Основные принципы оценки объектов недвижимости

 

Содержание

 

Введение………………………………………………………..............................3

1. Основные принципы оценки объектов недвижимости ................................4
1. Принципы, основанные на представлениях пользователя………………6
2. Принципы, связанные с объектами недвижимости……………………….8
3. Принципы, связанные с рыночной средой……………………………….11
4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости……………………………………………………………..13
2. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости …………………..…..16
1. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости……………………..16
2. Факторы, влияющие на цену объектов недвижимости………………….16
3. Симбиоз 2 и 3 группы……………………………………………………17

Задача 1……………………………………………………………....................19

Задача 2……………………………………………………………....................21

Задача 3……………………………………………………………....................21

Библиографический список……………………………………………………22

 

Введение

 

Развитие в России рыночных отношений потребовало формирования нового вида деятельности – оценочной. Оценочная деятельность является составной частью процесса реформирования экономики и создания правового государства.

Согласно российскому  законодательству оценочная деятельность включает – оценку бизнеса, оценку недвижимости, оценку машин, оборудования и транспортных средств, оценку нематериальных активов и оценку интеллектуальной собственности.

В данной работе будут рассмотрены  вопросы оценки недвижимости.

Оценка недвижимости необходима при: операциях купли-продажи или  сдаче в аренду; акционировании предприятий  и перераспределении имущественных  долей; привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций; кадастровой оценке; страховании  объектов недвижимости; кредитовании под залог; внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал  предприятий и организаций; разработке инвестиционных проектов и привлечении  инвесторов и др.

Актуальность темы определена появлением многообразия форм собственности, развитием  рынка недвижимости и появлением сделок с недвижимостью, выступлением недвижимости как внеоборотного  актива предприятий и др. Хотя эти  процессы запущены более 15 лет назад, но они требуют реальной оценки для  объекта недвижимости ежедневно, потому как в условиях нестабильности экономической  обстановки рынку недвижимости в  целом нужна свежая оценка.

Целью данной работы является рассмотрение процесса оценки недвижимости, определение основных принципов объектов недвижимости, определение основных факторов, влияющих на стоимость недвижимости.

 

1 Основные принципы оценки  объектов недвижимости

 

Принципы оценки объектов недвижимости – это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных  факторов, влияющих на стоимость объекта  недвижимости.

В мировой практике участники  рынка недвижимости выработали унифицированный  набор фундаментальных оценочных  правил или принципов, которые объединяются в четыре взаимосвязанные группы.

Теоретическим фундаментом  процесса оценки является единый набор  оценочных принципов. В их основу положены модели наблюдавшегося ранее  экономического поведения людей, имевших  дело с недвижимостью.

Принципы оценки объектов недвижимости могут быть условно  объединены в следующие четыре группы:

• принципы, основанные на представлениях пользователя;
• принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения);
• принципы, связанные с рыночной средой;
• принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Все принципы оценки недвижимости связаны между собой (Рис.1). Оценивая объект недвижимости, необходимо по возможности задействовать сразу несколько принципов. При этом следует помнить, что данные принципы отражают лишь тенденцию экономического поведения людей, однако не гарантируют такое поведение. 

 

 

 

Рисунок 1 - Взаимосвязь принципов оценки.

 

 

Таблица 1 - Принципы оценки недвижимости

Группа	Принцип	Характеристика
Принципы пользователя недвижимого  имущества	Полезности	Любой объект недвижимости обладает стоимостью, если он может  быть полезен потенциальному владельцу
	Замещения	Рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены за другой аналогичный  объект с такой же полезностью
	Ожидания	Стоимость объекта, приносящего  доход, определяется текущей стоимостью доходов, которые могут быть получены в будущем от владения недвижимостью
Принципы, связанные с  объектом недвижимости	Остаточной продуктивности	В основе стоимости земельных  участков лежит их остаточная продуктивность, т.е. чистый доход, после того, как  оплачены затраты на труд, управление и эксплуатацию капитала
	Предельной продуктивности	В результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после  покрытия издержек
	Вклад	Любые добавочные элементы оправданы тогда, когда получаемый прирост стоимости превышает  затраты на приобретение этих элементов
	Возрастающей и убывающей  доходности	Закономерность об убывающей  предельной производительности – т.е. наращивание капиталовложений ведет  к пропорциональному росту прибыли  до определенного предела, после  чего прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений
	Сбалансированности (пропорциональности)	Оптимальное сочетание факторов предпринимательства, обеспечивающих максимальную стоимость – составные  части объекта недвижимости должны быть согласованы между собой
	Оптимальных величин	Оптимальное количество земли, необходимой для эффективного использования различных видов недвижимости
	Оптимального разделения имущественных прав	Имущественные права следует  соединять и разделять так, чтобы  увеличить общую стоимость объекта  недвижимости
	Наиболее эффективного использования	Из возможных вариантов  выбирается вариант наилучшего и  наиболее эффективного использования
Принципы внешней рыночной среды	Соответствие	Максимальная стоимость  образуется тогда, когда архитектура, уровень удобств и характер использования  объекта соответствуют потребностям и ожиданиям рынка
	Зависимость	Стоимость объекта недвижимости зависит от качества его местоположения, близости к экономической среде  и инфраструктуре и т.п.
	Спрос и предложение	Цена недвижимого имущества  определяется взаимодействием предложения  и спроса на соответствующем сегменте рынка
	Конкуренция	Рыночные цены устанавливаются  на определенном уровне, кроме того уравнивается доходность инвестиций
	Изменение	Стоимость недвижимости непрерывно изменяется во времени. Изменению подвержен  как сам объект недвижимости, так  и внешние условия
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования		Разумное и возможное  использование объекта недвижимости, даже если текущее использование  объекта другое, обеспечивающее самую  высокую стоимость недвижимости на дату оценки

 

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя

 

Полезность – это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

Принцип полезности заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей, например, использование недвижимости в качестве промышленного предприятия, гостиницы, кафе, офиса, музея и пр. В случаях с приносящей доход недвижимостью удовлетворение потребностей пользователя, в конечном счете, может быть выражено в виде потока доходов.

Принцип полезности основан на том, что объект недвижимости наряду с большей полезностью для пользователя обладает и большей стоимостью на рынке.

Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она  может быть полезна потенциальному собственнику для реализации определенной экономической функции.

Полезность объекта недвижимости - это его способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Этот принцип получил название «принцип полезности» и профессиональные оценщики широко пользуются им в своей практической работе.

Принцип замещения определяется следующим образом: рациональный (типичный, разумный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности, или, иначе, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью. Принцип замещения используется во всех трех подходах к оценке недвижимости: затратном, доходном, сравнительном.

Принцип замещения гласил, что осведомленный покупатель в условиях открытого рынка не заплатит за объект недвижимости больше, чем за объект подобной полезности, доходности или чем затраты на возведение аналогичного объекта в приемлемые сроки. Если на рынке имеется несколько объектов недвижимости одинаковой для потребителя полезности, то самым большим спросом будут пользоваться объекты, имеющие самую низкую цену.

У покупателя есть варианты выбора, и поэтому на стоимость конкретного объекта повлияет наличие предложения аналогов или величина стоимости их создания в приемлемые сроки. На выбор инвестора повлияет стоимость предлагаемых на рынке объектов аналогичной доходности, которые являются альтернативной возможностью для инвестирования. 

«Принцип замещения» говорит о том, что стоимость оцениваемой недвижимости не должна превышать затрат на приобретение аналогичного объекта. Максимальная стоимость, оцениваемого объекта недвижимости определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта.

Принцип ожидания гласит: стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые, как ожидается, этот объект принесет. Стоимость объекта недвижимости, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи. Принцип ожидания является основным при реализации доходного подхода к оценке.

Принцип ожидания основан на том, что на стоимость недвижимости влияют ожидаемые будущие преимущества от владения объектом. Ожидания, связанные с недвижимостью,приносящей доход, выражаются в получении ожидаемой доходности инвестиций за счет потоков дохода от использования и будущей перепродажи объекта.

Ожидание будущих выгод  выражается в денежной форме, при этом поправка к текущей стоимости объекта может носить как положительный, так и отрицательный характер.

 

2. Принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения)

 

Принцип остаточной продуктивности заключается в том, что в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (производительность). Чтобы понять это положение, необходимо признать, что любой вид деятельности, как правило, требует наличия четырех составляющих производства: капитала, труда, управления и земли.

В нормальных условиях экономическая  деятельность требует наличия четырех факторов производства, каждый из которых должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью.

Схематично это можно  представить следующим образом:

• труд как фактор производства, который должен компенсироваться заработной платой,
• капитал (деньги или то, что покупается за деньги), который должен компенсироваться процентами, дивидендами;
• предпринимательская деятельность, которая должна компенсироваться прибылью,
• земля, которая компенсируется рентой.

Поскольку земля физически  недвижима, то факторы труда, капитала и предпринимательской деятельности должны быть как-то связаны с ней. Это означает, что сначала производится компенсация за использование этих производственных факторов, а затем  если какие-то деньги остались, то они  выплачиваются собственнику земельного участка как рента. Земля, как  и всякий объект недвижимости, имеет  остаточную стоимость и стоит  чего-либо только тогда, когда есть остаток, после оплаты других факторов производства.

В этом смысле остаточная стоимость может быть приравнена к остаточной продуктивности земли, определяемой как чистый доход от использования участка земли после оплаты стоимости всех производственных факторов.

Используя оценочный «принцип остаточной продуктивности земли», собственник земельного участка при минимальных затратах на его обустройство может извлекать максимальный доход (удовлетворить конкретной недвижимостью особые потребности пользователя или путем выгодного для себя сочетания этих трех вариантов получить максимальный доход).

Принцип предельной продуктивности или принцип вклада гласит: в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек. Улучшения обладают ценностью, когда они сопровождаются увеличением рыночной стоимости. Вклад – это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо фактора производства. Например, строительство зоны для парковки автомобилей может значительно повысить стоимость магазина розничной торговли, если в результате возрастет объем продаж.

Принцип предельной продуктивности заключается в том, что последовательное внесение улучшений будет сопровождаться ростом стоимости объекта, превышающим затраты на их создание, до достижения точки максимальной продуктивности, после чего затраты по созданию дополнительных улучшений не будут полностью компенсированы увеличением стоимости объекта.

Таким образом, принцип предельной продуктивности основан на соотношении затрат на дополнительные улучшения с ростом стоимости объекта и увеличением доходов от него в результате проведенных мероприятий. Увеличение объема инвестиций в развитие производства будет сопровождаться увеличением прироста прибыли только до определенного момента, после чего темп прироста прибыли начнет снижаться.

Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности означает: увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обусловливает пропорциональное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости. Любые дополнительные капиталовложения в недвижимость, осуществленные после достижения данного предела, не дадут пропорционального увеличения прибыли (а значит, и пропорционального увеличения стоимости объекта недвижимости).

Суть «принципа возрастающего и уменьшающегося дохода» состоит в том, что по мере добавления капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться до определенной величины и может наступить момент когда затраты будут превышать стоимость объекта недвижимости.