Оценка рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: РСО-Алания г. Владикавказ, ул. Владикавказская, дом 63., кв. 79

 

 

  

 

 

  

Курсовая работа

по дисциплине: «Оценка недвижимости »

 

 

  

 

на тему: «Оценка рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: РСО-Алания г. Владикавказ, ул. Владикавказская, дом 63., кв. 79 

 

 

  

 

 

  

 

 

  

 

 

 

Выполнил:  

 

 

 

 

 

Москва  2014г.

 

Содержание

Введение 

1. Задание 

2. Сведения о городе Владикавказ  и анализ рынка недвижимости 

3. О ценах на жилую недвижимость  во Владикавказе 

4. Планы проекты  

5. Термины и определения 

6. Последовательность определения  стоимости объекта оценки 

7. Методы оценки объектов недвижимости 

7.1. Затратный метод

7.2  Метод сравнительного анализа продаж  

7.3 Метод капитальных доходов 

8.Определение стоимости объекта  оценки с помощью сравнительного  подхода  

9. Обоснование отказа от использования  затратного подхода к оценке

10.Определение стоимости объекта  оценки с помощью доходного  подхода

11. Заключение 

11. Вывод итоговой стоимости  объекта оценки

Источники информации и литература 

 

 

  

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение.

Термин «недвижимость» появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.

Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

В данной курсовой работе необходимо произвести оценку объекта недвижимости, рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости.

Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которой заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Оценка рыночной стоимости – итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены.

Одним из главных преимуществ при продаже квартиры является правильно определенная цена на нее. Задача собственника – попасть в конъюнктуру рынка, предложить квартиру по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную недвижимость. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда квартира выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества  и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества  требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

Отчёт содержит описание объекта оценки и его местоположения, собранную оценщиками фактическую информацию, этапы проведенного анализа, обоснование полученных результатов, а также допущения и ограничивающие условия. Кроме того, отчёт содержит выводы оценщиков об итоговом значении величины, определяемой в соответствии с договором стоимости объекта оценки. 

 

1. Задание:

Оценить рыночную стоимость объекта жилищной недвижимости, расположенного по адресу: РСО-Алания, ул.Владикавказская , д.63 кв.79

Категория объекта: однокомнатная квартира в составе панельного дома

Этаж: 1 / 8

Период постройки здания: 2006– 2010г.г.

Площадь: 47,5кв.м. ( кухня – 11,5 кв.м., с\у раздельный, имеются 2 лоджии)

Уровень и состояние отделки: после капремонта

Уровень инженерного и технического обеспечения : на данный момент не телефонизирована и компьютеризирована.Не установлена сантехника.

2. Сведения о городе Владикавказ и анализ рынка недвижимости.

Город основан в 1784 году близ осетинского селения Дзауджикау,  как русская крепость на входе в Дарьяльское ущелье в связи с подписанием Георгиевского трактата между Россией и Грузией и началом строительства Военно-грузинской дороги. Статус города — с 1860 года.

Основание Владикавказской крепости совпадает с эпохой решительного сближения России с Грузией. 24 июля 1783 г. в Георгиевске был подписан акт о вступлении Грузии под покровительство России. Это событие выдвинуло на первый план вопрос об удобном и безопасном сообщении Кавказской линии с Закавказьем. С этой целью между Моздоком и подошвою Главного хребта было построено в 1784 г. на правом берегу Терека несколько укреплений. Первое из них от Моздока было названо Григориополисским, второе — Кумбелей, третье — Потемкинским, самое же южное, замыкавшее вход в Дарьяльское ущелье получило название Владикавказ. Название крепости дала императрица Екатерина Великая. Освящение Владикавказской крепости последовало 6 мая 1784 года. В начале своего существования крепость исключительно имела значение служить в числе других укреплений охранным пунктом сообщения России с Грузией. Крепость была снабжена двенадцатью пушками.

Городская дума и управа. Начало XX века.

Здесь же разместилась канцелярия Наказного атамана Терского казачьего войска. Быстрому развитию города способствовало соединение его в 1875 году железной дорогой с Ростовом-на-Дону.

В разные годы во Владикавказе жили и работали великий осетинский поэт Коста Хетагуров, деятели осетинской культуры Сека Гадиев, Арсен Коцоев, Махарбек Туганов и другие. Во Владикавказе бывали великие деятели русской культуры А.Грибоедов, А.Пушкин, М.Лермонтов, Л.Толстой, А.Островский, А.Чехов, Ф.Шаляпин и другие.

