Основы ипотечного кредитования

2. Подбор квартиры  и проверка ее на юридическую  частоту.

3. Подписание  кредитного договора с банком  и договора купли-продажи.

       Кроме обычных ипотечных схем, банки давно уже предлагают  особые программы для желающих  улучшить свои жилищные условия. Кредит в этом случае берется на сумму доплаты - разницы в стоимости между старой и новой квартирой (схема 1). Однако сейчас, когда цены растут как на дрожжах и продавец - хозяин положения, такой схемой воспользоваться проблематично. Некоторое время назад стали появляться новые банковские программы, которые сделали альтернативные ипотечные сделки вполне реальными. Смысл новшества: заемщик сначала покупает новую квартиру, а только потом продает старую, которая тем временем подрастает в цене. При этом кредит на покупку новой квартиры предоставляется с учетом стоимости старого жилья (в общей сложности до 90% от стоимости приобретаемого жилища, а по одной из программ - и до 120%, с учетом расходов на ремонт)  (схема 2).

       Можно ли с использованием  кредита поменять старую квартиру  на новостройку?

К обычным альтернативным проблемам в этом случае добавляется  еще одна. Продавая свое жилье, собственник должен освободить его не только физически, но и юридически - сняться с регистрационного учета. Прописаться же в новостройку можно будет только после регистрации вашего права собственности на новую квартиру. А этот процесс может затянуться. Решение проблемы, однако, существует (схема 3).

Схема 1. Традиционная

1. Получаем одобрение  кредитного комитета банка, выясняем, на какую сумму кредита можем  рассчитывать.

2. Ищем покупателя  на имеющуюся квартиру.

3. Подыскиваем подходящий вариант нового жилья.

4. Обе сделки - продажа старой квартиры и покупка новой - проводятся в один день.

Схема 2. Актуальна  в условиях быстрого роста цен

1. Приобретаем по ипотеке новую квартиру и переезжаем в нее.

2. Продаем прежнюю  квартиру, которая за время оформления кредита и покупки нового жилья успевает вырасти в цене.

3. В течение  льготного периода - 6 месяцев  с момента получения кредита  - за счет продажи старой квартиры возвращаем банку часть долга.

Схема 3. Покупка  новостройки

1. Получаем кредит  на покупку квартиры в новостройке под залог имеющегося жилья.

2. Ждем, когда можно будет купленную новостройку оформить в собственность и переехать туда.

3. Продаем прежнюю квартиру или сдаем ее в аренду и гасим долг банку.

       Выбирать самому между многочисленными  ипотечными банковскими программами нелегко. Нужно потратить немало времени и денежных средств для того, чтобы выбрать банк, который может предоставить максимальный кредит при минимальных расходах и на наиболее выгодных для вас условиях. Чтобы избежать этого, можно обратиться в риэлтерскую компанию. Тогда схема ипотечного кредитования состоит в следующем:

 1. обращение в риэлтерскую компанию. Риэлтор тот, кто будет сопровождать заёмщика от выбора жилья до получения свидетельства о собственности и ключей от квартиры. Он внимательно выслушает требования клиента, сопоставит его желания и возможности, проконсультирует относительно деталей и параметров сделки; учтя финансовые возможности заёмщика, порекомендует оптимальный вариант ипотеки и подскажет, в какой банк обратиться; поможет подготовить кредитную заявку в выбранный банк. В этом случае шансы заёмщика на получение кредита значительно повышаются, т.к. банки предпочитают кредитовать тех, чья сделка "подготовлена" риэлтерской компанией партнёром банка. Поэтому от того, насколько тесным и доверительным будет взаимодействие между риэлтором и клиентом во многом зависит успех всего процесса приобретения жилья с помощью ипотеки.

2.  рассмотрение банком заявки на получение кредита. Если первый шаг пройден, и контакт с риэлтерской компанией установлен, то процедура андеррайтинга, т.е. проверки платёжеспособности потенциального заёмщика, проходит быстрее и обычно не превышает двух недель.

3.  выбор жилья. Солидная риэлтерская компания не только подбирает своему клиенту жильё, но и обязательно проверяет его юридическую чистоту. В противном случае легко оказаться жертвами мошенников и остаться в итоге без жилья и без денег.

 4. оценка и утверждение выбранного жилья. Принимая жильё в качестве обеспечения залога по ипотечному кредиту, банку необходимо знать его рыночную стоимость, а также ту цену, за которую его можно будет срочно реализовать в том случае, если заёмщик вдруг не сможет расплачиваться по кредиту. Для этих целей привлекаются независимые оценщики оценочные компании-партнёры банка, имеющие лицензию. Отчёт об оценке передаётся в банк, который анализирует его вместе с другими документами, после чего кредитный комитет выносит решение о возможности покупки выбранного жилья.

5.   подписание кредитного договора и получение денег. Перед сделкой с продавцом необходимо подписать с банком кредитный договор, на основании которого банк предоставляет заёмщику (в наличной или безналичной форме) недостающую для покупки жилья часть суммы. Объединив полученные деньги с собственными накоплениями, можно договариваться с продавцом о времени и месте сделки и приступать непосредственно к процессу покупки.

