Особенности, цели и принципы процесса управления недвижным имуществом

Бизнес-коммуникации – взаимодействие субъектов системы информатизации в процессе решения задач предпринимательства.

Маркетинг является подфункцией планирования системы управления недвижимостью.

Управление маркетингом недвижимости – это комплексная система по обеспечению конкурентоспособных параметров проектируемого объекта либо комплексная система по реализации концепции маркетинга созданного объекта недвижимости.

В целом процесс управления маркетингом недвижимости имеет свои особенности и рекомендуется следующая последовательность работ (функций):

1. Исследование рынка:

• анализ системы информации;
• анализ рынков индивидуальных и общественных потребностей;
• анализ конкурентов;
• анализ внешней среды.

2. Отбор целевых рынков:

• измерение объёмов спроса;
• сегментация рынка;
• выбор целевых сегментов.

3. Разработка комплекса  маркетинга:

• разработка плана маркетинга;
• прогнозирование показателей качества, ресурсоёмкости, цены объекта;
• реклама;
• стимулирование продаж.

4. Реализация маркетинговых мероприятий:

• участие в планировании, строительстве (продажи) объекта с целью реализации концепции маркетинга;
• участие в разработке системы мотивации, увеличении прибыли, конечного результата;
• маркетинговый контроль;
• регулирование, т.е. установление обратной связи с потребителями.[2]

 

1.4 Характеристика  системы управления недвижимостью. Оценка соотношения «риск –  доходность» и управление рисками  в недвижимости

 

Характеристики, которыми отличается современная эффективная система управления  недвижимостью:

1. Система управления сформирована в контексте стратегическихцелей организации и предназначена для поддержания основнойфункции организации.
2. Система управления включена в стратегическое планированиересурсов организации, нацеленное на достижение стратегических целей в условиях:

• экономического давления глобального кризисного характера;

• дефицита финансовых ресурсов;
• обострения конкуренции на рынках сбыта производимых товаров и услуг;
• глобализации рынков производственных ресурсов.
3. Система управления построена на основе четко сформулированных ключевых компетенций, непрерывного совершенствования знаний и навыков персонала, а также с использованием преимуществлидерства в отрасли управления инфраструктурой организаций.
4. Система управления построена с использованием инструментариев современного управления и организации производстваработ, имеющих целью повышение эффективности за счет оптимизации использования ограниченных ресурсов и радикальногоповышения производительности труда управленческого и линейного персонала.
5. Система управления построена исходя из предпосылки о том,эксплуатация является основным процессом и формирует центрприбыли, а не затрат.
6. Система управления построена на мониторинге динамики изменения результатов инвестиций в эксплуатацию, детальном мониторинге реестра эксплуатационных характеристик, а также непрерывном совершенствовании с использованием ключевых показателей продуктивности.
7. Система управления использует специализированные информационные технологии, обеспечивающие, в том числе, практическую возможность мониторинга эксплуатационных характеристик, оптимизации издержек жизненного цикла, повышения производительности труда и анализа эффективности управления недвижимостью. [4]

Риск отражает возможность отклонения фактических итоговых данных от ожидаемых запланированных результатов. Риски зависят от специфики инвестиционного проекта, доходности, стабильности на данном рынке. Рассмотрим основные риски, связанные с финансированием недвижимости:

•    кредитный риск – потери, если заемщик не производит платежей;
•    риск процентных ставок – вероятность того, что ставка по кредиту корректируется реже, чем по привлеченным средствам в условиях роста процентных ставок;
•    риск досрочного погашения – потери при досрочном погашении кредита с фиксированной ставкой процента;
•    риск предварительных обязательств – риск финансирования кредитов,

по которым фиксированная ставка процента определена до начала финансирования;

•    риск ликвидности – вероятность того, что кредитору для платежей по своим обязательствам будет недостаточно средств, получаемых в качестве погашения задолженности по выданным кредитам;
•    риск изменения условий мобилизации фондов – потери в случае уменьшения стоимости фондов (базовой ставки) при кредитовании с фиксированной надбавкой (относительно базовой ставки).

Кредитный риск связан с потерями в случаях, если заемщик не в состоянии производить платежи по кредиту или если стоимость заложенного имущества недостаточна для погашения обязательств заемщика перед кредитором.

Платежеспособность заемщика определяется соотношением дохода заемщика и величины ставки процента по кредиту. В случае неплатежей потери для кредитора бывают нескольких видов. Кредитор несет потери, если сумма, вырученная от продажи переданной ему во владение недвижимости, меньше, чем выплаченная часть кредита. Наряду с затратами по эксплуатации, ремонту и продаже имущества возникают и административные издержки по управлению невыплаченными кредитами и изъятым имуществом.

Управление кредитным риском осуществляется путем тщательного анализа объекта залога, платежеспособности заемщика и выработкой рекомендаций по приемлемой величине кредита. При определении вероятности возврата кредита основное внимание уделяется установлению величины дохода заемщика и оценке стоимости передаваемого в залог имущества. При кредитовании развития объектов недвижимости (строительстве, реконструкции, модернизации) кредитный риск существенно снижается, если известно, что заемщик ранее завершил несколько проектов, аналогичных тому, на осуществление которого запрашивает кредит.

Риск процентных ставок – это снижение прибыли кредитного учреждения вследствие негативного непредвиденного изменения уровня процентных ставок. То есть это потенциальные потери, вызванные финансированием при несбалансированности периодичного пересмотра процентных ставок по кредитам и заемным средствам.

