Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости

Это существенно ограничивает сферу их применения. Так, метод выделения предполагает наличие развитого рынка застроенных участков, причем улучшения земельного участка должны быть сопоставимы с улучшениями объекта оценки. Кроме того, возникает проблема, сопоставимости площади земельных участков объекта оценки и объектов аналогов. Главный недостаток метода распределения сложность определения доли стоимости земли в общей стоимости единого объекта недвижимости. Эта доля может зависеть от достаточно большого количества факторов: типа недвижимости, местоположения участка, площади его застройки, возраста зданий (сооружений), их этажности и других факторов.

Исходя из этого, в мировой  практике считается, что данный метод  не дает достоверных результатов  и рекомендуется в качестве вспомогательного.

Примечание.

Аналог №1-РМЭ г. Йошкар-Ола ГСК «Северный» ул. Труда

Аналог №2- РМЭ г. Йошкар-Ола ГСК «Огонек» ул. Дружбы

Аналог №3- РМЭ г. Йошкар-Ола ГСК «Автолюбитель» ул. Осипенко

Таблиц 4.- Определение земельного участка сравнительным подходом

Элемент сравнения	Оцениваемый участок	Сравнимые участки
		Аналог № 1		Аналог № 2		Аналог № 3
1. Цена объекта, руб.	-	300000		310000		290000
2. Местоположение	город	город		город		город
Корректировка, %	-	0		0		0
3. Имущественные права	Право собств.	Право собств.		Право собств.		Право собств.
Корректировка, %	-	0		0		0
4. Физические характеристики:
4. Площадь земельного участка, м2	26,8		27,0		30,1		25,3
Корректировка, %			0		+3		-2

 

 

Продолжение таблицы 4

5. Транспортная доступность	Удовл.	Удовл.	Удовл.		Удовл.
Корректировка, %	-	0	0		0
Корректировка, %	-	0	0		0
7. Условия финансирования	Собств. средств	Собств. средств	Собств. средств		Собств. средств
Корректировка, %	-	0	0		0
8. Условия оплаты	Налич.	Налич.	Налич.		Налич.
Корректировка, %	-	0	0		0
9. Время продажи	-	2 месяца	1 месяца		1 месяц
Корректировка, %	-	+2	+1		+1
10. Основные условия продажи	Отсутств.	Отсутств.	Отсутств.		Отсутств.
Общая корректировка	-	-1	+6		-7
Скорректированная цена	-	297000	328600		269700
Весовой коэффициент  объектов-аналогов	-	0,25	0,5		0,25
Стоимость объектов-аналогов	305975	74250		164300	67425

Из данных таблицы, можно  сделать вывод, что стоимость оцениваемого объекта равна 305975 рублей.

 

2.1.3 Оценка стоимости  земельного участка доходным  подходом

Под доходным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых  доходов от объекта оценки. Согласно доходному подходу, стоимость объекта  недвижимости определяется его потенциальной  способностью приносить доход. Доходный подход используется при наличии  рыночной информации о доходах от объектов недвижимости.

Данный подход основан  на принципе ожидания с учетом принципов  наилучшего и наиболее эффективного использования. К методам оценки земли, применяемым в рамках данного  подхода, относят метод прямой капитализации дохода (земельной ренты), а также методы дисконтированных денежных потоков. При использовании доходного подхода оценивается текущая стоимость будущих доходов от владения имуществом, включая как сдачу его в аренду, так и возможную продажу. Потоки доходов от коммерческого использования имущества и выручка от его перепродажи (реверсия) за вычетом потоков затрат капитализируются в текущую (пересчитанную на сегодняшний день) общую стоимость. Расчеты стоимости по методам, отнесенным к данному подходу. Однако техника расчетов достаточно сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а норма капитализации или соответствующий мультипликатор зависят как от состояния экономики и финансовой системы страны, системы правовых гарантий участникам земельного рынка, так и собственно от состояния самого рынка.

Поэтому использование данного  метода требует проведения широких  экономических и рыночных исследований для определения адекватных значений нормы капитализации и иных факторов. Норму или коэффициент капитализации определяют на основе исследования приемлемых ставок дохода от эксплуатации аналогичных объектов недвижимости с учетом анализа факторов риска и дисконта (применительно к конкретным условиям данной страны и города) по методике кумулятивного построения или иными способами.

