Основные факторы рынка недвижимости

Содержание

Введение…………………………………………………….…….……….3

Глава 1.  Понятие недвижимости, её виды и особенности………...……………………………………………..…….....4

 Глава 2. Классификация  жилых объектов недвижимости…………......7

2.1 Технология использования  классификации…………………………7

2.2 Элитный класс…………………………………………………………8

2.3 Бизнес класс………………………………………………………...….8

2.4 Эконом класс………………………………………………………..….9

Глава 3. Основные факторы рынка недвижимости………………… ….10

3.1 Разновидность и статистика………………………………………….11

Заключение…………………………………………………………….….15

Список используемой литература…………………………………….....17

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                         

     

                                           Введение

Реформы, направленные на преодоление экономического и социального кризиса в стране, затронули все сферы общественной жизни. Развитие рынка является главной проблемой проводимых реформ, и особенно важное значение имеет становление рынка недвижимости. Раньше возможность получить новое жилье зависела от темпов строительства, от нуждаемости граждан в улучшении жилищных условий. Приобрести жилье на возмездной основе модно было только лишь по линии ЖК, ЖСК и путем обменов с доплатой, которые представляли собой завуалированную форму купли-продажи. Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Принятие Закона о собственности в РСФСР 1990 г. и Закона о приватизации жилищного фонда в РСФСР 1991 г. положило начало рынку жилья в России. Согласно ч.1 ст.10 Закона о собственности, гражданин может иметь в собственности жилой дом, квартиру. Количество жилья, находящего в собственности одного лица, законом не ограничивается. За несколько лет было принято около 20 законодательных документов, регулирующих жилищные вопросы. Большую часть составляют документы, принятые на уровне Москвы — решения Моссовета, постановления правительства, распоряжения мэра, инструкции Департамента муниципального жилья. С развитием рынка недвижимости появилась новая сфера бизнеса — риэлторская деятельность .

  На сегодняшний день в России существуют более двух десятков тысяч фирм, занимающихся куплей-продажей квартир. Время частных маклеров в этом бизнесе подходит к концу, так как серьезная торговля недвижимого имущества требует широкого развития инфраструктур — рекламной, компьютерной - информационной, экспертной, юридической служб. Во всем мире вложения средств в недвижимость становится наиболее выгодным способом помещения денег.

 

 

 

1 Понятие недвижимости, ее  виды и особенности

 Согласно Гражданскому  кодексу РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано с  землей, то есть объекты, перемещение  которых без несоразмерного ущерба  их назначению невозможно, в том  числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым  вещам относятся также подлежащие  государственной регистрации воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания, космические объекты . Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью. Согласно Гражданскому кодексу РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.

К экономическим характеристикам недвижимости можно отнести ее редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости); стоимость прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного производства); территориальных особенностей (изменение территориальных предпочтений может повысить стоимость недвижимости без физических изменений), целевое назначение (как правило, без существенных затрат не может быть изменено) .

  Недвижимость распадается на три основных типа: земля, жилье и нежилые помещения. В зависимости от характера использования недвижимость распределяется на используемую для жилья (дома, коттеджи, квартиры), для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины и т.п.), для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.п.), для сельскохозяйственных (фермы, сады) и специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.).

 К основным особенностям  рынка недвижимости относятся:

- рыночные сделки с  недвижимостью затрагивают имущественные  права собственников недвижимости  в широком спектре, которые могут  меняться в зависимости от  конкретного объекта недвижимости; каждая сделка с недвижимостью  включает значительное число  юридических формальностей и  соответственно значительный объем  сопутствующих документов;

- финансирование сделок  с недвижимостью может жестко  ограничивать свободное конкурентное  функционирование рынка недвижимости;

- информация о состоянии  рынка недвижимости характеризуется  недостаточностью степени достоверности  и своевременности, неполнотой объема, что существенно увеличивает  риски инвесторов и вызывает  снижение их активности;

- недвижимость в отличие  от другого рыночного объекта  практически невозможно корректно  стандартизировать (унифицировать), сортировать  и, как следствие, покупать и продавать  по образцам;

- операции на рынке  недвижимости связаны со значительными  операционными издержками.

 Развитие рынка недвижимости  в основном зависит от следующих  факторов:

- экономический рост (спад) или ожидание такого роста (спада);

- финансовые возможности  для приобретения недвижимости, которые, в свою очередь, зависят  от степени и стадии экономического  развития региона (кризис, застой, интенсивное  развитие), наличия рабочих мест  и структуры занятости;

- взаимосвязь между стоимостью  недвижимости и экономической  перспективой того или иного  региона.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.  Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения. Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.

Рынок недвижимости как составная часть рыночного пространства обладает «классическими условиями» — экономическими спадами и подъемами Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями:- низкой ликвидностью;- цикличным характером.

Важнейшей особенностью рынка недвижимости является ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости. Вследствие высокой рыночной стоимости на объекты недвижимости емкость рынка может быть чрезвычайно высокой.

Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. Величина спроса как и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.).Система факторов, определяющих состояние и тенденции спроса и предложения в границах того или иного регион, не является исчерпывающей. Например, в нее не вошли политические, национальные и даже культурные факторы, а также традиции и стереотипы поведения населения, оказывающие весьма существенное влияние на ожидания и предпочтения участников рынка, а, следовательно, и на спрос и предложение .

