6. Рынок недвижимости
и его особенности
Рынок недвижимости
как средство перераспределения
объектов недвижимости между
собственниками и пользователями
с помощью традиционных рыночных
методов на основе конкурентного
спроса и предложения. Рынок
недвижимости встроен в общую
систему рынков страны и является
неотъемлемой частью инвестиционного
и товарного рынков. Более бизнеса,
рынок недвижимости является
одним из наиболее значимых для
экономики страны в целом.
Существование рынка
недвижимости обеспечивает: устойчивые
потоки доходов от инвестиций
в недвижимость; рост стоимости
активов в долгосрочном и краткосрочном
периодах; возможность перераспределения
объектов недвижимости между
собственниками и пользователями;
защиту капитала от инфляции.
Развитие рынка недвижимости
зависит от большого количества
факторов, в том числе таких,
как спрос и предложение, законодательная
система страны, демографические
факторы и т.д.
7. Особенности современного
развития рынка торговых помещений
Одним из наиболее
привлекательных сегментов рынка
коммерческой недвижимости остается
рынок торговых помещений. К
основным сегментам рынка торговых
помещений можно отнести: магазины
в «торговых коридорах»; торговые
комплексы в центре города; торгово-развлекательные
центры на окраине города. Основные
особенности развития рынка торговых
помещений: 1. Низкий уровень вакантных
площадей. 2. Крайне высокая стоимость
помещений. 3. Строительство торговых
центров на окраинах городов. 4. Крупные
инвестиции иностранного капитала во
вновь возводимые торговые площади. 5.
Приход на рынок известных международных
торговых операторов, таких как IКЕА, Ашан,
Меtго, а также поступательное развитее
российских торговых сетей — «Седьмой
Континент», «Перекресток», «Пятерочка».
8. Основные субъекты рынка
недвижимости
Субъекты рынка недвижимости—
участники рынка, осуществляющие различные
функции, позволяющие рынку функционировать
и развиваться.
Субъекты рынка недвижимости
могут быть разделены на несколько
основных групп: продавцы, покупатели,
профессиональные участники рынка,
институциональные участники рынка
(то есть представляющие государство
и действующие от его имени).
В качестве продавца
(арендодателя) может выступать любое
юридическое или физическое лицо,
имеющее право собственности
на объект, в том числе государство.
Покупателем (арендатором) может
быть любое юридическое или
физическое лицо, имеющее право
на данную операцию по закону.
Состав профессиональных
участников рынка недвижимости
определяется процессами, протекающими
на рынке. Ими могут быть
как юридические, так и физические
лица. В зависимости от вида
деятельности они должны иметь
регистрацию, а в некоторых
случаях и лицензию. Основные профессиональные
участники рынка: риэлтер, девелопер, ревелопер,
оценщик, банки, управляющие недвижимостью,
проектировщики и строители, аналитики,
юристы, страховщики, участники фондового
рынка, маркетологи, специалисты в области
обучения и повышения квалификации персонала..
Институциональные участники рынка выполняют,
прежде всего, регулирующие функции: учет
и регистрация прав на недвижимое имущество
и самих объектов недвижимости, контроль
за использованием недвижимости, инвестирование
в социально важные сферы и т.д. К институциональным
участникам рынка относятся: 1) Организации,
регулирующие градостроительство, землеустройство
и землепользование. 2) Органы технической,
пожарной и иной инспекции. 3) Проектировщики,
строители и т.д., финансируемые из бюджета.
4) Органы-регистраторы прав на недвижимость
и сделок с ней. 5) Государственные нотариусы.
9. Рынок жилья, его современное
развитие
Существование и развитие
рынка жилья обусловлено потребностью
населения в улучшении жилищных
условий и острым дефицитом
жилья. На сегодняшний день
это наиболее развитый сектор
недвижимости. Основную часть рынка
составляют квартиры в многоквартирных
зданиях, а рынок жилых домов
относительно развит только в
части коттеджей и дач в
пригородах крупнейших городов.