Пути управления таким риском: финансирование с помощью ценных бумаг с одинаковым сроком погашения и использование кредиторами при расчете платежей по кредиту различных методов их индексации с учетом инфляции и доходов заемщика.

Риск досрочного погашения – это потенциальные потери при реинвестировании, которые вызваны ранним погашением ипотечного кредита с фиксированной ставкой процента. Риск возникает также в связи с потерями при финансировании кредитов, ставки процента по которым определяются перед началом финансирования. Такой риск называют риском предварительных обязательств.

Риск ликвидности связан с недостаточностью поступления платежей по займам для исполнения текущих обязательств кредитора, возникает в связи с трудностями мобилизации наличных средств путем продажи активов по рыночным ценам или близким к ним. Управление риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций. В частности, рассчитывается поток наличности для определения потребности банка в наличных средствах и разрабатывается стратегия мобилизации наличных средств с определением источников и затрат. Снижение риска ликвидности непосредственно связано с развитием вторичного рынка ипотечных кредитов, созданием условий для привлечения долгосрочных ресурсов в данную сферу, обеспечением рефинансирования выданных ипотечных кредитов.

Риск изменения условий мобилизации фондов возникает при долгосрочном кредитовании при переменной процентной ставке. В данном случае процентная надбавка по кредиту фиксирована, а процентная надбавка по заемным средствам – переменна.

Риском изменения условий мобилизации фондов можно управлять посредством финансирования кредитов долгосрочными долговыми обязательствами с плавающей процентной ставкой.

Наряду с вышеперечисленными существуют специфические риски, которые возникают при кредитовании жилищного строительства. Например, есть риск того, что готовые квартиры могут продаваться медленнее, чем планировалось. Способы снижения этого риска: требование предварительной продажи определенного числа единиц и разделение процесса кредитования на несколько независимых этапов при работе с большими проектами.

Существует также риск пожара или кражи установленных или хранящихся материалов или другого материального ущерба. Снижение этого риска достигается страхованием, охраной и другими не противоречащими законодательству способами обеспечения безопасности.[3]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2 Практическая  часть

 

 

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки 
стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Условия применения сравнительного подхода:

• объект не должен быть уникальным.
• информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
• факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок 
производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом 
значимости каждого показателя. [3]

Для анализа рынка жилой недвижимости в городе Омске  была использована информация с сайтов http://www.omskrealt.ru/ и http://www.omskrielt.com. Обработанная информация данного анализа отображена в таблицах 2.1 и 2.2.

Для расчёта индекса стоимости недвижимости за базовый период была взята средняя стоимость жилой недвижимости с ноября по декабрь 2013 года, за отчётный период – январь, февраль 2014 года.

Индекс стоимости рассчитываем по формуле 1:

I= ;                                                                  (1)

где  Р1 – средняя стоимость жилой недвижимости за отчётный период;

       Р0 – средняя стоимость жилой недвижимости за базовый период.

 

 

Таблица  1

Анализ стоимости 1 м

жилой недвижимости на рынке вторичного жилья

Стоимость, тыс. руб.	Городской район
	Кир.	Куйб.	Окт.		Центр.	Лен.		Сов.		Пер.
МС
Средняя	36,50	41,00	28,27		37,70	30,63		33,96		33,95
Индекс	0,97	1,04	1,27		1,08	0,83		1,10		1,13
1-КОМНАТНЫЕ
Средняя	38,90	38,10	42,93		35,58	34,20		34,59		38,90
Максимальная	41,71	40,79	60,00		46,41	39,47		37,94		42,50
Минимальная	33,87	35,15	33,97		27,12	28,42		30,77		34,72
Индекс	1,09	0,93	1,25		0,94	0,98		0,99		1,04
2-КОМНАТНЫЕ
Средняя	36,11	49,20	32,13		28,32	36,52		30,91		47,52
Максимальная	46,08	67,24	36,52		33,08	54,35		35,87		64,81
Минимальная	28,30	38,15	29,35		23,19	28,12		27,83		30,77
Индекс	1,06	1,28	1,03		0,76	1,07		0,96		1,65
3-КОМНАТНЫЕ
Средняя	34,30	33,90	29,08		33,40	34,80		29,32		32,08
Максимальная	40,87	41,67	30,00		47,54	44,17		32,18		45,00
Минимальная	27,03	19,35	27,97		25,40	25,00		24,76		25,86
Индекс	1,01	0,67	0,90		0,89	1,05		0,93		0,85
4-КОМНАТНЫЕ
Средняя	33,39	43,69	29,59		35,15	32,45		35,71		31,17
Максимальная	38,82	48,47	30,67		42,22	39,83		40,54		33,73
Минимальная	30,59	35,55	27,94		29,45	25,79		26,59		28,20
Индекс	1,03	1,03	0,91		0,85	0,99		1,12		1,04
ИНДИВИДУАЛЬНАЯ ЗАСТРОЙКА
Средняя	28,66	18,17	18,94		23,12	18,65		27,33		22,83
Максимальная	42,31	22,08	21,11		26,86	26,13		34,67		29,44
Минимальная	14,71	12,70		16,66	18,60		10,94		20,98	12,90
Индекс	0,99	0,78		0,77	0,88		1,16		1,52	1,25