При применении доходного  подхода, стоимость приносящей доход  недвижимости определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения всех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем в процессе оставшейся экономической жизни. Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информацию, должен пересчитать эти выгоды в единую сумму текущей стоимости. Цена владения (пользования) может определяться не только через величину постоянного потока дохода (арендной платы). Это может быть любое, выраженное в денежной форме определение потребительской полезности или ценности недвижимости, как товара. Например, при оценке земли под строительство жилого дома можно рассматривать доход не от аренды жилых помещений, а от продажи их в собственность.

При оценке стоимости объекта  недвижимости доходными методами следует  учитывать, что рыночная стоимость  зависит от текущей стоимости  не любого из возможных использований, а только наиболее эффективного использования  объекта. Поэтому при решении  задачи нахождения текущей стоимости  приходится определять цену аренды помещений  при различных вариантах функционирования недвижимости. Оценщик должен проанализировать весь диапазон цен аренды на аналогичные помещения при разных функциональных и технических характеристиках с учетом затрат на проведение необходимой реконструкции и текущего ремонта объекта оценки, оплату коммунальных услуг, содержание управленческого персонала, рекламу, маркетинг и прочее. Необходимо также учесть денежные отчисления для покупки или постройки в будущем нового объекта взамен изношенного. Все денежные потоки рассматриваются с учетом их стоимости во времени и риска неполучения прогнозируемой величины дохода. Ставки дисконта при доходном подходе играют роль целевой прибыли на инвестиции в недвижимость. То есть, решается задача определения цены объекта на основе анализа безубыточности и обеспечения целевой прибыли.

 

Примечание.

Аналог №1-РМЭ г. Йошкар-Ола  ГСК «Северный» ул. Труда

Аналог №2- РМЭ г. Йошкар-Ола ГСК «Огонек» ул. Дружбы

Аналог №3- РМЭ г. Йошкар-Ола ГСК «Автолюбитель» ул. Осипенко

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 5.- Определение стоимости  земельного участка доходным подходом на основе  метод остатка

Показатели		Объект оценки			Аналог 1			Аналог 2			Аналог 3
1Потенциальный валовой доход		30100			29700			30000			28000
Недополучение доходов за счет неполной загрузки объекта: - в процентах		3			2			5			4
- в руб.		903			594			1500			1120
Действительный валовой доход		31003			30294			31500			29120
Операционные расходы  - в процентах	9			7			8			9
- в тыс. руб.	2790			2120			2520			2620
Чистый операционный доход	28213			28174			28980			26500
Цена продажи аналогов	×			300000			310000			290000
Коэффициент капитализации	×			0,093			0,093			0,091
Среднее значение коэффициента капитализации			0,092			×			×			×
Стоимость единого объекта  недвижимости			×			306239			315000			288043
Стоимость улучшений			×			33000			34000			31000
Соотношение стоимости улучшений и цены продажи			×			0,11			0,11			0,11
Среднее соотношение стоимости  улучшений и цены продажи			0,11			×			×			×
Стоимость улучшений по единому  объекту			100020			33686			34650			31684
Стоимость земельного участка  с округлением			809262			272553			280350			256359

Из данных таблицы, можно  сделать вывод, что стоимость  оцениваемого земельного участка равна 809262 рублей, а стоимость улучшений по единому объекту составила 100020 рублей.

2.1.4 Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости земельного участка

Таблица 6.- Согласование результатов рыночной стоимости земли

Подходы	Стоимость, тыс. руб.	Удельный вес, % к итогу	Скорректированная стоимость
Сравнительный	305975	0,27	8261
Доходный	809262	0,73	59076
Всего :	1115237		67337

Анализируя данную таблицу, стоимость оцениваемого земельного участка равна 67337 рублей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Согласование  результатов

Подход	Доходный	Сравнительный		Затратный
Стоимость объекта, руб.	95300	322100		196100
Критерий	Баллы
1. Достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты	3	2		4
2. Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта	3	3		2
3. Способность подхода отразить мотивацию и/или действительные намерения типичного покупателя/продавца	4	3		1
4. Соответствие подхода виду рассчитываемой стоимости	4	4		2
ИТОГО СУММА БАЛЛОВ ДЛЯ  ПОДХОДА	14	12		9
Подход  применялся	ДА	ДА	ДА
Сумма баллов	35
Вес подхода, %	33	52	15
Вес подхода округленно, %	33	52	15
Согласованная  величина стоимости, р.	204500
Итоговая рыночная стоимость  объекта оцени округленно, р.	204500