Оценка рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: РСО-Алания г. Владикавказ, ул. Владикавказская, дом 63., кв. 79

Величина корректировки определялась Оценщиком экспертным путем

Вывод итоговой стоимости объекта оценки

Полученным после внесения корректировок стоимостям-индикаторам объектов-аналогов экспертным путём были присвоены весовые доли, в зависимости от количества введенных корректировок, после чего Оценщик определил стоимость объекта оценки. Таким образом, стоимость объекта оценки в целом, определённая по сравнительному подходу составила:

37500*47,5=1781250 т.руб

Анализируя текущую ситуацию на рынке недвижимости, информацию, полученную от сотрудников риэлтерских компаний и других участников рынка, я счёл необходимым внести дополнительную корректировку. Она связана с тем, что реальные сделки по купле-продаже объектов жилой недвижимости несколько отличаются от цен предложения, т.к. цена оферты, как правило, изначально несколько завышена на т.н. «торг». Кроме того, в эту цену могут быть «заложены» комиссионные риэлторов. Однако, в ряде случаев, цена оферты и цена сделки могут совпадать. Таким образом, средняя величина данной корректировки может колебаться в пределах от 0 до 10 процентов от цены предложения (публичной оферты).

Учитывая все изложенные факты, а также ситуацию на рынке недвижимости северокавказских регионов, я ввёл дополнительную корректировку к полученной величине стоимости объекта оценки, уменьшающую её на два процента.

Таким образом, стоимость квартиры, рассчитанная сравнительным подходом, составит 1745 625 т.руб

9. Обоснование отказа от использования затратного подхода к оценке.

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки я  пришел к выводу, что использование одного из трёх существующих подходов (затратного) является некорректным. Поэтому принято решение отказаться от использования этого подхода при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только два – сравнительный и доходный. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, я не располагаю.

В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.

Кроме того,  абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого» приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.

Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчёта.

10.Определение стоимости  объекта оценки с помощью доходного  подхода

По информации агентств недвижимости в г. Владикавказ ( Кредит-центр, Владикавказ-недвижимость) средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в городе составляет 12 000 т. руб. На момент определения стоимости аналогов в городе не имелось,  в виду высокой ликвидности данных квартир. Основываясь на данных таблицы, в  определение сравнительным методом, стоимость  квартиры отличается  от средней на 8 процентов.

Итак 12 000*1,08=12 960 т. руб

Таблица расчета чистого операционного дохода

№ п/п     Показатель         Значение

1  Ставка арендной платы, р/мес    12 960

2  Ставка арендной платы, р/год     155 520

3  Потери от недоиспользования, 5%

4  Годовой доход с учетом недоиспользования,     147 744

5  Операционные расходы,  5%  

6  Чистый операционный доход, р/год          140 356,8

Ставку капитализации можно получить несколькими способами.

1.  Для расчета ставки капитализации воспользуемся следующими формулами:

R=  ставка доходности капитала + норма возврата

Ставка доходности капитала = безрисковая ставка + рисковая ставка

Норма возврата = 100%\n, где n – количество оставшихся лет службы объекта 

 

Безрисковая ставка – ставка по облигациям внутреннего займа банков высшей категории. В Отчете принята равной 6%.

Рисковая ставка:

-  Премия за вложения в недвижимость;

-  Премия за низкую ликвидность;

-  Премия за инвестиционный менеджмент.

Премия за вложения в недвижимость принимается равной 2% согласно сложившейся рыночной ситуации. Премия за низкую ликвидность принята равной 1% в связи с тем, что оцениваемым объектом является квартира, а это самый ликвидный товар на рынке недвижимости. Премия за инвестиционный менеджмент (также согласно рыночной ситуации) принята равной 1%.

