Отчет об оценке земельного участка коммерческого назначения в Новосибирске
Автор работы: Пользователь скрыл имя, 11 Января 2013 в 23:38, курсовая работа
Описание работы
Определение рыночной стоимости права собственности на объект недвижимо- сти, представляющий собой земельный участок общей площадью 2000 кв.м, расположенное по адресу: г. Новосибирск, Гусинобродское шоссе, 64
Цель оценки
Определение рыночной стоимости объекта оценки
Содержание работы
ВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ................................................................... 7
1.4. Допущения и ограничительные условия, использованные Оценщиком при проведении оценки
1.5 ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТ...................................... 10
1.6. ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДАННЫХ С УКАЗАНИЕМ
ИСТОЧНИКОВ ИХ ПОЛУЧЕНИ................................................................................................. 10
1.7.ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ............................................................................................................... 11
2.СВЕДЕНИЯ ОБ ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ ............................................................................................................ 13
2.1.ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ............................................................................................................... 13
2.2.ОЦЕНИВАЕМЫЕ ПРАВА................................................................................. 14
2.3.ОБРЕМЕНЕНИЯ ОЦЕНИВАЕМЫХ ПРАВ................................................................... 15
2.4.АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ................................... 15
2.5 АНАЛИЗ МАКРО- И МИКРОЭКОНОМИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА РЫНОК ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ..... 16
2.6.АНАЛИЗ РЫНКА, К КОТОРОМУ ОТНОСИТСЯ ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ............................................................ 27
2.7 АНАЛИЗ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ.............................................................................. 30
2.8 АНАЛИЗ ОСНОВНЫХ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ НА РЫНКЕ ЗЕМЛИ Г. НОВОСИБИРСКА.............. 35
3.1. ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНОЧНЫХ РАБОТ............................................................................ 36
3.2. ИНСПЕКЦИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ........................................ 36
3.3. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА........................................................... 36
3.3.1. Затратный подход ...........................................................................................................................36
3.3.2. Сравнительный подход .................................................................................................................37
3.3.3. Доходный подход.............................................................................................................................38
3.3.4. Согласование результатов ............................................................................................................38
3.3.5. Выбор методологии оценки ..........................................................................................................39
ГЛАВА 4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ........................ 40
4.1. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД............................................................................................................................. 40
4.2.ПОДБОР И ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТОВ - АНАЛОГОВ............................................................................. 41
4.3.О ПРЕДЕЛЕНИЕ КОРРЕКТИРОВОК............................................................................................................... 41
4.4 О ПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ МЕТОДОМ СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ........................................ 45
ГЛАВА 5. ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ .................................................................................................................. 47
5.1. С ОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ .................................................... 47
5.2. ЗАЯВЛЕНИЕ О КАЧЕСТВЕ.............................................................................................................. 49
5.3. И ТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О СТОИМОСТИ............................................ 50
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ................................................................................................. 51
Файлы: 1 файл
ООО “Атлант Оценка”,
109382, г.Москва, ул.Верхние поля, д.3, оф.245
107113, г. Москва,ул. Маленковская, д. 32, стр. 3
тел: +7 (495) 7781050
www.atlant-mos.ru
e-mail:info@atlant-mos.ru
Утверждаю
Генеральный директор
ООО «Атлант Оценка»
___________________Д.К. Степанов
ОТЧЕТ№ХХХХ
Определение рыночной стоимости права собственности на объект недвижимо-
сти, представляющий собой земельный участок общей площадью 2000 кв.м,
расположенное по адресу: г. Новосибирск, Гусинобродское шоссе, 64
Заказчик:
Исполнитель: ООО «Атлант Оценка»
Основания: Договор №ХХХХ от 04 октября 2012 года
Дата оценки: 11.12.2012 г.
Дата составления отчета: 13.12.2012г.
МОСКВА 2012
ОТЧЕТ № ХХХХ
Оглавление
ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ............................................................................................................................ 4
1.
СВЕДЕНИЯ ОБ ОТЧЕТЕ .................................................................................................................................... 5
1.1.
З
АДАНИЕ НА ОЦЕНКУ
....................................................................................................................................... 5
1.2 С
ВЕДЕНИЯ ОБ
О
ЦЕНЩИКЕ
.................................................................................................................................... 7
1.3.
С
ВЕДЕНИЯ О
З
АКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ
................................................................................................................... 7
1.4. Допущения и ограничительные условия, использованные Оценщиком при проведении оценки
8
1.5 П
РИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
............................................................................... 10
1.6. П
ЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДАННЫХ С УКАЗАНИЕМ
ИСТОЧНИКОВ ИХ ПОЛУЧЕНИЯ
...................................................................................................................................... 10
1.7.Т
ЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ
..................................................................................................................................... 11
2.
СВЕДЕНИЯ ОБ ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ ............................................................................................................ 13
2.1.
О
БЪЕКТ ОЦЕНКИ
............................................................................................................................................. 13
2.2.
О
ЦЕНИВАЕМЫЕ ПРАВА
................................................................................................................................... 14
2.3.
О
БРЕМЕНЕНИЯ ОЦЕНИВАЕМЫХ ПРАВ
............................................................................................................ 15
2.4.
А
НАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
..................................................... 15
2.5 А
НАЛИЗ МАКРО
-
И МИКРОЭКОНОМИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ
,
ВЛИЯЮЩИХ НА РЫНОК ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
....... 16
2.6.А
НАЛИЗ РЫНКА
,
К КОТОРОМУ ОТНОСИТСЯ ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ
......................................................................... 27
2.7 А
НАЛИЗ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
........................................................................................... 30
2.8 А
НАЛИЗ ОСНОВНЫХ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ НА РЫНКЕ ЗЕМЛИ Г
. Н
ОВОСИБИРСКА
................... 35
3.1. П
ОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНОЧНЫХ РАБОТ
......................................................................................................... 36
3.2. И
НСПЕКЦИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
............................................................................................................................. 36
3.3. Р
АСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
........................................................................... 36
3.3.1. Затратный подход ...........................................................................................................................36
3.3.2. Сравнительный подход .................................................................................................................37
3.3.3. Доходный подход.............................................................................................................................38
3.3.4. Согласование результатов ............................................................................................................38
3.3.5. Выбор методологии оценки ..........................................................................................................39
ГЛАВА 4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ........................ 40
4.1. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД............................................................................................................................. 40
4.2.П
ОДБОР И ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТОВ
-
АНАЛОГОВ
...................................................................................................... 41
4.3.О
ПРЕДЕЛЕНИЕ КОРРЕКТИРОВОК
.......................................................................................................................... 41
4.4О
ПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ МЕТОДОМ СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ
.............................................. 45
ГЛАВА 5. ИТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ .................................................................................................................. 47
5.1.
С
ОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ
...................................................................................................................... 47
5.2. ЗАЯВЛЕНИЕ О КАЧЕСТВЕ.............................................................................................................................. 49
5.3. И
ТОГОВОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О СТОИМОСТИ
............................................................................................................. 50
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ................................................................................................. 51
ПРИЛОЖЕНИЯ............................................................................................................................................................. 52
ОТЧЕТ № ХХХХ
Сопроводительное письмо
В соответствии с Договоров на оказание услуг по оценке №ХХХХ от 04 октября 2012
года, заключенным между ООО «…» в лице Генерального директора Иванова Ивана Ивано-
вича, действующего на основании Устава, и ООО «Атлант Оценка», произведена оценка ры-
ночной стоимости права собственности на объект недвижимости, представляющий собой зе-
мельный участок общей площадью 2000 кв.м, расположенное по адресу: г. Новосибирск, Гу-
синобродское шоссе, 64.
Имущественные права на объект оценки: право собственности
Цель оценки: определение рыночной стоимости
Вид стоимости: рыночная стоимость.
Предполагаемое использование результатов оценки: для принятия управленческих
решений
Дата оценки: 11.12.2012
Срок проведения оценки: с 11.12.2012 г. по 13.12.2012гг.
Настоящая оценка была проведена в соответствии с требованиями Федерального Закона №135-ФЗ от
29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральными стандартами
оценки, обязательными к применению: ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к про-
ведению оценки», утвержденного Приказом МЭРТ РФ от 20.07. 2007 г. №256, ФСО №2 «Цель оценки и
виды стоимости» утвержденного Приказом МЭРТ РФ от 20.07.2007 г. №255, ФСО №3 «Требования к
отчету об оценке», утвержденного Приказом МЭРТ РФ от 20.07.2007 г. №254;ФСО №4 «Определение
кадастровой стоимости», утвержденного приказом МЭРТ РФ от 22.10.2010 г. №508.
.
Итоговая величина рыночной стоимости права собственности на объект недви-
жимости, представляющий собой земельный участок общей площадью 2000 кв.м, располо-
женное по адресу: г. Новосибирск, Гусинобродское шоссе, 64, по состоянию на 11.12.2012
года, составляет:
66 000 000 (Шестьдесят шесть миллионов) рублей (без учета НДС 18%)
Выводы, содержащиеся в отчете об оценке, основаны на расчетах, заключениях и
иной информации, полученной в результате исследования рынка, на нашем опыте и профес-
сиональных знаниях. Полная характеристика объекта оценки, а также все основные предпо-
ложения, описание методики расчета, выводы и источники информации приведены в соот-
ветствующих разделах отчета об оценке.
Отдельные части отчета об оценке не могут трактоваться раздельно, а только в связи с
полным текстом отчета об оценке, с учетом всех содержащихся там допущений и ограниче-
ний.
Генеральный директор
ООО «Атлант Оценка»
________________________/Д.К. Степанов/
ОТЧЕТ № ХХХХ
Основные факты и выводы
Общая информация, идентифицирующая объект оценки
Оценке подлежит рыночная стоимость права собственности на объект недвижимости,
представляющий собой земельный участок общей площадью 2000 кв.м, расположенное по
адресу: г. Новосибирск, Гусинобродское шоссе, 64. Краткая информация об объекте оценки
приведена в таблице ниже:
Таблица 1.
Краткая характеристика объекта оценки
Тип
Земельный участок
Адрес:
г. Новосибирск, Гусинобродское шоссе, 64
Вид права
Право собственности
Кадастровый
или условный
номер
н/д
Правообладатель
н/д
Существующие ограничения и
обременения прав
н/д
Целевое использование
Под коммерческую застройку
Текущее использование на дату
оценки
Часть земельного участка под торговым центром «Лента»
Общая площадь участка, м
2
2000
Первоначальная
балансовая
стоимость
Данные не предоставлены Заказчиком
Остаточная
балансовая
стоимость
Данные не предоставлены Заказчиком
Текущее состояние объекта
оценки
Освоен, асфальтирован
Краткая
характеристика
местоположения
объекта
оценки
Оцениваемый земельный участок расположен в Октябрьском районе г.
Новосибирска на территории ТЦ «Лента». Участок расположен в 2,5 км от станции
метро «Золотая Нива». Имеется въезд и выезд с Гусинобродского шоссе, высокий
пешеходный и автомобильный трафик.
Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке
В процессе проведенных работ по оценке, получены следующие результаты оценки ры-
ночной стоимости:
Таблица 2.
Наименование
Рыночная стоимость, руб.
Затратный подход
Не применялся
Сравнительный подход
66 000 000 рублей
Доходный подход
Не применялся
Итоговая величина стоимости объекта оценки
В результате проведенных расчетов Оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость
права собственности на объект недвижимости, представляющий собой земельный участок
общей площадью 2000 кв.м, расположенное по адресу: г. Новосибирск, Гусинобродское
шоссе, 64 по состоянию на 11.12.2012 , составляет (за 1 кв.м в год):
66 000 000 (Шестьдесят шесть миллионов) рублей (без учета НДС 18%)
ОТЧЕТ № ХХХХ
1.
Сведения об Отчете
1.1.
Задание на оценку
Таблица 3
Объект оценки
Земельный участок общей площадью 2000 кв.м, расположенный по
адресу: г. Новосибирск, Гусинобродское шоссе, 64
Основания для проведения
оценки
Договор №ХХХХ от 04 октября 2012 года, заключенный между ООО
«….» в лице Генерального директора Иванова Ивана Ивановича,
действующего на основании Устава, и ООО «Атлант Оценка» в лице
Генерального директора Степанова Дениса Кястовича, действующего на
основании Устава
Имущественные права на объект
оценки
Право собственности
1
Согласно ст. 209 ГК РФ «Содержание права собственности»:
«Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряже-
ния своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению
совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые дейст-
вия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушаю-
щие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе от-
чуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им,
оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения
имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими
способами, распоряжаться им иным образом».
Правообладатель
Данные не предоставлены
Цель оценки
Определение рыночной стоимости объекта оценки
Задача оценки
Задачей настоящей работы является выявление особенностей ценообра-
зования объекта оценки применительно к характеристикам соответст-
вующего сегмента рынка, правового титула, количественным и качест-
венным характеристикам объекта оценки, а также специфики право-
применительной практики по совершению предполагаемой сделки. Это
позволит однозначно идентифицировать объект оценки в системе вещ-
ных и обязательных прав, дать надлежащее обоснование вида опреде-
ляемой стоимости. Анализ документации позволит выявить основные
составляющие рисков, связанных с проведением оценки, и рассчитать
величину их покрытия. В результате должно быть проведено надлежа-
щее экономическое и правовое обоснование итоговой оценки объекта
для указанного назначения
Предполагаемое использование
результатов оценки и связанные с
этим ограничения
Для принятия управленческих решений
Вид стоимости
Рыночная стоимость
В ст. 3, Федерального закона «Об оценочной деятельности в Рос-
сийской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г., дано следующее опре-
деление рыночной стоимости. Рыночная стоимость – это «наиболее ве-
роятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на от-
крытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действу-
ют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине
цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства,
то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а
другая сторон не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действу-
ют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством
публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
1
Правоустанавливающие документы не предоставлены
ОТЧЕТ № ХХХХ
- цена сделки представляет собой, разумное вознаграждение за
объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сто-
рон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Применяемые стандарты оценки
ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению
оценки», утвержденного Приказом МЭРТ РФ от 20.07. 2007 г. №256,
ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости» утвержденного Приказом
МЭРТ РФ от 20.07.2007 г. №255,
ФСО №3 «Требования к отчету об оценке», утвержденного Приказом
МЭРТ РФ от 20.07.2007 г. №254;ФСО №4 «Определение кадастровой
стоимости», утвержденного приказом МЭРТ РФ от 22.10.2010 г. №508.
Дата оценки
11.12.2012
Срок проведения оценки
11.12.2012 - 13.12.2012г
Допущения и ограничения, на
которых должна основываться
оценка
предоставленная Заказчиком информация является точной и досто-
верной;
расчеты производились на основании документов, полученных от
Заказчика,
отчет об оценке достоверен лишь в полном объеме и в указанных це-
лях.
Характеристика объекта недвижимости приведена в п. 2.1 «Краткие характеристики
объекта оценки» настоящего Отчета.
ОТЧЕТ № ХХХХ
1.2 Сведения об Оценщике
Таблица 4
Организационно-правовая форма и
наименование
Общество с ограниченной ответственностью «Атлант Оценка»
ОГРН и дата присвоения ОГРН
1107746110053 от 28.03.2011 г.
Адрес
107113, г. Москва, ул. Маленковская, д. 32, стр. 3
Ниже приведен список оценщиков и специалистов, участвовавших в выполнении работ:
Таблица 5
Ф.И.О.
