Особенности формирования и развития рынка недвижимости

 

министерство образования и  науки рф

Бийский технологический институт (филиал) федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Алтайский государственный технический университет им. И.И. Ползунова"

 

 

Кафедра «»

 

Реферат на тему: «Особенности формирования и развития рынка недвижимости» по дисциплине «Экономика недвижимости»

 

 

 

Работу выполнил студент   гр. УИ-

                                                                                                   и.о. фамилия

 

Проверил                                                                                             

                                                                                                  и.о.  фамилия

2013

г.Бийск

Содержание

1. Понятие недвижимости, его содержание…………………………………3
2. Сегментация рынка недвижимости……………………………………….4
3. Функции рынка недвижимости……………………………………………8
4. Особенности рынка земельных участков……………………………….10
5. Основные сегменты рынка недвижимости и их современное развитие11
6. Рынок недвижимости и его особенности………………………………..12
7. Особенности современного развития рынка торговых помещений…..13
8. Основные субъекты рынка недвижимости……………………………..14
9. Рынок жилья, его современное развитие……………………………….16
10. Основные субъекты и цели оценки недвижимого имущества…17
11. Рынок нежилых помещений, его основные сегменты и особенности.................................................................................................18
12. Основные виды стоимости недвижимости……………………...19
13. Основные группы методов оценки недвижимости: особенности и область их применения…………………………………………………21

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Понятие недвижимости, его содержание

 В современном значении  термин окончательно закреплен  в ст. 130 и 132 ГК РФ: «К недвижимым  вещам (недвижимое имущество,  недвижимость) относятся земельные  участки, участки недр, обособленные  водные объекты и все, что  прочно связано с землей, то  есть объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их  назначению невозможно, в том  числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного  строительства. К недвижимым вещам  относятся также подлежащие государственной  регистрации воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом  к недвижимым вещам может быть  отнесено и иное имущество.  Предприятием как объектом прав  признается имущественный комплекс, используемый для осуществления  предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный  комплекс признается недвижимостью». Это определение раскрывает юридическую  сторону термина «недвижимое  имущество». Однако термин «недвижимость» имеет и экономическую составляющую.

 Экономическая сущность  недвижимости проявляется в следующем: 1) недвижимость в качестве основных  производственных фондов обеспечивает  выпуск продукции; 2) недвижимость  как объект общественной инфраструктуры (больницы, школы и т.д.) обеспечивает  социальные потребности-общества; 3) жилые помещения обеспечивают  потребность населения в жилой площади.

 Недвижимость может  являться источником дохода в  виде ренты или дохода, получаемого  при помощи недвижимости. Рента  — регулярно получаемый доход  (денежный поток) от объекта  недвижимости. Как правило, это  чистый операционный доход от  сдачи недвижимости в аренду. Доход, получаемый при помощи  недвижимости, — это результат  использования недвижимости в  производстве или торговле.

2. Сегментация рынка недвижимости

 

Сегментация рынка недвижимости — это разделение его на однородные группы покупателей. В основу сегментации  могут быть положены и характеристики недвижимости, за которой стоят соответствующие  группы покупателей.

 Различают следующие  сегменты рынка недвижимости:

 — рынок жилья;

 — рынок коммерческой  недвижимости;

 — рынок земельных  участков.

 Рынок жилья. Бесплатная  приватизация жилья за короткий  срок создала широкую прослойку  собственников — владельцев квартир  и комнат из муниципального  и ведомственного жилого фонда.

 Действовавшая ранее  распределительная система жилья  привела к невысокой дифференциации  групп населения и социальных  слоев по обеспеченности жильем. Острый дефицит жилья — хроническое  явление для России. В настоящее  время жилищную проблему усугубляет  постоянный приток беженцев и  вынужденных мигрантов из стран  ближнего зарубежья. В то же  время переход на рыночные  отношения привел к сокращению  жилищного строительства за счет  государственного бюджета, который  ранее был основным источником  капиталовложений в жилищное  строительство.

