Оценка стоимости земельного участка

 

МОСКОВСКИЙ

АВТОМОБИЛЬНО-ДОРОЖНЫЙ

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ

УНИВЕРСИТЕТ (МАДИ)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ОТЧЕТ

ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

 

 

 

 

Факультет: 

Экономический  

 

Выполнил:

Студент группы 4ЭДС1

Яковлева Е. А.

 

Преподаватель:

Сотнева Н. И.

 

 

 

 

 

 

 

 

Москва 2011

 

Содержание

1. Нормативно-правовая база, в соответствие с которой проведена оценка ……...……3
2. Общие сведенья………………………..…………………………………………………3
3. Использованная терминология и процесс оценки. ………………………………….....4
1. Общие понятия оценки………………………..…………………………………..4
2. Подходы к оценки………………………..………………………………………..5
4. Оцениваемые права………………………..………………………..…………………...5
5. Процесс оценки………………………..………………………..…………………………..5
6. Анализ объекта оценки………………………..………………………………………...6
1. Анализ рынка недвижимости………………………..………………..……..6
2. Анализ местоположения объекта оценки……………………………….…13
3. Описание объекта недвижимости………………..…………………….…...14
7. Выбор подхода к оценке………………………..…………………………….……….15
1. Оценка затратным подходом……………………………………….……...15
2. Оценка сравнительным подходом………………………………….……..16
3. Оценка доходным подходом………………………………….…………...22
8. Список источников…………………………………………………..…….………….23
9. Приложение……………………………………………………………………….…...24

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Нормативно-правовая база, в соответствие с которой проведена оценка.

1. Гражданский кодекс российской федерации

2. Федеральный закон от 13.07.07 №129-ФЗ «О внесении изменений в отдельное законодательные акты РФ по вопросам оценочной деятельности»
3. Федеральный закон от 27.07.06 №157-ФЗ «О внесении изменений в федеральный закон об оценочной деятельности в РФ»
4. Федеральный закон от 29.07.98 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»
5. Федеральный стандарт оценки «1 «Об утверждении федеральных стандартов оценки» 
   общие требования к проведению оценки, подходы к оценке, требования к проведению оценок ФСО №1
6. Федеральный стандарт оценки №2 «Об утверждении федеральных стандартов оценки Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2)
7. ФСО №3 «Об утверждении федеральных стандартов оценки требования к отчету об оценки»

2. Общие сведенья

Объект оценки- земельный участок, общей площадью 18 соток, расположен по адресу Московская область, Дмитровский район, г/п Дмитров, д. Кончинино

Заказчик оценки - физическое лицо: гражданин Ильин Иван Михайлович

Основание для проведения оценки: договор №01 от 02.11.2011г. на проведение оценки Объекта оценки.

Цель оценки - определение рыночной стоимости объекта оценки

Задача (назначение оценки)- для предоставления отчета в судебные органы

Дата осмотра объекта -27.11.2011г.

Действительная дата оценки: 29.11.2011г.

Дата составления отчета: 29.11.2011

Срок эксплуатации - 6 месяцев

Курс $=31,41 руб.

Наилучшее и наиболее эффективное  использование – ведение личного подсобного хозяйства

Текущее использование объекта - жилое  помещение для постоянного проживания.

Сведения об оценщике – Яковлева Евгения Александровна, студент МАДГТУ.

Форма отчета - полная повествовательная. 

3. Использованная терминология и процесс оценки.

3.1. Общие понятия оценки

Объект оценки - объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Цена объекта  оценки - денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

Стоимость объекта  оценки - расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

Итоговая стоимость  объекта оценки  -  определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке  - представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Метод оценки - последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости)  - дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

Наиболее эффективное использование объекта оценки - использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

Экспертизы отчета об оценке - совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Срок экспозиции объекта оценки - рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

3.2. Подходы к оценке

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

4. Оценочные права

По праву собственности  согласно ГК РФ часть 1 статья 209:

«Собственнику принадлежит  права владения, пользования и  распоряжения своим имуществом. Собственник  вправе по своему усмотрению совершать  в отношении принадлежащего ему  имущества любые действия не противоречащие закону и не нарушающие права и  интересы других лиц, передавать им, оставаясь  собственником, права владения пользования  и распоряжение имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться  им другими способами.» 

5. Процесс оценки

Проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к  оценке, включая выбор методов  оценки и осуществление необходимых  расчетов;

г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к  оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.  

6. Анализ объекта оценки.

6.1.Анализ рынка недвижимости

Земля в Подмосковье подешевела на 21% с начала года. 
 
Продавцы участков без подряда стремятся оживить спрос на землю путем снижения цен: стоимость сотки падает в среднем на 7% за квартал. На данный момент падение спроса остановилось, по сравнению с началом года он вырос на 6%.  
 
Стремление к балансу.  
 
Чтобы найти баланс между спросом и предложением, продавцы загородных поселков в текущем году вынуждены были пойти на крайние меры — снижать цены на участки. Средняя стоимость сотки по Московской области с начала 2011 года продолжает снижаться на 7% за квартал (с учетом прогноза на 4 квартал 2011 года). На данный момент средняя цена сотки составляет 245 300 руб. против 289 624 руб. в первом квартале 2011 года. Средняя цена земельного участка также снижается с начала года в среднем на 6% за квартал (с учетом прогноза на 4 квартал 2011 года) и составляет 5 200 000 руб. Причин сразу несколько: возникновение серьезной конкуренции в этом сегменте, затоваривание рынка, изменение предпочтений покупателя.  
 
При этом, по подсчетам аналитического центра Группы «ЗЕМЕР», объем предложения участков без подряда с начала 2011 года продолжает расти (в среднем +4% за квартал с учетом прогноза на 4 квартал 2011 года). Предположительно объем предложения в 4 квартале практически не изменится по отношению к 3 кварталу и составит около 24 500 объектов. Всего на рынке 295 организованных коттеджных поселков, где продаются сегодня участки без подряда.  
 
Аналитики Группы «ЗЕМЕР» ожидают снижение объема предложения участков без подряда в 2012 году. По отношению к 2011 году оно может составить 19%, или около 19 000 объектов против 23 376 в текущем, 2011 году. Это объясняется перенасыщением предложения формата «участок без подряда» и, как следствие, высочайшей конкуренцией за покупателя, которая в основном выражается лишь в снижении стоимости сотки. При этом следует отметить, что у любого коттеджного поселка, предлагающего участки без обязательного подряда, есть минимальная стоимость сотки (за которую девелопер покупал участок), ниже которой он не сможет предложить землю покупателю (по крайней мере, на текущий момент). Поэтому, на наш взгляд, девелоперам и продавцам стоит сделать упор на такие основные конкурентные преимущества, как четкое соблюдение сроков подвода коммуникаций, прокладки внутри поселковых дорог и, конечно же, юридическая чистота земельного участка (категория, вид разрешенного использования, обременения и прочее). «В 2012 году мы ожидаем продолжения снижения средней стоимости сотки (порядка 12% за весь будущий год), которая составит около 230 000 руб. против прогнозируемых за весь 2011 год 260 000 руб. Средняя же стоимость участка в предложении может снизиться практически на 22-28%», — прогнозирует руководитель аналитического центра Группы «ЗЕМЕР» Олег Городецкий.  
 
Что касается объема спроса на участки без подряда, то с начала 2011 года он показывает небольшой рост (в среднем на 2% за квартал с учетом отрицательного прогноза на 4 квартал 2011 года). По нашим ожиданиям, объем проданных объектов в 4 квартале сократится на 22% по отношению к 3 кварталу и составит около 1500 реализованных объектов. Средняя цена приобретенной сотки земли по Московской области, учитывая ежеквартальное падение на 7%, составляет сегодня около 190 000 руб. Средняя цена приобретенного земельного участка также снижается с начала года (в среднем на 14% за квартал). Однако в 4 квартале 2011 года данный показатель, скорее всего, вырастет примерно на 7% за счет ожидаемых дисконтов, скидок и различных акций.  
 
