Автор работы: Пользователь скрыл имя, 29 Ноября 2013 в 17:30, контрольная работа
Оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников недвижимости встает проблема ее эффективного использования и соответственно возникает.
Основные проблемы, которые обычно призваны решать оценщики, связаны с оценкой стоимости. Она имеет большое значение для потенциального покупателя или продавца при определении обоснованной цены сделки, для кредитора — при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита, для страховой компании — при возмещении ущерба. Если правительство отчуждает собственность, собственнику может потребоваться ее оценка, чтобы оспорить предложение правительства о «справедливой компенсации».
Введение……………………………………………………………………….3
Задача № 1………………………………………………………………….4
Задача № 2………………………………………………………………….6
Задача № 3………………………………………………………………….7
Оценка объекта недвижимости…………………………………………...8
Заключение……………………………………………………………………15
Список используемой литературы…………………………
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ
КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА
По дисциплине «Экономика недвижимости»
В-5
Выполнила студентка
Специальности 080502-2
Огнева С.В.
Научный руководитель проекта
КАЛИНИНГРАД 2013
Содержание
Введение…………………………………………………………
Заключение……………………………………………………
Список используемой литературы…………………………………………..16
Введение
Оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников недвижимости встает проблема ее эффективного использования и соответственно возникает.
Основные проблемы, которые обычно
призваны решать оценщики, связаны
с оценкой стоимости. Она имеет
большое значение для потенциального
покупателя или продавца при определении
обоснованной цены сделки, для кредитора
— при принятии решения о предоставлении
ипотечного кредита, для страховой
компании — при возмещении ущерба.
Если правительство отчуждает
Особенность рынка недвижимости состоит в сохранении значительной роли государства даже при сделках с объектами, находящимися в частной собственности. Опыт развитых капиталистических стран показывает, что на этом рынке за государством и муниципальными органами остаются важные функции, а именно:
Недвижимость — это товар, который значительно медленнее других товаров теряет свои потребительские качества в процессе эксплуатации. Это делает его жизнь на рынке очень продолжительной и позволяет использовать недвижимость не только для удовлетворения личных потребностей, но и для получения дохода или прибыли. Извлечение прибыли может осуществляться либо путем использования недвижимости собственником в своем бизнесе, либо — через сдачу ее в аренду, а также через последующую перепродажу. Вложения в недвижимость также могут рассматриваться как средство спасения капитала от инфляции. Торговля недвижимостью часто связана с получением и (или) предоставлением кредитов и ипотекой. Поэтому рынок недвижимости тесно связан с рынком капитала и финансовым рынком.
Цель данной работы – рассмотреть оценку массовую и оценку единичных объектов недвижимости.
1. Задача № 1. «Определить цену Объекта оценки методом сравнения продаж, имея следующие данные по пяти проданным ранее сравниваемым участкам».
Наименование показателя |
Объект оценки |
Участок №1 |
Участок №2 |
Участок №3 |
Участок №4 |
Участок №5 |
Цена, тыс. руб. |
56000 |
65 000 |
78 000 |
56 000 |
70 000 |
54 000 |
Переданные права на собственность |
Полное владение |
Полное владение |
Полное владение |
Полное владение |
Полное владение |
Полное владение |
1.Скорректированная цена, тыс. руб. |
х |
65 000 |
78 000 |
56 000 |
70 000 |
54 000 |
Условия финансирования |
Рыночные |
Не рыночные (процентная ставка ниже рыночной, цена завышена на 3000 т.р.) |
Не рыночные (процентная ставка ниже рыночной), цена завышена на 8000 т.р.) |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
2.Коррекция по финансированию, тыс. руб. |
х |
62 000 |
70 000 |
56 000 |
70 000 |
4 000 |
Условия продажи |
Коммерческие |
Срочная (цена занижена на 500 т.р.) |
Коммерческие |
Коммерческие |
Коммерческие |
Коммерческие |
Корректировка на условия продажи, тыс. руб. |
х |
61500 |
||||
3.Скорректированная цена, тыс. руб. |
х |
61500 |
70000 |
56000 |
70000 |
54000 |
Время продажи, за год инфляция ок. 10% |
х |
12 мес. |
1 год |
6 недель |
2 недели |
1 год |
4.
Скорректированная цена на |
х |
55350 |
63000 |
55360 |
69730 |
48 600 |
Месторасположение |
Коттедж у озера, 50 км. от города |
Коттедж у озера, 50 км. от города |
Коттедж у озера, 50 км. от города |
Коттедж у озера, 50 км. от города |
Коттедж у озера, 50 км. от города |
Хуже на 10% |
Коррекция по месту, тыс. руб. |
х |
55350 |
63000 |
55360 |
69730 |
43740 |
Размер, кв.м. |
120 |
120 |
145 |
120 |
145 |
120 |
6.
Корректировка по размеру, тыс. |
х |
55350 |
73860 |
55360 |
81755 |
43740 |
Гараж |
Есть |
Есть |
Нет |
Есть |
Есть |
Есть |
Коррекция для гаража (рассматриваются любые два объекта, имеющие на момент настоящей корректировки одинаковые показатели, кроме первоначальной цены) |
х
|
55350 |
67550 |
55360 |
81755 |
43740 |
законченный подвал |
Да |
Нет |
Нет |
Нет |
Да |
Нет |
8.Коррекция для подвала ( определяется аналогично п. 7.), тыс. руб. |
х |
54500 |
66700 |
54510 |
81755 |
42890 |
9. Скорректированная цена Справочно: |
х |
| ||||
10. Общая чистая коррекция (сумма корректировок) |
х |
10500 |
11300 |
1490 |
11755 |
11110 |
Уд. вес суммы коррекции на цену продажи |
16,2% |
14,5%
|
2,7% |
16,8% |
20,6% |
Вывод: в качестве рыночной цены выбирается стоимость объекта, имеющая наименьшие отклонения от фактической цены продажи и наименьшее число корректировок.
2. Задача №2 « Определить методом сравнения продаж возможную рыночную цену продажи участка земли как свободного, если ниже представлены 5 участков, проданных на местном рынке и имеющих следующие характеристики».
Наименование показателя |
Участок оценки |
Участок №1 |
Участок №2 |
Участок №3 |
Участок №4 |
Участок №5 |
Цена, тыс. руб. |
2380 |
2 300 |
2 440 |
2 920 |
2 360 |
3 860 |
Площадь, га. |
0,04 |
0,04 |
0,0450 |
0,050 |
0,035 |
0,070 |
Цена за 0,1 га. в тыс. руб. |
595 |
575 |
542 |
584 |
674 |
551 |
Условия рынка |
0 или |
+4% +23 |
+6% +32 |
+1% +6 |
+2% +13 |
+12% +66 |
Скорректированная цена, тыс. руб. |
Х |
598 |
574 |
590 |
687 |
617 |
Корректировка на геологические условия |
Х |
0 |
+2% |
0 |
-5% |
0 |
Корректировка на топографию |
Х |
0 |
+5% |
0 |
+5% |
+10% |
Итого скорректированная цена, тыс. руб. |
Х |
598 |
614 |
590 |
618 |
556 |
На основании
выполненных корректировок
3. Задача №3 «Провести подобный расчет по представленным ниже вариантам и определить возможную рыночную цену продаваемого участка (все сравнения сделаны с готовым к продаже участком земли).
№ участка |
Цена продажи, тыс. руб. |
Время продажи, мес. |
Площадь, га. |
Геология |
Топография |
Итого коррекция |
Уд. Вес % |
1 |
2 300 |
4 |
0,040 |
То же |
То же |
||
2 |
2 440 |
6 |
0,045 |
-2% |
-5% |
||
3 |
3 100 |
2 |
0,065 |
+4% |
-2% |
||
4 |
2 400 |
4 |
0,040 |
То же |
+2% |
||
5 |
3 860 |
12 |
0,070 |
То же |
+10% |
Оценка объекта недвижимости
Объект оценки – объект недвижимости ранее относящийся к автотранспортному комплексу расположен в Дзержинском районе Московской области на территории Промышленного микрорайона на землях населенных пунктов, предоставленного для производственной деятельности.