Преобладающей формой сделок
на рынке жилья является купля-продажа,
однако достаточно распространена
и аренда. Выделяют первичный
и вторичный рынок жилья. Первичный
рынок представляет собой рынок
строящегося или вновь вводимого
в эксплуатацию жилья. Предложение
на нем формируют строительные
организации, коммерческие или
государственные, которые сами
ведут строительство жилых домов
и продают квартиры в новостройках,
а спрос — рядовые граждане,
риэлтерские фирмы. Покупатель
становится первым собственником
данного жилья. Вторичный рынок
является рынком жилой недвижимости,
бывшей в обороте. Термин «вторичный
рынок» означает, что у квартиры
уже есть собственник в лице
конкретного гражданина. На вторичном
рынке жилья в роли продавца
выступает собственник жилья.
Рынок первичного жилья еще
недостаточно развит, однако возросшие
в последнее время объемы строительства
делают его с каждым годом
все более «заметным» сегментом
рынка. По географическому критерию
на рынке жилых помещений выделяются
два основных сегмента: рынок
городского жилья и рынок загородного
жилья.
Рынок загородного жилья
среднего качества развивается медленно,
поскольку средний класс вследствие
плохо развитой инфраструктуры, в том
числе и дорог, все еще предпочитает квартиры
коттеджам. В этом сегменте рынка также
наблюдается дисбаланс спроса и предложения.
10. Основные субъекты и цели
оценки недвижимого имущества
Оценочная деятельность
— деятельность субъектов, направленная
на установление в отношении
объектов оценки рыночной или
иной стоимости.
В 1993 г. было создано
Российское общество оценщиков,
которое разработало стандарты
по оценке стоимости недвижимости
и кодекс профессиональной этики
оценщика. Оно также проводит
ревизию отчетов по оценке
стоимости, способствуя защите
интересов потребителей.
Субъектами оценочной
деятельности признаются, с одной
стороны, юридические и физические
(индивидуальные предприниматели)
лица, а с другой — потребители
их услуг (заказчики). Заказчиками
могут являться: предприятия; собственники
объектов недвижимости; кредитные
учреждения; страховые предприятия;
фондовые биржи; инвесторы; государственные
органы.
Оценка может проводиться
только профессиональными оценщиками,
имеющими лицензию. В качестве
оценщиков выступают как юридические,
так и физические лица. В законе
«Об оценочной деятельности в
РФ» закреплены основные требовании
к оценщику, его права и обязанности,
а также обязательное требование
независимости оценщика.
11. Рынок нежилых помещений,
его основные сегменты и особенности
Развитие рынка нежилых
помещений происходило в тесной
взаимосвязи с процессом приватизации
предприятий, который начался
в 1992 г. и способствовал появлению
собственников этого вида недвижимости.
Рынок нежилых помещений (коммерческой
недвижимости) подразделяется на
несколько сегментов, которые
различаются по функциональному
назначению объектов: офисные, торговые,
складские и производственные. На
рынке нежилых помещений также
четко выделяются две составляющие
— рынок первичных и вторичных
объектов. Преобладающим является
рынок вторичных объектов, хотя
в некоторых сегментах предложение
первичных объектов недвижимости
в последнее время существенно
увеличилось. В целом на рынке
нежилых помещений наиболее распространена
такая форма сделок, как аренда.
Наиболее развитым сегментом
является рынок офисных помещений.
Ввиду дефицита помещений он
продолжает достаточно активно
развиваться. Рынок складских
помещений — один из наиболее
молодых сегментов рынка коммерческой
недвижимости. Однако в связи
с развитием бизнеса складская
недвижимость с каждым годом
становится все актуальнее.
Долгое время из-за стагнации
производства в нашей стране он оставался
невостребованным. Однако с недавнего
времени производственные площади
восстанавливают свою значимость. Наиболее
актуальными направлениями развития
данного сегмента рынка становятся
создание технопарков, реконструкция
существующих предприятий и промышленных
зон.
12. Основные виды стоимости
недвижимости
Как и любой товар
на рынке, объекты недвижимости
имеют цену и стоимость. Цена
объекта недвижимости всегда
связана с конкретной совершившейся
сделкой купли-продажи. Стоимость,
в отличие от цены, носит более
объективный характер. Цена сделки
может значительно отличаться
от стоимости. Эта разница называется
«поправкой на сделку» и зависит
от ряда причин, таких как наличие
объектов-аналогов, стабильность рынка,
ограничение во времени на
совершение сделки у продавца
или покупателя, особый интерес
покупателя к объекту, неинформированность
продавца или покупателя о рынке, условиях
продажи, доступность ипотечного кредитования,
психология продавца и покупателя. В оценочной
практике выделяют различные виды стоимости
объекта. Выбираемый в каждом конкретном
случае вид стоимости зависит в первую
очередь от субъекта оценки и цели оценки.
