Основные факторы рынка недвижимости

Спрос – это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы и могут приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены.

Спрос на недвижимые объекты формируется под влиянием многочисленных факторов:

•  экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение.

•  социальные факторы: структура населения; плотность населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень и др.

•  природно-климатическая среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ в почве; экология.

•  административные факторы: постоянные и временные ограничения; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.).

•  окружающая среда: состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости.

•  национальные и культурные условия, традиции населения.

•  политические факторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности.

Предложение – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени.

В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух элементов – предложение уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения изменяется во времени и от места к месту. В то же время, основной тенденцией является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью.

Изменение предложения объектов недвижимости на рынке может быть реализовано:•

 за счет строительства  новой или реконструкции существующей ;

•  за счет изменения типа использования;

•  за счет изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения недвижимости.

Цена – это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно и на сделку не влияют посторонние стимулы.

3.1 На основании градостроительных ориентиров выделяют:

дома старого фонда, построенные в дореволюционный период;

дома постройки 1917 — конца 1930-х гг., отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений и расположенные в непосредственной близости к местам приложения труда того периода, малопрестижные в настоящее время, но обладающие высокими конструктивно-технологическими характеристиками;

«сталинские» дома, расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах;

дома первого поколения индустриального домостроения («хрущевки» 1960-х гг.) с заниженными архитектурно-технологическими параметрами;

дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 1970-1980х гг., когда в градостроительном проектировании использовались более высокие нормы и стандарты;

современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.

3. В зависимости от материала  наружных стен здания различают  дома с кирпичными стенами, панельные, монолитные, деревянные и смешанного  типа.

4. В зависимости от продолжительности  и характера использования выделяют  жилье:

первичное — место постоянного проживания;

вторичное — загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода;

третичное — предназначенное для кратковременного проживания (гостиницы, мотели).

Сейчас, в начале третьего тысячелетия, в России второе рождение обрела мансарда, которая может быть спроектирована как составная часть многоуровневой квартиры (в ней можно разместить детскую, комнату отдыха, спальню, каминный зал или зимний сад) или как самостоятельная жилплощадь и может быть зарегистрирована как объект недвижимости.

В последнее время на рынке жилой недвижимости появились отдельные дома на крыше — пентхаусы «Родовые» признаки пентхауса: последний этаж, собственный лифт, стеклянные стены и огромная терраса с ландшафтным дизайном, где могут располагаться бассейн, теннисный корт или фруктовый сад. Обязателен эффектный панорамный вид площадь не менее 150.200 м. Важно, чтобы весь дом был элитным, построенным по индивидуальному проекту.

Отдельную часть рынка жилой недвижимости составляют загородные дома, коттеджи, дачи, а также земельные участки в черте и за пределами города, предназначенные для строительства жилья или для занятий огородничеством частными лицами.

 

 

Земельные участки

Земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю (прил. 2).

Для эффективного управления собственностью и совершения сделок с недвижимым имуществом по каждому объекту необходимо иметь качественную и количественную информацию четырех видов:

•     физические характеристики земельного участка;

•     имущественно-правовое описание: вещные права, ограничения, сервитуты;

•     экономические показатели (спрос, цена, доходность, занятость населения и др.);

•     состояние внешней среды (окружение); транспорт, климат, экология, шум, близость «неприятных» объектов, сейсмичность, гидрография и др.

Статистика

За три квартала этого года Росреестр зарегистрировал более 7,9 млн прав на жилые помещения. Это на 17% больше, чем за аналогичный период прошлого года, сообщает пресс-служба Росреестра. В ведомстве связывают это с упрощением процедур и сокращением сроков предоставления государственных услуг гражданам.

С января по сентябрь в России было зарегистрировано более 18,5 млн прав, сделок, ограничений и обременений на недвижимость, подсчитали в Росреестре. За аналогичный период прошлого года ведомство совершило чуть более 19 млн подобных регистрационных действий в отношении объектов недвижимости. Количество зарегистрированных прав на земельные участки увеличилось на 5% - с января по сентябрь 2013г. было зарегистрировано около 4,8 млн прав на участки.

По данным Росреестра, количество прав на жилье, приобретенное при помощи ипотеки, также выросло. За январь-сентябрь этого года было зарегистрировано 897,5 тыс. прав на ипотечное жилье. По итогам аналогичного периода прошлого года этот показатель составил 870 тыс. прав.