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 Классификации жилых  объектов недвижимости

Всю жилую недвижимость можно разделить на следующие виды:

а) Элитный класс (подклассы «Элита А» и «Элита В»)

б) Бизнес-класс (подклассы бизнес- и комфорт-)

в) Эконом-класс (подклассы «верхний Э-К» и нижний «Э-К»)

2.1. Технология использования  классификации.

К факторам первого порядка, имеющим принципиальное значение при определении класса объекта, относят:

• Материал стен дома;• Архитектурный облик;• Площади квартир;•

Высоту потолков;• Инженерное оснащение.

Данные факторы определяют возможность отнесения объекта к тому или иному классу, по ним производится первичное распределение объектов: новостройка может быть отнесена к определенному классу только в случае, если все факторы первого порядка соответствуют значению для данного класса.

Дальнейшее ранжирование новостроек производится на основании оценки факторов второго порядка, к которым относят:

• Количество этажей; Количество квартир; • Технологию остекления; • Качество отделки общественных помещений;• Организацию безопасности комплекса; • Вид паркинга, обеспеченность машиноместами; • Организация территории;• Уровень сервиса.

Тем не менее, если не соблюдаются требования по большинству факторов второго порядка, объект переводится в более низкую классовую категорию. Так, даже если дом по всем факторам первого порядка относится к элитному классу, но в нем отмечается среднее качество отделки мест общего пользования, недообеспеченность машиноместами, невысокий уровень безопасности, то дом по своим качественным характеристикам относится только к бизнес-классу.

К факторам третьего порядка относятся:

• Количество этажей • Количество квартир на этаже • Инфраструктура.

Рассмотрим теперь отличительные признаки каждого класса.

2.2. Элитный класс.

К элитному классу предъявляется наибольшее количество требований. Элитный класс жилья подразумевает самые лучшие и дорогие предложения в городе, причем это касается не только самого дома, но и характеристик квартир. Класс дома определяется совокупностью критериев, однако основными показателями, позволяющими отнести дом к элитному классу, являются: выгодное местоположение (престижные районы); уникальный архитектурный облик здания; высокое качество материалов и инженерно-технического оснащения дома (отделочные материалы, лифты, системы кондиционирования, системы очистки воды лучших европейских производителей); наличие квартир большой площади (от 60 кв. м); высокий уровень безопасности; наличие подземного паркинга (не менее 2 м/м на квартиру).

Особое внимание при отнесении дома к элитному классу уделяется уровню безопасности. Высокий уровень безопасности в элитных домах достигается за счет целого ряда критериев. Во-первых, за счет собственной огороженной территории, доступ к которой имеют только жильцы дома. При наличии офисных и других помещений на первых этажах здания, доступ в них организовывается без пересечения непосредственно территории дома (входы со стороны улицы или ограждение). Во-вторых, территория дома круглосуточно охраняется с помощью профессиональной охраны на КПП и видеонаблюдения.

2.3. Бизнес-класс.

Бизнес-класс самый распространенный на рынке, его доля составляет примерно 60%. Этот класс занимает серединное положение между элитным и эконом классом. В категорию бизнес-класса попадает очень разное жилье: то, что в силу некоторых характеристик недотягивает до элитного и то, что обладает характеристиками более качественными, чем может предложить эконом-класс.

В целом бизнес-класс – это жилье повышенной комфортности, которому, несмотря на условность, все-таки присущи некоторые общие характеристики, наиболее важными из которых являются:

• расположение в престижных районах;  • высокое качество материалов и инженерно-технического оснащения дома (но проще, чем в элитном классе); • наличие подземного паркинга (не менее 1 м/м на квартиру); • квартиры с удачными планировками площадью (от 40 кв.м).

К архитектурному облику здания бизнес-класса предъявляется меньше требований, чем в элитном классе. Однако конкуренция в данном сегменте способствует тому, что зачастую застройщики воплощают в жизнь эффектные с точки зрения архитектуры современные проекты.

Большинство домов бизнес-класса имеет свою огороженную охраняемую территорию, однако это не является критичным, большее значение приобретает благоустройство территории, наличие спортивных площадок, прогулочных зон и т.д. Стоит отметить, что в сегменте бизнес-класса существуют как отдельно стоящие дома, так и целые кварталы высокого качества, объединенные единой концепцией. Возводятся последние большей частью на более крупных участках в районах, где нет такого дефицита земли, как в самом центре города.

2.4. Эконом-класс.

Наименьшее количество требований предъявляется к жилью эконом-класса. По жилью эконом-класса нет ограничений с точки зрения местоположения: оно, в основном возводится в отдаленных районах.

По материалу конструкций к этому классу можно отнести как монолитные дома, которые по некоторым характеристикам не попадают в бизнес-класс, так и панельные дома.В домах эконом-класса допускается наличие небольших квартир площадью от 30 кв. м с межкомнатными перегородками.

Требования к уровню безопасности возрастают вместе с классом дома. Если для элитного класса наличие собственной огороженной территории обязательно, для бизнес-класса – желательно, то для эконом-класса это не имеет значения, большинство из них не имеет собственной территории. Кроме того, в эконом-классе допускается наличие социальных квартир.

Еще одной отличительной чертой этого класса является то, что наличие паркинга также не является обязательным требованием.

 

 

3 Основные факторы рынка  недвижимости

Основными факторами, которые действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена.