Оценка объекта недвижимости

Этап №2 – Проведение расчетов

При определении стоимости недвижимого  имущества использовались затратный, сравнительный и доходный подходы. В рамках доходного подхода при  оценке недвижимого имущества, Оценщик  применил метод прямой капитализации. Метод сравнения продаж использовался  при применении сравнительного подхода. При оценке затратным подходом использовался  метод сравнительной удельной единицы. Описание примененных методов даны на соответствующих страницах данного отчета

Этап №3 – Подготовка Отчета

На данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, были сведены воедино и изложены в  виде Отчета и приложений к Отчету.

 

Согласование  и обобщение результатов

Для согласования полученных результатов и выбора наиболее достоверного значения рыночной стоимости примененным  подходам определены коэффициенты значимости отражающие рыночную ситуацию которые приведены ниже в таблице №21 

 

Таблица №21

Наименование объекта  оценки	Стоимость, определенная в  рамках затратного подхода	Стоимость, определенная в  рамках сравнительного подхода	Стоимость, определенная в  рамках доходного подхода	Коэффициенты значимости подхода
				Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Здание	33 055 872	47 017 953	49 672 000	0,2	0,4	0,4
Согласованная рыночная стоимость  объекта оценки	45 287 155

 

 

 

Выводы по согласованию результатов 

 

1.         Оценка затратным подходом (по затратам)

Этот подход заключен в  расчете новой восстановительной  стоимости объекта за вычетом  всех форм накопленного износа. Преимущество данного похода состоит в достаточной  точности и достоверности информации по строительным затратам. Слабость состоит в точности оценки всех форм износа. Использование подхода наиболее привлекательно, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях серьезно ориентируются на строительные затраты.

2.         Оценка рыночным подходом (по рынку). Этот подход использует информацию по сравнимым продажам объектов недвижимости. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Его недостаток состоит в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различие между ними не всегда можно с достаточной точностью выявить и количественно оценить. Подход используется при наличии достаточной и надежной рыночной информации о сопоставимых сделках.

3.         Оценка доходным подходом (по доходности). Этот подход капитализирует сегодняшние и будущие выгоды от использования объекта путем применения коэффициентов капитализации, рассчитанных на основе рыночной информации. Преимущество этого подхода состоит в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение срока предполагаемого владения.

Исходя из вышеизложенного а так же из цели и задачи проводимой оценки коэффициенты значимости приняты в размере 0,2; 0,4; 0,4 соответственно.

 

Итоговое заключение  

 

На основании предоставленной  информации, выполненного анализа и  расчетов рекомендуемая нами итоговая величина рыночной стоимости объекта  оценки – двухэтажного кирпичного нежилого здания, общей площадью 3500 м.кв., расположенного на земельном  участке площадью 5000 м.кв, по адресу: Москвоская область, Дзержинский район, п.Товарково, мкр-н Промышленный, д.57 принадлежащего на праве собственности ООО «Полимер ресурс» на 01 января 2013 года, с учетом округления определяется в общей сумме: 45 287 000 (сорок пять миллионов двести восемьдесят семь тысяч)рублей, в том числе НДС 18% в сумме 6908186 рублей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Обобщив все вышеизложенное можно  сделать несколько выводов. Недвижимость включает в себя объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.). Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками определенного целевого назначения.   Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта – все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи – принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю. Их значение состоит, прежде всего, в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Литература

 

 

 

1. Гражданский Кодекс Российской  Федерации.

2. Федеральный закон РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности  в Российской Федерации».

3. Федеральные стандарты оценки  ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3.

4. Свод стандартов оценки РОО  , 2005

4. Рынок ценных бумаг: Учебник/под  ред. В.А. Галованова, А.И. Басова. – М.: Финансы и статистика,2006.-320с.

5. Григорьев В.В., Федотова М.А.  Оценка предприятия: теория и  практика. – М.: ИНФРА-М,2004.-320с.

6. Оценка бизнеса: Учебник/Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2010.-736с.

7. Количественные методы финансового  анализа/ под ред. С.Дж. Брауна  и М.П. Крицмена, пер. с англ.-М.:ИНФРА-М,2008. – 336с.

8. Ковалев В.В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности. – 2-е изд.  перераб. и доп.- М.: Финансы и статистика, 1997.

9. Индексы инфляции стоимости  основных фондов, разрабатываемые  и публикуемые Госкомстатом России.

10. Симионова Н.Е. «Методы оценки и технической экспертизы недвижимости», Ростовн/Д, 2010

11. Федотова М.А. Сколько стоит бизнес? Методы оценки. М.: Перспектива.

12. Организация и методы оценки  предприятия / Под ред. В.И.Кошкина. – М.: «ИКФ «Экмос»,2008.

13. Колайко Н.А. «Оценка бизнеса», ВШПП, Москва, 2012г.