представим в таблице:
Таблица 12 – Оценка целесообразности реконструкции
№ п/п Наименование
Значение, руб.
1
Стоимость объекта оценки до реконструкции
2 278 618,55
2
Затраты на реконструкцию
2 500 000,00
3
Стоимость объекта оценки после
реконструкции
7 061 711,11
4
Прирост стоимости объекта
2 283 092,56
Таким образом, в результате проведённой реконструкции, стоимость
объект оценки повысилась на 2 283 092,56 р., в следствие этого считаем
реконструкцию целесообразной.
Лист
49
49
Заключение
В курсовом проекте были рассмотрены основные вопросы, связанные
с оценкой недвижимости
доходным подходом, а также оценка
целесообразности инвестирования в объект оценки. В ходе проделанной
работы, выяснилось, что инвестирование в объект оценки целесообразно, т.е.
покроет затраты на реконструкцию и повысит стоимость объекта оценки.
Лист
50
50
Список использованной литературы
1
Асаул А.Н. Экономика недвижимости. – СПб.: СПбГАСУ; М.:
Издательство АСВ, 2004.
2
Об оценочной деятельности в Российской Федерации.
Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ // Российская газета - 30
июля 1998 г.
3
Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление
собственностью: Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003. 70 с.
4
Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для
вузов/Под ред.проф. В.А. Швандера. – М.: ЮНИТА-ДАНА, 2005. – 303с.
5
Лобанова, Е.И. Экономика недвижимости (Оценка стоимости
недвижимости): учебно-метод. пособие / Е.И. Лобанова. – Новосибирск:
СГГА, 2008. – 59 с.
6
Грибовский, С. Оценка доходной недвижимости: учебно-метод.
пособие/С. Грибовский. – С.Петербург, 2000. – 339 с.
7
Пахновская, Н. М. Оценка объектов недвижимости:
методические указания по выполнению курсового проекта / Н. М.
Пахновская; Оренбургский гос. ун-т. Оренбург: ОГУ, 2013. 24 с.
8
Оценка недвижимости: Учебник. Второе издание / Драпиковский
А.И., Иванова И.Б.,
9
Игнатенко Н.С., Исаев Н.Б., Лукашова И.В., Мокроусов Н.В.,
Романенко Л.В. / Под ред.
10 А.И.Драпиковского и И.Б.Ивановой - изд. 2-ое – Б.:, Изд-во «Ега-
Басма», 2007. – 480 с.
Лист
51
51
Приложение
Приложение А
Предложение офисной недвижимости на 1.05.2014 г.
Улица
Дом
Общая
стоимость, руб.
Общая
площадь
Стоимость 1
кв.м, руб.
Ленинский район
Бухарский
переулок
7 500 000,00
96,7
77 559,46
Чкалова
35
4 000 000,00
31
129 032,26
Промысловый
проезд
21
110 000 000,00
1820
60 439,56
Центральная
1
5 700 000,00
131
43 511,45
Пролетарская
62
2 700 000,00
50
54 000,00
Салмышская
62
1 000 000,00
19
52 631,58
Алексеевский
неиз
37 000 000,00
599,2
61 749,00
Туркестанская
27
6 490 000,00
100
64 900,00
Матросский
неиз
2 000 000,00
50
40 000,00
Телеграфный
6 000 000,00
250
24 000,00
Туркестанкая
3 500 000,00
99
35 353,54
Туркестанская
2 500 000,00
55
45 454,55
Лесозащитная
14
3 700 000,00
76
48 684,21
Челюскинцев
17а
3 900 000,00
74,8
52 139,04
Восточная
16 000 000,00
326
49 079,75
Северный
3 200 000,00
66
48 484,85
Коростылёвых
30 000 000,00
600
50 000,00
Победы
65 000 000,00
1274
51 020,41
Пролетарская
1 700 000,00
63,5
26 771,65
Газонная
35 500 000,00
735
48 299,32
Шевченко
60 000 000,00
2296
26 132,40
Победы
162/3
2 060 000,00
94
21 914,89
Токарный
14 000 000,00
428
32 710,28
Автоматики
15 000 000,00
430
34 883,72
Джангильдина
3 777 000,00
89
42 438,20
Томилинская
235
2 300 000,00
62
37 096,77
Автоматики
12
2 400 000,00
119
20 168,07
Пролетарская
2 700 000,00
48
56 250,00
Победы
162/3
6 600 000,00
165,2
39 951,57
Брестская
11
1 350 000,00
25
54 000,00
Казаковская
67
12 000 000,00