Колосова Ольга Юрьевна
Информация о членстве в саморегулируе-
мой организации оценщиков
является членом Саморегулируемой организации оценщиков «Экс-
пертный Совет», свидетельство № 0624 от 05 апреля 2012 г
Номер и дата выдачи документа, подтвер-
ждающего получение профессиональных
знаний в области оценочной деятельности
Диплом о профессиональной переподготовке Московского Финансово-
Промышленного Университета «Синергия» ПП-I № 502 433 от 30 сен-
тября 2011 года
Сведения о страховании гражданской от-
ветственности
Профессиональная ответственность оценщика (Колосовой Ольги Юрь-
евны) застрахована в страховой группе МСК, полис обязательного
страхования ответственности оценщиков №ОТА/5510/0005235, сроком
действия с 28.02.2012 года по 27.02.2013 года, страховая сумма – 3 000
000 (Три миллиона рублей).
Стаж работы в оценочной деятельности
С 2011 года
Сторонние специалисты и организации не привлекались.
1.3.Сведения о Заказчике оценки
Таблица 6
Реквизиты Заказчика
ООО «….»
ОТЧЕТ № ХХХХ
1.4.
Допущения и ограничительные условия, использованные Оценщиком при
проведении оценки
Настоящим, Оценщики, выполнявшие данную работу, подтверждают, что, в соответ-
ствии с имеющимися данными, у подписавших данный отчет Оценщиков не было личной
заинтересованности или какой бы то ни было предвзятости в подходе к оценке имущества,
рассматриваемого в настоящем отчете, или в отношении сторон, имеющих к нему отноше-
ние. Оценщики выступили в качестве беспристрастных консультантов.
Настоящим удостоверяется, что изложенные в отчете факты, на основе которых про-
водился анализ, делались выводы и заключения, достоверны и не содержат ошибок.
Оценка произведена с учетом всех ограничивающих условий и предпосылок, нало-
женных либо условиями исходной задачи, либо введенных Оценщиками самостоятельно.
Такого рода ограничения оказали влияние на анализ, мнения и заключения, изложенные в
отчете.
Заключение о рыночной стоимости, полученное в результате проведенных расчетов,
ограничивается следующими условиями и допущениями:
1. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем це-
лях. Выдержки из отчета или сам отчет не могут копироваться без письменного согласия
Оценщика.
2. В данной работе Оценщики основывались на информации отраслевой статистики,
соответствующего рынка, демографическими и финансовыми данными, полученной за время
проведения исследования, а так же вторичными источниками и информации, предоставлен-
ной Заказчиком и пользователями оцениваемого имущества. Оценщики исходили из того,
что представленная им информация является точной и правдивой. Перед Оценщиками не
ставилась задача, и они не проводили специальной проверки данной информации, поэтому
они не могут гарантировать ее точность и полноту.
3. Сведения, полученные Оценщиком и содержащиеся в отчете, считаются достовер-
ными. Однако Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэто-
му там, где это возможно, Оценщик делает ссылки на источник информации.
4. Оценщик осуществил сбор и обработку правоустанавливающих документов, све-
дений об обременении объекта оценки правами других лиц, информацию о технических и
эксплуатационных характеристиках объекта оценки, информацию, необходимую для уста-
новления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определе-
ния его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.
5. От Оценщиков не требуется, и они не принимают на себя ответственности за опи-
сание правового состояния имущества и вопросы, подразумевающие обсуждение юридиче-
ских аспектов права собственности. Предполагается, что права собственности на рассматри-
ваемое имущество полностью соответствуют требованиям законодательства, если иное не
оговорено специально. Оцениваемая собственность считается свободной от каких либо пре-
тензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.
6. Любые чертежи и рисунки, содержащиеся в отчете, могут отражать приблизитель-
ные размеры, и призваны помочь получить визуальное представление о собственности.
Оценщик производил измерительные работы на местности. Пользователю не следует пола-
гаться на эти чертежи и рисунки в случае любого другого их использования.
7. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых дефектов, влияющих на
оценку, на состояние собственности, конструкций, грунтов, кроме оговоренных в отчете.
Оценщик не несет ответственности за наличие таких скрытых дефектов, ни за необходи-
мость выявления таковых. Ответственность также не возникает и в случае обнаружения
скрытых дефектов впоследствии.
ОТЧЕТ № ХХХХ
8. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмот-
рено договором об оценке. Альтернативное использование настоящего отчета возможно
только в соответствии с действующим законодательством и примененными стандартами.
9. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным спосо-
бом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда или отдель-
ному договору с Заказчиком.
10. Присутствие вредных материалов может повлиять на стоимость объекта недвижи-
мости. Оценка стоимости основана на предположении, что такие вещества, которые могли
бы вызвать потерю ценности, ни на, ни в объекте недвижимости не присутствуют. Не пред-
полагается никакой ответственности за любые такие обстоятельства, или за любую эксперти-
зу или инженерные знания, необходимые для обнаружения таковых.
11. Предполагается разумное владение и компетентное управление объектом недви-
жимости. Оценщики не гарантируют и не несут ответственности за убытки и потери Заказ-
чика, которые явились следствием мошенничества, общей халатности или неправомочных
действий третьих лиц. От Оценщиков не требуется, и они не принимают на себя ответствен-
ности за финансовую и налоговую отчетность, относящуюся к вопросу управления объектом
недвижимости.
12. Оценщик не обязан производить полное описание методик анализа и расчетов, яв-
ляющихся интеллектуальной собственностью Оценщика.
13. Без письменного согласия Оценщика Заказчик принимает условие сохранять кон-
фиденциальность в отношении любой информации, полученной от Оценщика.
14. Заказчик принимает условие заранее освободить и обезопасить ООО «Атлант
Оценка», и, по желанию ООО «Атлант Оценка», защитить от всякого рода материальной от-
ветственности, происходящих из иска третьих сторон к ООО «Атлант Оценка», вследствие
легального использования третьими сторонами результатов работы ООО «Атлант Оценка»
кроме случаев когда окончательным судебным порядком определено, что убытки, потери и
задолженности были следствием мошенничества, общей халатности и умышленно неправо-
мочных действий со стороны ООО «Атлант Оценка» в процессе выполнения отчета об
оценке.
15. Во избежание некорректного толкования результатов оценки, любые ссылки на
материалы отчета, любая его трансформация, в том числе перевод отчета на иностранные
языки, без соответствующей редакции и разрешения оценщика не допускаются.
16. Расчеты произведены в приложении Excel программного комплекса Microsoft Of-
fice с использованием функции округления (ОКРУГЛ) и могут незначительно отличаться при
перерасчете на других вычислительных устройствах.
17. В настоящем отчете определен следующий порядок нумерации страниц - нумера-
ции подлежит страница листа отчета, содержащая информацию, оборотная сторона листа
нумерации не подлежит.
18. Документы, предоставленные Заказчиком для проведения оценки, содержатся в
архивном экземпляре отчета об оценке, который хранится у исполнителя. В настоящем отче-
те об оценке представлены копии с документов, представленных заказчиком. Ответствен-
ность за достоверность документов и информации, предоставленных Заказчиком, Оценщики
не несут, в связи с этим копии документов, используемые Оценщиками при оценке, пред-
ставленные в настоящем отчете, заверению оценщиками не подлежат.
19. Копия настоящего отчета, не заверенная надлежащим образом, считается недейст-
вительной.
Прочие ограничения указаны по тексту настоящего Отчета.
ОТЧЕТ № ХХХХ
1.5 Применяемые стандарты оценочной деятельности
Настоящая работа выполнена в соответствии с документами, регламентирующими
практику профессиональной оценки.
1. Федеральный закон от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Россий-
ской Федерации»;
2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требова-
ния к проведению оценки (ФСО №1)», обязательного к применению при осуществле-
нии оценочной деятельности, утвержденного приказом Минэкономразвития России
от 20.07.2007 г. №256;
3. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», обяза-
тельного к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденного
приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №255;
4. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», обяза-
тельного к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденного
приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №254;
5. Международные Стандарты Оценки (МСО), разработанные Международным Комите-
том по Стандартам Оценки Имущества и вступившие в силу 24.03.1994 г.;
6. Стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные РОО.
1.6. Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указа-
нием источников их получения
Ниже представлен перечень использованных при проведении оценки объекта оценки
данных. Результаты анализа достаточности и достоверности данной информации представ-
лены в тексте настоящего Отчета.
Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количест-
венные и качественные характеристики объекта оценки
В ходе проведения работ по оценке, оценщикам были предоставлены копии документов
и информация, представленные в Приложении к настоящему Отчету, устанавливающие ко-
личественные и качественные характеристики объекта оценки. Основными источниками ин-
формации являлись:
Фотографии осмотра объекта оценки;
Техническое задание Заказчика оценки.
В процессе проведения оценки в целях исключения возможных ошибок Оценщик осу-
ществлял поиск и анализ максимально возможного количества информации. В случаях не-
совпадения информации предпочтение отдавалось более авторитетному источнику либо
данным, полученным в результате статистического анализа.
Перечень нормативных актов
1. Гражданский кодекс РФ (часть I от 30.11.1994 г. №51-ФЗ, часть II от 26.01.1996 г.
№14-ФЗ, часть III от 26.11.2001 г. №146-ФЗ);
2. Налоговый кодекс РФ (часть I от 31.07.1998 г. №146-ФЗ, часть II от 05.08.2000 г.
№117-ФЗ) в посл. ред.;
3. Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ
от 29.07.1998 г.;
4. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требова-
ния к проведению оценки (ФСО №1)», обязательный к применению при осуществле-
нии оценочной деятельности, утвержденный приказом Минэкономразвития России от
20.07.2007 г. №256;
ОТЧЕТ № ХХХХ
5. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», обяза-
тельный к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденный
приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №255;
6. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», обяза-
тельный к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденный
приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. №254,
7. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО №4)»,
обязательного к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвер-
жденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 г. №508.
Перечисленный перечень использованных при проведении оценки данных не содержит
сведений о методической литературе, объем которой может исчисляться десятками позиций.
Прочие источники информации, используемые в настоящем Отчете, указаны по тексту
Отчета.
1.7.Термины и определения
Объект недвижимости – объект, который связан с землей так, что его перемещение без
соразмерного ущерба его назначению невозможно. Объектами недвижимости являются:
- земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты;
- здания, сооружения, имущественные комплексы, жилые и нежилые помещения;
- леса, многолетние насаждения и др.
Улучшения земельного участка - здания, строения, сооружения, объекты инженерной
инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ
и иных воздействий (изменение рельефа, внесение удобрений и т.п.), изменяющих качест-
венные характеристики земельного участка.
Дата оценки (дата проведения оценки, дата определения стоимости) - дата, по состоя-
нию на которую определяется стоимость объекта оценки.
Подход к оценке – совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.
Метод оценки – последовательность процедур, позволяющая на основе существенной
для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из
подходов к оценке.
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основан-
ных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта
оценки с учетом износа и устаревания.
Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основан-
ных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, ос-
нованных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отноше-
нии которых имеется информация о ценах.
Объект-аналог объекта оценки – объект, сходный объекту оценки по основным эконо-
мическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стои-
мость.
Затраты на воспроизводство объекта оценки – затраты, необходимые для создания
точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оцен-
ки материалов и технологий.
ОТЧЕТ № ХХХХ
Затраты на замещение объекта оценки – затраты, необходимые для создания аналогич-
ного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на от-
крытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.
Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки,
полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости
объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Ставка дисконтирования – процентная ставка, используемая для приведения ожидае-
мых будущих денежных сумм (доходов и расходов) к текущей стоимости на дату определе-
ния стоимости.
Ставка (коэффициент) капитализации – процентная ставка, используемая для пересчета
годового дохода, получаемого от объекта недвижимости, в его рыночную стоимость.
Безрисковая ставка – минимальная процентная ставка дохода, которую инвестор может
получить на свой капитал, при его вложении в наиболее ликвидные активы, характеризую-
щиеся отсутствием риска невозвращения вложенных средств.
Инвестиционная стоимость объекта оценки – стоимость для конкретного лица или
группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использова-
ния объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения
рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на от-
крытом рынке не обязателен (ФСО 2).
Кадастровая стоимости объекта оценки – определяемая методами массовой оценки
рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством,
регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оцен-
щиком, в частности, для целей налогообложения (ФСО 2).
Амортизированные затраты замещения – это нынешние затраты воспроизводства или
замещения актива за вычетом физического износа и релевантных (имеющих отношение к
делу) форм устаревания и оптимизации (МСО).
Наиболее эффективное использование – наиболее вероятное использование имущества,
являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осущест-
вимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имуще-
ства будет максимальной (МСО 3).
Инвестиции в недвижимость – земля или здание (либо часть здания, либо и то, и дру-
гое), находящаяся в распоряжении (собственника или арендатора по договору финансовой
аренды) с целью получения арендных платежей, доходов от прироста стоимости капитала
или того и другого, но не для производства или поставки товаров, оказания услуг, админист-
ративных целей или продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности (МСФО 40).
ОТЧЕТ № ХХХХ
2. Сведения об объекте оценки
2.1.Объект оценки
Оценке подлежит рыночная стоимость права собственности на объект недвижимости,
представляющий собой земельный участок общей площадью 2000 кв.м, расположенное по
адресу: г. Новосибирск, Гусинобродское шоссе, 64.
Краткая характеристика местоположения объекта оценки
Местоположение: г. Новосибирск, Гусинобродское шоссе, 64
Оцениваемый земельный участок расположен в Октябрьском районе города Новоси-
бирска на территории площадки Торгового центра «Лента». Имеется согласованный въезд и
выезд с Гусинобродского шоссе, площадка асфальтирована. По Гусинобродскому шоссе на-
блюдается высокий автомобильный и пешеходный трафик.
Данная часть города является очень привлекательной для объектов коммерческой не-
движимости, престижность района высокая. Ближайшее окружение составляют в основном
жилые дома, социальные и общественные объекты (магазины).
Степень застройки – плотная.
Здание ТЦ «Лента» расположено на первой линии, посещаемость высокая. Здание хо-
рошо просматривается со стороны Гусинобродского шоссе.
Транспортная доступность общественного городского и частного транспорта хоро-
шая. По Гусинобродскому шоссе организовано движение общественного маршрутного
транспорта. Остановки «ТК Лента» и «Автодром», через которые проходит множество мар-
шрутов общественного транспорта, расположены непосредственно рядом со зданием торго-
вого центра «Лента» и оцениваемым участком.
Организованная автостоянка имеется. Территория асфальтирована, не огорожена.
Ниже на карте показано расположение здания по адресу г. Новосибирск, Гусиноброд-
ское шоссе, 64:
ОТЧЕТ № ХХХХ
Описание объекта оценки и его текущего состояния
Таблица 7
Краткая характеристика объекта оценки
Тип
Земельный участок
Адрес:
г. Новосибирск, Гусинобродское шоссе, 64
Вид права
Право собственности
Кадастровый или условный
номер
н/д
Правообладатель
н/д
Существующие ограничения и
обременения прав
н/д
Целевое использование
Под коммерческую застройку
Текущее использование на дату
оценки
Часть земельного участка под торговым центром «Лента»
Общая площадь участка, м
2
2000
Первоначальная
балансовая
стоимость
Данные не предоставлены Заказчиком
Остаточная
балансовая
стоимость
Данные не предоставлены Заказчиком
Текущее состояние объекта
оценки
Освоен, асфальтирован
Краткая
характеристика
местоположения
объекта
оценки
Оцениваемый земельный участок расположен в Октябрьском районе г.
