Основы ипотечного кредитования

Принятие  части I в 1995 году и части II в 1996 году Гражданского кодекса Российской Федерации  стало решающим шагом в развитии Российского федерального законодательства в отношении вопросов ипотечного жилищного кредитования.     

В части, касающейся отношений, связанных  с ипотечным жилищным кредитованием, кодекс установил общие правила  обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой; положения  о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения и др. Принятие Гражданского кодекса РФ, в котором имеются основные нормы, касающиеся получения и обеспечения кредита, создало правовую среду, благоприятствующую всем видам предпринимательской деятельности. Кроме того, Гражданским кодексом было предусмотрено принятие в дальнейшем специальных Федеральных законов по регулированию вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также особенностей ипотеки (залога недвижимости).      

 Во исполнение требований  Гражданского кодекса РФ в  1999 г. был принят Федеральный  закон РФ от 21 июля 1997 г. "О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним". Закон стал нормативным актом,  непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости.     

Вторым  немаловажным законом стал принятый в 1998 году Федеральный закон РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Закон  значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита.      

Согласно  Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору ипотеки  одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному  ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости  заложенного недвижимого имущества  другой стороны - залогодателя за изъятиями, установленными законом.     

Раньше  Законом было установлено, что договор  об ипотеке должен нотариально удостоверяться и подлежать государственной  регистрации, а несоблюдение этих правил влечет его недействительность.     

На  сегодняшний день нотариальное удостоверение  договора об ипотеке больше не является обязательным условием оформления договора. Эти изменения произошли в  связи с принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ "О  внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", который вступил  в силу с 01.01.2005.     

Закон предусматривает также возможность  обращения закладных, т.е. ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" вводит в гражданский  и коммерческий оборот новый вид  ценных бумаг - закладные. Более того, в Распоряжении Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 26 февраля 1999 г. № 195-р установлено, что закладные могут использоваться в качестве базового актива с целью выпуска их собственником или доверительным управляющим иных ценных бумаг в порядке и на условиях, которые устанавливались Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг, хотя в Федеральном законе от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг" не устанавливается порядок обращения закладных⁷.     

Различные аспекты жилищных отношений, основные начала жилищного законодательства, действие жилищного законодательства во времени, объекты жилищных прав, право собственности и т.д. регулирует Федеральный закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 "Жилищный кодекс Российской Федерации"⁸.      

Федеральный закон №122-ФЗ "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним", принятый 21 июля 1997г., описывает все необходимые  подробности, связанные с регистрацией прав на недвижимое имущество, в том  числе и по ипотеке. Государственная  регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной  регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению  залогодателя или залогодержателя  прилагается договор об ипотеке  вместе с указанными в договоре документами.

       Федеральным законом "О кредитных историях" №218-ФЗ от 30 декабря 2004 года определяются понятие и состав кредитной истории, основания, порядок формирования, хранения и использования кредитных историй, регулируется связанная с этим деятельность бюро кредитных историй, устанавливаются  особенности создания, ликвидации и  реорганизации бюро кредитных историй, а также принципы их взаимодействия с источниками формирования кредитной  истории, заемщиками, органами государственной  власти, органами местного самоуправления и Банком России.     

К числу нормативных актов регулирующих ипотечное кредитование следует  отнести Федеральный закон "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах". Этот закон разрабатывался на протяжении нескольких лет. Закон чрезвычайно  важен для развития ипотечного кредитования в целом, т.к. времена, когда развивалось льготное кредитование, наверное, уже постепенно уходят. Без внедрения эффективно работающих рыночных механизмов ипотека в масштабах всей страны работать не будет. С этой точки зрения, без привлечения рыночных капиталов, без привлечения накопленных средств, обращающихся в настоящее время на рынках капиталов, в реальный сектор, сектор строительства жилья, без налаживания инфраструктуры, развитие ипотечного кредитования в России в целом вряд ли возможно. С этой точки зрения вопрос инфраструктуры, вопрос функционирования рынка ценных бумаг в этом направлении имеет принципиальное значение. Конечно закон "Об эмиссионных ценных бумагах" имеет здесь первоначальное значение.     

Постановлением  Правительства Российской Федерации  от 11 января 2000 г. № 28 одобрена "Концепция  развития системы ипотечного жилищного  кредитования в Российской Федерации" (с изменениями от 08.05.2002 № 302), в  которой определены основные цели и  принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учетом российского законодательства и  существующих социально-экономических  условий. В Концепции намечены конкретные направления совершенствования  законодательной и нормативной  базы ипотечного жилищного кредитования на федеральном уровне, а также  на уровне субъектов Российской Федерации. При этом были учтены практика создания и функционирования механизма ипотечного кредитования как в странах с  развитой рыночной экономикой, так  и в странах с переходной экономикой, а также опыт жилищного финансирования в регионах Российской Федерации.

