Оценка недвижимости в Германии

 

Введение

Федеративная Республика Германия  —  государство в Центральной  Европе. Граничит с Данией, Польшей, Чехией, Австрией, Швейцарией, Францией, Люксембургом, Бельгией и Нидерландами. На севере естественную границу образуют Северное и Балтийское моря. Русское  название происходит от племени германцев.

Столица — город Берлин (местопребывание  бундестага и правительства, некоторые  министерства расположены в Бонне). Форма правления — парламентская  республика, форма государственного устройства — симметричная федерация 16 автономных земель.

В ст. 14 Основного закона  право собственности ставится в  один ряд с основными правами, пользующимися особыми гарантиями и особой защитой со стороны государства. Одновременно заявляется, что собственность  включает в себя не только права, но и обязанности. В Конституции говорится: "Использование собственности должно происходить не только в интересах собственника, но и служить на благо общества" (связанность обязательством использовать собственность в общественных интересах).Содержание и ограничения собственности регулируются законами. Такие законы должны обладать общей юридической силой и не должны регулировать отдельные случаи. Основное содержание права собственности неприкосновенно (ст. 19 Конституции). Лишение права собственности допускается только на благо общества. Оно может происходить только на основе закона, который регулирует также вид и объем соразмерной компенсации.

 

 

 

 

 

1 Собственность как неотъемлемая часть и одна из основ     германского общества

Согласно  правопорядку Федеративной Республики Германия предметы, прочно связанные  с земельными участками, прежде всего  здания и сооружения, а также произведенная на данном земельном участке продукция до тех пор, пока она прочно связана с землей, являются существенными составными частями земельного участка. Они не могут быть предметом особых прав, но разделяют правовую судьбу земельного участка (особые случаи см. п. 3 - наследуемое право застройки, собственность на квартиру). Собственность на землю охватывает всю территорию Федеративной Республики Германия. Нет "ничьей земли". Однако не каждый земельный участок находится на территории только одной общины. В исключительных случаях имеются так называемые не принадлежащие общине земли, например, крупные лесные массивы и внутренние озера, а также полигоны для военных учений. Такие территории являются, как правило, собственностью Федерального правительства или одной из федеральных земель (субъекта Федерации), но они могут также являться и собственностью отдельного физического или юридического лица.

Собственность, в том числе и  на землю, регулируется в Германии исключительно  частным правом, преимущественно Гражданским кодексом (ГК). Действие частного права остается в силе, как исключение, и в тех случаях, когда собственником является государство (Федерация, федеральная земля, община).

Согласно немецкому праву, собственность  на землю, благодаря ее закреплению  в определенном месте и ввиду  строгого правового нормирования каждого  случая перехода права собственности, является особенно надежным средством  обеспечения долговых обязательств, прежде всего кредитов в рамках двусторонних правовых сделок. Это, в первую очередь, касается долгосрочных кредитов, которые  очень часто обеспечиваются путем  предоставления ипотеки (ипотека, связанная  с долговым обязательством, или ипотечный  долг). Эти ипотеки регистрируются в реестре земельных участков, земельной (поземельной) книге, как обременение определенного земельного участка. Поскольку правильности записей в земельной (поземельной) книге можно безусловно доверять (общественное доверие к земельной книге) и земельные книги общедоступны для каждого, кто выражает обоснованный интерес к определенным сведениям, то у кредитора, получившего такое обеспечение кредита, имеется особая уверенность в том, что он сможет быть удовлетворен за счет стоимости земельного участка, если кредит не будет выплачен в срок.

Собственник земельного участка ограничен  в свободе действий в отношении  своей собственности. Более того, имеются законодательные ограничения в интересах соседних землевладельцев. Например, при утверждении строительных планов необходимо соблюдать определенное расстояние постройки от соседних земельных участков; необходимо придерживаться определенных ограничений уровня шума и других норм в отношении окружающей среды, растения, достигшие определенной высоты, должны находиться на установленном нормативами расстоянии от границ с соседним участком.