Новосибирска на территории ТЦ «Лента». Участок расположен в 2,5 км от станции
метро «Золотая Нива». Имеется въезд и выезд с Гусинобродского шоссе, высокий
пешеходный и автомобильный трафик.
2.2.
Оцениваемые права
Согласно ст. 209 ГК РФ «Содержание права собственности»: «Собственнику принад-
лежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе
по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые дей-
ствия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охра-
няемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собствен-
ность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования
и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими спосо-
бами, распоряжаться им иным образом».
ОТЧЕТ № ХХХХ
2.3.
Обременения оцениваемых прав
Не зарегистрировано.
2.4.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Наилучшее и наиболее эффективное использование (НЭИ) имущества – это вероятный
способ его эксплуатации, который является юридически разрешенным, физически
возможным, разумно оправданным, экономически обоснованным, осуществимым с
финансовой точки зрения и приводящим к максимальной стоимости данного имущества.
Анализ наиболее эффективного использования позволяет определить наиболее доход-
ное и конкурентоспособное использование объекта недвижимости, иными словами, то ис-
пользование, которому соответствует максимальная стоимость объекта. Это использование
должно быть вероятным и соответствовать варианту использования, выбираемому типичным
инвестором на рынке.
Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном
отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически
осуществимых, приемлемых в финансовом отношении, должным образом обеспеченных и
юридически допустимых видов использования, имеет своим результатом максимально высо-
кую текущую стоимость имущества.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем про-
верки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:
законодательная разрешенность – рассмотрение тех способов использования, которые
разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, по-
ложениями об исторических зонах и экологическим законодательством;
физическая осуществимость – рассмотрение физически реальных в данной местности
способов использования;
финансовая осуществимость – рассмотрение того, какое физически осуществимое и
разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка;
максимальная эффективность – рассмотрение того, какое из финансово осуществимых
использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую
стоимость.
Оцениваемый земельный участок располагается на прилегающей территории ТЦ
«Лента». В планах потенциального инвестора использование данного участка под объект
коммерческой недвижимости – отдельно стоящее здание ресторана. Оценка оцениваемого
земельного участка производится с точки зрения наилучшего и наиболее эффективного
использования оцениваемого участка под коммерческую застройку (общественное питание).
ОТЧЕТ № ХХХХ
2.5 Анализ макро- и микроэкономических факторов, влияющих на рынок объекта
оценки
2
ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ
СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В СЕНТЯБРЕ
В сентябре по сравнению с августом рост российской экономики ускорился
и
составил, по оценке Минэкономразвития России, с исключением сезонности 0,4%
к пре-
дыдущему месяцу текущего года (в августе - 0,1% соответственно). Положительный вклад в
рост ВВП внесли промышленное производство, розничная торговля, сельское хозяйство, от-
рицательную динамику показало строительство,
со стороны спроса произошло сни-
жение инвестиций.
По оценке Минэкономразвития России темпы прироста ВВП увеличились с 0,3%, на-
блюдаемых в I и II кварталах, до 0,5% в III квартале (сезонность исключена).
При этом
динамика к соответствующему периоду прошлого года продолжает замедляться. Прирост
ВВП составил в III квартале 2,8% после роста на 4,5% в первом полугодии.
Годовые темпы роста снижаются четвертый месяц подряд и составили,
по
оценке Минэкономразвития России, 2,5% в сентябре. За этим замедлением стоит потеря час-
ти урожая в результате засухи, ускорение инфляции, а также
снижение роста креди-
тования и падение инвестиционного спроса. Существенным фактором замедления экономи-
ческой динамики по отношению к прошлому году является также негативный эффект базы.
Во втором полугодии прошлого года наблюдался рекордно высокий урожай, а также резкое
ускорение инвестиций отраслей ТЭКа, на фоне которых показатели второго полугодия 2012
года начинают принимать негативные значения.
По промышленному производству в целом с исключением сезонной и календарной
составляющих после снижения в августе в сентябре рост восстановился (июль - 0,4%, август
- -0,4%, сентябрь - 0,3 процента).
В добыче полезных ископаемых после падения производства в августе,
в
сентябре восстановился рост (июль - 0,1%, август - -0,1%, сентябрь - 0,8 процента). В
производстве и распределении электроэнергии, газа и воды третий месяц подряд отмечается
падение производства (июль - -0,3%, август - -0,1%, сентябрь - -1,1 процента).
В обрабатывающих производствах после спада в августе, в сентябре рост возобновил-
ся (июль - 0,6%, август - -0,5%, сентябрь - 0,2 процента). Это подтвердило результаты оп-
росов, проводимых в рамках обследования индекса РМI, который показал улучшение индек-
са обрабатывающий промышленности с 51,0 балла в августе до 52,4 балла в сентябре.
Из обрабатывающих производств отрицательная динамика наблюдается
в
производстве кокса и нефтепродуктов, в химическом производстве,
в про-
изводстве резиновых и пластмассовых изделий, в целлюлозно-бумажном производстве; из-
дательской и полиграфической деятельности, а также в производстве кожи, изделий из кожи
и производстве обуви. Стабилизировалось металлургическое производство и производство
готовых металлических изделий, обработка древесины
и производство изделий из де-
рева. После спада в августе возобновился рост
в производстве прочих неметал-
лических минеральных продуктов и продолжился
в производстве пищевых продук-
тов, включая напитки, и табака, в текстильном и швейном производстве.
2
http://www.economy.gov.ru/minec/activity/sections/macro/monitoring/doc20121026_01
ОТЧЕТ № ХХХХ
Из машиностроительных отраслей после роста в августе падение производства отме-
чается в производстве электрооборудования, электронного и оптического оборудования, в
производстве транспортных средств и оборудования, и продолжился спад в производстве
машин и оборудования.
Инвестиции в основной капитал снизились в сентябре на 0,3% по отношению к ав-
густу с исключением сезонного и календарного факторов (в августе прирост составлял 0,3%
к уровню июля).
Снижение инвестиционной активности сопровождалось сокращением объема работ
по виду деятельности «Строительство» на 1,3% к августу с исключением сезонного и ка-
лендарного факторов (в августе прирост составлял 1,1 процента).
Динамика оборота розничной торговли в сентябре ускорилась до 0,5% против 0,2% в
августе с исключением фактора сезонности.
Прирост производства в сельском хозяйстве в сентябре составил с исключением се-
зонного фактора 2,6% (в августе – 1,2 процента).
Реальная заработная плата после снижения в июле-августе вновь показала положи-
тельную динамику (с исключением сезонности), в сентябре прирост составил 1,1 процента.
Реальные располагаемые доходы, напротив, снизились на 0,7% после роста в августе с ис-
ключением сезонного фактора.
На рынке труда сохраняется позитивная тенденция – уровень безработицы составил,
как и в августе, 5,2% экономически активного населения.
С исключени-
ем сезонности безработица составила, по оценке Минэкономразвития России, 5,6 процента.
Экспорт товаров в сентябре 2012 г., по оценке, составил 44,9 млрд. долларов США
(102,5% к сентябрю 2011 г. и 106,8 % к августу 2012 года).
Импорт товаров в сентябре текущего года, по оценке, составил 27,3 млрд. долл.
США (99,2 к сентябрю 2011 г. и 93,0% к августу 2012 года).
Положительное сальдо торгового баланса в сентябре 2012 г. составило 17,6 млрд.
долл. США, относительно сентября прошлого года увеличилось на 7,9 процента.
В сентябре инфляция составила 0,6%, с начала года – 5,2% (в сентябре 2011 г. – 0,0%,
с начала года – 4,7 процента). Показатель инфляции к соответствующему месяцу прошлого
года вырос до 6,6% в сентябре с 5,9% в августе.
ОТЧЕТ № ХХХХ
Основные показатели развития экономики
(в % к соответствующему периоду предыдущего года)
2011
2012
сентябрь
январь-
сентябрь
август
сентябрь
январь-
сентябрь
ВВП
1)
105,2
104,2
102,8
102,5
103,8
Индекс потребительских цен, на конец периода
2)
100,0
104,7
100,1
100,6
105,2
Индекс промышленного производства
3)
103,9
105,2
102,1
102,0
102,9
Обрабатывающие производства
4)
104,4
107,2
104,1
103,3
104,5
Индекс производства продукции сельского хозяйства
139,3
118,3
96,2
92,3
97,7
Инвестиции в основной капитал
109,5
105,0
102,3
5)
98,7
5)
107,2
5)
Объемы работ по виду деятельности «Строительст-
во»
104,8
104,1
100,8
94,4
101,9
Ввод в действие жилых домов
121,1
102,5
109,4
92,8
102,7
Реальные располагаемые денежные доходы населе-
ния
6)
102,7
100,1
106,8
103,8
103,6
Реальная заработная плата
105,3
102,6
106,0
106,6
5)
109,4
5)
Среднемесячная начисленная номинальная заработ-
ная плата, руб.
23468
22622
25718
26489
5)
25742
5)
Уровень безработицы к экономически активному
населению (на конец периода)
6,0
5,2
5,2
Оборот розничной торговли
109,3
106,3
104,3
104,4
106,3
Объем платных услуг населению
102,2
103,0
102,0
102,7
103,7
Экспорт товаров, млрд. долл. США
43,8
377,3
42,1
44,9
7)
391,3
7)
Импорт товаров, млрд. долл. США
27,6
233,3
29,4
27,3
7)
240,8
7)
Средняя цена за нефть Urals, долл. США/баррель
111,5
109,5
113,1
111,6
111,0
1
Оценка Минэкономразвития России.
2
Сентябрь - в % к предыдущему месяцу, январь-сентябрь - в % к декабрю предыдущего года.
3
Агрегированный индекс производства по видам деятельности "Добыча полезных ископаемых", "Об-
рабатывающие производства", "Производство и распределение электроэнергии, газа и воды". С учетом
поправки на неформальную деятельность.
4
С учетом поправки на неформальную деятельность.
5
Оценка Росстата.
6
Предварительные данные.
7
Оценка
ОТЧЕТ № ХХХХ
По оценке Минэкономразвития России, прирост
ВВП в сентябре 2012 г. по отношению к соответст-
вующему месяцу прошлого года составил 2,5% (2,8% в
августе соответственно).
По данным Росстата, объем произведенного
ВВП России за II квартал 2012 г., составил в текущих
ценах 14571,1 млрд. рублей и превысил соответст-
вующий период прошлого года на 4,0 процента. Рос-
стат опубликовал первую оценку использованного ва-
лового внутреннего продукта во II квартале 2012 года.
По сравнению со II кварталом предыдущего года
расходы на конечное потребление
выросли на 4,8% (домашних хозяйств – на 6,6%), валовое накопление – на 7,0%, в том числе
валовое накопление основного капитала -
на 7,9 процента. При этом экспорт товаров и ус-
луг снизился на 1,4%, тогда как импорт товаров и услуг вырос на 2,9% к соответствующему
кварталу предыдущего года.
Рост ВВП продолжают обеспечивать отрасли, ориентированные на внутренний спрос.
Так, валовая добавленная стоимость оптовой и розничной торговли по итогам II квартала
2012 г. выросла на 6,9%, операций с недвижимостью, аренды и предоставления услуг – на
7,9% к соответствующему кварталу предыдущего года.
По оценке Минэкономразвития России, прирост ВВП в III квартале составил 2,8% к
соответствующему кварталу 2011 года. На замедление динамики ВВП в III квартале текуще-
го года основное влияние оказали отрицательные темпы в строительстве (-2,7% к III кварта-
лу 2011 г.) и в сельском хозяйстве (-5,4 процента).
В 2012 году отмечается замедление квартальной динамики оборота розничной тор-
говли до 4,6% в III квартале к соответствующему периоду прошлого года против 7,6% и 7,0%
в I и II кварталах соответственно. Значительно замедлился инвестиционный спрос - динами-
ка инвестиций в основной капитал в III квартале составила 1,4% против 16,6% и 8,5% в I и II
кварталах соответственно.
В III квартале текущего года продолжился рост промышленного производства, соста-
вивший 2,5% к III кварталу 2011 года. Стабильный рост сохраняется в обрабатывающих про-
изводствах – прирост в III квартале составил 4,5% к соответствующему периоду прошлого
года (в I квартале – 4,4%, во II квартале -4,4% соответственно).
В целом за девять месяцев текущего года, по оценке Минэкономразвития России,
прирост ВВП составил 3,8% к соответствующему периоду прошлого года.
Темпы прироста
основных показателей экономики (сезонность исключена)*
(в % к предыдущему периоду)
2011
2012
1
кв.
2
кв.
3
кв.
4
кв.
1
кв.
2
кв.
3
кв.
ВВП
1,0
0,5
1,4
1,4
0,3
0,3
0,5
Промышленное производство
1,5
1,3
0,7
1,0
1,5
0,4
0,6
Инвестиции в основной капитал
-15,2 10,0
1,9
9,9
-7,4
2,6
-0,2
120%
130%
140%
150%
160%
170%
180%
190%
200%
210%
1 2 3 4 5 6 7 8 91011121 23 4 5 6 7 8 91011121 2 3 4 5 6 7 8 91011121 2 3 4 5 6 78 91011121 2 3 4 5 6 7 8 9
2008
2009
2010
2011
2012
без исключения сезонных и календарных факторов
с исключением сезонных и календарных факторов
(январь 1995 - 100%)
Валовой внутренний продукт
ОТЧЕТ № ХХХХ
Строительство
-4,7
2,2
4,8
2,4
-6,3
0,8
0,8
Реальные располагаемые денеж-
ные доходы населения
3,0
-1,5
1,6
0,4
0,1
0,2
0,9
Реальная заработная плата
0,6
1,5
1,0
2,2
2,7
1,9
-0,7
Оборот розничной торговли
1,0
1,4
2,8
1,4
0,4
1,3
0,7
*Оценка Минэкономразвития России
В сентябре рост промышленного производства незначительно замедлился и соста-
вил 2,0% к сентябрю 2011 г. против 2,1% в августе со-
ответственно.
Наибольший вклад в общий рост промышлен-
ного производства в сентябре внесли «Обрабатываю-
щие производства», при росте производства 3,3%
вклад составил 86,8 процента. Из производств данного
вида деятельности 36,9% общего роста обеспечило
«Металлургическое производства и производство го-
товых металлических изделий» (4,5%), 27,3% - «Про-
изводство пищевых продуктов, включая напитки, и
табака» (3,6%), 22,3% - «Производство кокса, нефте-
продуктов» (2,6%), 23,3% - «Производство прочих не-
металлических минеральных продуктов» (9,5 процента).
Прирост добычи полезных ископаемых составил за сентябрь 1,8%, вклад в общий
рост производства 16,3 процента.
Производство сферы деятельности «Производство и распределение электроэнергии,
газа и воды» в сентябре снизилось на 0,9% к сентябрю прошлого года.
Динамика промышленного производства
в % к соответствующему периоду прошлого года
2011 г.
2012 г.
I кв.
II кв.
III кв.
январь-
сент.
I кв.
II кв.
III кв.
январь-
сент.