460
26 086,96
Спартаковская
3 500 000,00
54,3
64 456,72
Туркестанская
39/3
6 000 000,00
145,9
41 124,06
Лист
52
52
Продолжение приложения А
Монтажников
12 500 000,00
300
41 666,67
Полигонная
3
1 150 000,00
47
24 468,09
Томилинская
235
2 600 000,00
62
41 935,48
Брестская
11
1 350 000,00
25
54 000,00
Пролетарская
1 100 000,00
25
44 000,00
Дзержинский район
Джангильдина
3 777 000,00
89
42 438,20
Монтажников
12 500 000,00
300
41 666,67
Автоматики
6 000 000,00
126,5
47 430,83
Автоматики
12
2 500 000,00
66
37 878,79
Брестская
11
1 350 000,00
25
54 000,00
Шевченко
36
40 000 000,00
1600
25 000,00
Шевченко
24
50 000 000,00
2789,9
17 921,79
Автоматики
17
15 000 000,00
400
37 500,00
Восточная
2 800 000,00
50
56 000,00
Казаковская
67
12 000 000,00
462
25 974,03
Салмышская
56
5 700 000,00
102
55 882,35
Брестская
36
5 440 000,00
132
41 212,12
Победы
178
21 000 000,00
535,2
39 237,67
Индивидуальная
5/1
11 840 000,00
729,7
16 225,85
Автоматики
12
5 500 000,00
167
32 934,13
Монтажников
26
15 000 000,00
370
40 540,54
Краснознамённая
6
3 500 000,00
97,7
35 823,95
Берёзка
20
1 600 000,00
100
16 000,00
Брестская
11
1 250 000,00
25,5
49 019,61
Просторная
2 300 000,00
46
50 000,00
Центральный район
9 января
5 000 000,00
250
20 000,00
Чичериная
1 000 000,00
13
76 923,08
Комсомольская
78
5 000 000,00
83,2
60 096,15
Шевченко
24
37 000 000,00
2440,9
15 158,34
Краснознамённая
4
2 200 000,00
43,1
51 044,08
Комсомольская
2 050 000,00
30
68 333,33
Победы
162/3
6 600 000,00
165
40 000,00
Даля
2
1 900 000,00
100
19 000,00
Гая
35 999 000,00
727
49 517,19
Бурзянцева
5 500 000,00
82
67 073,17
Алексеевский
37 000 000,00
600
61 666,67
Пушкинская
23
1 900 000,00
29,6
64 189,19
Чичериная
5 300 000,00
245
21 632,65
Лист
53
53
Продолжение приложения А
Пролетарская
62
2 700 000,00
49
55 102,04
Терешкова
8а
11 900 000,00
265
44 905,66
Одесская
11
1 700 000,00
50
34 000,00
Матросский
21
35 000 000,00
250
140 000,00
Чичерина
20
700 000,00
22,4
31 250,00
Ст. Разина
65 000 000,00
810
80 246,91
Казаковская
67
12 000 000,00
462
25 974,03
Саратовский
19 500 000,00
500
39 000,00
Пролетарская
34
1 850 000,00
40
46 250,00
Комсомольская
99/231
15 800 000,00
225
70 222,22
Б. Хмельницкого
2
6 500 000,00
80
81 250,00
Автоматики
12/8
5 500 000,00
126
43 650,79
Туркестанская
6 500 000,00
150
43 333,33
Казаковская
13 500 000,00
459
29 411,76
Бузарский
15
1 600 000,00
34
47 058,82
Лесозащитная
8
50 000 000,00
2147
23 288,31
Ташкентская
4
1 990 000,00
41
48 536,59
Промышленный район
Чебеньковская
98
4 600 000,00
96
47 916,67
Юркина
9а
950 000,00
36
26 388,89
Инструментальна
я
30 000 000,00
2086
14 381,59
Пролетарская
247
14 000 000,00
361
38 781,16
Автоматики
12
2 650 000,00
60
44 166,67
Новая
29
5 300 000,00
140
37 857,14
Бр.
Коростылёвых
30 000 000,00
600
50 000,00
Матросский
12
200 000 000,00
1863
107 353,73
Чичерина
5 300 000,00
240
22 083,33
Туркестанская
3 500 000,00
99
35 353,54
Брестская
34
3 775 000,00
89
42 415,73
Джангильдина
3 770 000,00
90
41 888,89
Липовая
21б
5 544 000,00
132
42 000,00
Липовая
21а
3 780 000,00
89
42 471,91
Брестская
28
4 100 000,00
86
47 674,42
Победы
7
7 000 000,00
82
85 365,85
Победы
128
2 650 000,00
44
60 227,27
Лист
54
54
Приложение 2
Графический материал по объекту оценки
Рисунок 2 – Генеральный план объекта оценки
Рисунок 3 – Внешний вид объекта оценки
Лист
55
55
Рисунок 4 – Экспликация помещений
Рисунок 5 – План этажа
Информация о работе Оценка целесообразности инвестирования денежных средств в реконструкцию объекта недвижимости