Оценка недвижимости

 

 

 

Таблица 4

Основные  строительные конструкции.

Элемент	Тип конструкций
Фундаменты	Железобетонные, столбчатые.
Стены	Кирпичные или железобетонные панели.
Перекрытия	Ребристые, железобетонные плиты
Кровля	Рулонная
Предусмотрены отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электроосвещение.
Группа капитальности 3.

 

Расчетный (строительный) объем оцениваемого (V) здания определяется по формуле:

V=L*B*H,   м³

где  L – длина объекта оценки, м;

        B – ширина объекта оценки, м;

        H – высота объекта оценки, м.

V=150*36*11= 59400 (м³)

2. Определим единичный укрупненный показатель восстановительной стоимости объекта-аналога в базисном уровне цен (С₆₉^таб., руб./м³) непосредственно по таблице УПВС, с учетом территориального пояса, в котором находится объект оценки. Восстановительная стоимость 1 м³ здания 10,8 руб. в ценах 1969г.
3. Затем произведем корректировку единичного укрупненного показателя восстановительной стоимости при обнаружении отличия между объектом-аналогом и объектом оценки по ряду признаков.

 

 

 

Эта операция выполняется в соответствии с  указаниями по формуле:

где  К_i – поправочные коэффициенты на следующие  признаки:

Порядок корректировки единичных укрупненных  показателей восстановительной  стоимости следующий: 

1. Т.к. этажность оцениваемого объекта больше аналога по УПВС, то применяем поправочный коэффициент 0,95.

    2.  Объем оцениваемого объекта отличается  от объема объекта-аналога менее  чем   

         на 20%, то поправочный коэффициент  К₀ не применяется.

2. У оцениваемого здания имеется система принудительной вентиляции, следовательно к табличному показателю восстановительной стоимости     применим поправочный коэффициент, который равен 1,03.

С₆₉ =10,8*0,95*1,03  = 10,57 (руб./м³)

4. Затем оценивается восстановительная стоимость здания в базисном уровне цен, т.е. определяется сумма прямых и косвенных издержек в ценах 1969г. (ВС₆₉).

ВС₆₉ = (ПИ+КИ)₆₉ = С₆₉*V, руб.

где  V – расчетный объем здания, м³;

С₆₉ – стоимость единицы объема в базисном уровне цен с учетом выполненных корректировок, руб./м³.

Здесь прямые и косвенные издержки отождествляются  с восстановительной стоимостью здания, поскольку содержание сборников  УПВС не позволяет структурировать  восстановительную стоимость по элементам затрат.

ВС₆₉ = 10,57*59400=627858 (руб.)

5. Осуществляется пересчет прямых и косвенных издержек в текущий уровень цен, т.е. определяется полная восстановительная стоимость объекта-оценки в ценах на текущую дату:

ВС_Д.о. = (ПИ+КИ)_Д.о. =

= [(ПИ+КИ)₆₉ *И_84/69*И_Д.о./84*k_КИ ^,*k_ПП]*(1+∑Н_нал.),

где  И_84/69 – индекс перехода от сметных цен 1969г. к ценам 1984г.;  И_84/69 =1,18;

И_Д.о./84 – индекс удорожания от цен 1984г. к дате оценки на весь комплекс работ по зданию. Определяется исходя из показателей, предназначенных для перевода стоимости здания в ценах 1884 года. В стоимость на дату оценки: И_Д.о./84 =125.

Н_нал. – ставки всех видов налогов, относимых на себестоимость строительства. Н_нал. = (2%+3%+0,5%+1,8%+1,5%+3%) / 100%=0,118;

k_КИ` - коэф. косвенных расходов, которые не были учтены в ценах 1969г., равный 1,08;

k_ПИ – коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя, k_ПИ =12% или 1,12.

 

ВС_Д.о. = [627858*1,18*125*1,08*1,12]*(1+0,118) = 125238263 (руб.)

 

 

2.3. Расчет накопительного износа  здания модифицированным методом  экономического возраста.

Накопленный износ (accrued depreciation) – это уменьшение восстановительной стоимости улучшений, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих причин.

Теоретически  износ может накапливаться даже к моменту завершения  строительства  здания. Физическое разрушение имеет  тенденцию существовать всегда,   возможно лишь некоторое изменение (замедление) его темпов  посредствам  ремонта. С возрастом здания начинает проявляться его функциональное устаревание, хотя даже новые здания могут иметь различные формы  такого износа, например, вследствие неудачного дизайна и т.п. земля не имеет  износа.

 При  применении указного выше метода  в работе сначала определяют  стоимость всех позиций устранимого  физического и функционального  износа (отложенного ремонта), который  затем суммируется с величиной  неустранимого устаревания.

Таким образом, величина накопленного износа здания может быть определена по формуле:

где  И_н – накопленный износ здания;

ЭВ –  эффективный возраст здания, лет: ЭВ=39+10=49 (лет);

ОЭЖ –  общая экономическая жизнь здания, лет: ОЭЖ=100(лет);

ВС_Д.о. – восстановительная стоимость строительства здания на дату оценки, руб.;

И_у – величина устранимого износа, руб. (табл.5) И_у =722152,4 (руб.)

Таблица 5

Укрупненные стоимостные показатели по видам работ для расчета  величины устранимого износа.