Таким образом, ставка доходности капитала равна:

Ставка доходности капитала = 6% + 2% + 1% + 1% = 10%

Для вычисления нормы возврата необходимо рассчитать количество оставшихся лет службы объекта. Срок физической жизни панельных домов равен 100 лет. Так как жилой дом был построен в 2010 году, то на данный момент срок оставшихся лет физической жизни равен 96 годам. Для жилых зданий срок физической жизни практически совпадает со сроком экономической жизни. Для расчетов можно принять, что срок физической жизни больше срока экономической жизни на 5%. Таким образом, срок оставшейся экономической жизни – 91 год. Отсюда:

Норма возврата = 100%\91 = 1,09 %

Тогда можем найти ставку капитализации:

R= 10% +1,09% = 11,09%≈11,1%

Рассчитываем стоимость оцениваемого объекта:

Срын =ЧОД(год)\R = 140356,8\0,111 = 1264475 т. руб.

Таким образом, стоимость квартиры, рассчитанная доходным подходом, составит 1264475 т. руб.

К недостаткам метода суммирования относится субъективный подход оценщика к разбору ситуации, принятию размеров составляющих ставки капитализации.

2. Простейшим и наилучшим способом определения ставки капитализации является получение ее с помощью собранных на рынке данных. Средняя цена однушки в современном  доме улучшенной планировки 1500000 руб. Арендная ставка 12000 руб . Чистый операционный доход 10560. Следовательно, ставка капитализации 10560*12/1500000=0,08448.

Таким образом, стоимость квартиры 140356,8/0,04332=1661420 т. руб.

3. Заключение 

3.1 Вывод итоговой стоимости  объекта оценки

В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, а также субъективное мнение Оценщика.

Поскольку в своих расчётах я исключил один из трёх существующих подходов к оценке (затратный), весовые доли сравнительного и доходного подхода распределились следующим образом:

№ п/п  Критерии  Сравнительный подход  Доходный подход.                                            

1   Достоверность информации         80 20

2   Полнота информации     75 25

3   Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца    80  20                                           

4. Способность учитывать конъюнктуру рынка        85           15

5. Способность учитывать местоположение               55           45

6. Допущения принятые в расчетах               80           20

7. Сумма баллов    455         145

8. Удельные весовые показатели, %                75           25

Рассчитаем рыночную стоимость объекта оценки:

Наименование подхода Сравнительный , доходный

Полученная рыночная стоимость, руб.      1500000  1661420

Весовая доля      0,75        0,25

Рыночная стоимость объекта оценки, руб.                

1500000*0,75 + 1661420*0,25 =1125000+415355 = 1540355≈1550000 руб.

В результате проведённого анализа и расчётов с использованием существующих методик оценки жилой недвижимости, я определил итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки, которая после округления составила 106000 (сто  шесть тысяч) руб

На основании информации, изложенной в работе, принимая во внимание стабильный потребительский спрос на жильё, я сделал вывод, что при сохранении существующей динамики развития рынка недвижимости в городе Раменское объект оценки останется ликвидным, а его стоимость будет иметь тенденцию к увеличению.

Источники информации и литература

Основными источниками информации, использованными Отчёте, стали данные открытых электронных и печатных изданий, где в режиме свободного доступа размещаются сведения о публичных офертах, аналитические материалы, экспертные оценки и интервью со специалистами ведущих столичных агентств недвижимости. Среди них - периодические издания «Из рук в руки», «Квадратный метр», «Недвижимость и цены», а также сайты www.appraiser.ru, www.miel.ru, www.mian.ru, www.arn.ru, www.snimi.ru и др.

1. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изм. и доп. на текущую дату).
2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО№1)», утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 №256.
3. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО№2)», утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 №255.
4. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО№3)», утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 №254.
5. Оценочная деятельность: Оценка стоимости имущества. Кн.2. Учебное пособие под ред. И.В.Косоруковой. - М.: Маркет ДС, 2009.

6.  Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник.-2-е издание,        переработанное и дополненное –М.: Издательско-книготорговый центр «Маркетинг», 2002. -  804 с.

7. Наназашвили И.Х., Литовченко В.А. Оценка недвижимости-М.:Архитектура-С,     

      2005-200с.:ил.

           8.  Наназашвили И.Х., Бунькин И.Ф. Оценка собственности : учебное пособие.-

             М:ИПЦ МИКХИС,2004.-151с