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2 Направление развития ипотечного кредитования на примере Сбербанка России

2.1 Современные тенденции Сбербанка России

       Сбербанк России является крупнейшим банком Российской Федерации и СНГ. Его активы составляют более четверти банковской системы страны (27%), а доля в банковском капитале находится на уровне 26% (1 января 2011 г.)

       Сбербанк России, основанный в 1841 г. Сегодня это современный универсальный банк, удовлетворяющий потребности различных групп клиентов в широком спектре банковских услуг. Сбербанк занимает крупнейшую долю на рынке вкладов и является основным кредитором российской экономики. Привлечение средств частных клиентов и обеспечение их сохранности является основой бизнеса Сбербанка, а развитие взаимовыгодных отношений с вкладчиками – залогом его успешной работы. По итогам 2010 года 47,9% хранящихся в российских банках сбережений граждан - доверены Сбербанку.

       Кредитный портфель Сбербанка включает в себя около трети всех выданных в стране кредитов (32% розничных и 31% корпоративных кредитов). В 2010 году Сбербанк активно кредитовал крупнейших корпоративных клиентов, предоставляя средства на финансирование текущей деятельности и инвестиционных программ, рефинансирование кредитов в других банках, приобретение активов и совершение сделок по слиянию и поглощению, финансирование лизинговых сделок, расходов по участию в тендерах, строительства жилья. Как и в предыдущие годы, Сбербанк принимал непосредственное участие в реализации государственных программ.

        Сбербанк продолжил работу по улучшению качества клиентского сервиса. Наиболее значимой услугой Сбербанка остается прием платежей населения. Их объем за год вырос в 1,4 раза и достиг 1 621 млрд руб., количество принятых платежей увеличилось на 6,5% и превысило 1 134 млн. Доля платежей, принимаемых по биллинговой технологии, увеличилась за год до 65,7%.

        Сбербанк России обладает уникальной филиальной сетью: в настоящее время в нее входят 17 территориальных банков и около 20 тысяч подразделений по всей стране. Сбербанк постоянно развивает торговое и экспортное финансирование, и к 2014 году планирует увеличить до 5% долю чистой прибыли, полученной за пределами России. Дочерние банки Сбербанка России работают в Казахстане, на Украине и в Беларуси. В соответствии со Стратегией развития, Сбербанк России расширил свое международное присутствие, открыв представительство в Германии и филиал в Индии, а также зарегистрировав представительство в Китае.

        Герман Греф, Президент, Председатель Правления Сбербанка России, стал лауреатом Национальной банковской премии в специальной номинации «Банкир года». Жюри премии отметило финансовые результаты работы, внедрение современной технологии выдачи кредитов «Кредитная фабрика», развитие Производственной системы Сбербанка. Сбербанк занял первые места в рейтингах узнаваемости и известности российских банков, опубликованных Национальным агентством финансовых исследований. Согласно данным агентства, узнаваемость Сбербанка в России составляет 96%, известность – 86%. По информации консалтинговой компании Brand Finance, опубликованной в ежегодном рейтинге «500 самых дорогих брендов в мире», самым дорогим брендом России признан Сбербанк: его стоимость превысила $12 млрд.

Сбербанк предоставляет ипотечные кредиты:

-   Кредит « Приобретение готового жилья».

Предоставляется на приобретение жилья под залог кредитуемого или иного жилого помещения. Привлекательные процентные ставки (валюта – RUB, макс. сумма – индивидуально, ставка-14–15%, срок-до 30 лет; валюта - USD, макс. сумма - индивидуально, ставка - 12–13%,до 30 лет; валюта – EUR, макс. сумма – индивидуально, ставка - 12–13%, срок - до 30 лет). Отсутствие комиссий по кредиту. Специальные условия кредитования для клиентов, получающих заработную плату на счет, открытый в ОАО «Сбербанк России», и для клиентов-сотрудников компаний, аккредитованных ОАО «Сбербанк России». Индивидуальный подход к рассмотрению кредитной заявки. Отсутствие требования обязательного страхования жизни и здоровья заемщика (созаемщиков). Льготные условия кредитования для молодых семей. Возможность получения кредитной карты на выбор: неперсонализированной карты моментальной выдачи Visa Credit Momentum / MasterCard Credit Momentum с лимитом до 150 000 рублей или персонализированной кредитной карты с лимитом до 200 000 рублей. Кредитная карта может быть выдана после одобрения и получения ипотечного кредита.

