Основные элементы рынка недвижимости

Основные элементы рынка  недвижимости.

Система рынка недвижимости.

Рынок недвижимости — средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества  между собственниками и покупателями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложений.

Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде система состоит из семи основных элементов:

• спрос;
• предложение;
• цена;
• менеджмент (кадры, лицензированные субъекты, инвестиции, сделки, налоги, нормативы, законы);
• маркетинг (анализ, прогнозирование, сегментация, мониторинг, ценообразование);
• инфраструктура (консалтинговая, юридическая, риэлторская, рекламная, информационная, страховая, методическая);
• деловые процедуры (операции внебиржевые, тендер, оценка, аукцион, конкурс).

 

Функции и виды рынков недвижимости.

Рынок недвижимости оказывает  большое воздействие на все стороны  жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций:

• регулирующая;
• коммерческая;
• санирующая;
• информационная;
• посредническая;
• инвестиционная;
• социальная;
• конкуренции;
• ценообразующая;
• перераспределения земель и других объектов.

Рынок недвижимости имеет  разветвленную структуру и его  можно классифицировать по различным  признакам.

Таблица 1 – «Классификация рынков недвижимости»

№п/п	Признак классификации	Виды рынков
1	Вид объекта	Земельный, рынок: зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних  насаждений, вещных прав, иных объектов
2	Географический фактор	Местный, городской, региональный, национальный
3	Функциональное назначение	Рынок производственных зданий, жилищных, непроизводственных зданий и рынок помещений
4	Степень готовности к эксплуатации	Рынок существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства
5	Вид сделок	Купля-продажа, аренда, ипотека  и др.
6	Форма собственности	Рынок государственных, муниципальных  и частных объектов
7	Способ совершения сделок	Первичный и вторичный, организованный и неорганизованный, биржевой и внебиржевой

 

Недвижимость как товар.

Недвижимость как товар  характеризуется следующими особенностями: стационарность и материальность; полезность; долговечность; износ; разнородность, уникальность и неповторимость; необходимость  постоянного управления; сезонный характер (на некоторых сегментах рынка); низкая ликвидность.

Современный рынок совершенно не обязательно должен быть связан с определенным географическим местом. Например, рынок ценных бумаг при  существующем уровне развития средств  телекоммуникации не относится к какой либо точке пространства, продавцы и покупатели могут находиться на разных континентах.

Рынки недвижимости по своей  природе заметно отличаются от тех  рынков, которые в экономической  науке принято называть высокоорганизованными, например, от мировых рынков цветных металлов или ценных бумаг.

 

Таблица 2 –«Особенности  рынка недвижимости по сравнению  с высокоорганизованными рынками  стандартизированных товаров»

Характерные черты	Рынки
	высокоорганизованные	недвижимости
Типичные территориальные  границы рынка	Регион, группа регионов, страна, группа стран, все страны мира	Район, город, регион
Взаимозаменяемость единиц товара	Абсолютная	Абсолютная невзаимозаменяемость или очень слабая взаимозаменяемость
Стандартизированность товара	Абсолютная или очень  высокая	Отсутствует или низкая
Чисто продавцов и покупателей	Большое	Небольшое
Соотношение между числами  продавцов и покупателей	Сбалансировано	Колеблется между сбалансированностью, «рынком покупателя» и «рынком  продавца»
Характер сделок	Преобладают публичные (преимущественно  биржевые) сделки	Сделки носят частный  характер
Доступность информации о  товаре и ринке	Очень высокая	Доступ к информации обычно затруднен
Достоверность и полнота  информации о товаре и рынке	Очень высокая	Доступная информация часто  недостоверна и (или) неполна
Скорость обмена информацией  и принятия решений	Очень высокая	Низкая
Степень осведомленности  продавцов и покупателей о  товаре и ценах	Высокая или очень высокая	Изменяется от очень высокой до очень низкой
Правовое регулирование  способов использования товара и  сделок с ним, непосредственно воздействующее на цены	Минимальное	Значительное
Стабильность цен	Цены обычно относительно стабильны	Цены могут часто изменяться в широких пределах
Транспортабельность товара	Очень высокая	Полностью отсутствует
Влияние реального местонахождения  товара на цены	Очень незначительное	Местонахождение — один из важнейших факторов формирующих  цены
Роль нерациональных факторов в принятии решений	Крайне незначительная	Заметная
Возможность относительно быстрого заметного увеличения или уменьшения объема предложения	Значительная	Практически отсутствует  в силу длительности строительного  цикла