6.   нотариальное заверение. Кредитный договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению у нотариуса, которого рекомендует банк.

7. страхование. Страхование осуществляют надёжные компании, работающие с банком в рамках реализуемой им ипотечной программы. Обычно, страхованию подлежат случаи потери заёмщиком права собственности, ущерб, причиненный заложенному имуществу, а также жизнь, здоровье и трудоспособность заёмщика.

8.  государственная регистрация. В момент регистрации происходит переход права собственности на жильё от продавца к покупателю, после чего новый владелец получает Свидетельство о собственности. Иными словами становится практически полноправным владельцем жилья. Можно прописываться, делать ремонт и приглашать гостей на новоселье. Единственно, что нельзя делать с этим жильём, так это продать его до момента погашения кредита. 

Для получения кредита Сбербанк предлагает следующую схему: 

1. Заполните Заявление-анкету, соберите необходимые документы. Все вопросы, возникшие у Вас на этом этапе, Вы можете задать специалистам Банка по телефонам горячей линии.
2. Обратитесь с пакетом документов в филиал ОАО «Сбербанк России» в Вашем регионе.
3. Дождитесь решения Банка о предоставлении кредита.
4. Соберите необходимый пакет документов по интересующему Вас объекту недвижимости.
5. Подпишите кредитный договор и договоры обеспечения, застрахуйте предметы залога.
6. Получите Ваш кредит и станьте полноправным собственником объекта недвижимости.  

2.3  Условия ипотечного кредитования

        Прежде чем говорить об условиях ипотеки, следует определиться, какое жилье может быть объектом ипотеки. Недвижимость должна отвечать следующим требованиям:  Квартира не должна являться коммунальной (иметь собственные санузел и ванную); быть подключенным к городскому водоснабжению и системам отопления; сантехническое оборудование, двери, окна и крыша (если квартира находится на последнем этаже) должны быть в исправном состоянии.

        По условиям ипотеки, приобретенная квартира принадлежит заемщику, а не банку, однако заемщик не может продать, осуществить обмен или подарить квартиру кому-либо. Также надо учитывать, что некоторые действия, такие как прописка родственников, сдача внаем - требуют разрешения банка.

       Чтобы получить ипотечный кредит, необходимо пройти несколько этапов:  
предварительный - сбор документов и информации о клиенте и объекте ипотеки, обсуждение условий ипотеки на покупку жилья с заемщиком;  
принятие решения о выдаче кредита - оценка финансового риска, размеры кредита, проценты и другие условия получения ипотечного кредита;  
заключение договора; погашение кредита; закрытие ипотечного кредита.

        Не смотря на великое разнообразие программ ипотечного кредитования,  условия ипотеки, тем не менее, можно в целом свести к общему списку требований:

