Основные виды воспроизводственных мероприятий и их влияние на стоимостный эквивалент объектов недвижимости

Министерство образования  и науки РФ

ФГБОУ ВПО «Московский  государственный строительный университет»

Институт ЭУИС

Кафедра «Менеджмент и  инновации»

 

 

Курсовой проект по дисциплине «Экономика недвижимости»

на тему «Основные виды воспроизводственных мероприятий  и их влияние на стоимостный эквивалент объектов недвижимости»

 

 

 

 

 

 

 

 

Выполнила: студент ЭУМС-IV-11

Верушкин А.С.

                                                                Проверила: преп. Князев Д.В.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Москва 2013

Содержание

 

1. Введение……………………………………………………………………3
2. Воспроизводственные мероприятия и их влияние на стоимостный эквивалент объектов недвижимости………………………………….......4
3. Заключение………………………………………………………………..14
4. Список используемой литературы………………………………………15

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Воспроизводство – процесс  постоянного повторения и непрерывного возобновления производства. Включает в себя воспроизводство общественного  продукта, воспроизводство факторов производства и воспроизводство  экономических отношений и окружающей среды.

В современных условиях инвестиции выступают важнейшим средством  обеспечения прогрессивных структурных  сдвигов в экономике, улучшения  качественных показателей деятельности на микро- на макроуровнях. Чем более масштабны объемы и выше эффективность инвестиций, тем быстрее происходит воcпроизводственный процесс.

Различают три основных типа воспроизводства: расширенное, простое  и суженное.

Простое воспроизводство  характеризуется возобновлением производства в прежних масштабах и на прежнем  научно-техническом уровне. Поступательному  развитию общества присуще расширенное  воспроизводство, которое характеризуется  возрастанием объема производства, совокупного  общественного продукта, валового национального  продукта, национального дохода, национального  богатства и ростом жизненного уровня населения.

Простое воспроизводство  – это исходный пункт и составная  часть расширенного воспроизводства.

Докапиталистическим формациям  в основном было присуще простое  воспроизводство. В последующих  формациях господствует расширенное  воспроизводство, но на его общем  фоне известны кризисные спады уровня производства (стагнации; стагнация  – с лат. застой, топтание на месте).

Существуют различные  формы простого и расширенного воспроизводства  основных фондов.

Формы простого воспроизводства  включают ремонт (текущий, средний, капитальный  и восстановительный), модернизация оборудования (совершенствование его  с целью предотвращения технико-экономического старения и повышения технико-эксплуатационных параметров до уровня современных требований производства) и замена физически  изношенных и технически устаревших средств труда.

Формы расширенного воспроизводства  основных фондов:

• техническое перевооружение (на качественно новом уровне) действующего предприятия;
• реконструкция и расширение;
• новое строительство.

 

 

 

 

 

Воспроизводственные мероприятия и их влияние на стоимостный  эквивалент объектов недвижимости

 

 

Категория «воспроизводство»  является одним из центральных понятий  экономической науки. Воспроизводство  представляет собой непрерывно возобновляемый процесс производства, распределения, обмена и потребления всех элементов  производственно-хозяйственной деятельности, включая средства производства и  предметы потребления, финансовые, трудовые и материально-технические ресурсы, объекты инфраструктуры и т.п. Важнейшим  аспектом воспроизводства основных фондов (далее — ОФ) служит воспроизводство  жилищного фонда (далее — ЖФ).

Воспроизводство ОФ(рис. 1) может быть простым и расширенным.

 

Рисунок 1. Основное фонды

При простом воспроизводстве  происходит восстановление объектов в  том же объеме и с теми же качественными  характеристиками, а при расширенном  — расширение объема ОФ и совершенствование  действующих объектов. Стандартный  цикл воспроизводства жилищного  фонда составляет 120–130 лет.

Формами воспроизводства  ЖФ служат новое строительство, капитальный  ремонт, модернизация и реконструкция. На разных этапах социально-экономического развития та или иная форма воспроизводства  может являться ведущей, преобладающей. Ранее, в течение длительного  времени такой формой являлось новое  строительство. Но в последние годы все большую роль приобретают  капитальный ремонт и модернизация действующих объектов.

Рассмотрим экономическую  сущность и особенности проявления различных форм воспроизводства  ЖФ. 
Новое строительство выполняет две функции. Во-первых, оно направлено на полное возмещение физического и функционального износа ОФ путем замены износившихся объектов, а также ОФ, устаревших по своим потребительским качествам. Во-вторых, новое строительство служит основным средством расширения ОФ путем увеличения объема вновь возведенных объектов по сравнению с выбывшими за расчетный период. 
Возмещение износившихся по своему физическому состоянию ОФ есть элемент простого воспроизводства, а возмещение функционального износа и расширение ОФ составляет основу расширенного воспроизводства. Строительство более совершенных объектов по своим технико-экономическим и потребительским качествам взамен устаревших образцов выходит за рамки простого воспроизводства и является элементом расширенного.