Обычно применяется рыночная стоимость,
поскольку она универсальна и близка к
цене объекта. Рыночная стоимость — это
наиболее вероятная цена, которую можно
получить от продажи данного имущества
на конкурентном и открытом рынке, когда
продавец и покупатель свободны в своих
действиях, имеют полную информацию об
объекте недвижимости, условиях сделки
и функционировании данного рынка и т.д.
Инвестиционная стоимость — это стоимость
инвестиционного потенциала объекта недвижимости.
Она, как правило, выше рыночной стоимости,
так как включает плату за лидерство в
данном сегменте или нише рынка недвижимости.
Стоимость воспроизводства и стоимость
замещения достаточно близки. И тот и другой
вид стоимости обычно ниже рыночной. Стоимость
воспроизводства — это затраты на воспроизводство
точной копии предприятия или актива,
даже если есть более экономичные налоги.
Стоимость замещения — затраты на создание
объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную
полезность, но построенного с использованием
современных материалов, конструкций,
оборудования. Эти виды стоимости широко
применяются при определении страховой
стоимости. Страховая стоимость используется
для целей страхования, определения суммы
страховых выплат и установления размера
страхового взноса. Ликвидационная стоимость
— стоимость объекта недвижимости при
вынужденной продаже. Она представляет
собой денежную сумму. которая может быть
выручена от продажи собственности в сроки,
слишком короткие для проведения адекватного
маркетинга. Ликвидационная стоимость
объекта поэтому значительно ниже рыночной
стоимости. Утилизационная стоимость
— стоимость объекта оценки, равная рыночной
стоимости материалов, которые он в себя
включает, с учетом затрат на утилизацию
объекта оценки.
Налогооблагаемая стоимость
— стоимость объекта оценки, определяемая
для исчисления налоговой базы
и рассчитываемая в соответствии
с положениями нормативных правовых
актов (в том числе инвентаризационная
стоимость). Залоговая стоимость
используется при оценке объекта
для целей ипотечного кредитования.
Как правило, рассчитывается на
базе точной или ликвидационной
стоимости.
Потребительная стоимость
(ее также называют стоимостью
объекта оценки при существующем
использовании) — это стоимость
объекта оценки, определенная исходя
из условий и цели его использования.
Она отражает ценность объекта
недвижимости для конкретного
собственника. Потребительная стоимость
является субъективной, зависит
от потребностей конкретного
участника рынка недвижимости. Она
может быть как ниже, так и
выше рыночной стоимости.
13. Основные группы методов
оценки недвижимости: особенности и область
их применения
Международная практика
выработала три основных подхода
к оценке объектов недвижимости:
затратный, сравнительный и доходный.
Затратный подход —
совокупность методов оценки
стоимости объекта, основанных
на определении затрат, необходимых
для восстановления либо замещения
объекта оценки с учетом его
износа.
Сравнительный подход
— совокупность методов оценки
стоимости объекта, основанных
на сравнении объекта оценки
с аналогичными объектами, в
отношении которых имеется информация
о ценах сделок с ними.
Доходный подход —
совокупность методов оценки
стоимости объекта, основанных
на определении ожидаемых доходов
от объекта оценки.
Выбор подхода зависит
от субъекта оценки, основных
целей и задач оценки объекта,
определяемого вида стоимости,
особенностей объекта, наличия
информации для оценки. Идеальным
случаем является применение
к оценке объекта всех трех
подходов. Более того, на совершенном
рынке стоимость объекта, полученная
методами всех подходов, должна
быть одинаковой. Однако в реальности
это не так. Иногда бывает
невозможно применить один из
подходов к оценке, да и полученная
при помощи различных подходов
оценочная стоимость может существенно
различаться.
Список использованной литературы
- http://xreferat.ru/113/6623-1-ekonomika-nedvizhimosti.html
- http://rieltor-pro.ru/612