Вид работ	Ед. измерения	Стоимость за единицу измерения, руб.	Необходимый объем ремонта	Всего
Остекление стеклом оконным	100 м2	13260	850 м2	112710
Замена стальных оконных переплетов	т	22520	12,8т	288256
Ремонт металлических ворот	т	9052	7,2т	65174,4
Ремонт монолитных полов	100 м2	18100	550м2	99550
Ремонт рулонной кровли	100 м2	28646	500 м2	143230
Окрашивание поверхности трубопроводов	100 м2	1654	800 м2	13232
ИТОГО устранимый износ (отложенный ремонт)				722152,4

 

= 61735046 (руб.)

 

2.4. Стоимость здания с учетом  накопительного износа.

Остаточная  стоимость оцениваемого здания с  учетом накопленного износа определяется по формуле:

С_Д.о. = ВС _Д.о. – И_Н.

 

С_Д.о.=125238263 – 61735046 = 63503217 (руб.)

 

2.5. Оценка рыночной стоимости участка  земли.

Рыночная  стоимость земли объекта оценки в рамках курсовой работы определяется на основе подхода сравнения продаж (рыночный подход) и рассчитывается в общем виде по формуле:

С_З =S_Уч*Ц_З

где  S_Уч. – площадь оцениваемого участка земли в м², принимается как площадь застройки по выражению: S_Уч =L*B= 150*36 = 5400 м²

Ц_З – показатель удельной стоимости 1 м² земли, исходя их сложившихся на рынке сделок купли-продажи участков, руб./м².

Расчет  показателя удельной стоимости 1 м² земли в рамках курсовой работы базируется на основе анализа рыночных сделок купли-продажи земельных участков.

                                                                                                              Таблица 6

Корректировки на отличия объектов – аналогов и оцениваемого объекта

	Объект оценки	Объекты-аналоги, проданные за последнее  время
		1	2		3	4		5
Цена, руб.		9,6 млн.руб	9,0 млн.руб		8,7 млн.руб	11,7 млн.руб		7,8 млн.руб
Площадь, м2	54900	8000	5000		6500	7800		8200
Цена продажи за 1 м2		1200	1800		1338	1500		951
Условия рынка		3 мес.	5 мес.		2 мес.	1 мес.		8 мес.
Корректировки на условия рынка	5%	5%/12*3= 1,25%	5%/12*5= 2,08%		5%/12*2= 0,8%	5%/12*1= 0,4%		5%/12*8= 3,3%
Скорректирован ная цена прода- жи		1215	1837		1349	1506	982,4
Корректировка на местоположение		То же	-5%		То же	-10%	То же
Скорректирован ная цена прода- жи		1215	1745,15		1349	1355,4	982,4
Корректировка на транспортную доступность		-15%	+10%		То же	-5%	То же
Скорректирован ная цена прода- жи		1032,75		1919,7	1349	1287,6	982,4
Корректировка на условия зонирования		То же		То же	+10%	То же	-5%
Итого скорректирован ная цена прода- жи		1032,75		1919,7	1483,9	1287,6	933,28

 

Ц_З = (1032,75+1919,7+1483,9+1287,6+933,28)/5 = 1331,4 (руб./м²)

С_З =  5400*1331,4=718560 (руб.)

 

2.6. Оценка рыночной стоимости недвижимости на основе затрат.

 

 Используя  полученные данные расчета остаточной  стоимости зданий (улучшений) и  рыночной стоимости земли, определим  рыночную стоимость полного права  собственности оцениваемого объекта: 

РС_ЗП = ВС _Д.о. – И_Н+С_З, где

       ВС _Д.о. – восстановительная стоимость здания на дату оценки, руб.

И_Н – величина накопленного износа здания, руб.

С_З – рыночная стоимость участка земли, руб.

 

РС_ЗП = 125238263 - 61735046 + 718560 =64221777  (руб.)

 

 

3. Расчет рыночной стоимости  недвижимости  на основе доходного  подхода.

3.1.Алгоритм реализации доходного подхода.

Алгоритм  расчета стоимости недвижимости на основе доходов состоит из трех основных шагов:

1. составляется (реконструируется) отчет о доходах и расходах по объекту, с помощью которого определяется величина чистого операционного дохода от владения недвижимостью.
2. выбирается метод оценки, и соответственно коэффициент капитализации или норма дисконтирования показателя чистого операционного дохода.
3. производится оценки недвижимости на основе полученных на предыдущих этапах данных.

 

3.2.Реконструкция отчета о доходах.

Для определения  чистого операционного дохода по объекту оценки предполагается  составление отчета о доходах, на основе исходных данных по алгоритму, приведенному ниже.

1. Потенциальный валовой доход от сдачи объекта оценки в аренду:

PGI = S_1э*m*0,8*А_р*k_r,

где S_1э – площадь одного этажа, м²; (S_1э =L*В = 180*36=5400 м²);

m – количество этажей в оцениваемом здании (2);

0,8 – коэффициент, учитывающий  отличие площади застройки, от  площади, сдаваемой в аренду;

А_р – ставка аренды, $120/м²/год (табл.2);

k_r – принятый курс рубля к доллару США на дату оценки, 29,5 руб./долл.

 

PGI =5400*2*0,8*120*29,5 =30585600 (руб.)

 

2. Потери от незанятости и при сборе арендной платы, образуются в результате того, что реально не все площади могут оказаться востребованными на рынке, а значит занятыми арендаторами по запланированным владельцем ставкам, следовательно – эти помещения не будут приносить доход. Кроме того, не все арендаторы вовремя вносят арендную плату, а иногда могут возникнуть убытки от неоплаты аренды недобросовестными съемщиками.