Реконструкция также направлена на возмещение физического и функционального  износа, но в отличие от нового строительства, реконструктивные мероприятия проводятся на действующих объектах, а возмещение физического износа осуществляется лишь частично. Реконструкция является важнейшей формой совершенствования и расширения уже существующих ОФ и по мере их накопления ее роль в процессе воспроизводства нарастает. 
Важной формой воспроизводства является модернизация ОФ, направленная на частичное или полное возмещение функционального износа объектов путем совершенствования их качественных параметров. Модернизация ОФ осуществляется в результате улучшения потребительских качеств объектов.

В отличие от реконструкции  модернизация не связна с расширением  ОФ, но так как при модернизации достигается качественное улучшение  объектов, то она является элементом  расширенного воспроизводства. Преимущество модернизации заключается в повышении  качественных характеристик объектов без значительного отвлечения ресурсов и в сравнительно короткое время, а недостаток — в ограниченных возможностях существенных перестроек производственного процесса. Модернизация активно используется при совершенствовании  конкретных объектов ОФ. 
Жилищный фонд города также функционирует в системе воспроизводства. Для него характерны основные закономерности, действующие и для других видов ОФ. Он проходит, аналогичные этапы и выступает в сходных формах воспроизводства. Но в то же время воспроизводство ЖФ имеет определенную специфику, которая оказывает влияние на всю хозяйственную деятельность, связанную с его воспроизводством. Это обстоятельство и определяет необходимость специального рассмотрения процесса воспроизводства ЖФ.

Воспроизводство ЖФ представляет собой непрерывно возобновляемый процесс  создания, обращения, эксплуатации и  возмещения, совершенствования и  расширения объектов, находящихся в  муниципальной собственности.

Создание объектов ЖФ производится путем капитального строительства. Созданные объекты эксплуатируются, выполняя возложенные на них функции, и подвергаются износу. Изношенные здания требуют возмещения и совершенствования. При необходимости проводится расширение ЖФ города путем нового строительства. Но решение жилищной проблемы невозможно без проведения работ по содержанию, ремонту и совершенствованию уже построенного жилья. После ряда лет застойного периода в жилищном строительстве, с конца 80-х и до начала 2000-х годов, в стране сформулирована приоритетная задача по решению жилищной проблемы в среднесрочном периоде.

Значительный рост действующих  объектов ЖФ в городах ведет, в  последние годы, к постепенному перераспределению  ресурсов, выделяемых ранее преимущественно  на новое строительство, в пользу реконструкции, модернизации и капитального ремонта существующего жилья. 
Содержание форм воспроизводства жилищного фонда имеет определенную специфику, связанную с обслуживанием городского населения. 
Новое строительство жилых и общественных зданий, сооружений и коммуникаций города проводится с целью замены износившихся объектов, повышения потребительских качеств ОФ и их расширения. Значение этой формы воспроизводства в настоящее время и на перспективный период сохраняется. Новое строительство играет ведущую роль в решении жилищной проблемы, обеспеченности населения учреждениями культурно-бытового обслуживания, в развитии инженерной инфраструктуры города. 
Значение реконструкции жилья повышается с каждым годом. Это связано с наличием огромного количества действующих объектов и повышением требований к потребительским качествам городской застройки. В экономической литературе приведены различные подходы к понятию реконструкции в городах. Большинство авторов рассматривают реконструкцию, как коренное преобразование существующей городской застройки.

На мой взгляд, в процессе реконструкции проводится качественное совершенствование и расширение действующего жилищного фонда города. Реконструкция рассматривается применительно к отдельным объектам или к совокупности городских ОФ, например, реконструкция центральной части города, общественной застройки, зданий, дорог и т.п. Поэтому процесс реконструкции в городах целесообразно рассматривать в широком и узком смысле данного слова.

Под реконструкцией в широком  смысле понимается комплекс мероприятий  по преобразованию планировки и застройки  городов в соответствии с изменяющимися  требованиями — социальными, градостроительными, архитектурными и прочими. Реконструкция  представляет собой непрерывный  и закономерный процесс развития города, зависящий от социального  и научно-технического прогресса  общества. Это важное направление  совершенствования жилищной сферы, включающие комплекс мероприятий по реконструкции отдельных объектов, их модернизации, капремонту, сносу  и новому строительству зданий, сооружений и коммуникаций города. 
Под реконструкцией в узком смысле понимается совокупность мероприятий по совершенствованию и преобразованию отдельных городских объектов, которые заключаются в изменении их назначения или объема. Так для зданий могут быть предусмотрены пристройки, надстройки, а также изменение назначения — переустройство жилых в общественные. для городских дорог — расширение проезжей части и тротуаров и т.д. Преобразование жилищного фонда проводится по архитектурным и функциональным соображениям. Изменение назначения обычно проводится для жилых зданий старого образца, дальнейшее использование по жилому назначению которых нецелесообразно — дома коридорного типа, неудобная для жилых квартир планировка и т.п.