1. Валюта кредита на покупку жилья - российские рубли или доллары США (в некоторых случаях евро). Существует два рынка жилья, так называемые первичный и вторичный рынки. На первичном продается жилье в новостройках, вторичный рынок - это квартиры, которые, если можно так выразиться, уже были в использовании. На первичном рынке в расчетах преобладает рубль, так как продавцом является юридическая фирма. На вторичном же рынке ситуация обратная и преобладают расчеты с помощью долларов США, потому что хозяином продаваемого жилья, как правило, является физическое лицо, заинтересованное в получении оплаты в долларах США. В зависимости от того, на каком рынке заемщик намерен приобретать жилье, ему требуется кредит на покупку жилья в той или иной валюте, поэтому многие банки предоставляют разные программы ипотечного кредитования, с получением кредита в рублях, долларах США или евро, в зависимости от потребностей заемщика.
2. Валюта погашения кредита и его процентов - аналогична валюте получения кредита. По условиям ипотечного кредитования, кредит должен погашаться в той валюте, в которой был получен.
3. Процентная ставка - от 11% до 15,5% годовых в рублях и от 12% до 13,5% годовых в долларах США. Процентная ставка назначается банком исходя из многих характеристик. Одной из основных является благонадежность заемщика. Сейчас практически всегда существуют "официальная зарплата" и "реальный доход". Банки согласны учитывать реальную зарплату заемщика, но проценты по ипотечному кредитованию будут выше, чем в случае, когда высокая зарплата является официальной. Кроме того, процентная ставка будет зависеть от срока, на который берется кредит на покупку жилья - чем он дольше, тем выше проценты.
4. Сумма кредита на покупку жилья - в пределах от 10% до 90% от стоимости приобретаемого жилья. Размеры предоставляемого кредита, как и прочие условия ипотеки, может определить только банк. Как и в случае с процентами, прежде всего он будет исходить из благонадежности клиента и его финансовых возможностей, а также обязательно будет учитывать оценочную стоимость приобретаемого жилья.
5. Сроки кредита колеблются в пределах от 1 года до 30 лет. 
   Как правило, банки определяют диапазон, в пределах которого заемщик может сам выбрать наиболее оптимальный срок для себя. Некоторые банки определяют фиксированные сроки на кредит на покупку жилья, например, 5, 10, 15 и т. д. на свое усмотрение и ставят определенные условия ипотечного кредитования для каждого из них. Однако надо учитывать, что чем больше возраст заемщика, тем труднее ему будет получить квартиру в кредит на длительный срок и тем выше будет процентная ставка и суровее условия страхования, о которых пойдет речь позже.
6. Размер первоначального взноса на покупку жилья - не менее 10% и, как правило, не более 30% от стоимости приобретаемого жилья 
   Первоначальный взнос - это та часть стоимости приобретаемого жилья, которую заемщик платит самостоятельно. Размеры первоначального взноса определяются опять же таки банком. Он может вообще отсутствовать, но такие программы отличаются невысоким размером кредита и по условиям ипотечного кредитования в качестве залога не может быть использована квартира в строящемся доме или построенном, но не сданном комиссии. 
   Первоначальный взнос довольно тесно связан с процентной ставкой по кредиту на покупку жилья. При низком первоначальном взносе, проценты по кредиту будут, скорее всего, выше, чем в случае с обычным или высоким первоначальным взносом.
7. Погашение задолженности происходит с помощью ежемесячных (ежеквартальных) платежей в течение всего срока ипотечного кредита. Существует несколько вариантов осуществления платежей по ипотечному кредиту: аннуитетные платежи - это когда по условиям ипотеки происходит выплата равными суммами в течение всего срока кредита. Эта форма удобна тем, что Вы четко знаете, сколько Вам нужно заплатить в этом месяце (квартале) и можете рассчитывать свои доходы и траты.  Дифференцированные платежи - зависят от оставшегося срока кредита, чем ближе к концу, тем меньше ежемесячные платежи. Такие условия ипотеки в конечном итоге обеспечивает меньшую сумму выплаты по кредиту, чем в случае аннуитетной схемы, но практически не используется банками России из-за меньшей выгоды.
8. В законодательстве РФ исполнение условий ипотечного кредита обеспечивается ст. 77 Федерального закона РФ № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Отношения банка и заемщика при получении ипотечного кредита, а также то, какое жилье подлежит ипотеке и прочие вопросы этой области, регулируются Федеральным законом РФ №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
9. Для удостоверения прав на погашение кредита на покупку жилья, а также права залога на жилое помещение, составляется закладная. Закладная, это именная ценная бумага, которая удостоверяет что жилье, указанное в договоре находится в залоге, а также подтверждает право банка на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой.
10. Заемщик в обязательном порядке должен застраховать свою жизнь, а также застраховаться от потери трудоспособности, утраты объекта ипотеки или его повреждения. 
    Для увеличения безопасности сделки, банки в условиях ипотечного кредита прописывают обязательное страхование заемщика. Очень часто, они требуют заключения договора с какой-то определенной страховой компанией. Все расходы по страхованию ложатся на заемщика.
11. Стоимость объекта ипотеки, в данном случае жилья, определяется на основе оценки его независимым экспертом. 
    При подаче заявления в банк на получение ипотечного кредита, к ним прилагается оценка квартиры независимым экспертом, но банк может провести самостоятельную оценку собственными специалистами.
12. Заемщик должен, как и в случае обычного кредита, представить справку о своих официальных доходах за последние шесть месяцев.

В таблице 1 представлены условия кредитования  Сбербанка РФ – ипотечный кредит «Строительство жилого дома».

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 1

Условия кредитования Сбербанк РФ на 2012год

Валюта кредита	Рубли РФ / Доллары  США / Евро
Сумма кредита	Минимальная 300 000 рублей (10 000 долларов США или 7 000 евро).	Максимальная Не должна превышать  меньшую из величин: 85% договорной стоимости строительства жилого дома; 85% оценочной стоимости иного оформляемого в залог жилого помещения.
Срок кредита	До 30 лет.
Комиссия за выдачу кредита	Отсутствует.
Обеспечение по кредиту	Залог кредитуемого жилого дома или иного жилого помещения. На период до оформления в залог кредитуемого жилого дома необходимо предоставление иных форм обеспечения. В случае оформления в обеспечение по кредиту залога жилого дома / его части (доли) требуется оформление залога земельного участка или залога права аренды на земельный участок, на котором находится данный дом. Подробное описание принимаемого банком обеспечения приведено в разделе «Важно».
Страхование	Обязательное  страхование передаваемого в  залог имущества (за исключением  земельного участка) от рисков утраты/гибели, повреждения в пользу Банка на весь срок действия кредитного договора.

 

 

 

 

 

 

Глава 3  Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования

3.1 Проблемы, сдерживающие ипотечное кредитование  на современном этапе

       До определенного момента развитие ипотечных операций сдерживалось неблагоприятными макроэкономическими условиями: высокими темпами инфляции, нестабильностью курса рубля, низким уровнем доходов населения. В последние три года ситуация изменилась: объемы предоставленных кредитов активно растут, число банков - участников рынка постоянно увеличивается, ставки по кредитам продолжают снижаться. Однако вклад ипотечных операций в финансирование покупок жилья в России остается крайне низким.