Особенности, цели и принципы процесса управления недвижным имуществом

На основании данных, приведённых в таблице1 можно сделать следующий вывод: на стоимость квадратного метра недвижимости жилого назначения существенно влияют такие факторы как: экология района, в котором находится объект недвижимости; физическая характеристика объекта (год постройки, величина физического износа, удобство планировки и т.д.) и наличие развитой инфраструктуры. Остальные факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, носят субъективный характер.

В городе Омске наибольшим спросом пользуются жилые объекты недвижимости, находящиеся в Кировском административном округе, где средняя стоимость  1 м (по отношению к другим районам города) является наибольшей. Наименьшим спросом пользуются жилые объекты недвижимости, расположенные в Октябрьском административном округе.

Для проведения полноценной оценки объекта недвижимости, особое внимание уделяется характеристикам, приведённым в таблице 2.

Таблица 2

Основные характеристики оцениваемого объекта

Характеристика объекта	Значение
Сегмент рынка недвижимости	Жилая недвижимость
Текущее использование	Жилое помещение
Юридическое описание: регион, район, адрес, право собственности	г. Омск, Ленинский район, ул. 9-я Балтийская, д. 40., в частной собственности
Право собственности на земельный участок	В собственности
Неблагоприятные условия окружающей среды	Птицефабрика в 1 км от объекта
Транспортная доступность участка	В стороне от магистрали
Состояние дорог	Удовлетворительное
Доступные инженерные коммуникации	Электроэнергия, водопровод
Характеристика объекта	Значение
Год постройки	1967
Этажность	1
Этаж	1
Общая площадь	55/28/9
Техническое состояние	Хорошее
Стены	Каркасно-насыпные
Перекрытия	Древесина
Кровля	Шифер
Коммунальные услуги	Электроэнергия, водопровод
Дополнительная информация	3 комн.+кухня, баня, гараж, погреб, колодец, окна пвх, 5 соток земли
Типичное использование окружения	Индивидуальное жилищное строительство
Основные характеристики застройки	Жилые здания
Основной тип зданий	Шлакоблочные, кирпичные, каркасно-насыпные, бревенчатые.
Этажность застройки	1, 2
Социальная инфраструктура	Отделение почтовой связи, продуктовые и промышленные магазины, аптека, парикмахерская, детсад.
Благоустройство территории	Детская площадка

 

 В результате исследования  рынка жилой недвижимости, выявим  объекты, сопоставимые по своим  характеристикам с анализируемым. Данные об объектах-аналогах представлены в таблице 3.

Таблица  3

Характеристика объектов – аналогов

№ п/п	Объект	Местоположение	Цена предложения, руб./руб.м	Общая площадь, м	Характеристика
1	1                      ½ частного до                         дома	Ленинский округ, ул.Кутузова	860 тыс.	49	4 сотки земли, окна пвх, хоз. постройки, в/от.
			17,55 тыс.
2	½ частного дома	Центральный округ, Краснопахарский пер.	1150 тыс.	51	3,5 сотки земли, хоз. постройки
			22,55 тыс.
3	½ частного дома	Центральный округ, 35 лет Советской армии	935 тыс.	49	2 сотки земли, хоз. постройки, обшитсайдингом
			19,08 тыс.
4	½ частного дома	Кировский округ, ул. 8 Кировская	588 тыс.	43	Центральный водопровод, п/вод. отопление
			13,67 тыс.

 

