Оценка недвижимости

V+L = PGI*

+ PGI*k_L,

где t₀ – общее число арендных периодов в течение рассматриваемого срока (1год);

K_об – коэффициент оборачиваемости (исх.данные), K_об =0,1;

t_н – период поиска нового арендатора после ухода старого (исх.данные),    t_н =6 месяцев (1/2 года);

k_L – коэффициент, учитывающий потери при сборе арендной платы (таб.2); k_L =0,07

V+L = 30585600  *

+ 30585600  * 0,07 = 15292801 + 2140992 =

= 3670272 (руб.)

3. К прочим доходам, рекомендуется относить доходы, не входящие в арендную плату и оплачиваемые отдельно (например за пользование гаражом или автостоянкой, за пользование дополнительными телевизионными каналами, за прокат мебели, за пользование камерой хранения и т.д.).

MI=PGI*(k_MI -1),

где k_MI – коэффициент, учитывающий прочие доходы от владения недвижимостью (табл.2), k_MI =1,1.

MI = 30585600 * (1,1-1) = 3058560 (руб.)

 

4. Действительный валовой доход, определяется по формуле:

EGI = PGI – (V+L) + MI,

EGI = 30585600 - 3670272 +3058560 = 29973888 (руб.)

5. Операционные (эксплуатационные) расходы – ежегодные текущие затраты, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости, они определяются по формуле:

OE = FE+VE+RR,

где FE – постоянные расходы (те, что не зависят от степени объекта недвижимости арендаторами; к данной статье можно отнести – налоги на недвижимость, платежи по страхованию недвижимости, часть коммунальных и ремонтно-эксплуатационных затрат). Постоянные расходы складываются из следующих статей затрат:

• налог – 2,2% от стоимости имущества (РС_ЗП), рассчитанный по затратному подходу;
• страховые платежи – 3% от стоимости нового строительства здания на дату оценки (ВС_д.о.);
• прочие – 5$ за м²/год.

VE – переменные расходы (т.е, которые связаны со степенью загрузки объекта арендаторами, т.е. они увеличиваются по мере роста числа арендаторов); VE =35$ за м²/год.

RR – расходы на замещение короткоживущих элементов здания (10% от  действительного валового дохода - EGI).

Налог =  64221777*0,022 = 1566242 (руб.);

Страховые платежи = 125238263*0,03 = 3757148 (руб.);

Прочие =  5400*2*5*29,5 = 1593000 (руб.).

FE =1566242 +3757148 + 1593000 = 6916390 (руб.).

VE =5400*2*35*29,5 = 11151000 (руб.)

RR =29973888*0,1 =2997389 (руб.)

OE = 6916390 + 11151000 + 2997389 = 21064779 (руб.)

 

6. Чистый операционный доход от владения недвижимостью в годовом исчислении определяется по формуле:

NOI = EGI – OE,

NOI = 29973888 – 21064779 = 8909109 (руб.)

Таблица 7

                Результаты реконструкции отчета о доходах

Показатель.	Обозначение, формула расчета	Результат расчета, руб.
Потенциальный валовой доход от сдачи объекта оценки в аренду	PGI=S1э *m*0.8*Ap*kr,	30 585 600
Потери от незанятости и при  сборе арендной платы	V+L=PGI*(kоб*tн)/t0 + PGI*kL	3 670 272
Прочие доходы	MI=PGI*(kMI-1)	3 058 560
Действительный валовой доход	EGI=PGI-(V+L) +MI	29 973 888
Операционные (эксплуатационные)расходы	OE=FE+VE+RR	21 064 779
Чистый операционный доход от владения недвижимостью в годовом исчислении	NOI=EGI-OE	8 909 109

 

 

3.3.Оценка недвижимости методом прямой капитализации.

В данной курсовой работе реализация доходного  подхода предполагает применение метода прямой капитализации для расчета  рыночной стоимости недвижимости, который  реализуется формулой:

РС_ДП = NOI / R,

где  NOI – чистый операционный доход объекта оценки, руб.;

        R – коэффициент капитализации по данному типу недвижимости,  R = 0,10.

РС_ДП =8909109/0,10 = 89091090 (руб.).

 

 

4.Согласование  результатов оценки.

        Рассчитав рыночную стоимость  производственного корпуса двумя  подходами, а именно затратным  и доходным, мы можем увидеть,  что расчетные величины рыночной  стоимости значительно отличаются  друг от друга: 

РС_ЗП = 64 221 777 руб., а РС_ДП = 89 091 090 руб. Т.е. разница примерно в 25 млн.руб. Поэтому в данном разделе выполняется процедура согласования результатов оценки с применением весовых коэффициентов по следующей формуле:

PC_О = PC_ЗП * 0,8 + PC_ДП * 0,2

 

PC_О =64221777*0,8 + 89091090*0,2 = 51377422+17818206 = 69195628 (руб.).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение.

Все операции и сделки с имуществом требуют  знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость не задается директивно, а зависит от факторов, тенденций и изменений  в экономике и жизни общества в целом. Поэтому постоянно возникает  необходимость определения стоимости  объектов собственности.

В курсовой работе оценка рыночной стоимости производственного  корпуса производилась двумя  подходами: затратным и доходным. Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки. В основе доходного подхода лежит принцип ожидания будущих доходов владельца собственности, пересчитываемых в текущую стоимость. Чаще всего получение дохода от владения недвижимостью является сдача ее в аренду.

Рыночная  стоимость, рассчитанная доходным подходом больше примерно на 25 млн. руб., чем стоимость, рассчитанная затратным подходом. Это  связано с тем, что она включает в себя доходы, полученные от сдачи  объекта в аренду, а рыночная стоимость, рассчитанная затратным подходом, учитывает  накопленный износ.

 

Стоимость объекта недвижимости:	Значение, руб.
Затратный подход	64 221 777
Доходный подход	89 091 090
Рыночная стоимость	69 195 628

 

 

 

 

 

 

 

Список  использованной литературы:

 

        1.  Оценка недвижимости. Оценка  рыночной стоимости недвижимости  на примере объекта офисного, производственного или складского  назначения: Методические указания / А.В. Бурков, В.Г. Никифоров, - СПб.  СПГУВК, 2005. – 46 с.

2. Григорьев  В.В. Оценка и переоценка основных  фондов: Учебно-практическое пособие.- М.: ИНФРА-М, 1997.-320 с.

       3. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия “Оценочная деятельность”: Учебное и практическое пособие под ред. д.э.н. проф. В.Рутгайзера.-М.: Дело, 1998.-384 с.

       4. Интернет: http://www.guion.spb.ru