Основные принципы оценки объектов недвижимости

На стоимость объектов недвижимости влияет значительное количество экономических факторов. Принципы оценки недвижимого имущества позволяют учесть наиболее значимые из них.

Для варианта ННЭИ оцениваемого объекта существует несколько ограничений:

– максимальная эффективность;

– финансовая обоснованность;

– физическая осуществимость;

– соответствие законодательству.

Максимальная эффективность определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.

Под финансовой обоснованностью понимается обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта, отражающей способность этого проекта обеспечить доход,достаточный для возмещения расходов инвесторов и по лучения ожидаемого дохода на вложенный капитал.

Обоснование технологической  и физической осуществимости варианта ННЭИ основано на анализе соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятности стихийных бедствий, доступности транспорта, возможности подключения к коммунальным удобствам.

Для установления соответствия варианта использования законодательству необходим анализ строительных и экологических нормативов: ограничение этажности, запрет на строительство в данном месте, зонирование, перспективы развития города и района, негативные настроения местного населения, пожаробезопасность и др.

Если текущее использование  земельного участка отлично от наилучшего варианта использования, но стоимость имеющихся на нем зданий и сооружений превышает его стоимость, то текущее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при условии ее наилучшего использования не превысит стоимость имущества при текущем использовании.

Результаты анализа лучшего  и наиболее эффективного использования  учитываются при определении  стоимости недвижимости, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов.

 

2. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

 

1.  Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

 

1. Спрос – количество данного товара или услуг, находящее на рынке

платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос – на рынке жилья.

2. Полезность – способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья – комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.

3. Дефицитность – ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения – расти.

4. Возможность отчуждаемости объектов – это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром. Раньше на землю в России была единая государственная собственность, поэтому земля не считалась товаром.

Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.

 

2. Факторы, влияющие на цену объектов недвижимости

 

1. Объективные факторы.

Как правило, это экономические  факторы, которые определяют средний  уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить  на:

• макроэкономические – факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);
• микроэкономические – факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок.

2. Факторы, связанные с  феноменом массового сознания  и факторы психологического характера:

-  массированная реклама;

-  инфляционные ожидания;

-  симпатии;

-  осведомленность и т.д.

в настоящем пособии не рассматриваются.

3. Физические факторы:

-  местонахождение – удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения (особенно – близость метро) напрямую влияет на стоимость недвижимости;

-  архитектурно-конструктивные решения – в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;

-  состояние объекта недвижимости;

-  наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);

-  экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость квартир).

4. Факторы, влияющие на  цену и скорость продажи квартир:

-  количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип  квартир именно в этой части города;

-  объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ и т.п.);

-  престижность района;

-  экологическая обстановка в районе;

-  транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;

-  социальная однородность дома;

-  характер  сделки («прямая» или «встречная» продажа);

-  юридическая «чистота» объекта.

Известно, что главным  критерием любой сделки является выгодность для обеих сторон. Однако, каждый вкладывает в это понятие  свой смысл. Для одного на первом месте  стоят деньги. Такой продавец готов  довольно долго ждать своего клиента, ни на рубль не снижая цену.

Для другого важно как  можно скорее получить свободные  средства. В этом случае на первое место  выходит быстрота сделки и действует  принцип «время – деньги».

Третьему подавай надежного  покупателя, который может гарантировать  строгое соблюдение графика оплаты. Может быть, что во время переговоров  будут меняться и приоритеты. Разумно  выставляя приоритеты между объективными факторами и собственными мотивациями, покупатель и продавец в состоянии  заключить взаимовыгодную сделку и  не разочароваться впоследствии в ее итогах.

 

3. Симбиоз 2 и 3 группы

Изменение стоимости любой  недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки; эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим  уровням.

Первый уровень (региональный) – уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

Второй уровень (местный) – уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

Третий уровень (непосредственного  окружения) – уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.

Влияние факторов может происходить  одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации  оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее  заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.

 

Задача 1

 

Оценить стоимость гостиницы  методом капитализации дохода. Срок использования гостиницы 6 лет, затем планируется продажа этого объекта.

 

Таблица 2 - Исходные данные для расчета стоимости гостиницы.

Количество  номеров люкс	45
Количество  стандартных номеров	110
Общее количество номеров	155
Средний тариф номера люкс за сутки, руб.	520
Средний тариф стандартного номера за сутки, руб.	175
Доход от ресторана (% дохода от апартаментов)	15
Информация  по расходам
Апартаменты (% дохода от апартаментов)	60
Ресторан (% дохода от ресторана)	85
Платежи налога на землю ежегодно, тыс. руб.	750
Резервный фонд на один номер в 1 год, тыс. руб. (с последующим ежегодным ростом на 5%)	2,5
Коэффициенты  анализа
Коэффициент дисконтирования,%	22
Коэффициент капитализации,%	14

 

Таблица 3 - Коэффициенты роста анализируемых показателей по годам

Коэффициенты  роста по годам,%	1	2	3	4	5	6
Средний тариф номера за сутки	-	10,0	8,0	6,0	5,0	5,0
Коэффициент заполняемости номера люкс,%	50,0	55,0	60,0	65,0	65,0	65,0
Коэффициент заполняемости стандартного номера,%	80,0	84,0	87,0	90,0	90,0	90,0

 