Производство – все-
го
105,9
104,8
105,1
105,2
104,0
102,3
102,5
102,9
Добыча полезных
ископаемых
103,3
101,7
102,2
102,4
101,9
100,4
101,2
101,0
Обрабатывающие
производства
110,6
105,8
105,7
107,2
104,4
104,7
104,5
104,5
Производство и рас-
99,0
101,9
101,4
100,6
102,6
100,8
100,0
101,3
Промышленное производство
(разделы C+D+E)
135
145
155
165
175
185
1 2 3 4 5 6 7 8 91011121 2 3 4 5 6 7 8 91011121 2 3 4 5 6 7 8 91011121 2 3 4 5 6 7 8 91011121 2 3 4 5 6 7 8 9
2008
2009
2010
2011
2012
без исключения сезонных и календарных факторов
с исключением сезонных и календарных факторов
(февраль 1999 - 100%)
ОТЧЕТ № ХХХХ
пределение электро-
энергии, газа и воды
В сентябре, по оценке Росстата, динамика
инвестиций к уровню соответствующего месяца
прошлого года после трех месяцев замедления
(прирост в мае составил 11,1%, в июне – 6,3%, в
июле – 3,8%, в августе – 2,3%) перешла в отрица-
тельную область: сокращение составило 1,3 про-
цента.
По итогам III квартала рост инвестиционной
активности замедлился (во многом за счет эффекта
базы) и составил 1,4% к уровню соответствующего
квартала прошлого года после роста на 8,5% во II квартале и на 16,6% в I квартале. В целом
за девять месяцев текущего года инвестиции возросли на 7,2 процента.
В августе после двух месяцев роста сократилась средневзвешенная ставка по рубле-
вым кредитам сроком до 1 года для нефинансовых организаций (на 0,4 процентного пункта
по сравнению с июлем до 9,1 процента). В среднем за июль-август средневзвешенная ставка
возросла на 0,2 процентного пункта по сравнению с уровнем II квартала текущего года и со-
ставила 9,3 процента. На этом фоне в III квартале объем кредитных средств, предоставлен-
ных нефинансовым организациям-резидентам в рублях и иностранной валюте, начал замед-
ляться: до 16,9% по состоянию на 01.10.2012 г. после роста на 24,4% на 01.07.2012 г. по
сравнению с уровнем соответствующего периода прошлого года.
Данные о финансовых результатах деятельности предприятий и организаций
за
август свидетельствуют о начавшемся после четырех месяцев сокращения во-
зобновлении роста собственных средств компаний. В положительную область перешла ди-
намика финансового результата добывающей отрасли. По-прежнему ниже соответствующего
периода прошлого года остаются показатели
по обрабатывающим произ-
водствам и производству и распределению электроэнергии, газа и воды. В результате сокра-
щение во II квартале прибыли предприятий и организаций, вызванное снижением экспорт-
ных цен на нефть, в III квартале сменилось ее ростом. Прирост прибыли к уровню января-
августа прошлого года составил 1,9 процента.
К крупным инвестиционным проектам октября текущего года относятся: завершение
ЗАО "Нефтехимсервис" строительства первой очереди Яйского нефтеперерабатывающего
завода (инвестиции в проект составили 16 млрд. рублей); ввод в эксплуатацию концерном
«Сибур» нового Вынгапуровского газоперерабатывающего завода в Ямало-Ненецком авто-
номном округе (стоимость проекта - 4,8 млрд. рублей); ввод в эксплуатаций норвежской
Russia Baltic Pork Invest ASA второй очереди свиноводческого комплекса в Калининградской
области (общая стоимость проекта превысила 3 млрд. рублей).
В сентябре объем работ по виду дея-
тельности «Строительство» сократился на
5,6% к уровню соответствующего месяца про-
шлого года. В целом за III квартал текущего го-
да объем строительных работ сократился на
2,7% после роста на 5,4% во II квартале и на
5,2% в I квартале. За девять месяцев текущего
100%
140%
180%
220%
260%
300%
340%
380%
420%
460%
500%
540%
580%
1 2 3 4 5 6 7 8 91011121 2 3 4 5 6 7 8 91011121 2 3 4 5 6 7 8 91011121 2 3 4 5 6 7 8 91011121 2 3 4 5 6 7 8 9
2008
2009
2010
2011
2012
без исключения сезонных и календарных факторов
с исключением сезонных и календарных факторов
(январь 1995 - 100%)
Инвестиции в основной
60%
100%
140%
180%
220%
260%
300%
12 34 56 7 891011121 23 45 6 78 910111212 34 5 67 891011121 23 4 56 78 910111212 3 45 67 89
2008
2009
2010
2011
2012
без исключения сезонных и календарных факторов
с исключением сезонных и календарных факторов
(январь 1995 - 100%)
Строительство
ОТЧЕТ № ХХХХ
года объем работ по виду деятельности «Строительство» на 1,9% превысил уровень соответ-
ствующего периода прошлого года.
Сокращение к соответствующему месяцу прошлого года объема строительных работ
сопровождалось сокращением ввода в действие жилых домов. В сентябре введено в действие
5,1 млн. кв. метров жилья. После двух месяцев роста ввод сократился на 7,2% к уровню со-
ответствующего месяца прошлого года. В целом по итогам III квартала прирост ввода в дей-
ствие жилых домов составил 4,2% к уровню соответствующего квартала прошлого года по-
сле сокращения на 1,3% во II квартале. Всего за девять месяцев введено 34,6 млн. кв. м. об-
щей площади жилых домов, что на 2,7% больше, чем в соответствующем периоде прошлого
года.
По данным Банка России, в августе средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным
кредитам, выданным в течение месяца, возросла на 0,1 процентного пункта и составила 12,3
процента. При этом прирост объема предоставленных
рублевых ипотечных жилищ-
ных кредитов не изменился: 48,7% к уровню соответствующего месяца прошлого года про-
тив 48,6% в июле. По итогам первых двух месяцев III квартала средневзвешенная ставка по
рублевым кредитам изменилась незначительно: в среднем за июль-август она составила
12,3% против 12,2%
во II квартале. На этом фоне рост объема предоставленных
рублевых ипотечных кредитов, замедлился до 48,6% против 49,5% к уровню соответствую-
щего периода прошлого года соответственно.
Росстат уточнил помесячную динамику производства продукции сельского хозяйства
в хозяйствах всех категорий за январь, а также август-декабрь 2011 года. В результате объем
производства продукции сельского хозяйства по итогам 2011 года увеличился до 23,0% вме-
сто 22,1% по предыдущей оценке. Также была пересмотрена динамика за июль и август те-
кущего года: по уточненной оценке сокращение к уровню соответствующего месяца про-
шлого года увеличилось с 3,4% и 3,7% до 3,5% и 3,8% соответственно. В сентябре, по пред-
варительной оценке Росстата, производство сельскохозяйственной продукции продолжило
сокращаться: на 7,7% к уровню сентября 2011 года. В результате динамика производства
продукции сельского хозяйства в
III квартале перешла в отрицательную область: со-
кращение составило 5,4% к уровню соответствующего квартала 2011 года против роста на
4,3% во II квартале. Таким образом., в III квартале в полной мере проявилось негативное
влияние неблагоприятной климатической обстановки. По итогам девяти месяцев текущего
года производство сельскохозяйственной продукции сократилось на 2,3% к уровню соответ-
ствующего периода прошлого года.
В сентябре продолжился рост оборота роз-
ничной торговли – на 4,4% к сентябрю прошлого
года (в августе – 4,3% соответственно). Потреби-
тельский спрос был поддержан увеличением реаль-
ных располагаемых денежных доходов населения, а
также расширением потребительского кредитования
и сохраняющейся тенденцией снижения склонности
населения к сбережению.
Замедление темпов прироста оборота роз-
ничной торговли в июле-сентябре сказалось на за-
200%
220%
240%
260%
280%
300%
320%
340%
360%
380%
12 34 56 7 891011121 23 45 6 78 910111212 34 5 67 891011121 23 4 56 78 910111212 3 45 67 89
2008
2009
2010
2011
2012
без исключения сезонныхи календарныхфакторов
с исключением сезонныхи календарныхфакторов
(январь 1995 - 100%)
Оборот розничной торговли
ОТЧЕТ № ХХХХ
медлении квартальной динамики до 4,6% против 7,6% в I квартале и 7,0% во II квартале от-
носительно соответствующего периода прошлого года. В целом по итогам января-сентября
оборот розничной торговли увеличился на 6,3% к соответствующему периоду прошлого го-
да.
В сентябре прирост объема платных услуг населению составил 2,7% по сравнению с
сентябрем 2011 года. В III квартале 2012 г. наблюдалось замедление динамики объема плат-
ных услуг населению до 2,7%, тогда как в I квартале прирост составлял 4,9%, во II квартале
– 3,5 процента.
Несмотря на замедление динамики в III квартале, по итогам января – сентября теку-
щего года объем платных услуг населению увеличился по сравнению с соответствующим
периодом 2011 года на 3,7%, что на 0,7 процентного пункта выше аналогичного показателя
за 2011 год.
В сентябре, как и в августе текущего года, по предварительным итогам обследования
населения по проблемам занятости, уровень безработицы составил 5,2% экономически ак-
тивного населения. Однако уже наметилась сезонная тенденция к росту: в сентябре числен-
ность безработных выросла на 30 тыс. человек.
При этом продолжается снижение регистрируемой безработицы. В сентябре она со-
кратилась на 46 тыс. человек – до 1,022 млн. человек.
В отчете за сентябрь Росстат уточнил в
сторону снижения динамику реальных распо-
лагаемых денежных доходов населения к со-
ответствующему месяцу прошлого года за август
до 6,8% с 7,2% по предыдущей оценке, а также к
предыдущему месяцу текущего года за июль до
(-4,1) с (-0,3%) и за август до (-0,1%) с 0,2
процента. Минэкономразвития России скоррек-
тировало показатель реальных располагаемых
доходов населения с исключением сезонного и
календарного факторов в июле до (-1,2%) против
(-1,0%), в августе до 2,1% против 2,2 процента.
По предварительным данным, прирост реальных располагаемых денежных доходов в
сентябре текущего года относительно соответствующего периода предыдущего года замед-
лился против августа до 3,8%, вместе с тем за счет августа динамика в III квартале опережает
динамику I и II кварталов. (I квартал – 2,4%, II квартал – 4,0%, III квартал – 4,3 процента).
В целом в январе-сентябре прирост составил 3,6% к соответствующему периоду 2011
года.
В связи с получением итогов за отчетный
период Росстат опубликовал уточненные данные
по реальной заработной плате за предыдущий
месяц. Динамика реальной заработной платы к
соответствующему периоду прошлого года по-
100%
120%
140%
160%
180%
200%
220%
240%
260%
280%
1 23 4 5 67 8 91011121 23 4 5 67 8 91011121 23 4 5 6 78 91011121 2 34 5 6 78 91011121 2 34 5 6 78 9
2008
2009
2010
2011
2012
без исключения сезонных и календарных факторов
с исключением сезонных и календарных факторов
(январь 1995 - 100%)
Реальные располагаемые доходы
200%
210%
220%
230%
240%
250%
260%
270%
280%
290%
300%
310%
320%
330%
340%
1 2 3 4 5 6 7 8 91011121 2 3 4 5 6 7 8 91011121 2 3 4 5 6 7 8 91011121 2 3 4 5 6 7 8 91011121 2 3 4 5 6 7 8 9
2008
2009
2010
2011
2012
без исключения сезонных и календарных факторов
с исключением сезонных и календарных факторов
(январь 1995 - 100%)
Реальная заработная плата
ОТЧЕТ № ХХХХ
нижена в августе до 6,0% против 7,8% по предыдущей оценке, а по отношению к июлю те-
кущего года – до (-3,7%) против (-2,1 процента). Минэкономразвития России скорректирова-
ло показатель
реальной заработной платы с исключением сезонности за август с
(-0,2)% до (-0,4 процента).
В сентябре, по оценке, прирост реальной заработной платы к сентябрю прошлого года
составил 6,6% (в августе – 6,0% соответственно).
При этом в III квартале текущего года отмечалось замедление темпов роста номи-
нальной заработной платы, что на фоне усиления инфляции сдерживало рост реальной зара-
ботной платы, прирост которой за III квартал составил 6,9% (в I квартале – 10,3%, во II квар-
тале – 11,3 процента).
В целом за девять месяцев текущего года реальная заработная плата выросла на 9,4
процента.
В сентябре ослабление номинального эффективного курса рубля составило 0,6%, а в
целом за январь-сентябрь 2012 года (из расчета сентябрь 2012 года к декабрю 2011 года) -
укрепление на 0,6%. Реальный эффективный курс за сентябрь ослаб на 0,4%, в целом за
первые девять месяцев текущего года его укрепление оценивается в 3,1%. При этом, по рас-
четам Минэкономразвития России, за сентябрь текущего года укрепление рубля в реальном
выражении к доллару США составило 1,6%, к японской иене – 1,3%, к канадскому доллару
– 0,3%, к австралийскому доллару – 2,3%, ослабление к евро – 2,3%, к фунту стерлингов –
0,85%, к швейцарскому франку – 1,7%. В целом за январь-сентябрь (из расчета сентябрь
2012 года к декабрю 2011 года) реальное укрепление рубля к доллару составило 2,4%, к евро
– 5,9%, к фунту стерлингов – 0,35%, к швейцарскому франку – 6,2%, к японской иене -
5,85%. К австралийскому доллару реальный курс национальной валюты практически не из-
менился, ослабление к канадскому доллару составило 1 процент.
60,0%
80,0%
100,0%
120,0%
140,0%
160,0%
180,0%
200,0%
220,0%
240,0%
260,0%
я
н
в
.
9
5
и
ю
л
.
9
5
я
н
в
.
9
6
и
ю
л
.
9
6
я
н
в
.
9
7
и
ю
л
.
9
7
я
н
в
.
9
8
и
ю
л
.
9
8
я
н
в
.
9
9
и
ю
л
.
9
9
я
н
в
.
0
0
и
ю
л
.
0
0
я
н
в
.
0
1
и
ю
л
.
0
1
я
н
в
.
0
2
и
ю
л
.
0
2
я
н
в
.
0
3
и
ю
л
.
0
3
я
н
в
.
0
4
и
ю
л
.
0
4
я
н
в
.
0
5
и
ю
л
.
0
5
я
н
в
.
0
6
и
ю
л
.
0
6
я
н
в
.
0
7
и
ю
л
.
0
7
я
н
в
.
0
8
и
ю
л
.
0
8
я
н
в
.
0
9
и
ю
л
.
0
9
я
н
в
.
1
0
и
ю
л
.
1
0
я
н
в
.
1
1
и
ю
л
.
1
1
я
н
в
.
1
2
и
ю
л
.
1
2
Динамика среднемесячных реальных курсов рубля
(январь 1995 г. = 100%)
реальный эффективный курс
к доллару США
к евро
ОТЧЕТ № ХХХХ
В сентябре 2012 г. продолжилось увеличение инфляционного давления в экономике
России. Потребительская инфляция составила 0,6 процента. Заметное влияние на повыше-
ние темпов инфляции оказала, главным образом, засуха и новая общемировая волна роста
цен на зерно и продовольствие, а также сентябрьское повышение тарифов на теплоэнергию,
водоснабжение и водоотведение. С начала года ИПЦ вырос на 5,2% (4,7% – в сентябре 2011
года). За годовой период показатель инфляции увеличился на 6,6% (7,2% – годом ранее).
На фоне роста цен на наиболее чувствительные к удорожанию сырья социально зна-
чимые продукты (хлеб, молоко и молочная продукция, сахар, растительное и сливочное мас-
ло, сыр, мясо и птица, яйца, макаронные изделия, крупы) нарастает темп базовой инфляции
(БИПЦ): в сентябре – 0,7%, (в августе – 0,6%, в июле – 0,5%). С начала года БИПЦ составил
4,2% (5,1% – в сентябре 2011 г.), к соответствующему периоду прошлого года – 5,7% (7,4% –
годом ранее).