 Большая потребность  в жилье существует при одновременно  низком среднем уровне доходов  современной российской семьи,  что не позволяет большей части  населения, имеющего низкие и  средние доходы, претендовать на  покупку.

 Основную группу покупателей, формирующих в настоящее время спрос на жилье, составляет 4-6% населения, в которую входят семьи с высокими доходами. Следовательно, как только начнется устойчивое развитие экономики, станет повышаться благосостояние россиян, ускоренными темпами начнется рост спроса населения на жилье.

 

 Рынок нежилых помещений,  или рынок коммерческой недвижимости, стал формироваться в связи  с приватизацией предприятий,  он гораздо меньше, чем рынок  жилья, количество проводимых  операций невелико, но в связи  с высокой стоимостью объектов  является привлекательным для  структур, работающих на данном  рынке.

 На рынке коммерческой  недвижимости преобладают сделки  аренды, а не купли-продажи или  мены, как на рынке жилья. Рынок  имеет большие перспективы и  резервы для своего развития, особенно в крупных городах,  но развивается медленно. Приобретая  права на аренду нежилых помещений  у муниципального фонда, арендаторы  обязаны проводить за свой  счет текущий ремонт, благоустраивать  прилегающую территорию и т.  д. Величина арендной ставки  зависит от типа и месторасположения  помещения, наличия отдельного  входа, охраны, мест для парковки  автомобилей, количества телефонных  линий, близости к основным городским магистралям, удобства подъезда.

 Этот рынок подразделяется  на несколько сегментов, которые  дифференцируются по функциональному  назначению: офисные, торговые, складские,  производственные.

 

 Рынок офисных помещений  имеет хорошую перспективу для  своего развития, так как свобода  ведения предпринимательской деятельности  ведет к созданию все новых предпринимательских структур, нуждающихся в помещениях для их функционирования.

 Рынок торговых помещений.  Главным фактором успешной деятельности  предприятий торговли является  выгодное месторасположение, именно  оно определяет объем товарооборота.  Наибольшим спросом пользуются  торговые помещения, расположенные  рядом с главными транспортными  узлами, станциями различных видов  сообщения. 

Динамично развивающимся  сегментом рынка недвижимости является рынок складских помещений. Для  него характерна стабильность, устойчивость спроса и предложения, цен. На рынке  предлагаются специализированные склады, оснащенные погрузо-разгрузочной техникой, отапливаемые, имеющие надежную охрану ангары, подвальные и полуподвальные помещения в административных зданиях и др. Особо выделяются таможенные склады.

 В настоящее время  применяются следующие основные  формы предоставления складских  помещений: аренда, ответственное  хранение груза, ответственное  хранение со страхованием.

 Ставки арендной платы  на рынке складских помещений  дифференцированы в зависимости  от степени автоматизации склада  и наличия специального оборудования, месторасположения склада, удаленности  от транспортных узлов. Предложение  на рынке складов имеет тенденцию  роста. Затраты на складское  хозяйство значительно ниже затрат  на жилье, офисные помещения.  Увеличение потребности на складские  объекты по мере увеличивающегося  числа хозяйствующих субъектов  будет предъявлять гарантированный  спрос на складские помещения.

 

 Рынок промышленной  недвижимости. Для вновь образующихся  производственных структур, для  перепрофилирования действующих  нужны производственные площади. Большая часть производственных площадей предлагается в долгосрочную аренду. Требования к производственным помещениям зависят от специфики и технологии производства, требований по пожарной и экологической безопасности.

Наибольший интерес деловые  круги проявляют к промышленной недвижимости, расположенной в регионах, из-за значительной дешевизны. Перспектива  этого рынка зависит от перспективы  развития национальной экономики.

 Рынок земельных участков. Во многих странах земля является  одной из основных ценностей,  обращающихся на рынке недвижимости. В России рынок земельных участков  только начинает складываться. Имеют  место операции с садово-огородными  участками, дачными участками,  небольшое число операций с  землями выкупленных предприятий.

 Общее число сделок  по купле-продаже земельных участков, обмену, дарению и др. увеличивается.  Купля-продажа и передача по  наследству являются наиболее  распространенными сделками с  земельными участками.

