Особенности функционирования рынка недвижимости в РФ

      Наличие характерных черт, присущих товарному  рынку, не исключает взаимосвязи  между рынком недвижимости и рынком инвестиций. Они существуют как отдельные, самостоятельно функционирующие элементы единого рынка страны.

      Существует  еще один подход к изучению социально-экономической  сущности рынка недвижимости, который  увязывает этот рынок с рынком услуг. Назначением рынка услуг, как известно, является создание условий  для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека во всей многогранности их свойств  и проявлений.

      Любые объекты недвижимости предназначены  для обслуживания вполне конкретных процессов:

                        12

• рынок жилья - для обеспечения жилищных нужд;
• рынок промышленных объектов - для реализации производственно-технологических процессов;
• рынок земельных участков - для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд.
• Рынок недвижимости предназначен для оказания определенных специфических услуг и по своей социально-экономической природе близок к понятию рынка услуг.

      Однако  не совсем правильно утверждать, что  рынок недвижимости - это составной  элемент единого рынка услуг.

Услуга, как товар особого рода, обладает рядом отличительных черт:

• неотделимостью от производителя;
• неосязаемостью;
• несохраняемостью;
• непостоянством качества.

      При этом услуга может быть связана или  не связана с товарами, имеющими материально-пространственную форму  выражения, но и в том и в  другом случае она полезна не как  вещь, а как определенная деятельность.

      Очевидно, что услуги, предоставляемые объектами  недвижимости, не обладают всей совокупностью  черт, присущих приведенному выше способу  идентификации. В частности, они  могут осуществляться и при отчуждении непосредственного производителя  объекта, имеют возможность сохранятся и имеют осязаемый характер.

      Объект  недвижимости полезен не сам по себе, а как совокупность возможностей для реализации деятельного процесса и его обслуживания. Это 

                                    13

обстоятельство  позволяет характеризовать рынок  недвижимости как одну из разновидностей рынка услуг, но разновидность весьма специфичную, требующую для своего изучения взвешенного подхода, объединяющего  принципы системного и индивидуального  исследования.

      С экономико-философской точки зрения рынок недвижимости - это инфраструктурная категория, связанная с созданием  условий, необходимых для осуществления  производственной, коммерческой, социальной, экологической и иной деятельности.

      Обобщая понятийно-терминологические подходы, можно сделать следующие выводы. Социально-экономическая природа  рынка недвижимости достаточно сложна и ввиду отсутствия весомых теоретических  оснований для его однозначной  идентификации рассматривать рынок необходимо во взаимосвязи с рынками товаров, инвестиций и услуг.

      Рынок недвижимости - интегрированная категория  и предполагает наличие характерных  черт, присущих рынкам товаров, инвестиций и услуг. Такая трактовка не противоречит узконаправленному пониманию рынка, подразумевающему экономическую функцию  сведения вместе покупателей и продавцов. Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. От того, насколько профессионально выполнен этот анализ, зависит достоверность бизнес-планов, на основании которых принимаются инвестиционные решения. Соответственно анализ рынка недвижимости должен выполняться профессиональными аналитиками с определенной подготовкой и квалификацией, на основе разработанных стандартов анализа рынка недвижимости. Эти стандарты должны обеспечивать состоятельность и достоверность исследования на основании единых критериев, исключающих различные толкования. Профессиональное исследование

                                    14

рынка недвижимости пока не является самостоятельным  и независимым видом предпринимательской  деятельности, но дальнейшее бурное развитие рынка недвижимости приведет к формированию его прикладного анализа. 

      2 Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества.

      С введением в действие второй части  Налогового кодекса с 2001 г. в сфере недвижимости установлено 16 различных налогов и сборов, которые можно классифицировать по меньшей мере по четырем признакам.

      Основная  группировка налогов и сборов на рынке недвижимости формируется  по наиболее практически значимому субъектному признаку, отражающему субъектно-объектные отношения собственности — отношения людей (физических лиц) и хозяйствующих единиц (предприятий, организаций) к предметам недвижимого имущества, т. е. по категориям налогоплательщиков, которые владеют, пользуются и распоряжаются различными объектами недвижимости:

1. Налоги, исчисляемые  и взимаемые с  физических лиц. При этом к физическим лицам - плательщикам налогов и (или) сборов в сфере недвижимости относятся:

- соответствующие налоговые резиденты РФ — граждане России, иностранные граждане и лица без гражданства, фактически находящиеся на территории Российской Федерации не менее 183 дней в календарном году;

- физические лица, не являющиеся налоговыми резидентами РФ, но получающие доходы от источников (недвижимости), расположенных в Российской Федерации. 

                                    15

2. Налоги с предприятий — юридических лиц, образованных в соответствии с законодательством РФ, а также иностранных фирм (компаний), обладающих гражданской правоспособностью и созданных в соответствии с законами иностранных государств, международных организаций, их филиалов и представительств, созданных на территории РФ.