Ограничения использования права собственности  встречаются, прежде всего, в федеральном, земельном и муниципальном законодательстве о планировании. В первую очередь эти ограничения имеются в праве землеустройства и земельного планирования, планирования транспортных путей, планирования использования территорий, планирования застройки,

• ограничения собственности путем введения запрета на изменение уже существующего использования  земельного  участка,  например, в отношении сельскохозяйственных угодий имеется оговорка о необходимости получения специального разрешения; ограничение на засаживание пахотных площадей деревьями; ограничения на приобретение сельскохозяйственных предприятий лицами-нефермерами,
• ограничения использования в интересах защиты природы и окружающей среды, например, ограничения при использовании удобрений в так называемых водоохранных зонах;
• договорные ограничения права собственности путем взимания пошлин при повышении стоимости земельного участка вследствие изменения основ планирования (например, когда территория, где застройка только планировалась, превращается в строительную площадку). Такие пошлины могут достигать 2/3 от суммы, на которую возросла 
  стоимость. Они взимаются в пользу общины, а полученные таким образом средства используются в плане "социально справедливого пользования землей для строительства дорог, школ, детских садов или для разбивки скверов и парков.

Немецкое право  в принципе не предусматривает компенсаций  за введение ограничений и обременение будущего использования земли. При введении ограничения на какое-либо до сих пор практиковавшееся использование земельного участка выплачивается финансовая компенсация за существенное вмешательство в право собственности, которое рассматривается как аналогичное лишению права собственности.

Размер компенсации равен сумме, на которую снижается рыночная стоимость  земельного участка. Вмешательство может быть обжаловано в суде по административным делам.

При лишении права  собственности выплата компенсации  в соответствующем размере предусмотрена уже в Конституции.

 

 

 

 

 

 

 

2 Лица, принципы и аттестация оценщиков

Оценочная деятельность в Германии осуществляется экспертами, обладающими  особой квалификацией.

Для различных сфер оценочной деятельности могут официально привлекаться и  приводиться к присяге по ходатайству  специальных организаций эксперты или лица, обладающими особыми  знаниями. При этом оценочная деятельность не лицензируется, а ходатайство  о приведении к присяге, как правило, выносится по заявлению в торгово-промышленную палату.

Отбор и назначение экспертов-оценщиков  производятся в соответствии со следующими критериями:

• их высокая квалификация, подтвержденная сдачей специального экзамена компетентной комиссии;
• в распоряжении экспертов-оценщиков имеется необходимое оборудование;
• привлекаемые эксперты должны подтвердить, что они материально обеспечены;
• отсутствуют какие-либо иные возражения или сомнения в пригодности этих лиц для осуществления ими оценочной деятельности.

В торгово-промышленных палатах имеется  список официально назначенных экспертов. Он имеет подразделы по видам деятельности и может быть в любое время  предъявлен любому лицу для ознакомления.

Вид деятельности, в рамках которой  подтверждается высокая квалификация соответствующего специалиста, получает точное описание в свидетельстве  о назначении этого эксперта (например, эксперт-оценщик станков или эксперт  в области анализа металлургического  производства).

Срок действия назначения может  быть ограничен, может быть связан с  определенными обязательствами, а  при определенных условиях назначение может быть отозвано.

Принципы оценочной деятельности.

Правовые акты, носящие обязательный характер, имеются только для случаев  определения рыночной стоимости  застроенных и незастроенных  земельных участков (Постановление  о принципах определения рыночной стоимости земельных участков и  разработанные на его основе Директивы  Федерального министерства строительства).

В остальных случаях принципы осуществления  оценочной деятельности разрабатываются  профессиональными организациями  и не являются обязательными. При  наличии достаточно обоснованной аргументации разрешается отступление от этих принципов. Это касается, например, принципов оценки стоимости предприятий (бизнеса), которые были разработаны  Палатой аудиторов.

Аттестация оценщиков стала  реальностью в Германии с середины 90-х годов, после того как возникла проблема с погашением ряда кредитов, выданных под залог неправильно  оцененной недвижимости, что привело  к самому большому с 1945 г. краху на рынке недвижимости, ставшему известным  как «дело Шнейдера». Положительным  последствием этого скандала явилось  появление системы аттестации Hyp Zert, которая была введена в действие ипотечными банками Германии. Это  привело к тому, что все оценщики, которые хотят выполнять работу по оценке залогов в Германии, теперь должны обязательно получить аттестат Hyp Zert.

Кроме того, Европейская группа ассоциаций оценщиков ЕГАО издала одобренный Европейской  комиссией проект плана аттестации оценщиков на основании Европейского стандарта  по аттестации персонала EN 45013. Соблюдая модель аттестации оценщиков, разработанную TEGoVA, то или иное профессиональное оценочное сообщество может подать заявление на получение знака  соответствия “Одобрено TEGoVA”, перед  этим пройдя аккредитацию по Евронорме EN45013. Банки Германии, безусловно, с  удовлетворением восприняли происходящие изменения, и, конечно, первой организацией, которая прошла аккредитацию в ЕГАО и получила право при аттестации оценщиков присуждать знак “Одобрено TEGoVA”, стала Hyp Zert, основанная благодаря проекту Ассоциации немецких ипотечных банков.

Один из главных принципов системы  аттестации TEGoVA заключается в том, что от кандидатов требуется прохождение, как письменного экзамена, так  и общего собеседования.

Следует отметить, что европейская  норма 45013 является стандартом, обеспечивающим работу лиц, от которых зависит обеспечение  качества товаров, и хотя этот стандарт был изначально разработан, чтобы  проводить аттестацию технического персонала, его рамки достаточно широки и могут применяться при  аттестации профессиональных работников “свободных” профессий. Эта Европейская  норма сама по себе не имеет никакого отношения к оценке, она лишь устанавливает  требования к процессу проведения аттестации, которые обязательны к исполнению теми или иными аттестационными  органами, наподобие стандарта ISO 9001, используемого при аттестации качества производственных процедур. Кстати, следует  заметить, что EN 45013 скоро станет синонимом ISO 17024, этот шаг придаст аттестации оценочной деятельности общемировое  значение.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3 Директивы по определению рыночной стоимости земельных участков

Директива ЕС (англ. Directive) — тип  законодательного акта Европейского союза.

Настоящие Директивы являются обновленной  версией  директив от  31 мая 1976 г., приведенной в соответствие с  новой редакцией Постановления  об основных принципах определения  рыночной стоимости земельных участков от 6 декабря 1988 г. (Федеральный вестник  законов BGBl. I c. 2209).

Кроме того, в Директивах учтены инструкции  по определению рыночной стоимости  застроенных и незастроенных  земельных участков. Их применение должно обеспечить объективное определение  рыночной стоимости на основе единых рыночных принципов и методик. Настоящие  Директивы (далее - Директивы) являются обязательными к исполнению.

В отношении сельскохозяйственных и лесных угодий следует принимать  во внимание дополнительные или отличающиеся положения, содержащиеся в действующих  редакциях в рамках соответствующей  сферы их действия (см., например, директивы  по оценке стоимости лесов 1991 г. - WaldR 91 - в редакции от 25 февраля 1991 г. и  директивы о выплате компенсаций  в сельском хозяйстве - LandR 78 - от 28 июня 1978 г., Федеральный вестник BAnz № 181а  от 26 сентября 1978 г.).

Настоящие Директивы не применяются  при оценке стоимости предприятий  и частей предприятий, если основной акцент делается на оборот.

1. Законодательное регулирование  и прочие предписания

Особое  значение для оценки стоимости земельных  участков имеют следующие законы и предписания:

- Положение о федеральном бюджете  (BHO) от 19 августа 1969г. (BGBl. I c. 1284), последние  изменения внесены законом от 18 июля 1990г. (BGBl. I c. 1447).

- Строительный кодекс (далее - СК) в редакции, опубликованной 8 декабря  1986г. (BGBl. I c. 2253), последние изменения  внесены Приложением I гл. XIV разд. II № 1 Закона об объединении  от 3 августа 1990г. в связи со  ст. 1 закона от 23 сентября 1990г. (BGBl. 1990 II c. 885, 1122). Закон о проведении  мероприятий к Строительному  кодексу (BauGB-MassnahmenG) ст. 2 закона об  упрощении процессов жилищного  строительства от 17.5.1990 (BGBl. I c. 926).

- Распоряжение об основных принципах  определения рыночной стоимости  земельных участков от 6.12.1988г. (BGBl. I c. 2209).

- Закон к Договору от 31 августа  1990г. между Федеративной Республикой  Германии и Германской Демократической  Республикой об объединении Германии - Закон об объединении - и соглашение  от 18 сентября 1990 г. от 23 сентября 1990 г. (BGBl. I c. 885).