- Кредит «Ипотека с государственной поддержкой» предоставляется на приобретение строящегося или построенного жилого помещения у юридического лица (застройщика, инвестора и т.д.) под залог кредитуемого или иного жилого помещения. Низкие процентные ставки (валюта – RUB, Макс. сумма - 8 000 000, Ставка - 11%,Срок - до 30 лет). Отсутствие комиссий по кредиту. Специальные условия кредитования для клиентов, получающих заработную плату на счет, открытый в ОАО «Сбербанк России». Индивидуальный подход к рассмотрению кредитной заявки. Возможность привлечения созаемщиков. Отсутствие требований обязательного страхования жизни и здоровья заемщика (созаемщиков). Возможность получения кредитной карты на выбор: неперсонализированной карты моментальной выдачи Visa Credit Momentum / MasterCard Credit Momentum с лимитом до 150 000 рублей или персонализированной кредитной карты с лимитом до 200 000 рублей. Кредитная карта может быть выдана после одобрения и получения ипотечного кредита. -   Кредит « Приобретение строящегося жилья».

Предоставляется на инвестирование строительства квартиры под залог  кредитуемого или иного жилого помещения. Привлекательные процентные ставки (валюта - RUB, макс. сумма - индивидуально, ставка - 14–15%, срок - до 30 лет; валюта – USD, макс. сумма – индивидуально, ставка - 12–13%, срок - до 30 лет; валюта – EUR, макс. сумма – индивидуально, ставка - 12–13%,срок - до 30 лет). Отсутствие комиссий по кредиту. Специальные условия кредитования для клиентов, получающих заработную плату на счет, открытый в ОАО «Сбербанк России», и для клиентов-сотрудников компаний, аккредитованных ОАО «Сбербанк России». Индивидуальный подход к рассмотрению кредитной заявки. Отсутствие требования обязательного страхования жизни и здоровья заемщика (созаемщиков). Возможность получения кредитной карты на выбор: неперсонализированной карты моментальной выдачи Visa Credit Momentum / MasterCard Credit Momentum с лимитом до 150 000 рублей или персонализированной кредитной карты с лимитом до 200 000 рублей. Кредитная карта может быть выдана после одобрения и получения ипотечного кредита. Льготные условия кредитования для молодых семей.

-   Кредит «Строительство жилого дома» .

Предоставляется на индивидуальное строительство жилого дома под залог  кредитуемого или иного жилого помещения.

Привлекательные процентные ставки (валюта – RUB, макс. сумма - индивидуально, ставка - 14.5–15.5%,срок - до 30 лет; валюта – USD, макс. сумма – индивидуально, ставка - 12.5–13.5%, срок - до 30 лет; валюта – EUR, макс. сумма – индивидуально, ставка - 12.5–13.5%, срок - до 30 лет). 

Отсутствие  комиссий по кредиту.

     Специальные условия кредитования для клиентов, получающих заработную          плату на счет, открытый в ОАО «Сбербанк России», и для клиентов- сотрудников компаний, аккредитованных ОАО «Сбербанк России».

      Индивидуальный подход к рассмотрению  кредитной заявки.

      Отсутствие требования обязательного страхования жизни и здоровья заемщика (созаемщиков).

Льготные условия  кредитования для молодых семей.

Возможность получения  кредитной карты на выбор: не персонализированной карты моментальной выдачи Visa Credit Momentum / MasterCard Credit Momentum с лимитом до 150 000 рублей или персонализированной кредитной карты с лимитом до 200 000 рублей. Кредитная карта может быть выдана после одобрения и получения ипотечного кредита.

2.2 Схемы  ипотечного кредитования

. Отдельное комфортное жилье - это одна из первых потребностей современной семьи. Но, что делать, если стоимость заветных квадратных метров растет? На сегодняшний день многие банки предлагают различные ипотечные схемы кредитования на покупку нового жилья или улучшение уже имеющегося.

       Хотелось вначале сказать о  плюсах покупки квартиры в  кредит. Первое и самое важное  для заемщиков, это то, что они сразу становятся собственниками приобретаемого жилья. А осуществляя платежи по ипотечному кредиту, они платят за свою квартиру, а не тратят деньги на аренду чужой. И второе - это то, что при постоянном росте цен на недвижимость выгоднее приобрести квартиру в кредит, чем несколько лет копить на нее.

       Ипотека дает возможность жить в своей квартире, сделать в ней хороший ремонт или перепланировку, что невозможно в арендованной. Причем в кредит можно купить квартиру, не имея жилья вообще или взять кредит на улучшение своих жилищных условий, имея худшую квартиру. Это относится и к новостройкам, и к квартирам на вторичном рынке жилья.

       Рассмотрим обычную ипотечную  схему покупки квартиры по  ипотеке. Она применяется, когда заемщики не имеют собственного жилья:

1. Представление  документов в банк и получение  положительного решения об открытии кредитной линии (на какую сумму кредита можно рассчитывать).