Таблица 4 – Расчет ожидаемых  денежных доходов

Расчетные показатели	1 год	2 год	3 год	4 год	5 год	6 год
Ожидаемая дневная выручка от сдачи  всех номеров люкс, тыс.руб.	23,40	25,74	27,80	29,47	30,94	32,49
Ожидаемая годовая выручка от сдачи  всех номеров люкс, тыс.руб.	8541,00	9395,10	10146,71	10755,51	11293,29	11857,95
Ожидаемая годовая выручка от сдачи  всех номеров люкс, с учетом заполняемости, тыс.руб.	4270,50	5167,31	6088,02	6991,08	7340,64	7707,67
Ожидаемая дневная выручка от сдачи  всех стандартных номеров, тыс.руб.	19,25	21,18	22,87	24,24	25,45	26,73
Ожидаемая годовая выручка от сдачи  всех стандартных номеров, тыс.руб.	7026,25	7728,88	8347,19	8848,02	9290,42	9754,94
Ожидаемая годовая выручка от сдачи  стандартных номеров, с учетом заполняемости, тыс.руб.	5621,00	6492,26	7262,05	7963,21	8361,38	8779,44
Ожидаемая годовая выручка от сдачи  всех апартаментов, с учетом заполняемости, тыс.руб.	9891,50	11659,56	13350,08	14954,30	15702,01	16487,11
Доход от ресторана, тыс.руб.	1483,73	1748,93	2002,51	2243,14	2355,30	2473,07
Всего доходов, тыс.руб.	11375,23	13408,49	15352,59	17197,44	18057,31	18960,18
Годовые расходы на апартаменты, тыс.руб.	5934,90	6995,74	8010,05	8972,58	9421,21	9892,27
Годовые расходы на ресторан, тыс.руб.	1261,17	1486,59	1702,13	1906,67	2002,01	2102,11
Налог на землю, тыс.руб.	750,00	750,00	750,00	750,00	750,00	750,00
Годовой резервный фонд, тыс.руб.	387,50	406,88	427,22	448,58	471,01	494,56
Итого расходов, тыс.руб.	8333,57	9639,20	10889,40	12077,83	12644,22	13238,93
Чистый операционный доход, тыс.руб.	3041,66	3769,29	4463,19	5119,61	5413,09	5721,25
Дисконтированный операционный доход, тыс.руб.	2493,16	2532,44	2457,91	2310,99	2002,84	1735,13
Коэффициент дисконтирования годовой	1,22	1,49	1,82	2,22	2,70	3,30

 

 

Окончательная величина стоимости  гостиницы определяется суммированием  дисконтируемой величины денежных от поступлений по годам и дисконтированной чистой стоимости объекта от продажи. Чистая стоимость объекта от продажи  определяется делением валовой выручки  от поступлений шестого года на коэффициент  капитализации, из полученной величины стоимости необходимо вычесть процент  комиссионного вознаграждения 3% от валовой выручки.

 

Сумма дисконтированного  операционного дохода равна:

2493,16 + 2532,44 + 2457,91 + 2310,99 + 2002,84 + 1735,13 = 13532,47 тыс. руб.

 

Чистая стоимость объекта  от продажи равна:

 

18960,18/0,14 - 18960,18*0,03 = 135429,86 – 568,81 = 134861,05 тыс. руб.

Дисконтированная чистая стоимость:

 

ДЧС = ЧС от продаж / (1 + Кдис)

134861,05 /3,3 = 40866,98 тыс. руб.

 

Стоимость гостиницы  = ∑  дискон. денежных потоков + ДЧС

 

Стоимость гостиницы = 13532,47 + 40866,98 = 54399,45 тыс. руб.

 

Задача 2

 

Стоимость земли, входящей в  состав имущественного комплекса, - 180 000 руб. Объект собственности приносит постоянный доход в сумме 63 000 руб.

Анализ сравниваемых продаж показывает, что инвестора ожидают 15% ставку капитализации земли и 18% ставку капитализации улучшений. Оцените ставку имущественного комплекса.

Пусть Х - стоимость здания, в составе комплекса. Тогда постоянный доход будет складываться из доходов  от здания и от земли:

 

Х * 18% + 180 000 * 15% = 63 000 руб.

 

Т. е. стоимость здания равна:

 

(63 000 - 180 000 * 15%) /18% = (63 000 - 27 000) /18% = 36 000/18% =

= 200 000 руб.

 

Т. е стоимость всего  объекта недвижимости равна:

 

180 000 + 200 000 = 380 000 руб.

 

Задача 3

 

Площадь квартиры составляет 120 кв. м. Цена этой квартиры 400 тыс. руб. Цена другой сопоставимой квартиры 415 тыс. руб. - ее площадь 120,7 кв. м. Определить среднее значение цены третьей квартиры площадью 120,5 кв. м.

Рассчитаем среднюю арифметическую стоимость 1кв. м.:

 

((400/120) + (415/120,7))/2 = 3,39 тыс.руб.

 

Определим стоимость сопоставимой квартиры площадью 120,5 кв. м.:

 

120,5 * 3,39 = 408,5 тыс. руб.

 

Библиографический список

 

1. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью[Текст] / А.В. Татарова.- Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2005.- 213 с.
2. Оценка недвижимости [Текст]: учебник / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2008.– 560 с.
3. Буланова Н.В. Рынок недвижимости [Текст]: Учеб. пособие / Н.В. Буланова. - М.: Международная академия оценки консалтинга, 2003. - 147 с.
4. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости: Учеб. пособие для вузов. СПб.: Питер, 2001. - 336 с.
5. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учеб. / В.А. Горемыкин - 3-е изд. перераб. и дополнено - М.: Проспект. 2004. - 635 с.
6. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М., Экономика недвижимости: Учебник пособие для вузов / А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, Ю.М. Горенбургов. - СПб.: Лань, 2001. - 480 с.
7. Управление недвижимостью: учебник / под ред. С.Н. Максимова. - М.: Издательство "Дело" АНХ, 2008г. - 432с.
8. Кожухар В. М. Экспертиза и управление недвижимостью [Текст]: Учебное пособие / В.М. Кожухар. – М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К°», 2008. – 96 с.