Таблица 4

Расчёт стоимости единицы сравнения

Элемент сравнения	Оцениваемый объект	Аналог 1			Аналог 2		Аналог 3		Аналог 4
1	2	3			4		5		6
Цена продажи, руб.		860 000			1 150 000		935 000		588 000
Общая площадь, м		49			51		49		43
Цена за 1 м , руб.		17,55			22,55		19,08		13,67
Рыночные поправки
Единица сравнения (стоимость 1 м )		17,55			22,55	19,08		13,67
Право собственности	полное	полное			полное	полное		полное
Корректировка, %		0			0	0		0
Скорректированная величина		17,55			22,55	19,08		13,67
Условия продажи		Свободная			Свободная	Свободная		Свободная
Корректировка, %		0			0	0		0
Скорректированная величина		17,55			22,55	19,08		13,67
Физические поправки
Транспортная доступность	В стороне от магистрали		Рядом с магистра-лью	В стороне от магистрали		Рядом с магистра-лью		Рядом с магистра-лью
Корректировка, %			0	5		0		0
Скорректированная величина			17,55	23,68		19,08		13,67
Материал конструкций	Кар./насып-ной		Кар./насып-ной	Рубленный		Брус		Кар./насып-ной
Корректировка, %			0	5		5		0
Скорректированная величина			17,55	24,86		20,03		13,67
Использование	жилое		жилое	жилое		жилое		жилое
Корректировка, %			0	0		0		0
Скорректированная величина			17,55	24,86		20,03		13,67
Техническое состояние	Удовл.		Удовл.	Отличное		Хорошее		Хорошее
Корректировка, %			-5	5		0		0
Скорректированная величина			16,67	26,1		20,03		13,67
Этажность	1		1	1		1		1
Корректировка, %			0	0		0		0
Скорректированная величина			16,67	26,1		20,03		13,67
Остекление	ПВХ		Стекл/пак	Стекл/пак		Стекл/пак		Стекл/пак
Корректировка, %			0	0		0		0
Скорректированная величина			16,67	26,1		20,03		13,67
Инфраструктура	Плохо развита		Плохо развита	Плохо развита		Плохо развита		Хорошо развита
Корректировка, %			0	0		0		5
Скорректированная величина			16,67	26,1		20,03		14,35
Благоустройство территории	Благоустрое-на		Благоуст-роена	Благоустроена		Благоуст-роена		Благоуст-роена
Корректировка, %			0	0		0		0
Скорректированная величина			16,67	26,1		23,03		14,35
Дополнительные характеристики	Водопровод, баня		------	------		Сайдинг		Водопровод
Корректировка, %			0	0		2		5
Скорректированная величина			16,67	26,1		23,49		15,07
1	2		3	4		5		6
Выводы
Общая чистая коррекция, руб.			0,88	3,55		4,41		1,4
В % от цены продажи			5	16		23		10
Общая валовая коррекция, руб.			0,88	3,55		4,41		1,4
Коэф. значимости			0,09	0,35		0,43		0,14
Весовой коэф.			0,47	0,12		0,10		0,30
Стоимость 1 м	17,83

 

Общая чистая коррекция – величина, на которую изменена стоимость объекта-аналога после проведённых корректировок.

Общая валовая коррекция – сумма всех проведённых денежных корректировок.

Общая валовая коррекция наиболее полно отражает изменения стоимости объекта-аналога и позволяет определить коэффициент значимости каждого аналога по формуле 2:

;                                    (2)              

где Кз– коэффициент значимости i-го аналога;

ОВКi – общая валовая коррекция  i – го аналога;

n– число аналогов.

;

;

.

Учитывая, что максимальное влияние на стоимость должен оказывать аналог с минимальным размером общей валовой корректировки, рассчитаем весовой коэффициент стоимости каждого из аналогов по формуле 3:

;                                    (3)  

;

;

;

.

Согласование результатов, полученных по каждому из аналогов, с учётом коэффициентов значимости производится по формуле 4:

;                                                (4)

где  См – стоимость 1 м ;

ССан – скорректированная стоимость единицы сравнения аналога.

См = (16,67 0,47)+(26,1 0,12)+(23,49 0,1)+(15,07 0,3)= 17,83 руб./м

Следовательно, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости площадью 55 м составляет 980,65 тыс. рублей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Недвижимость составляет основу национального богатства России. Она выполняет множество различных, в том числе социально и экономически значимых функций.

Оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставной капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей.

При выполнении данной контрольной работы, выступая в роли оценщика, необходимо было определить стоимость объекта недвижимости, с помощью сравнительного подхода, основанного на определении стоимости недвижимости путём сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов.

При анализе рынка жилой недвижимости города Омска было выявлено, что наибольшим спросом пользуются жилые объекты недвижимости, находящиеся в Кировском административном округе, где средняя стоимость  1 м (по отношению к другим районам города) является наибольшей. Наименьшим спросом пользуются жилые объекты недвижимости, расположенные в Октябрьском административном округе.

В результате проведённой  работы по оценке жилого объекта недвижимости, рассчитав стоимостные показатели,  с помощью которых была определена, с учётом корректировок, стоимость 1 м , равная 17,83 тыс.рублей, выведена рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости  -  980,65 тыс. рублей.

 

 

 

Список использованной литературы

1. Ардамасов Е.Б. Методические принципы маркетинговой оценки объектов жилого назначения. // Хозяйство и право. №6. 2008.
2. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости. Учебное пособие. М., 2009.
3. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М., 2006.
4. Беренс В., Хавранек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций: Пер. с англ. перераб. и дополн // М., 2005.
5. Глаженков Г. Основные методические подходы к оценке объектов недвижимости на региональном уровне. СПб., 2011.
6. Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Сделки с недвижимостью. Серия "Библиотека риэлтора". М., 2006.
7. Григорьев В.В. Оценка предприятий. Имущественный подход. //М., 2008.
8. Григорьев В.Л. Российские банки - опыт и практика. // Эксперт. №13. 2009.
9. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. Научно-практическое пособие. М., 2007.
10. Коплус С., Павлов Д., Терехова Е. Стоимостной анализ предприятия и оценка бизнеса // М., 2007.
11. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. М., 2008.
12. Краева М.И. Экономические аспекты оценки земли как элемента не-движимого имущества территории. М., 2012.