Количество выданных прав на недвижимость, зарегистрированную в рамках "дачной амнистии", сократилось на 17%. За три квартала 2013г. Росреестр

Также растет количество граждан, которые хотят получить услуги в электронном виде. За три квартала 2013г. Росреестр предоставил в виде электронных документов уже более 18% выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимость и более 26% выписок из государственного кадастра недвижимости. Почти 19% заявлений о постановке на государственный кадастровый учет земельных участков и объектов капитального строительства было принято в электронном виде. В прошлом году доля электронных услуг в общем объеме услуг Росреестра не превышала 5%.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Для успешного формирования цивилизованного рынка жилья и недвижимости необходимо проделать большую работу. Основными вопросами, которые надо решить, являются: осуществление лицензирование организаций, работающих на рынке недвижимости, развитие института оценщиков, недостаточно высокой платежностью граждан, инвестиционным потенциалом юридических лиц и формирование единого банка данных стране.

  Завершение периода становления рынка недвижимости характеризуется переходом от экстенсивного к интенсивному развитию. Очевидно, что в ближайшее время на рынке не будет такого бурного роста числа сделок, как в начале 2000-х годов. Более того, в течение определённого периода на рынке жилья возможна только стабилизация числа сделок. Вполне возможным представляется также повышение уровня цен, прежде всего на вторичном рынке. Но в то же время цены на элитное жильё не только не снизились, но и выросли, что свидетельствует о перспективности нового строительства жилья высокого качества. Руководителями фирм отмечается и обострение конкурентной борьбы на рынке. Большинство из них склонны считать, что с 2005-2008 года была характерна умеренная степень конкуренции, то в 2009 году она стала высокой и сохранится таковой.

Последовательное развитие рынка недвижимости в России закономерно привело к очередному этапу, характеризующемуся скачкообразным повышением требований к качеству обоснования инвестиционных решений. И за рубежом, и в России участники рынка недвижимости приходят к пониманию того, что достоверность бизнес-планов, инвестиционных проектов и т.д., являющихся по сути стандартным набором простых формул, целиком зависит от обоснованности рыночных исследований, результаты которых используются в формулах.

 Внутренняя ситуация  в стране является той средой, которая непосредственно влияет  на все рынки, в том числе  и на рынок недвижимости.

Экономически целесообразно отменить налог на добавленную стоимость (НДС) в сфере жилищного строительства. Законодательство, стимулирующее привлечение, в том числе ипотечного капитала, создание зон экономического благоприятствования, увеличение рабочих мест, усиление защиты частных инвестиций – вот неполный перечень возможностей правительства для стимулирования рынка недвижимости.

Определяющим фактором внутренней ситуации является позиция правительства, в руках которого находится, в том числе и налоговый рычаг, позволяющий регулировать распределение денежных потоков в национальной экономике.

Ситуация на местном рынке ещё в большей степени влияет на развитие локального рынка недвижимости, определяя в конечном итоге перспективы развития. Плодородие земли, особенности рельефа и климата, инженерное оборудование и ухоженность ландшафта, наличие средств связи и коммуникаций, стиль жизни и привычки населения, потенциал для развития собственности – эти и многие другие факторы могут повлиять на решение инвестора.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список используемой литературы

I. Нормативно-правовые акты

. Конституция Российской  Федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская  Газета. - 25 декабря 1993г.

. Земельный кодекс Российской  Федерации от 25 октября 2001 № 136 ФЗ // Собрание законодательства Российской  Федерации от 29 октября 2001. №44. - Ст. 4147.

. Часть первая Гражданского  кодекса Российской Федерации  от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства  Российской Федерации. - 5 декабря 1994 г. - №32. - Ст. 3301; Часть вторая Гражданского  кодекса Российской Федерации  от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // Собрание законодательства  Российской Федерации. - 29 января 1996 г. - №5. - Ст. 410; Часть третья Гражданского  кодекса Российской Федерации  от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ // Собрание  законодательства Российской Федерации. - 3 декабря 2001 г. - № 49. - Ст. 4552.

1. Асаул, А.Н. Экономика недвижимости/А.Н. Асаул. – СПб.: СПбГАСУ, 2007. – 384 с

2.  Балабанов, И.Т. Экономика  недвижимости / И.Т. Балабанов. – СПб.: Питер, 2006. – 208 с.

3. Батяев, А.А. Справочник риэлтора/А.А. Батяев. – Ростов н/Дон.: Феникс, 2006. – 318 с

4. Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью/ Ростов-на-Дону "Феникс", 2002 год.

5. Горемыкин В.А. Экономика  недвижимости/ Москва "Высшее образова