  Владикавказ — один из крупнейших городов Северо-Кавказского Федерального округа

 

Численность населения
1897	1913	1923	1926	1931	1939	1956	1959	1962	1967
44 000	78 400	68 300	78 000	89 900	131 000	159 000	164 000	183 000	220 800
1970	1973	1976	1979	1982	1986	1989	1992	1996	1998
236 000	258 000	267 000	278 930	292 000	308 000	300 198	325 000	313 000	311 300
2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009
310 100	312 100	315 608	315 600	315 000	314 500	314 100	313 800	312 800	312 000
2010	2011	2012	2013	2014
311 693	311 700	310 070	308 285	307 310

 

Городской округ город Владикавказ

Численность населения городского округа

Численность населения
2002	2009	2010	2011	2012	2013	2014
332 650	330 012	330 148	329 935	328 381	326 514	325 477

 

Состав городского округа

№	Населённый пункт	Тип населённого пункта	Население
1	Балта	село	926
2	Верхний Ларс	село	0
3	Владикавказ	город, административный центр	307 310
4	Заводской	пгт	16 698
5	Нижний Ларс	село	166
6	Редант	посёлок
7	Чми	село	375
8	Эзми	село	196

 

Национальный состав

По переписи 2010 года население городского округа Владикавказ составляло — 330 148 человек].

№	Национальность	Численность, чел.	Доля
1	Осетины	209 604	63,5 %
2	Русские	80 945	24,5 %
3	Армяне	11 697	3,5 %
4	Грузины	7 114	2,2 %
5	Ингуши	3 725	1,1 %
6	Азербайджанцы	2 212	0,7 %
7	Украинцы	1 857	0,6 %
8	Греки	1 719	0,5 %
9	Другие	11 275	3,4 %

В настоящее время здесь в основном строят многоквартирные жилые дома, часть которого (10-12%) возводят в рамках муниципальных программ. С 2006 года во Владикавказе сдано в эксплуатацию около трех десятков многоквартирных жилых домов. Выросли новые кварталы и целые микрорайоны. По внешнему виду, удобству и качеству строительства они нисколько не уступают московским, а благоустройство придомовых территорий во многом превосходит столичное.

Основными застройщиками являются ООО «Промжилстрой»,ООО «Сфера» Построенные ООО «Сфера» дома не только имеют индивидуальную архитектуру, красивы, но и удобны для проживания. При реализации своих строительных проектов ООО «Сфера» берет за основу серии домов собственной разработки - кирпично-строенные ассоциацией в центре города, на улице Коцоева, безусловно, являются украшением города, а просторные, светлые и удобные квартиры в них полностью удовлетворяют запросам самого взыскательного хозяина.

Однако в последе время темпы жилищного строительства в городе замедлились. В 2005 году был принят закон о долевом строительстве. Закрепленные в нем жесткие требования к застройщикам привели к тому, что объемы вводимого жилья значительно снизились. Количество предложений на первичном рынке, рынке новостроек уменьшилось. При этом спрос на жилье во Владикавказе увеличился не только из-за стремления местного населения улучшить жилищные условия, но и из-за большого притока людей из сел и других регионов, которые желают приобрести здесь квартиры. Преобладание спроса над предложением привело к росту цен на квартиры в новостройках на 10-12 % в месяц. Не последнюю роль в подорожании квартир в новых домах сыграло возрастание цен на все без исключения строительные материалы, энергоносители и транспортные услуги.

3.О ценах на жилье во  Владикавказе

С начала 2009 года стоимость квартир в строящихся домах возросла более чем в 2,5 раза. Если в начале года цена квадратного метра в строящихся домах составляла 18000-22000 т.руб., то в настоящее время в двух строящихся во Владикавказе домах - на улицах Владикавказской и Весенней - можно купить квартиру уже по цене от 35000 до 50000 т.руб. за кв.м.

Выбор квартир ограничен, так как большую их часть продают еще на начальном этапе проведения работ. На улице Владикавказской строит дом ООО «Промжилстрой». В зависимости от расположения квартиры её стоимость составляет до 50000 т.руб за кв.м. Цена однокомнатной квартиры общей площадью 42,6 кв.м - от 1 491000 тыс. руб., двухкомнатной (общая площадь 72 кв.м) – 2 520000 тыс. руб., трехкомнатной (80 кв.м) – 2 800000 тыс. руб. В микрорайоне 35 возводит кирпично-монолитный, отвечающий высоким архитектурным требованиям дом ЗАО «Жилстрой». Стоимость однокомнатных квартир в двух корпусах - от 1 250000 до 1800000 тыс.руб., двухкомнатной (общая площадь - 65 кв.м) - 2600000 тыс.руб. . В трехкомнатных цена квадратного метра равна 2800000 до 3000000 т. руб. в зависимости от этажа. В седьмом корпусе однокомнатных квартир в продаже нет, двухкомнатные общей площадью 70 кв.м стоят 2700000 тыс.руб., а за трехкомнатные, общая площадь которых составляет от 87 до 96 кв.м, нужно отдать от 2 800000 до 3 360000 тыс.руб.