Инфляция и БИПЦ в 2011 - 2012 годах
(прирост цен в %, к предыдущему месяцу)
Продовольственные товары в сентябре подорожали на 0,1% (-0,5% – в августе, 5,5%
– с начала года). Второй месяц подряд наблюдается сезонное снижение цен на плодоовощ-
ную продукцию – на 5,6% в сентябре (с начала года – прирост на 12,3 процента). При этом
темпы роста цен на продовольственные товары без плодоовощной продукции сохраняются
на высоком уровне из-за продолжающегося роста мировых и внутренних цен на зерно.
В III квартале 2012 г. ежемесячный прирост цен на продовольственные товары с ис-
ключением картофеля, овощей и фруктов составил 0,8% (с начала года – 4,8%, за годовой
период – 6,7% против 8,9% в 2011 году). Вследствие роста цен производителей на пшеницу и
подсолнечник дорожают мука, хлеб, хлебобулочные и макаронные изделия, растительное
масло. Цены на мясо птицы растут с начала года (на 11,9% – с января, в марте – прирост ну-
левой), в сентябре – на 2,8% на фоне роста спроса и удорожания кормов. При этом на мясо
животных рост цен умеренный вследствие увеличения предложения. Сезонный рост цен на
молоко и яйца находится в традиционных рамках. Цена на сахар в сентябре снизилась – на
5,4% (рост с начала года – на 9,9%) в связи с массовым поступлением в переработку сахар-
ной свеклы урожая текущего года.
-0,8
-0,4
0,0
0,4
0,8
1,2
1,6
2,0
2,4
я
н
в
ф
е
в
м
а
р
а
п
р
м
а
й
и
ю
н
и
ю
л
а
в
г
сен
о
к
т
н
о
я
д
е
к
я
н
в
ф
е
в
м
а
р
а
п
р
м
а
й
и
ю
н
и
ю
л
а
в
г
сен
2011
2012
-5,0
-2,5
0,0
2,5
5,0
7,5
10,0
12,5
15,0
Инфляция (ИПЦ), левая шк.
БИПЦ, левая шк.
Обменный курс рубля
, %, прав.шк.
О
б
м
е
н
н
ы
й
к
у
р
с
р
у
б
л
я
,
%
И
П
Ц
,
Б
И
П
Ц
ИПЦ
1,2 0,1 0,6
БИПЦ 0,5 0,6 0,7
ОТЧЕТ № ХХХХ
Темп роста цен на непродовольственные товары в сентябре составил 0,7% (3,7% – с
января, 5,0% – с января 2011 года). По большинству наблюдаемых товаров темпы роста цен
не превышали темпов сентября 2011 г. и находились в сезонных рамках. В сентябре на фоне
роста мировых цен на нефть бензин дорожал ускоренными темпами – на 2,0% (4,0% – с на-
чала года). Также продолжили расти в цене табачные изделия.
Темпы роста цен и тарифов на платные услуги, оказываемые населению, в сентябре
слегка усилились – до 1,0% в связи с начавшейся регистрацией второго этапа повышения
цен и тарифов на услуги организаций ЖКХ. Рост цен с начала года составил 6,7% (8,1% –
годом ранее). Регулируемые услуги в сентябре подорожали на 2,2 процента.
По оценке Минэкономразвития России, темпы удорожания рыночных услуг замедля-
лись в течение всего III квартала и в сентябре составили 0,2%, с начала года прирост соста-
вил 5,7% (6,4% – годом ранее).
В сентябре 2012 г. индекс цен производителей в промышленности (С, D, E), по дан-
ным Росстата, в среднем составил 104,8% в связи со значительным ростом цен производите-
лей на нефть и нефтепродукты при высоком уровне мировых цен.
Цены производителей на товары, торгуемые на внешних рынках, в сентябре выросли
на 8,9% (с начала года – рост на 13,3%) на фоне высокого уровня мировых цен на углеводо-
роды. На товары черной металлургии в целом цены снижались. Рост цен производителей на-
блюдался в экспортно ориентированных производствах черных металлов (чугун, ферроспла-
вы) в пределах 3,0-9,7 процента. На товары для внутреннего потребления (сталь, чугунные и
стальные трубы, заготовки для переката) наблюдалось снижение цен. Цены на цветные ме-
таллы в целом снизились в соответствии с мировой конъюнктурой. Второй месяц подряд
снижаются цены в производстве удобрений и азотных соединений.
На неторгуемые на внешних рынках товары (с исключением электроэнергетики) на
протяжении III квартала темпы роста цен замедляются, в сентябре – рост на 0,4% (с начала
года – на 3,2%, годом ранее – 3,3%). Также снизился темп роста цен в пищевой промышлен-
ности – до 0,9% (1,6% – в августе, 5,2% с начала года). Второй месяц снижаются цены у про-
изводителей сахара – на 2,3% в сентябре (рост на 7,0% с начала года) в связи с хорошим
урожаем сахарной свеклы.
Продолжился рост цен на реализованную сельхозпродукцию. В сентябре, в среднем, по
расчету Росстата, он составил 3,4% (с начала года – на 2,7%) в связи с продолжающимся рос-
том цен на зерновые и, в частности, на пшеницу – на 7,1%. Цены сельхозпроизводителей в
сентябре выросли на: пшеницу – до 7,2 тыс. руб. за тонну против 7,0 тыс. руб. за тонну в ав-
густе, ячмень – до 6,3 тыс. руб. за тонну против
5,9 тыс. руб. в августе. На подсолнеч-
ник вследствие низкого ожидаемого сбора семян цены возобновили рост – до 14,0 тыс. руб.
за тонну против 11,9 тыс. руб. за тонну в августе. В сентябре Росстатом зафиксирован рост
цен на овощи, реализуемые сельхозорганизациями. В связи со сниженными оценками уро-
жая текущего года овощи подорожали на 8,4%, хотя и продолжают оставаться ниже цен сен-
тября 2011 г. на 1,0 процент. Картофель в сентябре подешевел на 0,1% (цены ниже на 29,2%
по отношению к соответствующему периоду 2011 года).
В животноводстве в сентябре прирост цен составил 2,8% в связи с заметным ростом
цен производителей сельскохозяйственной птицы – на 3,6% на фоне роста цен на корма и на
аналогичную импортную продукцию.
ОТЧЕТ № ХХХХ
2.6.Анализ рынка, к которому относится объект оценки
Обзор рынка коммерческой земли г. Новосибирска за 1 полугодие 2012 года
3
Земли, находящиеся в пределах Новосибирской области, составляют земельный фонд
Новосибирской области, площадь которого 17775,6 тыс. га. На территории Новосибирской
области 30 муниципальных районов, 5 городских округов, 455 муниципальных образований.
Основную часть территории области занимают земли сельскохозяйственного назначения –
62,7 %, земли лесного фонда – 25,9 %, земли запаса – 5,9%. Земли водного фонда составляют
– 3,3 %, земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения и иного спе-
циального назначения – 0,7 %, а земли населенных пунктов – всего 1,5 %.
По информации Управления Роснедвижимости, в Новосибирской области к город-
ским населенным пунктам отнесены города и рабочие поселки, их общая площадь составляет
127,6 тыс. га. Большую площадь занимает областной центр – город Новосибирск, его пло-
щадь 50026 га или 39,2 % от площади городских населенных пунктов. К сельским населен-
ным пунктам отнесены села, деревни, поселки, аулы и другие. Их площадь составляет 133,7
тыс. га. Наибольшая плотность населения – в сельских населенных пунктах, расположенных
ближе к областному центру. 33 % от площади земель населенных пунктов занимают круп-
ные города Новосибирской области: г. Новосибирск – 50,0 тыс. га, г. Куйбышев – 10,4 тыс.
га, г. Татарск – 8,0 тыс. га, г. Барабинск – 6,9 тыс.га, г. Бердск – 6,7 тыс. га и другие.
В состав земель населенных пунктов включены застроенные территории, площади,
улицы, переулки, проезды, промышленные зоны, леса, парки, скверы, водоемы, земли сель-
скохозяйственного использования и другие. Земли, находящиеся в черте населенных пунктов
составляют 261,3 тыс. га, что на 0,3 тыс. га больше, чем в предыдущем году. Основанием из-
менения площади земель данной категории явились документы, принятые в установленном
порядке администрацией Новосибирской области об изменении границ населенных пунктов
за счет перевода в земли населенных пунктов и включения в границы населенных пунктов
земельных участков земель сельскохозяйственного назначения, в основном, для жилищного
строительства. Так, в 2009 году в соответствии с принятыми Законами Новосибирской об-
ласти изменилась площадь Новосибирска, в соответствии с постановлениями администрации
Новосибирской области в 2009 году изменились границы с. Венгерово, д. Ночка Венгеров-
ского района; с. Кыштовка, с. Куляба Кыштовского района; с. Завьялово, с. Лебедевка, с.
Морозово Искитимского района; п. Ягодный Карасукского района; с. Чистополье Коченев-
ского района; с. Толмачево, с. Ленинское Новосибирского района; с. Новотырышкино Колы-
ванского района.
В структуре земельного фонда Новосибирской области на долю земель, находя-
щихся в собственности граждан, их объединений и юридических лиц, приходится 5604,1
тыс. га или 31,5 % всех земель области. Причем, по сравнению с 2008 годом произошло
увеличение на 8,9 тыс. га. В государственной и муниципальной собственности находится
12171,5 тыс. га или 68,5 % всех земель области.
3
По данным «Сибакадемстрой-Недвижимость»
ОТЧЕТ № ХХХХ
По данным Управления Роснедвижимости, из всех земель населенных пунктов 44,1
тыс. га (16,8 %) находится в собственности граждан, 5,2 тыс. га – в собственности юридиче-
ских лиц, 212,0 тыс. га – в государственной и муниципальной собственности. Наибольшую
долю из них составляют земли, занятые личными подсобными хозяйствами и индивидуаль-
ным жилищным строительством. Площадь, переданная в собственность гражданам, в насе-
ленных пунктах увеличилась на 4,9 тыс. га, в основном, за счет оформления документов на
земельные участки для личного подсобного хозяйства. Площадь в собственности юридиче-
ских лиц увеличилась на 1,1 тыс. га.
Из общей площади территории городов и рабочих поселков (127,6 тыс. га) в собст-
венности граждан находится 13,2 тыс. га (10,3 %), в собственности юридических лиц – 4,9
тыс. га (3,8 %). В основном, это общественно-деловые застройки и земли промышленности,
транспорта, связи, инженерных коммуникаций. В сельских населенных пунктах из общей
площади территорий (133,7 тыс. га) 30,9 тыс. га (23,1%) находится в собственности граждан.
Это земли, предоставленные для ведения личных подсобных хозяйств и садоводства. В соб-
ственности юридических лиц – 0,3 тыс. га.
По ряду причин, земельные участки потеряли свою финансовую и инвестиционную
привлекательность. Главной причиной, по мнению экспертов аналитического консалтинго-
вого центра «СибАкадемСтрой Недвижимость», стал финансовый кризис, после которого,
рынок земельных участков только начал оправляться. Цены на участки в Новосибирске ак-
тивно падают вниз. По данным мониторинга, средняя цена на землю в июне в Новосибирске
составила 151 061 руб. за сотку, цены снизились в среднем на 2,93%.
Основной объем предложений приходится на участки, отведенные под индивидуаль-
ное жилищное строительство. Самые высокие средние кадастровые цены на участки под
ИЖС, наблюдаются в Железнодорожном районе. По данным аналитического центра, повы-
шение цен на начало года наблюдалось в трех районах: в Дзержинском (на 30%), Октябрь-
ском (на 49%) и в Первомайском районе (на 74%), в остальных районах города средние цены
снизились, или имели незначительное повышение.
Естественно, самую высокую стоимость имеют земельные участки в центре Новоси-
бирска: примерно в 3 раза выше, чем для других частей города. Центральный и Железнодо-
рожный районы обладают развитой коммуникацией, что делает их привлекательнее всего
для строительства административных зданий и торговых точек. В отдаленных районах горо-
да земельные участки (от 5 до 10Га) предназначены для строительства промышленных объ-
ектов, поэтому, цены предложений различаются в несколько раз.
Доля предложений по продаже земельных участков приходится на удаленные районы
Новосибирска. По данным аналитиков, по сравнению с концом 2011 года, количество пред-
ложений увеличилось в 3 раза. В основном, предлагаются крупные земельные участки – от
20 Га, предназначенные для сельскохозяйственных нужд, а также дачные и коттеджные по-
селки. По данным мониторинга, количество коттеджных поселков в Новосибирске увеличи-
лось до 50.
По данным аналитического консалтингового центра «СибАкадемСтрой Недвижи-
мость» основные предложения к продаже составляют средние участки – от 0,1 до 1Га, под
строительство административных зданий. За последний месяц цены на них упали на 1,75%.
Предложения к аренде, как правило, составляют участки под застройку производственно-
складских комплексов или стоянок транспорта. В основном, эти площадки характеризуются
расположением вдоль федеральных трасс.
После кризисной ситуации, цены выровнялись, ситуация стабилизировалась. В на-
стоящий момент на продажу предлагаются участки адекватные по цене, что гарантирует
ОТЧЕТ № ХХХХ
спрос на рынке. Как отмечают аналитики «СибАкадемСтрой Недвижимость», на рынке зе-
мельных участков Новосибирска отмечены две тенденции – цены снижаются при срочной
продаже участка или цены падают значительно медленней. Итог, к которому они приведут –
цены останутся прежними, а застройщики начнут к ним приспосабливаться.
Стоимость земельных участков под коммерческое строительство в Новосибир-
ске заметно снизилась. По данным Аналитического центра «Сибакадемстрой Недви-
жимость», средняя удельная цена предложения земельных участков составляет 4,55
тыс. руб. за 1 кв.м. Это на 4,8% меньше, чем в предыдущем квартале.
Сравнивая среднюю цену метра земли для коммерческой застройки с докризисным
максимумом, можно наблюдать, что средняя удельная цена уменьшилась на 39%. Аналитики
отмечают, что в общем объеме предложений земельных участков наибольшая доля в струк-
туре приходится на районы, граничащие с центром.
Наиболее высокие средние удельные цены на земельные участки в Новосибирске – в
центральных районах. В среднем цена их в 3,2 раза выше, чем в районах, граничащих с цен-
тром.
По данным «Сибакадемстрой Недвижимость», большинство предложений участков на
новосибирском рынке - это участки для строительства производственных помещений и логи-
стическо-складских комплексов. Примечательно, что в докризисный период участки под
строительство складских помещений также превалировали, а в кризис наибольшая доля при-
ходилась на земли под строительство административных зданий.
Появились интересные предложения для строительства комплексов малоэтажных жи-
лых домов в центральной части города и в районе Заельцовского парка – «зеленых легких
города».
По мнению экспертов, в целом на рынке земельных участков, как и в прочих сегмен-
тах рынка коммерческой недвижимости, наблюдается стадия колебательной стабилизации.
ОТЧЕТ № ХХХХ
Цены ищут свое равновесие. Но если на рынке офисной и торговой недвижимости все более-
менее, прогнозируемо, то рынок земельных участков находится пока еще в более «дикой»
стадии, что может вызвать неадекватный рост стоимости земли при росте спроса. Это уже
наблюдается в повышении цен в центральной части города.
2.7 Анализ местоположения объекта оценки
4
— третий по численности населения город России, имеет статус город-
ского округа. Торговый, деловой, культурный, промышленный, транспортный и научный
центр федерального значения. Основан в 1893 году, статус города приобрел в 1903 году.