 

Особенности российского  рынка недвижимости:

• Различия рынков недвижимости по регионам
• Несоответствие стоимости недвижимости финансовым возможностям большей части населения;
• Недостаточная информированность участников;
• Неравномерность развития сегментов рынка;
• Невозможность точных прогнозов тенденций развития;
• Несоответствие текущего использования основной части земли и строений наиболее эффективному.

 

Общий анализ рынка недвижимости

Как правило, независимый консалтинг подразумевает практичные исследования рынка недвижимости, посвященные только конкретным проектам. Однако, помимо изучения потребительских предпочтений и перспектив, например, определенной площадки под застройку, необходимо помнить, что существует ряд макроэкономических факторов, оказывающих немалое влияние на принятие стратегически важных решений.

Для понимания данных факторов влияния и принятия разумных и  верных решений нужно увидеть  всю ситуацию на рынке в целом. Необходим анализ рынка недвижимости, который позволит взглянуть на экономику  как бы «сверху». Особенно подобные исследования рынка недвижимости могут  быть важным и незаменимым подспорьем для компаний, которые только планируют  выход на рынок.

Анализ рынка недвижимости как подготовительный этап.

Прежде чем переходить к исследованиям, связанным с  конкретным проектом, необходимо прояснить  ряд важных вопросов. В данном случае, анализ рынка недвижимости выступает как подготовительный этап к уже более глубоким и специализированным услугам консалтинга.

Общий анализ рынка недвижимости позволит оценить общее состояние  рынка и его сегментов, изучить  и сделать выводы из истории цен, динамики основных показателей, текущих  трендов и тенденций, определить характерные особенности, перспективы  развития рынка в целом (на фоне экономических процессов), риски, приоритеты спроса и их смещение. Кроме того, исследования рынка недвижимости помогут понять стратегии и доли рынка основных конкурентов, указать возможных партнеров.

Независимый консалтинг при  проведении общих исследований обычно включает в себя пояснения макроэкономической ситуации, анализ спроса и существующего  предложения на рынке, перспективность  и инвестиционную привлекательность  как рынка в целом, так и  его сегментов.

Однако при проведении исследований существует риск скатиться  до банального описания общедоступных  данных. И эта работа, фактически, не принесет реальной пользы, при этом еще и не компенсировав затраченные  на нее ресурсы, уже не говоря о  том, что данные просто могут не соответствовать  существующей действительности и не смогут быть применены на практике. Поэтому важно с особой тщательностью  подбирать консультантов, если решение  принято об их участии в этом важном подготовительном этапе. И необходимо понимать, что каким бы общим ни был анализ рынка недвижимости в  заказе, он все равно требует индивидуального  подхода. Ведь именно благодаря ориентированности  на конкретные цели и задачи и их четкому пониманию, специалисты  смогут сделать точные выводы и предоставить необходимые рекомендации для дальнейшего  развития компании на рынке. 

Тенденции развития рынка недвижимости

Перспективы развития рынка  российской недвижимости в 2011-2012 годах.

Рынок российской недвижимости стоит на пороге серьезных изменений. Такого мнения придерживаются эксперты в данной отрасли, которые проанализировали посткризисные процессы, происходящие в отрасли, а также провели масштабное исследование потребительских предпочтений потенциальных покупателей домов, квартир и объектов элитного жилья в России. Тенденции вырисовываются достаточно интересные, причем, они затронут практически все сектора данной отрасли экономики, а также ряд смежных.