№ п/п |
Наименование рассматриваемой позиции |
Результаты осмотра и анализа |
1 |
2 |
3 |
1 |
Характер окружающего типа землепользования |
Производственные предприятия. |
2 |
Транспортная доступность |
Хорошая. К зданию подходит дорога с твердым покрытием |
3 |
Инженерные сети и коммунальное обслуживание |
Электричество, газ, водопровод, канализация. |
4 |
Социальная инфраструктура |
Социальная инфраструктура района расположения объекта оценки - развитая |
5 |
Экономическое местоположение |
Хорошее |
6 |
Экологическое состояние окружающей среды |
Хорошее |
7 |
Социальная репутация |
Отличная |
8 |
Выводы: положительные и отрицательные характеристики и потенциал местоположения, которые могут влиять на стоимость недвижимости |
Положительно влияет: - экономическое положение
района (центральный и наиболее
промышленно развитый район Отрицательно влияет: – проходящий экономический кризис |
Описание объекта недвижимости и документы устанавливающие его количественные и качественные характеристики
Таблица №8.1
Наименование объекта оценки |
Двухэтажное кирпичное нежилое административное здание |
Адрес объекта оценки |
Москвоская область, Дзержинский район, пгт Товарково, мкр-Н Промышленный, д.57 |
Инвентарный номер объекта |
15/641 |
Климатический район |
второй |
Территориальный пояс |
первый |
Вид зарегистрированного вещного права |
Собственность |
Правообладатель |
ООО «Полимер ресурс» |
Правоустанавливающий документ |
Протокол общего собрания участников ООО «Полимер ресурс» от 26.12.2008, акт приема-передачи здания от 27.12.2008 №3 Свидетельство о гос.регистрации права от 23.08.2010 г 40 АА 049546 |
Назначение и текущее использование |
В соответствии с назначением |
Год постройки |
1982 год |
Тип здания |
Капитальное |
Эффективный (фактический) возраст, лет |
28 лет |
Срок экономической жизни, лет* |
100 лет |
Оставшийся срок экономической жизни, лет** |
72 года |
Общая площадь здания , кв.м |
3500 |
Строительный объем, куб.м |
11900 |
Этажность |
2 |
Группа капитальности |
1 |
Балансовая стоимость |
По инвентарной стоимости здания 1873056 руб. |
Земельный участок |
Площадь 5000 м.кв., Земли населенных пунктов
предоставленные для Кадастровый номер 40:04:050131:11 |
Документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки |
Протокол общего собрания участников ООО «Полимер ресурс» от 26.12.2006, акт приема-передачи здания от 27.12.2006 №3 Свидетельство о гос.регистрации права от 23.08.2010 г 40 АА 049546 Свидетельство о гос.регистрации права от 24.09.2010 г 40 КЯ 333501 Кадастровый план от 12.04.2009 №4/05-744 Техпаспорт выполненный Дзержинским филиалом КП БТИ инв. № 15/641 |
*Ожидаемый срок
жизни определялся на
**Оставшийся срок
Состав здания |
Конструктивные элементы здания |
Фундаменты |
Бутобетонный Состояние удовлетворительное, следов разрушения не обнаружено. |
Стены |
Кирпичные. На площади 2-3 м.кв. разрушение наружного слоя облицовочного кирпича. Кладка удовлетворительного качества. |
Перегородки |
Кирпичные. Состояние удовлетворительное |
Перекрытия |
Ж/б плиты. Состояние удовлетворительное |
Кровля |
Рулонная. Совмещенная. Материал - Рубероид. Следы протечек не обнаружено |
Оконные проемы |
Двойные деревянные. Остеклены. Состояние удовлетворительное |
Дверные проемы |
Двери металлические снаружи, простые деревянные внутри. Ворота металлические с деревянным заполнением. Состояние удовлетворительное. |
Полы |
Паркетные. Состояние удовлетворительное. |
Отделка |
Уровень отделки повышенный. Состояние удовлетворительное |
Инженерное оборудование: |
Электроосвещение – Вентиляция – приточно-вытяжная Канализация - центральная Холодное и горячее водоснабжение |
Дополнительные элементы: |
Перед зданием заасфальтированная площадка для автостоянки |
Описание процесса оценки
Процесс оценки объектов недвижимости состоял из трех этапов описанных ниже.
Этап №1 – Осмотр объекта, сбор данных и их анализ
На этом этапе был произведен осмотр, а также были проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах района и области расположения объекта. Дополнительно был проведен более детальный анализ информации, относящейся к оцениваемому объекту. Сбор данных осуществлялся путем изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных и технических служб, посредством визуального осмотра.