Модернизация жилищного  фонда представляет собой процесс  совершенствования потребительских  качеств объектов без изменений  их объема и назначения. Модернизация направлена на возмещение функционального  снашивания ОФ, отделяемое степенью утраты их потребительских качеств. Отметим, что потребительские качества ОФ представляют собой совокупность социально-экономических характеристик объектов, оцениваемых потребителями — горожанами, городскими службами. Уровень потребительских качеств жилья является достаточно устойчивым показателем, но с течением времени он имеет тенденцию к повышению. Городские здания и сооружения, которые в момент постройки удовлетворяли предъявляемым требованиям, по прошествии некоторого периода устаревают и требуют совершенствования. Процесс динамики потребительских качеств ЖФ является сложным и неоднозначным явлением, требующим специального исследования. Для одних видов ОФ функциональное снашивание происходит сравнительно быстро, для других медленно, а для третьих наблюдается противоположная тенденция повышения потребительских качеств, например, для старинных объектов, памятников истории и культуры. Так требования к жилью возрастают быстрыми темпами и поэтому здания, построенные всего 20–30 лет назад, перестают удовлетворять потребностям городского населения по многим параметрам — смежные комнаты, вход в комнату из кухни, наличие комнат, площадью меньше 9 м2, отсутствие вспомогательных помещений и т.п. Жилье старой дореволюционной постройки нередко не соответствует требованиям посемейного заселения, характеризуется недостаточным уровнем благоустройства — отсутствием горячего водоснабжения, ванных комнат и другими дефектами.

Сущность модернизации ЖФ заключается в улучшении его  потребительских качеств путем  совершенствования планировки квартир  и повышении уровня благоустройства, а также приведение в соответствие с функциональными требованиями зданий путем применения современных  строительных конструкций, материалов.

Существуют разные точки  зрения на роль модернизации в процессе воспроизводства жилищного фонда. На наш взгляд, модернизация не направлена на возмещение физического износа. Для этой цели имеются другие формы воспроизводства — капитальный ремонт, строительство. Модернизация полностью или частично возмещает функциональный износ путем преобразования объектов и поэтому представляет собой элемент расширенного воспроизводства.

Создание необходимых  условий для нормальной эксплуатации объектов города обеспечивается посредством  проведения ремонтных работ. Ремонт объектов ЖФ позволяет поддерживать техническое состояние городских  объектов и, тем самым, обеспечивать их функциональную пригодность. Для  этой цели используются два вида ремонтов: капитальный и текущий. 
В отличие от текущего ремонта, капитальный ремонт всегда связан с полной или частичной заменой отдельных конструктивных элементов. Это не означает, конечно, что в процессе капитального ремонта осуществляется замена всех элементов данного объекта. В каждом из них имеются конструкции, определяющие сроки его службы в целом. В то же время другие, менее долговечные, конструктивные элементы должны с определенной периодичностью заменяться в течение этого срока, чем и вызывается необходимость проведения ремонтных работ. Капитальный ремонт необходим в связи с тем, что объекты ЖФ состоят из элементов, имеющих различные сроки службы. Капитальный ремонт не продлевает срок службы ЖФ, так как он определяется по наиболее долговечным элементам, не заменяемым при ремонте. Но существует и другая точка зрения, согласно которой капремонт может продлевать срок службы ОФ на неограниченный период, заменяя объекты по частям, что, представляется не совсем верным. 
В соответствии с теорией надежности, одним из важнейших параметров объекта служит его долговечность, характеризуемая сроком службы ОФ, т.е. временем нормального выполнения заданных функций при сохранении эксплуатационных характеристик в установленных пределах. Но сроки службы могут быть различны. Выделяют нормативные и экономические, остаточные и фактические, технические и т.п. 
Нормативный срок службы устанавливается нормативными документами и является усредненным показателем долговечности конструкций, элементов, объектов. Так для зданий он устанавливается в зависимости от их капитальности. К примеру, жилые здания 2-й группы капитальности имеют нормативный срок службы, равный 125 годам. 
Экономический срок службы определяет время нормальной эксплуатации объектов, превышение которого технически возможно, но экономически целесообразно, так как затраты на ремонт и эксплуатацию будет выше затрат на восстановление объекта. 
Технические сроки службы рассчитываются путем учета технических характеристик объектов — прочности, тепло — и звукоизоляции, герметичности и др. 
Если экономический срок службы определяется экономическими факторами эксплуатации объектов, то технические (или технологические) сроки службы — факторами действия технических характеристик объектов или технологическими требованиями к конструктивной схеме ОФ. 
В момент строительства объекта фактический срок службы равен нулю, а остаточный срок равен нормативному. С течением времени фактический срок службы будет возрастать, а остаточный сокращаться. Нормативный же срок остается без изменения.