Начать стоит с ипотечного кредитования, которое во время кризиса  было практически заморожено банками. Этот шаг был полностью оправдан, так как в такое время дополнительные риски неуместны, а даже в докризисный период многие банки испытывали серьезные трудности с возвратом потребительских кредитов, то, что уж говорить об ипотеке в кризис! Сейчас ситуация несколько изменилась, сказывается государственная поддержка, ипотечными услугами стало пользоваться больше молодых семей. Можно делать осторожные прогнозы о том, что через несколько лет подобное кредитование станет популярным и доступным как, например, ипотека в Чехии или другой европейской стране.

Другие изменения ждет загородное строительство. Во-первых, отмечается тенденция к изменению  самого данного формата жилья  – классические шесть соток с  невзрачным домиком уже далеко не в почете. На первое место выходит  коттеджное строительство, комфортабельное и обеспеченное всем необходимым жилье. Активно продаются большие земельные участки уже не в самих пригородах, а в экологически чисты районах, достаточно удаленных от мегаполисов. Особенно ярко это проявляется на рынке недвижимости Северо-Запада страны.

Интересными представляются перспективы и жилья в курортных  регионах России. В первую очередь  к ним стоит отнести Краснодарский  край. В настоящее время именно сюда направлен серьезный поток  инвестиций в связи с подготовкой  к Олимпиаде в 2014 году, что почти  автоматически переводит недвижимость в ряде объектов в раздел элитной.

Обзор рынка недвижимости Краснодарского края

На данный момент не для кого не удивительно, что с каждым годом интерес фирм и частных лиц к покупке недвижимости сильно растёт. Почему это происходит? Ответ довольно прост. Во-первых, покупка недвижимости позволяет сделать выгодное вложение. Во-вторых, это хорошая возможность для фирм расширить своё производство, выйти на новый рынок, получить свежий приток заинтересованных клиентов. И, наконец, в-третьих, рынок недвижимости гораздо стабильнее рынков ценных бумаг и валют, что является хорошим гарантом для вкладчиков – купленная ими недвижимость завтра не обесценится. Если курсы валют могут меняться каждый час, то цена на недвижимость будет оставаться единой долгое время, и это позволяет не беспокоиться о возможных фиаско. 

Особый интерес проявляют  к недвижимости Краснодарского края. Близость к Чёрному морю, является одним из более точных объяснений этому. Для семей это прекрасная возможность провести лето в окружении  моря и тепла. Вторым, не менее весомый  аргумент – зимние Олимпийские игры 2014-го года. Многие фирмы-инвесторы  видят огромные перспективы развития курортного бизнеса в этом секторе, а также, в связи с Олимпиадой-2014, растёт интерес к жилью, что опять  же дает хорошие перспективы инвестирования в жилищное строительство. Ниже мы приведём более глубокий разбор каждого вида недвижимости.  

Рынок коммерческой недвижимости Краснодарского края

Первый по инвестиционной популярности город – Сочи. После  объявления зимних олимпийских игр  в 2014 году, интерес застройщиков и  инвесторов вырос в десятки раз. Цены на курортные квадратные метры  в 2008 году приблизились к столичным. Высокий рост цен на недвижимость в Сочи дал толчок росту привлекательности Краснодарского края в целом.

Пристальному вниманию подверглись  менее освоенные и стратегически  интересные города Черноморского побережья. Вторым по популярности после Сочи стал Геленджик. Это город и раньше был одним из более привлекательных, а сейчас, когда в Сочи установился  высокий порог цен, все находят  Геленджик гораздо доступнее  и не менее выгодным. 

Рынок жилой недвижимости Краснодарского края

Одним из крупнейших и более  динамичных рынков жилищного строительства  в России, является рынок Краснодарского края. Строительство в данном регионе  бурно прогрессирует уже на протяжении более 15 лет. Это можно объяснить  как развитием курортного бизнеса, так и подготовкой к Олимпиаде  в Сочи. После того как Сочи объявили столицей Олимпиады-2014, в Краснодарском крае произошел резкий подъем цен на землю и жильё. Тем не менее, рынок не теряет своей популярности, однако, если в Сочи цены уже установлены, то в других городах такой стабильности не наблюдается.