Новосибирск выполняет функции административного центра Сибирского федераль-
ного округа, Новосибирской области и входящего в её состав Новосибирского района; также
город является центром Новосибирской агломерации — крупнейшей в Сибири.
По совокупности указанных признаков Новосибирск часто неофициально именуется
столицей Сибири (см. также: Альтернативная столица России).
Численность населения Новосибирска (по окончательным итогам всероссийской пе-
реписи населения 2010 года) составила 1 473 754 человек.
Согласно последним оценкам Росстата (по состоянию на апрель 2012 года), число
проживающих в границах города перешагнуло отметку в 1,5 млн человек, и по данному по-
казателю Новосибирск по-прежнему находится на третьем месте после Москвы и Санкт-
Петербурга.
[8]
Город расположен на Приобском плато, примыкающем к долине реки Обь, рядом с
водохранилищем, образованным плотиной Новосибирской ГЭС.
Территория города занимает площадь в 502,1 км² (50 210 га).
Новосибирск расположен в юго-восточной части Западно-Сибирской равнины на Приобском
плато, примыкающем к долине реки Обь, рядом с водохранилищем, образованным плотиной Новоси-
бирской ГЭС, на пересечении лесной и лесостепной природных зон. Левобережная часть города име-
ет плоский рельеф, правобережная характеризуется множеством балок, грив и оврагов, поскольку
здесь начинается переход к горному рельефу Салаирского кряжа. К городу примыкают Заельцовский
и Кудряшовский боры, Новосибирское водохранилище.
4
http://ru.wikipedia.org/wiki/%CD%EE%E2%EE%F1%E8%E1%E8%F0%F1%EA
ОТЧЕТ № ХХХХ
Современный Новосибирск подразделяется на 10 административных районов, в кото-
рых исторически условно выделяют жилмассивы, микрорайоны и посёлки в городской черте.
Причём данные условные образования могут одновременно находится на территории не-
скольких административных районов.
С 1 января 2013 года произойдет реорганизация администраций Железнодорожного,
Заельцовского и Центрального районов в форме их слияния в единый Центральный округ.
Численность населения и площадь административных районов Новосибирска на 1 ян-
варя 2012 года:
Район
Площадь, км² Население, чел.
1. Дзержинский
41,3
166 318
2. Железнодорожный
8,3
62 494
3. Заельцовский
83
141 317
4. Калининский
46,2
186 495
5. Кировский
52
173 837
6. Ленинский
70,3
283 757
7. Октябрьский
57,6
200 182
8. Первомайский
71,7
76 215
9. Советский
76,7
134 020
10. Центральный
6,4
74 286
Новосибирск является третьим по величине городом в России. Миллионный житель
города родился 2 сентября 1962 года. Новосибирск стал одним из немногих мировых рекорд-
сменов по превращению из небольшого города в миллионер, а в XXI веке стал первым из ре-
гиональных российских городов (после двух исторических столиц), превысившим полутора-
миллионное значение численности населения.
Численность постоянного населения города на 14 октября 2010 года, по предвари-
тельным данным Всероссийской переписи населения 2010 года, равна 1 473 700 человек. С
учётом незарегистрированных граждан наличное население составляет от 1,5 до 1,6 млн че-
ловек. За счёт маятниковой миграции из пригородов постоянное население Новосибирска
ежедневно прирастает не менее чем на 80-100 тысяч человек.
В Новосибирске проживают представители более чем 80 национальностей, большин-
ство из которых составляют русские (93,9 %). Наиболее многочисленными этническими
группами являются немцы, украинцы, сибирские татары, евреи, белорусы. Также в городе
проживают поляки, корейцы, финны, буряты, армяне, азербайджанцы, таджики и другие на-
роды.
За последние годы национальный состав населения Новосибирска заметно меняется
за счет увеличения количества мигрантов из стран-участников СНГ и Китая, а также количе-
ства внутрироссийских мигрантов.
ОТЧЕТ № ХХХХ
Экономика
Новосибирск является крупным промышленным центром. Основу промышленного
комплекса составляют 214 крупных и средних промышленных предприятий. На их долю
приходится более 2/3 объёма всей промышленной продукции Новосибирской области. Сред-
негодовая численность работников организаций составляет 421,2 тысяч человек. Ведущими
отраслями промышленности являются энергетика, газоснабжение, водоснабжение, металлур-
гия, металлообработка, машиностроение, на их долю приходится 94 % всего промышленного
производства города. По данным новосибстата по состоянию на 1 января 2011 года в Ново-
сибирске количество предприятий составило 132071 штук, а индивидуальных предпринима-
телей зарегистрировано 43402 человек. Оборот розничной торговли за 2009 год составил
217795,1 млн рублей. Оборот предприятий и организаций по всем основным видам деятель-
ности за 2009 год составил 722092,6 млн рублей.
Объём отгруженных товаров предприятиями обрабатывающего производства за 2009
год составил 89,65 млрд рублей. В городе расположены головные офисы ряда крупных рос-
сийских компаний, среди них:
ОАО НЗХК (Новосибирский завод химконцентратов) — одно из крупнейших пред-
приятий российского ядерного топливного цикла по выпуску ядерного топлива для
энергетических и исследовательских реакторов, производству лития и его соедине-
ний, основанное 25 сентября 1948 года. Входит в состав холдинга ТВЭЛ.
ОАО Новосибирскэнерго — крупная энергетическая компания, в состав генерирую-
щих мощностей которой входят:
o
Новосибирская ТЭЦ-2,
o
Новосибирская ТЭЦ-3,
o
Новосибирская ТЭЦ-4,
o
Новосибирская ТЭЦ-5,
o
Новосибирская ТЭЦ-6 (строительство заморожено),
o
Барабинская ГРЭС — в Куйбышеве;
Западно-Сибирская железная дорога — филиал ОАО «Российские железные дороги»;
ОАО «Сибирьтелеком» — оператор связи;
ООО «Новотелеком» (Портал_Электронный_город) — оператор связи;
ЗАО «Шоколадная фабрика „Новосибирская“» — кондитерская фабрика;
ОАО «Новосибирское авиационное производственное объединение им.
В. П. Чкалова» — филиал ОАО «ОКБ Сухого»;
ОАО «Новосибирский завод тяжёлых станков и крупных гидропрессов» им.
А. И. Ефремова — производитель оборудования и станков деревообрабатывающих, а
также гидравлических прессов;
ОАО Новосибирский инструментальный завод (НИЗ) — производитель зажимного,
строительного, слесарно-монтажного, шоферского и других видов инструмента;
ОАО «НПО „Сибсельмаш“» — крупнейшее машиностроительное предприятие регио-
на по производству сельскохозяйственной техники и горно-шахтного оборудования.
ОАО «Сиблитмаш» — производитель оснастки и машин для литейного производства;
ОАО «Новосибирский металлургический завод» им. Кузьмина — производитель лис-
тового проката, профилей, труб, холодно- и горячекатаной ленты;
ОАО «Новосибирский оловянный комбинат» — российская компания по выпуску
олова и сплавов, крупнейший производитель олова, припоев, баббитов и оловянных
сплавов;
НПО «ЭЛСИБ» — российская машиностроительная компания, специализирующаяся
на выпуске турбогенераторов, гидрогенераторов, электродвигателей, преобразовате-
лей частоты;
ОТЧЕТ № ХХХХ
группа «РАТМ» — холдинговая компания;
Сибэлектротерм — производитель электротермического оборудования;
ООО «Оптосиб» — разработчик и производитель аттракционов и развлекательного
оборудования;
«Сибирский берег» — производитель снековой продукции, в данный момент принад-
лежит холдингу КДВ (Томск);
«Инмарко» — производитель мороженого и замороженных продуктов (овощи, ягоды,
грибы), в данный момент принадлежит ТНК «Unilever»;
ЗАО «Центр финансовых технологий» — создатель российской банковской системы
«Золотая корона» и одна из крупнейших компаний на российском рынке информаци-
онных технологий;
МДМ банк — один из крупнейших банков России;
ООО «БрокерКредитСервис»;
ОАО «НЭТА» — ИТ-компания, системный интегратор;
ООО «Интех-НСК» — ИТ-компания, системный интегратор;
Alawar Entertainment — издатель и дистрибутор казуальных игр;
НПК «Катрен» — один из крупнейших дистрибьюторов фармпродукции в России (по
ряду показателей — крупнейший), крупнейший налогоплательщик НСО в 2010 году;
ОАО «Авиакомпания „Сибирь“» — третья по величине российская авиакомпания.
Лидер пассажирских перевозок на внутреннем рынке;
ЗАО «Делсот» — завод по производству электротеплового оборудования;
ОАО «Сибмост» — российская мостостроительная компания;
ООО «ДубльГис» — разработчик электронных справочников с интерактивной картой
города;
ООО «Термофор» — крупнейший российский производитель банных и отопительных
печей;
ООО «Электросибмонтаж плюс» — российская электромонтажная компания;
ЗАО «Гормашэкспорт» — производство обогатительных машин, технологий обога-
щения.
В соответствии с рейтингом 200 самых благоприятных для работы городов в мире
агентства Mercer Human Resource Consulting от апреля 2007 года, Новосибирск занял 182-ое
место в мире и 2-ое по России. На первом месте в России и 174-ое в мире была поставлена
Казань.
По оценке РБК в 2008 году Новосибирск занимал третье место в списке самых при-
влекательных для бизнеса городов России (в 2007 году — 13-е место).
В 2010 году среднемесячная заработная плата по городу составила 23 390 рубля.
На начало 2007 года в Новосибирске насчитывалось около 1,6 млн м². офисных пло-
щадей, из них офисов класса А (в основном build-to-suit) — 15 000 м², класса В — 130 000 м²,
класса С — около 1,4 млн м². Офисный рынок Новосибирска является одним из четырёх
наиболее развитых региональных рынков (наряду с Екатеринбургом, Самарой и Ростовом-
на-Дону).
В Новосибирске действует несколько современных деловых комплексов, класса «А» и
«В». Всего в городе насчитывается 191 бизнес-центр. В стадии строительства по данным на
середину 2010 года находится 36 офисных строений.
Новосибирск обладает самым крупным в сибирском регионе логистическим комплек-
сом. Учитывая то, что город находится на пересечении сразу нескольких важнейших торго-
вых направлений (Средняя Азия, Юго-Восточная Азия, Север России, Дальний Восток, Ев-
ОТЧЕТ № ХХХХ
ропа), в городе базируются региональные склады и официальные представительства круп-
ных торговых компаний. К категории «А» в Новосибирске относится лишь 15 % складских
площадей. Основная доля складской недвижимости отвечает требованиям класса С. Посто-
янный объём свободных складских площадей в городе оценивается специалистами в 1 млн
м².
Транспорт
Новосибирск — крупнейший транспортный узел Сибири: через него проходят Транс-
сибирская магистраль, железные и шоссейные дороги. В Новосибирске расположено управ-
ление Западно-Сибирской железной дороги. Новосибирск связывает Сибирь, Дальний Вос-
ток, Среднюю Азию с европейскими регионами России. Человеческие и торговые потоки в
значительной степени способствуют развитию города. Новосибирск является также речным
портом.
Торговля
Новосибирск занимает 4-е место в России (после Москвы, Санкт-Петербурга и Екате-
ринбурга) по объёму розничного товарооборота.
Торгово-развлекательный центр «Ройял парк» в 2008 году признан лучшим крупным
торговым центром России. Так же в Новосибирске находится крупнейший торгово-
развлекательный центр за Уралом ТРЦ «Аура», который относится к суперрегиональным
торговым центрам, построенный 18 марта 2011, его общая площадь составляет более 150 ты-
сяч квадратных метров, общая сумма инвестиций превышает 150 млн евро, ТРЦ построила
турецкая компания «Ренейссанс Девелопмент». Якорными арендаторами ТРЦ являются ги-
пермаркет «Окей», магазин бытовой электроники «Медиа маркт» и кинотеатры «Кронверк
Синема» с развлекательным центром «Космик». Помимо «Ауры» в городе к суперрегио-
нальным торговым центрам относится «МЕГА» общей площадью 130 тысяч квадратных
метров, в качестве якорных арендаторов ТЦ выступают IKEA, гипермаркеты Леруа Мерлен
и Ашан. В городе действуют многочисленные продовольственные супермаркеты, в том чис-
ле сетевые, а также крупные специализированные торговые центры по продаже непродо-
вольственных товаров (мебели, одежды, строительных и отделочных материалов и т. д.).
Крупные торговые центры города (свыше 100 магазинов, по данным электронного
справочника 2Гис): «Большая медведица», «Аура», «МЕГА», «Ройял Парк», Сибирский
молл, «Версаль», «Континент» (на Троллейной), «Мегас» (на Красном проспекте), «Юпи-
тер», «Москва», «Калейдоскоп», «Олимпия», «Сан Сити», «Европейский» (сдача II кв 2012
года).
Гипермаркеты: «Окей», «Ашан», «Ашан-сити» , «Гигант» , «METRO Cash & Carry» ,
«Лента»
Сетевые супермаркеты (крупные сети): «Универсам удачных покупок» (84), «Мария-
Ра» (29), «Холидей Классик» (26), «Сибириада» (18), «Лидер экономии» (13), «Горожанка»
(11), «Быстроном» (9), «Холди Дискаунтер» (9), «Авоська» (9).
Более 30 автоцентров и автосалонов Новосибирска представляют все основные авто-
мобильные марки мира (в том числе Alfa Romeo, Bentley, Infiniti, Porsche и другие).
В Новосибирске расположен крупнейший в Сибири вещевой рынок, который носит
название среди населения «Барахолка». По своей структуре он в себя включает такие рынки
как: Кожаный рынок, рынок продуктов питания, Гусинобродский рынок, авторынок и дру-
гие. В будущем планируется рыночные площади отдать под метродепо «Волочаевское». В
октябре 2012 года, мэр города заявил, что вещевой рынок нужно разместить между посёлком
Пашино и Новосибирском.
ОТЧЕТ № ХХХХ
2.8 Анализ основных ценообразующих факторов на рынке земли г. Новосибирска
Таблица 8
Группа факторов
Элементы группы для сделок купли-продажи
Качество прав
Обременение проекта договорами аренды
Сервитуты и общественные обременения
Условия финансирования
Льготное кредитование продавцом покупателя
Платеж эквивалентом денежных средств
Особые условия
Наличие финансового давления на сделку
Нерыночная связь цены продажи с арендной
ставкой
Обещание субсидий или льгот на развитие
Условия рынка
Изменение цен во времени
Отличие цен предложения и сделки
Местоположение
Престижность района
Близость к центрам деловой активности и жизне-
обеспечения
Физические характеристики
Характеристики земельного участка
Размеры и материалы строений, группа капи-
тальности
Окружающая застройка
Экономические характеристики
Возможности ресурсосбережения
Соответствие принципу Наилучшего и наиболее
эффективного использования
Сервис и дополнительные элементы
Наличие/отсутствие необходимых инженерных
коммуникаций и средств связи
Наличие парковки автотранспорта/гаража
Состояние системы безопасности
ОТЧЕТ № ХХХХ
Глава 3. Порядок проведения работ по оценке и выбор методов оценки
3.1. Порядок проведения оценочных работ
В ходе выполнения оценочного задания работа проводилась по следующим основным
направлениям:
1.
Заключение с Заказчиком Договора об оценке;
2.
Определение объекта оценки, цели оценки и даты определения стоимости;
3.
Инспекция объекта оценки; установление количественных и качественных характе-
ристик объекта оценки; анализ предоставленных документов;
4.