      Существенное  экономическое значение в системе  налогообложения недвижимости имеет  группировка налогов и (или) сборов по уровням государственного управления в стране (рис 1), соответствующим укрупненному административному устройству России как федерального государства по иерархическим уровням. Налоговый кодекс (НК) РФ выделяет три вида налогов и сборов:

-  федеральные — устанавливаются НК и обязательны к уплате на всей территорииРФ; 
-  региональные — устанавливаются в соответствии с НК, вводятся в действие законами субъектов РФ и взимаются только на территории соответствующихсубъектов; 
-  местные — вводятся в соответствии с НК нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления и действуют на территории соответствующих муниципальных образований.

      В организационном отношении по объектам налогообложения все налоги и сборы в области недвижимости можно подразделить на две взаимосвязанные, но имеющие специфические особенности, разновидности:

-  налоги на недвижимые объекты как овеществленный инвестиционный капитал в форме имущества, используемого для удовлетворения личных потребностей или осуществления бизнеса, периодически выплачиваемые в  

                                    16

течение всего периода нахождения имущества  в собственности физических, а  также и во владении и пользовании  юридических лиц;

-  налоги и сборы, выплачиваемые при совершении с объектами недвижимости сделок купли-продажи, дарения, наследования, сдачи внаем или аренду, ипотеки и др.

      По  четвертому признаку — физической природе объектов недвижимости и  их функционально-целевому назначению выделяются следующие виды налогов и сборов:

-  земельный налог; 
-  лесной налог; 
-  налог на пользование недрами; 
-  налог на воспроизводство минерально-сырьевой базы; 
-  налог на водно-воздушные транспортные средства, подлежащие государственной регистрации и приравненные к недвижимым предметам. 
 
 
 

Рис.1. Виды налогов и сборов по уровням государственного управления

      Любой вид налога считается установленным  только в том случае, когда определены налогоплательщики и элементы налогообложения:

-  объект налогообложения; 
-  налоговая база; 
-  налоговый период; 
-  налоговая ставка; 
-  порядок исчисления налога; 
-  порядок и сроки уплаты налога; 
-  возможные налоговые льготы в необходимых случаях.

      При установлении сборов также определяются их плательщики и элементы обложения  применительно к конкретным сборам. 

                                    18

            3. Оценка стоимости земельного участка.

      Земельные участки (свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования земли), участки недр, обособленные водные объекты, природные комплексы для эксплуатации природных ресурсов и т.д.

      Оценка  земли и земельных  участков предназначена для выкупа из государственной собственности, для кадастровой оценки, для оформления наследства. Оценка земли производится для взноса в уставной капитал предприятий, оформления залога (ипотеки), определения цены при купле-продаже, а также для иных целей, предусмотренных действующим законодательством. Оценочная экспертиза проводится в отношении земель поселений, промышленности и земель сельскохозяйственного назначения.

      Также оценка земельных участков необходима при разделе имущества. Часто  требуется оценка права аренды земельного участка. В таком случае рыночная стоимость права аренды земельного участка будет являться разницей между его рыночной стоимостью и  капитализированной арендной ставкой  за такой участок. Для оценки земельного участка (для его рыночной цены) очень  значащим фактором является его месторасположение, наличие коммуникаций, транспортная доступность и, самое главное, его  назначение и возможность изменение  такого назначения.

      Оценка  земельных участков учитывает количественный и качественный состав коммуникаций и возможность присоединения  к существующим сетям, в случае если на земельном участке планируется  строительство объектов недвижимости. Немаловажным фактором при определении  рыночной стоимости земли, при условии  застройки участка улучшениями, являются данные инженерно-геологических  и инженерно-геодезических изысканий  позволяющие определить состав, состояние  и 

                                    19

свойства  грунтов и данные о ситуации и  рельефе местности, необходимые  для прогнозирования возможного строительства а также затрат связанных со строительством. 

      Как правило, когда заходит речь об оценке земли, требуется определить либо рыночную стоимость права собственности  на земельный участок, либо право  аренды.

      Рыночную  стоимость имеют те земельные  участки, которые способны удовлетворить  потребности потенциального пользователя в течение определенного времени.

      Рыночная  стоимость права аренды, зависит  от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на оцениваемый объект и целевого назначения земельного участка.

      Рыночная  стоимость права аренды также  зависит от ожидаемой величины, продолжительности  и вероятности получения дохода от права аренды объекта за определенный период времени при наиболее эффективном  его использовании.

      При оценке земельного участка в первую очередь учитываются его местоположение, влияние внешних факторов и конъюнктура  рынка. Кроме того, принимаются во внимание ожидаемая величина, срок и вероятность получения прибыли  от эксплуатации земельного участка  при наиболее эффективном его  использовании, без учета доходов  от иных видов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности. 
 Рыночная стоимость участка со временем изменяется, поэтому оценка земли проводится по состоянию на конкретную дату. При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная