Отчет по практике в АО “БТА Банк”

                                                      Кіріспе

 

       Мен Ахмеджанова  Мерует Асқарқызы Атырау Бизнес  және Құқық колледжінің << Бағалау >>  мамандығының 2 курс студенті 30.12.2013 – 10.03.2014 аралығында АО “БТА Банк” мекемесінде өндірістік тәжірибеден өттім. Бұл тәжірибеде << Бағалау >>  тәртіп саясатымен, технологиясымен, сақтаудың ережелерімен компанияның қалыптасу тарихымен , ұйым ұйымдық  -  құқықтың түрлерімен , ұйым қызметі негізгі бағыттарымен сонымен қатар басқада жұмас түрлерімен , өндірістік технология процесінің ерекшеліктерімен толықтай таныстым.

   Мекеме басшысы   Кусаинова    Светлана   Тілекқабылқызы.

   Мені бағалау бөлімінің  және бағалау құжаттарымен таныстыруға , яғни тәжірибеден өтуіме толықтай тәжірибе жетекшісі Кусаинова С.Т және Куанова М.О

тағайындады.

 

 

Өндірістік  тәжірибе есебінің міндеттері:

 

- Бағалау  жұмыстарын  жүргізген  кезде  өрт  қауіпсіздігі  нұсқауларынан  өту.

- Бағалаушы – сарпашының  қызметтік  міндеттермен  танысу.

- Ұйымның  немесе  өндіріс  орнының  жұмысымен  танысу.

- Ұйымның  миссиясы,  бағдары  мен  мақсаты  мен  танысу.

- Ұйымның  құрылымымен   танысу.

- Бағалау  нысанымен  танысу.

- Бағалау  жөніндегі  қызмет  көрсету  туралы  келісім  шарт  жасау.

- Мүлік  құқығын  растайтын  құжаттармен  сәйкестендіру  құжаттарын  зерттеу.

- Мәліметтер  жинау  оларды  тексерумен  зерделеу.

- Жинақталған  мәліметтердің  анық – қанығын  тексеру.

- Жылжымайтын мүлік нысаның бағалауға арналған әдістерді анықтап, пайдалану.

- Жылжымайтын  мүлік  нысанын  бағалау  үшін  алдын – ала көру, орналасқан жеріне бару.

- Жеке  тұрғын  үйді  бағалау  мақсатында  орналасқан  жеріне  барып  көру.

-          Мүліктің құнын шығару.

Жылжымайтын мүлікті бағалау – жылжымайтын мүлік объектісін нарықтық бағасын және оның заңды құқығын анықтау.

 

Пәтерді бағалау

 

Бағалауға қажетті құжаттар тізімі:

 

Пәтердің техникалық паспорты (жоспары);

Меншік құқығын дәлелдейтін құжаттар (сату-сатып алу келесім шарты, сый құжаты);

Пайдалануға қабылдау актісі (пәтердің техникалық паспортында (жоспарында) өзгертулер енгізілген жағдайда);

Пәтер иесінің жеке кәуілігі/паспорты;

Пәтер иесінің Салық төлеушінің тіркеу нөмірі – СТН (РНН).

Орындалу мерзімі*: 2-3 күн.

* Төлемақы 100% төленген кезде;

құжаттар тізімін толық өткізген кезден;

пәтерді қараған кезден.

 

Коммерциялық жылжымайтын мүлікті бағалау

 

Бағалауға қажетті құжаттар тізімі:

Жылжымайтын мүліктің техникалық паспорты (жоспары);

Коомерциялық жылжымайтын мүлік орналасқан жер учаскесінің мемлекеттік акті;

Бағаланатын объектіні пайдалануға мемлекеттік қабылдау комиссиясының актісі;

Соңғы 2-3 жылға таза пайда туралы есеп;

Құрылтайшылық құжаттар

     ЖК үшін:

 

Жеке кәсіпкер куәлігі;

Салық төлеушінің тіркеу нөмірі – СТН (РНН).

     АҚ/ЖШС үшін:

 

АҚ/ЖШС мемлекеттік тіркеу/қайта тіркеу туралы куәлік;

АҚ/ЖШС салық төлеушінің тіркеу нөмірі – СТН (РНН);

АҚ/ЖШС статисткалық картасы (бар болғанда);

АҚ/ЖШС Жарғысы;

АҚ/ЖШС директорын тағайындау туралы құрылтайшының шешімі немесе акционерлер/құрылтайшылар жалпы мәжілісінің хаттамасы;

Жеке тұлғалар үшін:

Коммерциялық жылжымайтын мүлік иесінің жеке куәлігі/паспорты;

Коммерциялық жылжымайтын мүлік иесінің салық төлеушінің тіркей нөмірі – СТН (РНН).

Орындалу мерзімі*: 8-10 күн.

* Төлемақы 100% төленген кезде;

құжаттар тізімін толық өткізген кезден;

коммерциялық жылжымайтын мүлікті қараған кезден.

 

Қаланың сыртындағы жылжымайтын мүлікті бағалау (коттедждер, үйлер, саяжайлар)

 

Бағалауға қажетті құжаттар тізімі:

 

Коттедждің, үйдің, саяжайдың техникалық паспорты (жоспары);

Меншік құқығын дәлелдейтін құжаттар (сату-сатып алу келесім шарты, сый құжаты);

Пайдалануға қабылдау актісі (коттедждің, үйдің, саяжайдың техникалық паспортында (жоспарында) өзгертулер енгізілген жағдайда);

Коттедждің, үйдің, саяжайдың орналасқан жер учаскесінің мемлекеттік акті;

Коттедждің, үйдің, саяжайдың иесінің жеке кәуілігі/паспорты;

Коттедждің, үйдің, саяжайдың иесінің салық төлеушінің тіркеу нөмірі – СТН (РНН).

Орындалу мерзімі*: 2-3 күн.

* Төлемақы 100% төленген кезде;

құжаттар тізімін толық өткізген кезден;

коттеджі, үйді, саяжайды қараған кезден.

 

Жер учаскесін бағалау

 

Бағалауға қажетті құжаттар тізімі:

 

Жер учаскесінің мемлекеттік акті;

Жер учаскесіне меншік құқығын дәлелдейтін құжаттар;

Аумақты жоспар;

Жер учаскесін кадастрлік бағалау құнының актісі;

Жер учаскесі иесінің жеке кәуілігі/паспорты;

Жер учаскесі иесінің салық төлеушінің тіркеу нөмірі – СТН (РНН).

Орындалу мерзімі*: 2-3 күн.

* Төлемақы 100% төленген кезде;

құжаттар тізімін толық өткізген кезден;

жер учаскесін қараған кезден.

 

Өнеркәсіптік жылжымайтын мүлікті бағалау

 

Бағалауға қажетті құжаттар тізімі:

 

Жылжымайтын мүліктің техникалық паспорты (жоспары);

Бағаланатын объекті орналасқан жер учаскесінің мемлекеттік акті;

Бағаланатын объектіні пайдалануға мемлекеттік қабылдау комиссиясының актісі;

Соңғы 2-3 жылға таза пайда туралы есеп;

Құрылтайшылық құжаттар

     ЖК үшін:

 

Жеке кәсіпкер куәлігі;

Салық төлеушінің тіркеу нөмірі – СТН (РНН).

     АҚ/ЖШС үшін:

 

АҚ/ЖШС мемлекеттік тіркеу/қайта тіркеу туралы куәлік;

АҚ/ЖШС салық төлеушінің тіркеу нөмірі – СТН (РНН);

АҚ/ЖШС статисткалық картасы (бар болғанда);

АҚ/ЖШС Жарғысы;

АҚ/ЖШС директорын тағайындау туралы құрылтайшының шешімі немесе акционерлер/құрылтайшылар жалпы мәжілісінің хаттамасы;

Жеке тұлғалар үшін:

Жылжымайтын мүлік иесінің жеке куәлігі/паспорты;

Жылжымайтын мүлік иесінің салық төлеушінің тіркей нөмірі – СТН (РНН).

Орындалу мерзімі*: 8-10 күн.

* Төлемақы 100% төленген кезде;

құжаттар тізімін толық өткізген кезден;

коммерциялық жылжымайтын мүлікті қараған кезден.

 ЖОСПАР

Кіріспе 2

1. Бағалау сертификатының  сапасы 3

2. Бағалау объектісінің  ерекшелігі мен сипаттамасы 5

3. Бағалаудың жалпы сұрақтары 7

4. Жылжымайтын мүлікті  бағалау үшін қолданылатын тәсілдер 9

4.1 Кіріс тәсілі 9

4.2 Шығын әдісін қолдану 14

4.3 Салыстыру тәсілдемесі 16

5. Нарықтық тәсілдеме әдісімен  бағалау 19

Қорытынды 20

Пайдаланған әдебиеттер тізімі 21

Кіріспе

Қазақстан Республикасының «Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы» заңына

Бағалау – бұл:

1) Бағалаушының (Бағалаушылардың) бағалау объектісінің құны туралы  ғылыми

2) Бағалау объектісінің  мүмкін нарықтық немесе өзге  құнын

Бғалаушылар – бағалауда және бағалау туралы есептеме құрғанда

Тапсырыс беруші – конкурстық басқарушы түрінде бағалау келісім

Бағалаушы – орындаушы – бағалауды жүргізетін және бағалау

Бағалау күні – бағалау объектісінің мүмкін нарықтық немесе

Бағалау мақсаты – бағалау объектісінің нарықтық құнын анықтау.

Бағалау жөнінде есеп беру – бағалаушының бағалау нәтижесі

1. Бағалау сертификатының  сапасы 

Бағалаушы фирма төмендегіні куәландырады:

1. Бағалау есебіндегі фактілер  дұрыс және шындыққа сай

2. Бағалау есебіндегі Бағалаушылардың  пікірлері, талдауы мен қорытындылары

3. Не Бағалаушы – фирма, не Бағалаушылар бағаланып

4. Бағалау жүргізгені үшін  сыйақы қорытынды бағалау құнына,

5. Бғалау жүргізілді, ал  бағалау жөніндегі есептеме «ҚР-ғы

Негізгі болжамдар және шектейтін шарттар:

1. Бағалау жөніндегі есептеме  тек толық көлемде және

2. Бағалаушы – фирма  және Бағалаушылар бағаланып  отырған

3. Бағалаушылар бағаланып  отырған мүлік объектісі бойынша  шолу

4. Бағалаушылар бағалау  нәтижесіне, меншік жағдайына әсер  ететін

5. Бағалаушылармен алынған  және бағалау жөніндегі есептемесіндегі  мәліметтер

6. Не тапсырыш беруші, не  Бағалаушы – фирма

7. Бағалаушының жүргізілген  бағалау мәселесі бойынша басқа  тәсілмен

8. Бағалау объектісінің  нарықтық құнына қатысты Бағалаушылар  пікірі

9. Бағалау жөніндегі есептеме  бағалау объектісінің нарықтық  құнына

2. Бағалау объектісінің  ерекшелігі мен сипаттамасы 

Тұрғын үй пәтері Қазақстан Республикасы Алматы қаласы, Алмалы

Тұрған үй пәтері Алматы қаласында барлық коммуналдық қызметтермен

Пәтер 9-қабатты кірпіш үйдің төртінші қабатында орналасқан, үй

Пәтердің сипаттамасы

№ Сипаттамалар Көрсеткіштер

1. Пәтер қабаты 4 (9)

2. Бөлмелер саны 2

3. Жоспардың түрі немесе  категориясы қарапайым 

4. Пәтердің орналасуы ортасында 

5. Бөлмелердің орналасуы  жекелеген 

6. С/ж ерекшелігі Жекелеген 

7. Жалпы ауданы, м2 49

8. Тұрғын жай, м2 28,4

9. Ас үй ауданы, м2 8

10. Пәтерге жөндеу жұмыстары  жүргізілген жыл 2001

11. Телефон бөлек 

12. Балкон әйнектелмеген 

13. Пәтердің техникалық  жай – күйі 

- терезелері металлопластик  Жақсы 

- есіктері: ішкі-ағаш, сыртқы-металл  Жақсы 

- қабырғалардың әрленуі: с/ж және ас үйде-кафель,бөлмелерде-левкас,сулы эмульсия

- төбелесі: сулы эмульсия,левкас Жақсы

- еден: с/ж-керамика,бөлмелерде-паркет, ас үйде-ленолеум жақсы

14. Техникалық жай-күйі  сантехникалық жабдықтар: шетелдік  өндірістен Жаңа

- мойка: шетелдік өндірістен  Жаңа 

- қол жуғыш: шетелдік өндірістен  Жаңа 

- ванна: отандық өндірістен  Жақсы 

3. Бағалаудың жалпы сұрақтары 

Бағалау принциптері. Бғалаудың негізгі принциптері Бағалаушылар үшін бағалау

Бағалау мақсаты мен анықталатын құн түрі:

1) Шекті өнімділік салым  принципі, объект құнының өсу

2) Теңгестірімділік принципі, бағалау объектісінің құнының  өзгеруі, еркін

3) Орынбасу принципі ең  жоғарғы және ең төменгі

4) Күту принципі меншікті  пайдалану арқылы болашақтағы  кірістердің

5) Пайдалылық принципі  бағалау объектісінің белгілі  бір уақыт

Зерттеу көлемі мен этаптары. Бағаланатын объектті бағалау:

