Оценка недвижимости в Германии

- DIN 276 (Промышленный стандарт ФРГ)  Затраты на строительство высотных  зданий - издание: март 1954 г.

- DIN 277 (Промышленный стандарт ФРГ)  Реконструкция старой застройки  - издание: ноябрь 1950 г.

- DIN 278 (Промышленный стандарт ФРГ)  Жилье, расчет жилых и полезных  площадей - издание: март 1951 г.

2. Использование формуляров и выдача  заключений без использования  формуляров

Директивы разработаны с учетом использования формуляров, приведенных  в Приложениях 1 и 2 или с учетом системного подхода, заложенного в  основу данных формуляров.

Если в конкретных случаях указывается, что при выдаче заключений не надо пользоваться этими формулярами, то должны приниматься во внимание принципы, вытекающие из Приложения 24, с учетом Постановления об оценке рыночной стоимости  земельных участков и Директив. Это  в первую очередь относится к  выдаче заключений об особенно крупных объектах недвижимости или о таких объектах, определение рыночной стоимости которых затруднено.

3. Определение понятия рыночной  стоимости

Согл. § 194 СК,  рыночная стоимость  земельных участков определяется ценой, которую можно было бы получить в  тот момент времени, к которому относится  оценка стоимости (дата проведения оценки стоимости) в обычных условиях совершения сделок в соответствии с правовыми  условиями и фактическими характеристиками, прочими свойствами и расположением  земельного участка или другого  объекта оценки стоимости без  учета необычных или личных отношений.

4. Предмет оценочной деятельности

Согл. § 2 Постановления об оценке рыночной стоимости земельных участков, предметом  оценочной деятельности может являться земельный участок или часть  земельного участка, включая его  составные части, как, например, здания, внешние и прочие сооружения, а  также относящиеся к ним предметы имущества. Предметом оценки стоимости  может быть и специальное производственное оборудование.

В первую очередь составными частями  земельного участка являются права, связанные с собственностью на земельный  участок, будь то права согласно частному праву, например, сервитуты, или согласно публичного праву, например, строительное обременение. Отдельные составные  части земельных участков могут  самостоятельно являться объектом оценки стоимости.

5. Основы оценки стоимости

5.1. Дата проведения оценки стоимости

Согл. § 3 Постановления об оценке рыночной стоимости земельных участков, базой  для определения рыночной стоимости  земельного участка должны являться общие стоимостные отношения  на рынке земельных участков в  тот момент времени, к которому относится  оценка стоимости (дата проведения оценки).

Состояние земельного участка тоже должно устанавливаться на этот день, если только определяющим не является другое состояние земельного участка, что может быть вызвано правовыми  или иными причинами. В этих случаях  следует различать общие стоимостные  отношения на рынке земельных  участков, с одной стороны, и состояние  земельного участка, положенное в основу оценки стоимости, с другой стороны. Они могут расходиться и быть отнесены к различным моментам времени (опережающий эффект отчуждения). В  случаях отчуждения можно учитывать  несколько разных дней проведения оценки стоимости. В большинстве случаев  оценки следует относить состояние  земельного участка и общие стоимостные  отношения на рынке земельных  участков к одному моменту времени (дате проведения оценки стоимости).

5.2. Состояние земельного участка  - общие положения

Согл. § 3 абз. 2 Постановления об оценке рыночной стоимости земельных участков (2), состояние земельного участка  определяется совокупностью влияющих на рыночную стоимость правовых условий  и фактических свойств, прочих свойств  и расположением земельного участка. К ним относятся в первую очередь  запланированное возможное использование  участка, вид и степень застройки, влияющие на стоимость права и  обременения, установленные законодательством  обязанности по уплате сборов и взносов  как характеристика состояния земельного участка, время простоя, которое  должно пройти до начала использования  участка под застройку или  иного использования, качественные характеристики земли, характерные  особенности земельного участка  и его расположение (§§4 и 5 Постановления), а также экономическая структура  и плотность населения в данной области.

5.2.1. Запланированное возможное  использование земельных участков  как характеристика их состояния

Запланированное возможное использование  земельного участка - это законодательно утвержденные планы использования  участка. Оно имеет одинаково важное значение как для застроенных, так и для незастроенных земельных участков. Согл. § 4 Постановления, различаются следующие виды возможного запланированного использования:

К сельскохозяйственным и лесным территориям  относятся следующие соответствующим  образом используемые или пригодные  для использования площади:

1.   территории, в отношении которых  можно предположить, что они благодаря  своим свойствам, прочим качественным  характеристикам и положению,  возможностям их полезного применения  или прочим обстоятельствам в  обозримый период времени будут  использоваться только для сельско-  и лесохозяйственных целей;

2.   территории, которые прежде всего  благодаря своему ландшафтному  положению или расположению в  отношении транспортных путей,  своим функциям или близостью  к населенным районам годятся  также и для несельскохозяйственного  или нелесохозяйственного использования,  если только имеется соответствующий  спрос и если в обозримый  период времени не предполагается  передача соответствующих участков  под застройку.