Анализ рынка, к которому относится объект оценки;
5.
Сбор и проверка информации, необходимой для проведения оценки;
6.
Обоснованный выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к
оценке и осуществление необходимых расчетов;
7.
Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и оп-
ределение итоговой величины стоимости объекта оценки;
8.
Составление и передача Заказчику Отчета об оценке
3.2. Инспекция объекта оценки
Инспекция включала осмотр объекта оценки и территории; беседы с представителями
Заказчика, анализ предоставленной Заказчиком информации. Целью проведения инспекции
является идентификация объекта оценки, выявление наличия износов различной природы,
определение наиболее эффективного использования, фактических расходов на эксплуатацию
объекта и т.д.
В результате инспекции оценщиками получена следующая информация:
вид и описание конструктивных элементов объекта недвижимости;
описание физических характеристик оцениваемого объекта недвижимости;
описание физического состояния оцениваемого объекта.
Более подробное описание вышеуказанной информации представлено в соответствую-
щих разделах настоящего Отчета.
3.3. Расчет рыночной стоимости недвижимого имущества
Стоимость любого оцениваемого объекта должна быть рассчитана на основе применения
трех подходов: затратного, доходного и сравнительного. Либо оценщик должен обосновать
отказ от использования какого-либо подхода при наличии объективных причин.
Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке
конкретные методы оценки.
Ниже представлено общее описание трех подходов к оценке.
3.3.1. Затратный подход
Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому предпола-
гается, что никто из рационально мыслящих людей не заплатит за данный объект больше той
суммы, которую он может затратить на покупку другого объекта с одинаковой полезностью.
Подход к оценке имущества с точки зрения затрат основан на предположении, что затра-
ты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав
на земельный участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром
для определения стоимости недвижимости.
Стоимость объекта определяется разницей между стоимостью нового строительства
(стоимостью воспроизводства или стоимостью замещения) и потерей стоимости за счет на-
ОТЧЕТ № ХХХХ
копленного износа. При этом в стоимость объекта должна быть включена не только прибыль
подрядчика, входящая в сметную стоимость объекта, но и прибыль заказчика (инвестора),
называемая прибылью девелопера.
Стоимость воспроизводства объекта определяется расходами в текущих ценах на строи-
тельство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же
архитектурно-
планировочных решений и строительных конструкций и материалов. Стоимость замещения
– это стоимость строительства нового объекта, аналогичного оцениваемому, с эквивалент-
ным функциональным назначением, для которого допускается применение конструктивных
решений и материалов взамен устаревших, использованных в оцениваемом объекте.
Общая модель затратного подхода при оценке недвижимости выглядит следующим об-
разом:
РС = СЗ + Св/з * П
ДЕВ
* (1-И ),
И = 1 – (1 – И
ФИЗ
)(1- И
ФУН
)(1 – И
Э
), где:
РС – рыночная стоимость объекта недвижимости;
СЗ – рыночная стоимость прав на земельный участок;
Св/з – стоимость воспроизводства или замещения улучшений без учета износа;
П
ДЕВ
– прибыль девелопера;
И – суммарный износ;
И
ФИЗ
– физический износ;
И
ФУН
– функциональный износ;
И
Э
– экономический (внешний) износ.
Затратный подход к оценке недвижимости применяется преимущественно в случаях, ко-
гда не имеется достаточной информации о сделках купли - продажи аналогичной недвижи-
мости или при специфичном функциональном назначении объектов недвижимости, в связи, с
чем последние не представлены на рынке недвижимости. Затратный подход отражает теку-
щий уровень цен в строительстве, накопленный износ здания.
3.3.2. Сравнительный подход
Сравнительный подход к оценке имущества предполагает, что ценность объектов собст-
венности определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно
сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оце-
ниваемого объекта может быть реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксиро-
ванная рынком.
Сравнительный (рыночный подход) может быть реализован двумя методами:
методом сравнения продаж;
методом валового рентного мультипликатора.
Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации по продаже
аналогичных объектов, как правило, за последние 1-3 месяца. Основополагающим принци-
пом, метода сравнительных продаж, является принцип замещения, гласящий, что при нали-
чии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости
имущества аналогичной полезности. Под полезностью понимается совокупность характери-
стик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также
размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод яв-
ляется объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и досто-
ОТЧЕТ № ХХХХ
верной информации. Он подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложения на
продажу) по объектам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом по основ-
ным ценообразующим параметрам, и внесение соответствующих корректировок для приве-
дения объектов-аналогов к оцениваемому объекту.
Метод валовой ренты основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаи-
мосвязи между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным (арендным) до-
ходом от сдачи ее в аренду. Эта взаимосвязь измеряется валовым рентным мультипликато-
ром (ВРМ), также известным как мультипликатор валового дохода. Для определения рыноч-
ной стоимости величина арендного дохода от объекта за определенный период умножается
на ВРМ, рассчитанный по сопоставимым объектам.
Метод валовой ренты находится на стыке доходного и сравнительного подхода, по-
скольку показатель ВРМ учитывает цены продаж и валовые рентные доходы по проданным
на рынке объектам. В отличие от метода прямой капитализации (доходный подход), он не
принимает во внимание операционные расходы и уровень загрузки помещений, как по оце-
ниваемой собственности, так и по сопоставимым объектам.
3.3.3. Доходный подход
Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих
оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. Ис-
пользуя доходный подход, оценщики измеряют текущую стоимость будущих выгод от вла-
дения недвижимым имуществом.
Доходный подход к оценке недвижимости включает два метода:
метод прямой капитализации;
метод дисконтированных денежных потоков.
Метод прямой капитализации подразумевает выражение рыночной стоимости предпри-
ятия через величину дохода от владения объектом недвижимости в наиболее характерный
год. Инструментом перевода таких доходов в текущую стоимость является ставка капитали-
зации.
Дисконтирование денежных потоков – это метод, используемый для оценки объектов
доходной недвижимости, как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения
объектом. Будущие преимущества от операций с недвижимостью представляют собой пе-
риодические поступления в виде будущего дохода на протяжении периода владения и ревер-
сию, то есть выручку от продажи объекта по истечении периода владения.
Основным принципом доходного подхода является принцип ожидания, так как рыноч-
ная стоимость определяется как текущая в настоящее время стоимость прав на ожидаемые
будущие выгоды.
Чтобы применить доходный подход, необходимо спрогнозировать будущие доходы за
несколько лет эксплуатации объекта.
3.3.4. Согласование результатов
В процессе оценки могут быть использованы различные подходы к оценке, но решение
вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различ-
ных подходов, должно определяться обоснованным суждением оценщиков, которое оформ-
ляется путем взвешивания стоимостей, определенных с использованием двух и более подхо-
дов. Решение же вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый
подход взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе
процесса оценки.
ОТЧЕТ № ХХХХ
Существуют два базовых метода взвешивания:
метод математического взвешивания;
метод субъективного взвешивания.
Если в первом методе используется процентное взвешивание результатов, полученных
различными способами, то второй базируется на анализе преимуществ и недостатков каждо-
го подхода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого метода.
3.3.5. Выбор методологии оценки
Учитывая специфику объекта оценки и достаточность имеющейся информации, оценщики
проанализировали возможности использования каждого из трех подходов, и пришли к сле-
дующему выводу:
Сравнительный подход: сравнительный подход к оценке имущества предполага-
ет, что ценность объектов собственности определяется тем, за сколько они могут
быть проданы при наличии достаточно сформированного рынка. Другими слова-
ми, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого объекта может быть
реальная цена продажи аналогичного объекта, зафиксированная рынком. В рамках
сравнительного подхода использован метод сравнения продаж.
Затратный подход к оценке недвижимости применяется преимущественно в слу-
чаях, когда не имеется достаточной информации о сделках купли - продажи ана-
логичной недвижимости или при специфичном функциональном назначении объ-
ектов недвижимости, в связи, с чем последние не представлены на рынке недви-
жимости. Затратный подход для определения рыночной стоимости земельных
участков не используется (за исключением случаев создания искусственных ост-
ровов).
Доходный подход: оценщикам не известны условия аренды данного оцениваемо-
го объекта (расчетная величина), информация об арендных ставках на земельные
участки аналогичного назначения является закрытой. В связи с этим доходный
подход не используется.
ОТЧЕТ № ХХХХ
Глава 4. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости
4.1. Сравнительный подход
При проведении оценки рыночной стоимости методом сравнения продаж рекоменду-
ется использовать положения пункта 1 раздела IV Методических рекомендаций по определе-
нию рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущест-
ва России от 07.03.2002г. №568-р.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с
объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);
определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий ка-
ждого аналога от оцениваемого земельного участка;
определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, со-
ответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного
участка;
корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглажи-
вающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения
скорректированных цен аналогов.
При сравнительном подходе с применением корректировок стоимость объекта оценки
рассчитывается по формуле:
n
1
i
сравнит
V
i
x
K
m
1
j
x
C
i
С
где:
С
i
- стоимость i-ого аналога;
m
1
K
j
- корректировки к стоимости аналога;
V
i
- весовой коэффициент к стоимости аналога (сумма всех весовых коэффициентов
равна 1,0).
4.2. Подбор и описание объектов-аналогов
Таблица 9
Характеристики
объектов
Объект оценки
Аналог 1
Аналог 2
Аналог 3
Аналог 4
Категория земель
Земли населен-
ных пунктов
Земли населен-
ных пунктов
Земли населен-
ных пунктов
Земли населен-
ных пунктов
Земли населен-
ных пунктов
Разрешенное ис-
пользование
Под коммерче-
скую застройку
Под коммерче-
скую застройку
Под коммерче-
скую застройку
Под коммерче-
скую застройку
Под коммерче-
скую застройку
Местоположение
г. Новосибирск,
Гусинобродское
шоссе, 64
г. Новосибирск,
Дзержинский
район
г. Новосибирск,
Железнодорож-
ный район
г. Новосибирск,
центр
г. Новосибирск,
Железнодорож-
ный район
Цена предложе-
ния, руб
Определяется
45 000 000
11 000 000
32 000 000
4 000 000
Площадь земель-
ного участка, кв.м
2000
2500
554
800
86
Стоимость 1 кв.м,
руб
Определяется
18 000
19 856
40 000
46512
Условия сделки
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Условия финан-
сирования
Из собственных
средств
Из собственных
средств
Из собственных
средств
Из собственных
средств
Из собственных
средств
Дата прода-
жи/предложения
дек.12
дек.12
дек.12
дек.12
дек.12
Факт сдел-
ки/предложение
предложение
предложение
предложение
предложение
Состав переда-
ваемых прав
право собствен-
ности
ППА
право собствен-
ности
право собствен-
ности
право собствен-
ности
Состояние
освоен
освоен
освоен
освоен
освоен
Рельеф
ровный
ровный
ровный
ровный
ровный
Наличие инже-
нерных коммуни-
каций
полный набор
Получены ТУ на
коммуникации
Получены ТУ на
коммуникации
Получены ТУ на
коммуникации
Получены ТУ на
коммуникации
Источник инфор-
мации
http://novosibirsk.r
oswebrealty.ru/o69
95
http://www.sasn.ru
/database/commerc
e/sale/oktsk000129
58/
http://www.sasn.ru
/database/commerc
e/sale/oktsk000119
49/
http://www.sasn.ru
/database/commerc
e/sale/oktsk000082
81/
Рисунок в При-
ложении, № 3
1
2
3
4
4.3. Определение корректировок
Каждый сопоставимый аналог сравнивается с оцениваемым объектом, и в цену сопос-
тавимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.
В оценочной практике принято выделять семь основных элементов сравнения, кото-
рые должны анализироваться в обязательном порядке:
состав передаваемых прав собственности (отягощение прав покупателя залогом
или долгосрочной арендой);
условия финансирования сделки купли-продажи (без наличия специальных усло-
вий финансирования-взаиморасчеты, векселя, бартер);
условия продажи (нетипичный срок экспозиции, родственные, деловые отноше-
ния, неполная информированность);
время продажи (условия рынка);
месторасположение и окружение;
физические характеристики (площадь, конфигурация, рельеф);
экономические характеристики (инженерные сети), транспортная доступность, на-
личие объектов социальной инфраструктуры);
Назначение и разрешенное использование земельного участка. Назначение и раз-
решенное использование земельных участков отражается на их стоимости, которая может
различаться в несколько раз для земель с различным разрешенным использованием. Оцен-
ОТЧЕТ №АЮ-101-335/8/1012
42
щиком были подобраны объекты-аналоги одинакового назначения с оцениваемым объектом
– корректировка отсутствует.
Состав передаваемых прав собственности. Юрисдикция объекта недвижимости иг-
рает ключевую роль в установлении его стоимости, а, следовательно, и цены продажи. Можно
утверждать, что при прочих равных условиях цена продажи объекта недвижимости будет пре-
дельно высокой при абсолютной собственности: полном праве собственности на здание и на зе-
мельный участок. Введение тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие пра-
ва на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т. д.) объективно снижает стои-
мость объекта недвижимости, а, следовательно, и цену продажи. В рамках настоящего Отчета
все объекты-аналоги, как и объект оценки, предлагаются на праве собственности , за исключе-
нием объекта-аналога №1, предлагаемом на праве аренды. Для данного участка вводится кор-
ректировка в размере 15% по данным исследований земельного рынка Новосибирска и других
регионов.
Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости. Сделки купли-
продажи объектов недвижимости в аспекте финансовых расчетов при их приобретении мо-
гут иметь разнообразные варианты, из которых можно выбрать три типичных: 1) расчет
покупателя с продавцом за счет собственных средств и на дату продажи; 2) получение по-
купателем кредита у финансовой структуры; 3) финансирование сделки купли-продажи
объекта недвижимости самим продавцом, т. е. предоставление покупателю ипотечного
кредита. По сделкам купли-продажи согласно первому варианту не требуется проводить
корректировки по этому элементу сравнения, так как эти сделки реализованы из текущей
стоимости денег на дату продажи. Второй вариант требует проведения корректировки цены
продажи на величину платы за кредит. Для корректировки по третьему варианту применя-
ют дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита при рыночной норме процен-
та. В рамках настоящего Отчета корректировка по данному фактору не проводится.
Условия продажи. Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты не-
движимости из ряда сравнимых либо провести по ним корректировки цен продаж при вы-
явлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной
мотивацией приобретения недвижимости. Такого рода отклонения могут быть связаны с
особыми отношениями между продавцом и покупателем (родственные, деловые, финансо-
вые и т. д.), недостаточностью времени экспозиции объекта недвижимости на рынке, от-
сутствием широкой гласности и доступности всех потенциальных покупателей. Условия
продажи всех объектов – чисто рыночные, корректировка отсутствует.
Скидка на торг. Поправка на торг учитывает разность между ценой предложения и це-
ной реальной сделки, поскольку цена предложения отражает только позицию продавца. Скидка
на торг по данным ООО «Русская служба оценки» может достигать 14%. Оценщик исполь-
зовал в расчетах среднюю величину скидки на торг в размере 10%.
Время продажи (условия рынка). Это элемент сравнения позволяет выявить влияние
фактора времени на динамику сделок на рынке недвижимости. Составляющая фактора времени
являются инфляция и дефляция, изменения в законодательстве (прав собственности, налогооб-
ложения и т. д.), изменение спроса и предложения на объекты недвижимости и др.
Кроме того, для данного объекта большое ценообразующее значение имеют местополо-
жение и физические характеристики объекта. Все объекты-аналоги предлагаются к продаже в
декабре 2012 года – корректировка отсутствует.