По нашим прогнозам, объем спроса на участки без обязательного подряда в коттеджных поселках Московской области может снизиться за весь 2012 год по отношению к 2011 году примерно на 26% и составит порядка 5000 объектов. Полагаем, что средняя цена покупаемой сотки в 2012 году снизится примерно на 25% по сравнению с текущим годом и составит в абсолютном выражении около 160 000 руб. против прогнозируемых за весь 2011 год 215 000 руб. Средняя стоимость проданного участка может снизиться за весь следующий год практически на 15%.

 

6.2. Анализ местоположения объекта оценки

Земельный участок расположен в  Дмитровском районе Московской области, в Дмитрове.

 
География района

Площадь 2176 км². Протяженность с севера на юг около 70 км, с запада на восток 40 км. Граничит с Талдомским, Сергиево-Посадским, Пушкинским, Мытищинским, Солнечногорским и Клинским районами Московской области.

К северу от Дмитрова начинается Волжско-Дубненская низменность, южнее него расположена Клинско-Дмитровская гряда, максимальная отметка в 273 метра находится на юго-западе района у деревни Раково, минимальная в 113 метров на берегу Сестры.

Основные  реки района: Сестра, её приток Яхрома, Волгуша и Якоть. Крупнейшие озёра — ледниковые Нерское, Долгое и Круглое находятся на юге района. C севера на юг район пересекает канал имени Москвы.

Преобладающим типом почв является дерново-подзолистый  суглинистый, на севере преобладают  болотные и супесчаные дерново-подзолистые, в центральной части осушённые  торфяные почвы.

Климат  умеренно-континентальный, средняя  годовая температура +3,3 °C, средняя температура января −10 °C … −11 °C (рекордная температура −48 °C), июля — +18 °C (рекордная +36 °C). В Дмитрове размещена метеорологическая станция Росгидромета

На  территории района не обнаружено ценных ископаемых, кроме строительных материалов, имеются источники минеральных  вод

Демографическая ситуация района

Население района 148,5 тыс. человек (2006) (149,8 — 2002), в том числе в городских условиях проживают 95,0 тыс. человек (2006). Коэффициент естественной убыли населения 11,7 на 1000 чел. (2003), в среднем по области 9,1, по России 6,2). Убыль почти полностью покрывается за счет миграции.

В административных границах располагаются  два города Дмитров (62,3 тыс. чел.(2008)) и Яхрома (13,1 тыс. чел. (2008)), поселки  городского типа: Некрасовский (9,6 тыс. чел. (2006)), Деденево (6,4 тыс. чел. (2006)), Икша (3,7 тыс. чел.) и крупные сельские населенные пункты: Новосиньково (6,4 тыс. чел.), Посёлок Дома отдыха «Горки» (3,5 тыс. чел.), Рогачёво (3,4 тыс. чел.).

Темпы роста экономики в 2002 и 2003 годах  составили 18 и 20 % соответственно.

Промышленность  дает 60 % валового регионального продукта. Наиболее развитыми отраслями являются легкая и текстильная промышленность, машиностроение и строительная индустрия. В районе производится более 480 различных видов продукции: станки, электродвигатели, экскаваторы, строительные материалы, текстильные и трикотажные изделия, тара и упаковка, пищевые продукты, полиграфическая продукция.

Основу  сельского хозяйства района составляет растениеводство. Площадь сельскохозяйственных угодий составляет 57,9 тыс. га, из которых 40 тыс. га — пашня. В 2002 году овощей получено 64 тыс. тонн, картофеля выращено 41 тыс. тонн. 76 % продукции производят предприятия негосударственных форм собственности. Район является важнейшим поставщиком овощей (картофеля, моркови, капусты) в Москву, удовлетворяя треть потребностей столицы. Развиты также животноводство и рыбоводство.