В зависимости от законодательной  базы, условий финансирования, форм владения рынок недвижимости постоянно  претерпевает изменения и является уникальным для каждой страны, региона, города.

 

 

 

 

 

 

3. Функции рынка недвижимости

 

 Рынок недвижимости  выполняет ряд функций, таких  как ценообразуюшая, регулирующая, коммерческая и т.д.

 Ценообразующая функция заключается в установлении цен равновесия, при которых объем платежеспособного спроса соответствует объему предложения. Это одна из наиболее важных функций рынка недвижимости.

 Регулирующая функция  состоит в перераспределении  ресурсов по сферам предпринимательства  и направляет участников рынка  к формированию эффективной структуры  рынка и обеспечению потребностей.

 Коммерческая функция  заключается в реализации стоимости  и потребительной стоимости И получении прибыли на вложенный капитал.

 Функция санирования  (оздоровления) заключается в очищении  рынка от неконкурентоспособных  и слабых участников.

 Информационная функция  позволяет продавцам и покупателям  недвижимости получать информацию  о рынке недвижимости, ценах и  т.д.

 Посредническая функция  выражается в том, что рынок  выступает как совокупный посредник  и место встречи для множества  покупателей и продавцов, устанавливая  связь между ними.

 Стимулирующая функция  состоит в экономическом поощрении  (в виде большей прибыли) наиболее  конкурентоспособных участников  рынка.

 Инвестиционная функция  рынка заключается в привлечении  инвесторов на рынок, что позволяет,  с одной стороны, развиваться  рынку недвижимости, а с другой  — способствует переходу сбережений  и накоплений из пассивной  формы запасов в производительный  капитал.

 Социальная функция  рынка недвижимости заключается  в том, что его наличие позволяет  решать многие социальные проблемы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Особенности рынка земельных  участков

 Рынок земельных участков  является одним из наиболее  значимых сегментов рынка недвижимости, так как создает базу для  развития других сегментов. В целом можно выделить следующие особенности земельного рынка в РФ: 1) Относительная неразвитость земельного рынка по сравнению с другими сегментами рынка недвижимости. 2) Достаточно жесткая регламентированность целевого назначения земельных участков. 3) Возможность многоцелевого использования земельного участка, в том числе и как основы для формирования среды проживания населения. 4) Большое количество неправильно оформленных или незарегистрированных земельных участков, особенно дачных. Относительная неразвитость земельного рынка по сравнению с другими сегментами рынка недвижимости связана: с законодательными ограничениями на сделки с некоторыми участками; с достаточно высокой стоимостью земельных участков; со сложностью оформления.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. Основные сегменты рынка  недвижимости и их современное  развитие

 

 Рынок недвижимости  имеет разветвленную структуру  и делится по видам финансовых  активов, регионам, функциональному  назначению объектов и другим  признакам. Сегментация рынка  недвижимости очень важна, так  как позволяет более точно  отслеживать и прогнозировать  состояние рынка в разрезе  отдельных сегментов. Кроме того, многие сегменты рынка недвижимости  развиваются самостоятельно. Основные критерии сегментации рынка недвижимости: географический (международный, региональный, локальный и местный рынки), по товарным секторам (рынок объектов недвижимости, рынок работ и услуг), по степени готовности к эксплуатации (рынок готовых объектов недвижимости, рынок незавершенного строительства), по новизне объекта (первичный, вторичный рынок), по виду сделок (рынок купли-продажи, рынок аренды, ипотеки, вещных прав), по виду объектов (рынок земельных участков, жилых помещений, нежилых помещений, рынок предприятий). Наиболее значимой является сегментация рынка недвижимости по виду объектов, так как объекты недвижимости не являются взаимозаменяемыми и соответственно рынки указанных объектов развиваются практически самостоятельно. Далее мы подробно рассмотрим каждый из сегментов рынка недвижимости на примере московского рынка, так как он является наиболее развитым в России и именно на нем первыми проявляются тенденции, которые затем распространяются и на региональные рынки.