Основные виды воспроизводственных мероприятий и их влияние на стоимостный эквивалент объектов недвижимости

В результате проведения капитального ремонта сроки службы объектов не изменяются, но если его по каким-либо причинам отложить, то остаточная долговечность  снизится и впоследствии придется затратить  значительно больше средств, чтобы  восстановить. К примеру, если не устранены  вовремя повреждения кровли в  здании, то происходит более интенсивное  разрушение крыши, ухудшается состояние  перекрытий, полов, и т.п. снижается  долговечность здания. Чтобы обеспечить нормативную долговечность необходимо провести требуемый по объему и стоимости  капитальный ремонт. Но продление  нормативных сроков службы объектов капитальный ремонт не обеспечивает.

Для организации работ  по восстановлению ЖФ большое значение имеет разграничение функций  капитального и текущего ремонта. 
Капитальный ремонт направлен на возмещение физического износа. При текущем ремонте замены элементов не проводится и возмещение физического износа не происходит. Отсюда следует, что наряду с новым строительством, реконструкцией и модернизацией капитальный ремонт является одной из форм воспроизводства ЖФ. В процессе капитального ремонта затрачивается определенное количество живого и овеществленного труда, создаются новая потребительская стоимость и стоимость в целом. Капитальный ремонт частично воспроизводит объекты ЖФ как в натуральной, так и в стоимостной формах. 

Несмотря на принципиальное отличие между капитальным и  текущим ремонтом на практике бывает нелегко четко разграничить их друг от друга. 
Капитальный ремонт городских объектов направлен на частичное возмещение их физического износа и заключается в полной или частичной замене важнейших элементов ОФ по причине утраты ими своих технико-эксплуатационных и потребительских качеств. Объекты жилищного фонда состоит из многочисленных элементов, имеющих различные сроки службы. Они органично разделяются на две большие группы: элементы, определяющие сроки службы ОФ и все прочие, заменяемые определенное число раз в течение этого срока. В каменных зданиях к элементам первой группы относятся фундаменты и стены, монолитные и сборные бетонные и железобетонные перекрытия, каркасы. Ремонт этих элементов может осуществляться, но их замена возможна лишь при полном восстановлении здания, т.е. при сносе и возведении дома заново.

К заменяемым элементам относятся  деревянные перекрытия, полы, оконные  и дверные проемы, инженерные системы, кровля, отделка и другие элементы зданий. Наличие этой группы элементов  и определяет необходимость периодического проведения капитального ремонта. Нередко  капитальный ремонт зданий и сооружений проводится одновременно с модернизацией или при их реконструкции, например, модернизация, реконструкция и капремонт жилых зданий Санкт-Петербурга, построенных до 1917 г. и отличающихся высокой капитальностью, большей частью проводится одновременно. Проведение таких работ ремонтно-реконструктивного характера, позволяет в старых обжитых районах города с развитой сетью культурно-бытового обслуживания получать жилье, соответствующее нормативным требованиям и удовлетворяющее запросам проживающего в нем населения.

Отметим, что в ряде исследований по вопросам воспроизводства смешиваются  понятия модернизации и капитального ремонта. Так, некоторые авторы полагают, что цель капитального ремонта состоит  не только в снижении физического, но и функционального износа за счет смены оборудования и восстановления изношенных конструкций на более совершенные. Недостаточно четко сформулировано понятие капитального ремонта в действующих нормативно — технических и нормативно — методических материалах. Действительно, при капитальном ремонте могут проводиться работы по модернизации, связанные с возмещением морального износа, но не они составляют сущность данной формы воспроизводства. Одна форма воспроизводства не поглощает другую. Они существуют параллельно. 
Каждая форма воспроизводства имеет свои особенности и характеризуется уровнем возмещения износа и характером повышения стоимости ОФ (см. табл. 1).

Список используемой литературы

1. Грузинов В.П. и др. Экономика предприятия: учебник  для ВУЗов./Под ред.

В.П. Грузинова. М.: Банки –  биржи, ЮНИТИ, 1998.

2. Зайцев Н.А. Экономика  промышленного предприятия. М.: «ИНФРА  – М», 1998.

3. Кулаков Ю.Н. Конспект лекций по дисциплине «Экономика недвижимости»