Местоположение. Размещение объекта недвижимости описывается рядом характеристик.
для объектов недвижимости селитебных территорий это транспортная доступность, состояние
окружающей среды, развитость социально-бытовой инфраструктуры, престижность проживания
в том или ином районе и т. д. Оцениваемый объект расположен в 2,5 км от станции метро «Золо-
тая Нива» в окраинной части Новосибирска, тогда как объекты-аналоги №№ 2, 3 и 4 располага-
ются в центральных районах города. По данным исследований рынка коммерческих земель Но-
восибирска земельный участка в центральной части города, в среднем, имеют стоимость на 10%
ОТЧЕТ №АЮ-101-335/8/1012
43
выше, чем аналогичные участки на окраинах. В связи с этим для объектов-аналогов №№ 2, 3 и 4
вводится корректировка в размере -10%.
Физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и пр.). Физические ха-
рактеристики определяют полезность самого объекта недвижимости. Это возраст и состояние
здания, вид использованных строительных материалов, размер и форма земельного участка, ар-
хитектура и дизайнерское оформление здания и т. д. Оценщиком были подобраны объекты-
аналоги, близкие по физическим характеристикам оцениваемому объекту – корректировка отсут-
ствует.
Площадь земельного участка. Площадь земельных участков является одним из важных
ценообразующих факторов, площадь объекта оценки и объектов-аналогов разнятся. В связи с
этим необходимо введение корректировка на площадь земельных участков по методике А.Д.
Власова «Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объек-
тами в поселениях», журнал «Имущественные отношения в Российской Федерации»,
№1(40). Поправка на площадь подчиняется экспоненциальной зависимости.
Как правило, большие по размеру земельные участки стоят несколько дешевле в рас-
чете на единицу площади, чем меньшие по размеру участки, поэтому в цены аналогов вноси-
лись корректировки.
Размер корректировки был рассчитан на основе статистического исследования зави-
симости цены на земельные участки от размера участка.
Коэффициенты корректировки удельной кадастровой стоимости земельного участка на размер его пло-
щади (К
S
)
№ п/п
Площадь участка, кв. м
Коэффициент поправки (Ks)
1
до 5 000 включительно
1,35
2
от 5 000 до 10 000 включительно
1,25
3
от 10 000 до 50 000 включительно
1,06
4
от 50 000 до 100 000 включительно
1,00
5
от 100 000 до 250 000 включительно
0,93
6
от 250 000 до 500 000 включительно
0,88
7
от 500 000 до 1 000 000 включительно
0,83
8
от 1 000 000 до 2 500 000 включительно
0,78
9
от 2 500 000 до 5 000 000 включительно
0,75
10
от 5 000 000 и выше
0,71
Эта зависимость отражена на графике, представленном ниже.
Зависимость цены на земельные участки
под от размера участка
ОТЧЕТ №АЮ-101-335/8/1012
44
Наиболее точно (коэффициент корреляции 0,9922) эту зависимость описывает следующее
уравнение:
, где:
К
S
– коэффициент корректировки;
S – площадь земельного участка, соток.
Таким образом, поправка по данному фактору рассчитывалась на основе следующей форму-
лы:
, где:
КП – размер корректировки на площадь земельного участка;
С
ОО
– расчетное значение коэффициента корректировки удельной кадастровой стоимости
земельного участка на размер его площади для объекта оценки;
С
ОА
– расчетное значение коэффициента корректировки удельной кадастровой стоимости
земельного участка на размер его площади для объекта-аналога.
Расчет величины корректировок на площадь приведен в следующей таблице:
Таблица 10
Наименование
Объект
оценки
Аналог №1
Аналог №2
Аналог №3
Аналог №4
Площадь земельного уча-
стка, кв.м
2 000,00
2 500,00
554,00
800,00
86,00
Коэффициент корректи-
ровки (К
S
)
0,96
0,94189987
1,071094
1,038043
1,255557
Корректировка, %
1,92%
-10,37%
-7,52%
-23,54%
Инженерные коммуникации. Оцениваемый участок имеет все необходимые коммуникации
для полноценного функционирования объекта коммерческой недвижимости, все объекты-
аналоги предлагаются без подключенных коммуникаций, с полученными ТУ на коммуника-
ции. Согласно исследованию земельного рынка г. Новосибирска средняя стоимость 1 сотки
земельных участков без коммуникаций составляет 15-50 тыс.руб, с подведенными коммуни-
кациями – 100-150 тыс. руб. Средняя стоимость прокладки коммуникаций составляет око-
ло10 тыс.руб за 1 кв.м. В связи с этим для каждого объекта-аналога вводится ценовая по-
правка в размере 10 000 рублей.
В таблице ниже приведены расчет стоимости объекта оценки с учетом корректировок
методом сравнения продаж:
0853
,0
8359
,1
S
К
S
%
100
)1
(
OA
OO
П
C
C
К
ОТЧЕТ №АЮ-101-335/8/1012
45
4.4 Определение стоимости объекта оценки методом сравнения продаж
Таблица 11
Параметр сравне-
ния
Единица
измере-
ния
Объект оцен-
ки
Аналог 1
Аналог 2
Аналог 3
Аналог 4
Категория земель
Земли насе-
ленных пунк-
тов
Земли насе-
ленных
пунктов
Земли населен-
ных пунктов
Земли насе-
ленных
пунктов
Земли населен-
ных пунктов
Разрешенное ис-
пользование
Под коммер-
ческую за-
стройку
Под коммер-
ческую за-
стройку
Под коммерче-
скую застройку
Под коммер-
ческую за-
стройку
Под коммерче-
скую застройку
Цена предложения
руб.
Определяется
45 000 000
11 000 000
32 000 000
4 000 000
Площадь участка
кв.м
2 000
2 500
554
800
86
Цена за 1 кв.м
руб.
Определяется
18 000
19 856
40 000
46 512
Условия продажи
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Рыночные
Корректировка
%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
Скорректированная
цена
руб
18 000
19 856
40 000
46 512
Условия финанси-
рования
Из собствен-
ных средств
Из собствен-
ных средств
Из собственных
средств
Из собствен-
ных средств
Из собственных
средств
Корректировка
%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
Скорректированная
цена
руб
18 000
19 856
40 000
46 512
Дата прода-
жи/предложения
дек.12
дек.12
дек.12
дек.12
дек.12
Корректировка
%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
Скорректированная
цена
руб
18 000
19 856
40 000
46 512
Факт сдел-
ки/предложение
предложение
предложение
предложение
предложение
Корректировка
%
-10,00%
-10,00%
-10,00%
-10,00%
Скорректированная
цена
руб
16 200
17 870
36 000
41 860
Состав передавае-
мых прав
Право собст-
венности
ППА
Право собствен-
ности
Право собст-
венности
Право собствен-
ности
Корректировка
%
15,00%
0,00%
0,00%
0,00%
Скорректированная
цена
руб
18 630
17 870
36 000
41 860
Местоположение
г. Новоси-
бирск, Гуси-
нобродское
шоссе, 64
г. Новоси-
бирск, Дзер-
жинский
район
г. Новосибирск,
Железнодорож-
ный район
г. Новоси-
бирск, центр
г. Новосибирск,
Железнодорож-
ный район
Корректировка
%
0,00%
-10,00%
-10,00%
-10,00%
Скорректированная
цена
руб
18 630
16 083
32 400
37 674
Площадь земельно-
го участка
кв.м
2000
2500
554
800
86
Корректировка
%
1,92%
-10,37%
-7,52%
-23,54%
Скорректированная
цена
руб
18 988
14 415
29 964
28 806
Состояние
Освоен
Освоен
Освоен
Освоен
Освоен
Корректировка
%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
Скорректированная
цена
руб
18 988
14 415
29 964
28 806
Рельеф
Ровный
Ровный
Ровный
Ровный
Ровный
Корректировка
%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
Скорректированная
цена
руб
18 988
14 415
29 964
28 806
Наличие инженер-
ных коммуникаций
полный набор
Получены
ТУ на ком-
муникации
Получены ТУ на
коммуникации
Получены
ТУ на ком-
муникации
Получены ТУ на
коммуникации
Корректировка
%
10 000
10 000
10 000
10 000
Скорректированная
цена
руб
28 988
24 415
39 964
38 806
Весовые коэффици-
доли ед.
0,25
0,25
0,25
0,25
ОТЧЕТ №АЮ-101-335/8/1012
46
енты аналогов
Средневзвешенное
значение стоимости
руб/кв.м
33 043
Рыночная стои-
мость земельного
участка
руб
66 086 430
Таким образом, рыночная стоимость права собственности на земельный участок, распо-
ложенный по адресу: г. Новосибирск, Гусинобродское шоссе, 64, по состоянию на 11.12.2012
года, составляет:
66 000 000 (Шестьдесят шесть миллионов) рублей (без учета НДС 18%)
ОТЧЕТ №АЮ-101-335/8/1012
47
Глава 5. Итоговое заключение
5.1.Согласование результатов
Различные методы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса
об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных мето-
дов, должно определяться обоснованным суждением оценщика, которое оформляется путем
взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более методов.
На заключительном этапе, при согласовании результатов стоимости объекта оценки,
полученных на базе трех подходов к оценке, необходимо осуществить:
проверку полученных данных о величине стоимости;
анализ допущений и ограничивающих условий, обусловленных полнотой и досто-
верностью использованной информации;
выведение итоговой величины стоимости.
Решение вопроса, каким стоимостным оценкам придать больший вес и как каждый
метод взвешивать по отношению к другим, является ключевым на заключительном этапе
процесса оценки.
При субъективном взвешивании цель такая же, как и при методе математического
взвешивания, цель – выйти на единую оценочную стоимость, но при этом подходе не ис-
пользуется процентное взвешивание. Оценочное заключение базируется на анализе преиму-
ществ и недостатков каждого метода, а также на анализе количества и качества данных в
обосновании каждого метода. Во главе угла стоят профессиональный опыт и суждения
оценщика.
Для определения удельного веса результатов, полученных в рамках каждого подхода
к оценке недвижимости, необходимо учитывать следующие факторы:
Степень соответствия каждого из примененных подходов:
- задаче оценки;
- цели оценки;
- функциональному назначению объекта оценки;
- оцениваемым правам.
Какая степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в
каждом из подходов.
Какова предпочтительность каждого из подходов с точки зрения характеристик
рынка и местоположения объектов оценки.
Какова надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых
подходах.
Каков удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных
подходов.
Учет всех этих факторов дает возможность произвести взвешивание и, в конечном
счете, вывести итоговое заключение.
ОТЧЕТ №АЮ-101-335/8/1012
48
В настоящем Отчете рыночная стоимость объекта оценки получена единственным
подходом – сравнительным, поэтому согласование не требуется. :
Таблица 12
Наименова-
ние
Стоимость по подходу
Весовые коэффициенты по подходам
Рыночная
стоимость
, руб.
Рыночная
стоимость
с учетом
округления
Затрат-
ный
Сравнитель-
ный
Доходный
За-
трат-
ный
Сравнитель-
ный
Доход-
ный
Земельный
участок пло-
щадью 2000
кв.м
не приме-
нялся
66 086 430
не приме-
нялся
0,0
1,0
0,0
66 086 430
66 000 000
Таким образом, рыночная стоимость объекта по состоянию на 11.12.2012 составляет:
66 000 000 (Шестьдесят шесть миллионов) рублей (без учета НДС 18%)
ОТЧЕТ №АЮ-101-335/8/1012
49
5.2. Заявление о качестве
Подписавшие настоящий Отчет оценщики настоящим удостоверяют, что в соответствии
с имеющимися у них данными:
1. Факты, изложенные в Отчете, верны и соответствуют действительности.
2. Содержащиеся в Отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самим оценщикам
и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений,
являющихся частью настоящего Отчета.
3. Оценщики не имеют ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом
имуществе, и действуют непредвзято и без предубеждения по отношению к
участвующим сторонам.
4. Вознаграждение оценщиков не зависит от итоговой оценки стоимости, а также тех
событий, которые могут наступить в результате использования Заказчиком или
третьими лицами выводов и заключений, содержащихся в Отчете.
5. Оценка была проведена, а Отчет составлен в соответствии с действующим
законодательством РФ.
6. Приведенные в Отчете факты, на основании которых проводился анализ, делались
предположения и выводы, были собраны оценщиками с наибольшей степенью
использования наших знаний и умений, и являются, на взгляд оценщиков,
достоверными и не содержащими фактических ошибок.
ОТЧЕТ №АЮ-101-335/8/1012
50
5.3. Итоговое заключение о стоимости
В результате проведенных исследований и произведенных расчетов, Оценщик пришел
к следующему выводу:
Итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости, представляющего
собой земельный участок общей площадью 2000 кв.м, расположенное по адресу: г. Новоси-
бирск, Гусинобродское шоссе, 64, по состоянию на 11.12.2012 г., составляет (округленно):
66 000 000 (Шестьдесят шесть миллионов) рублей (без учета НДС 18%)
Выводы, содержащиеся в отчете об оценке, основаны на расчетах, заключениях и
иной информации, полученной в результате исследования рынка, на нашем опыте и профес-
сиональных знаниях. Полная характеристика объекта оценки, а также все основные предпо-
ложения, описание методики расчета, выводы и источники информации приведены в соот-
ветствующих разделах отчета об оценке.
Отдельные части отчета об оценке не могут трактоваться раздельно, а только в связи с
полным текстом отчета об оценке, с учетом всех содержащихся там допущений и ограниче-
ний.
Оценщик
___________________/О.Ю.Колосова/
ОТЧЕТ №АЮ-101-335/8/1012
51
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Федеральный Закон №135-ФЗ от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности в Рос-
сийской Федерации" (с изменениями).
2. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)". Ут-
вержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г. №254.
3. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)». Ут-
вержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г. №255.
4. Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и
требования к проведению оценки (ФСО №1)". Утвержден приказом Минэкономразвития
России от 20 июля 2007г. №256.
5. Свод стандартов оценки (ССО 2005) Российского общества оценщиков (РОО) от
31.01.2005г.
6.
Гражданский кодекс РФ.
7. Единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановление основных
фондов народного хозяйства СССР, утвержденными Постановлением Совета Министров
СССР №1072 от 22.10.1990 г.
8. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. Учебник. М.: Изд-во «Фи-
нансы и статистика», 2002.
ОТЧЕТ №АЮ-101-335/8/1012
52
ПРИЛОЖЕНИЯ
ОТЧЕТ №АЮ-101-335/8/1012
53
ПРИЛОЖЕНИЕ №1
ДОКУМЕНТЫ, УСТАНАВЛИВАЮЩИЕ КОЛИЧЕСТВЕНЫЕ И КАЧЕСТВЕННЫЕ
ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
ПРИЛОЖЕНИЕ №2
ОБЪЕКТЫ-АНАЛОГИ
ОТЧЕТ №АЮ-101-335/8/1012
http://novosibirsk.roswebrealty.ru/o6995
http://www.sasn.ru/database/commerce/sale/oktsk00012958/
ОТЧЕТ №АЮ-101-335/8/1012
http://www.sasn.ru/database/commerce/sale/oktsk00011949/
http://www.sasn.ru/database/commerce/sale/oktsk00008281/
ОТЧЕТ №АЮ-101-335/8/1012
ПРИЛОЖЕНИЕ №3
ДОКУМЕНТЫ ОЦЕНЩИКА
Информация о работе Отчет об оценке земельного участка коммерческого назначения в Новосибирске