Анықталатын құн түрі мен бағалау мақсатының ерекшелігіне қарай

Алматы қаласындағы тұрғын үй нарығын талдау мен ақпаратты

Бағалау объектісі орналасқан жері бойынша оны талдау мен

Объект – аналогтарды іздеу және зерделеу;

Бағалау тәсілдемелері мен әдістерін таңдау, есептеулер жүргізу;

Бағалаудың түрлі тәсілдемелері мен әдістерін пайдаланып, бағалау объектісінің

Өзінің кәсіптік білімі мен тәжірибесі негізінде бағалаудың түрлі

Орнатылған нысан бойынша бағалау жөніндегі есептемені ресімдеу және

4. Жылжымайтын мүлікті  бағалау үшін қолданылатын тәсілдер 

4.1 Кіріс тәсілі 

Жылжымыйтын мүлік объектісінің бағалау кезінде кіріс тәсілі екі

кірістерді капитализациялау әдісі;

ақша ағымдарын дисконттау әдісі.

1. Кірісті капитализациялау  әдісі.

Бұл әдіс жылжымайтын мүлікті бағалау кезінде мүлік иесіне

Бірінші кезең. Әлеуетті жалпы кіріс бағаланады. Объектілерді салыстыру

ӘЖҚ=S*Ca

Мұндағы S-жалға берілген аудан, м2

Са –арендалық мөлшерлеме 1м2 үшін.

Ереже ретінде арендалық мөлшерлеме объектінің орналасуына оның физикалық

Екінші кезең. Жылжымайтын мүлік объектісін толық пайдаланбауда болжанған

НЖҚ=ӘЖҚ-Шығындар

Үшінші кезең. Бағаланатын жылжымайтын мүлікті пайдалану кезіндегі болжанған

Операциялық шығындар:

шартты тұрақты шығындар;

шартты айнымалы немесе эксплуатациялық шығындар;

орын басуға кеткен немесе резервтік шығындар болып бөлінеді.

Шартты тұрақты шығындарға қызмет көрсету кезіндегі шығындар жатады

Шартты – айнымалы шығындарға объектіге эксплуатациялық жүктелген дәрежесіне

Орын – басуға кеткен шығындар ғимаратты жақсарту үшін

Төртінші кезең. Операциялық шығындар мөлшерінде НЖК-нің төмендеуі көмегімен

Бесінші кезең. Капиталдандыру мөлшерлемесі есептеледі. Оны анықтаудың бірнеше

кумулятивті құрылым әдісі;

капиталды шығындарды өтеу есебімен капиталдандыру мөлшерлемесін анықтау әдісі;

тікелей капитализациялау әдісі.

2. Кумулятивті құрылым  әдісі.

Капитализация мөлшерлемесі жылжымайтын мүлік бағалауда элементтер сомасы ретінде

инвестиция кірісінің мөлшерлемесі (капитал кірісінің мөлшерлемесі). Нақты инвестициямен

капиталды өтеу нормасы. Капиталды қайтару бастапқы салымдарды өтеу

тәуелсіз кірісінің мөлшерлемесі;

тәуекел үшін сыйақы;

жылжымайтын мүліктің төмен өтімділігі үшін сыйақы;

инвестициялық менеджмент үшін сыйақы.

Тәуекелсіз кіріс мөшерлемесі. Тәуекелсіз мөлшерлемені анықтау үшін тәуекелсіз

Тәуекел үшін сыйақы. Жоғарыда келтірілгендерді қопағандағы бағаланатын жылжымайтын

Жылжымайтын мүлік төлем өнімділігі үшін сыйақы. Өтімділік жылжымайтын

Инвестициялық менеджмент үшін сыйақы. Инвестиция неғұрлым тәуекелшіл немесе

3. Капиталды шығындарды  өтеу есебімен капитал мөлшерінің  анықтау

Жоғарыда көрсетілгендей, капиталдау мөлшерлемесі жылжымайтын мүлікке қатысты инвестициялық

Инвестицияланған капиталды өтеудің үш әдісі бар:

капиталды қайтарудың бір желісі (Ринг әдісі);

инвестиция кірісінің мөлшерлемесі (Инвуд әдісі) әдісімен өтеу қоры

Пайыздың тәуекелсіз мөлшерлемесі (Хосткольт әдісі) мен оны өтеу

Ринг әдісі. Бұл әдіс мақсатқа нақты қолданылады, яғни

Инвуд әдісі. Барлық болжанған уақыт кезеңінде тұрақты және

Хосткольт әдісі. Бұл әдісті инвемтицияға қайтатын кірістер мөлшерлемесі

4. Тікелей капитализациялау  әдісі.