Участки, которые в скором времени  могут быть переданы под застройку - это территории, которые по их свойствам, прочим качественным характеристикам  и по своему положению  действительно  позволяют ожидать их застройки  в ближайшее время. Такие ожидания могут основываться прежде всего  на соответствующем отражении земельного участка на плане использования  площадей, на соответствующем образе действий муниципалитета или на общей  тенденции планирования и проектирования городского строительства на этой муниципальной  территории.

Земельные территории, которые согл. §§ 30, 33 и 34 СК предназначены для застройки, однако либо их освоение еще не гарантировано, либо их расположение, форма и размеры  недостаточны для использования  данного земельного участка под  застройку.

Земельные участки, которые согл. предписаниям публичного права готовы к застройке.

5.2.2. Прочие характеристики состояния  земельных участков

Наряду с запланированным возможным  использованием земельного участка (§ 4 Постановления) в § 5 Постановления  названы следующие характеристики состояния земли:

- вид и объем застройки земельного  участка - как правило, они определяются  планами застройки, на основе  которых выдаются лицензии на  осуществление градостроительных  мероприятий (§§ 30 и 33 СК), § 34 и  § 35 СК с учетом прочих предписаний  публичного и частного права:

- влияющие на стоимость права  и обременения согласно нормам  частного и публичного права,  например, сервитуты, права пользования,  налоги, связанные со строительством, и прочие вещные права и  обязательства,

- законодательные требования по  уплате сборов, взносов и неналоговых  сборов с данного земельного  участка согласно публичному  праву,

- время простоя, которое должно  пройти до начала использования  участка под застройку или  иного его использования (риск  неосуществления). Это время зависит  от предположительной длительности  периода до наступления правовых  и фактических предпосылок, которые  необходимы для получения лицензии  на застройку земельного участка,

- качественные характеристики  и фактические особенности земельного  участка, например, размеры земельного  участка  и его форма, характеристики  земли (например, качество почвы,  пригодность почвы для проведения  строительных работ, обременение  скоплениями отходов), влияние факторов  окружающей среды, состояние зданий  и сооружений, их возраст, способ  строительства, форма и размеры  зданий и сооружений, их оборудование  и получаемый доход,

- расположение земельного участка,  например, близость к транспортным  артериям, соседи, жилищный вопрос, возможности бизнеса.

5.3. Общие стоимостные отношения

Согл. § 3 абз. 3 Постановления, общие  стоимостные отношения на рынке  земельных участков определяются совокупностью  обстоятельств, являющихся на дату оценки определяющими для образования  цен на земельные участки в  рамках обычных сделок купли-продажи. К таким обстоятельствам относятся  общая экономическая ситуация, рынок  долгосрочных кредитов и тенденции  в данной местности (рыночная ситуация).

Под общими стоимостными отношениями  понимается ряд обстоятельств, частью весьма общих и имеющихся повсюду (например, изменение процентных ставок) или же встречающихся только локально, а также относящихся только к  тем рынкам, где происходит торговля определенными видами земельных  участков.

 Определение реальной стоимости.

При использовании метода определения  реальной стоимости (§§ 21 и след. Постановления) в первую очередь необходимо определить производственную себестоимость (§ 22 Постановления), снижение стоимости в результате старения (§ 3 Постановления), а также  снижение стоимости из-за строительных дефектов и строительных повреждений (§ 24 Постановления) с учетом прочих обстоятельств, влияющих на стоимость.

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Реформа в области права собственности  на землю и здания, осуществленная в ходе трансформации бывшей ГДР  описанным здесь способом, прошла без больших потерь. Если проблемы и имелись, то они были вызваны  сложным правовыми вопросами, которые  возникли при возврате земельных  участков, экспроприированных до 08 мая 1945 года или после октября 1949 года, их прежним собственникам. Естественно, прежние собственники хотели по возможности  вернуть себе отчужденные у них  земельные участки и здания. Только в случае невозможности возврата была предусмотрена компенсация  вместо возврата. Возникшие здесь  сложные вопросы, касающиеся установления фактов, особенно при принятии решений  о возможности или невозможности  возврата собственности, все еще  приводят к задержкам инвестиций. Однако эта проблема, связанная со спецификой сложившейся в Германии ситуации, вряд ли возникнет в российской практике.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список  используемой литературы

1. Конституция государств Европейского Союза. Под ред. Л. А. Окунькова,-М., 2006г
2. Конституция Федеративной Республики Германия
3. Гражданский кодекс Федеративной Республики Германия
4. Федеральный закон «Положение  о ведении земельных книг»
5. Федеральное постановление «О принципах определения рыночной стоимости земельных участков»
6. Основные институты гражданского права зарубежных стран, М., 2006г