Понятие и цели эксплуатации недвижимости

Понятие и цели эксплуатации недвижимости

       Жизненный цикл любого здания или сооружения состоит из трех этапов: проектирования, строительства и эксплуатации. Эксплуатация здания в зависимости от его капитальности и назначения может достигать ста и более лет.

Под эксплуатацией недвижимого имущества понимается практическая деятельность по поддержанию исправного состояния всех элементов объекта недвижимости, а также благоустройству прилегающей территории. Все здания независимо от их формы собственности должны находиться под постоянным техническим обслуживанием. Это обеспечивает их нормальную эксплуатацию в течение жизненного цикла, а в ряде случаев способствует его увеличению.

 Стадия эксплуатации  заключает в себе «потребление»  здания, т. е. использование его помещений, инженерных систем и оборудования, а также прилегающей территории  в определенных целях.

 На стадии капитального  ремонта или реконструкции производится  возобновление потребительских  свойств объекта недвижимости для дальнейшего его использования. При капитальном ремонте производится восстановление эксплуатационных показателей объекта недвижимости

Цели и задачи эксплуатации недвижимости:

обеспечение увеличения стоимости недвижимости;

управление показателями физического износа;

поддержание режимов и стандартов эксплуатации, обеспечивающих текущую жизнедеятельность объекта недвижимости.

 

Задачи эксплуатации зданий как объекта недвижимости состоят в обеспечении безотказной работы конструкций здания; соблюдении нормальных санитарно-гигиенических условий и правильном использовании инженерного оборудования; поддержании температурно-влажностного режима помещений; проведении своевременного ремонта; повышении степени благоустройства зданий и т. д.

С приходом экономических реформ и рыночных отношений понятие эксплуатация здания стало более широким. Оно включает не только мероприятия, обеспечивающие санитарное содержание, техническое обслуживание и текущий ремонт в процессе использования здания, но и мероприятия, направленные на получение коммерческого эффекта от этого использования, а также обеспечение выполнения необходимых юридических действий при этом использовании. То есть на протяжении всей стадии эксплуатации объекта недвижимости функционируют три сферы деятельности, соответствующие правовому, физическому и экономическому жизненным циклам: правовое обеспечение, техническая эксплуатация и коммерческое использование.

Рис. 1.3. Фазы жизненного цикла здания на стадии эксплуатации

В состав технической эксплуатации зданий входят очень важные по своей значимости мероприятия, направленные на продление жизнен- ного цикла здания на стадии его эксплуатации. В целом вся система тех- нической эксплуатации объекта недвижимости должна быть направлена на всемерное удовлетворение требований клиентов и достижение целей собственников при соблюдении установленных правил и норм, а также на сохранение недвижимого имущества городов и населенных пунктов РФ и их исторического архитектурного облика.

Основной задачей правового обеспечения эксплуатации здания яв- ляется обеспечение выполнения необходимых юридических действий на всех этапах его эксплуатации: в процессе приема, выбытия и непос- редственно самой эксплуатации. Правовое обеспечение эксплуатации здания начинается с тщатель- ного анализа правового положения принимаемого объекта. Конкретный набор юридических операций, совершаемых на этапе приема здания в эксплуатацию, зависит от того, на какой стадии жизненного цикла оно принимается: новое, по завершении строительства (стадия регистрации прав собственности), либо ранее эксплуатируемое при покупке или при- нятии его в управление (стадии смены собственника, владения, пользо- вания и распоряжения); в большинстве случаев оно имеет индивидуаль- ный характер. Современные рыночные отношения значительно расширили поня- тие «эксплуатация объекта недвижимости», которое охватывает не толь- ко сферу технической эксплуатации здания, но и сферы коммерческого использования и правового обеспечения объекта. Независимо от статуса участника рынка (собственник, арендатор, управляющая или эксплуати- рующая организация), каждый из них обеспечивает (выполняет) все взя- тые на себя обязательства или их часть.

1.2. Объекты технической  эксплуатации

Практическое значение различных классификаций объектов недви- жимости заключается в том, что они позволяют быстро и легко полу- чить информацию об основных параметрах, качестве и состоянии зда- ния или помещения, а также определить диапазон возможной стоимос- ти. В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, раз- мерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования). По фи- зическому статусу объекта выделяют земельные участки; здания, строе- ния, сооружения; помещения. В зависимости от назначения здания и помещения объекты разделяют на жилые и нежилые. Объект недвижимости – это юридически обособленная часть не- движимого имущества, состоящая из земельного участка (или его доли) и всех связанных с ним зданий и сооружений (или их частей). Объект

12 13

недвижимости, в отношении которого осуществляются действия по тех- нической эксплуатации в соответствии со стандартами, правилами и нормами технической эксплуатации недвижимости, называется объек- том технической эксплуатации. К нему относятся помещения, здания, имущественные комплексы, территории, комплексы объектов недвижи- мости. Основными объектами технической эксплуатации являются различ- ные виды зданий и сооружений. Зданиями принято называть наземные сооружения, имеющие внутреннее пространство, которое предназначе- но для удовлетворения различных потребностей человеческого обще- ства. К зданиям относятся: жилые дома, школы, театры, больницы, за- водские корпуса и другие наземные сооружения. Объекты технической эксплуатации классифицируются по следу- ющим характеристикам: а) по функциональному назначению; б) по капитальности и долговечности, определяемой сроками их эксплуатации (для жилых и общественных зданий). По функциональному назначению объекты технической эксплуа- тации подразделяются на две группы: гражданские и промышленные. К гражданским объектам относятся здания, предназначенные для обслу- живания бытовых, коммунальных и общественных потребностей лю- дей. В эту группу входят жилые и общественные здания. К промышлен- ным объектам относятся здания и сооружения, в которых выполняют различные производственные процессы, связанные с добычей сырья, его обработкой, производством и хранением продукции. В эту группу вхо- дят производственные, обслуживающие, вспомогательные здания. К производственным объектам близки по своему характеру и назначению сельскохозяйственные здания и сооружения. Объекты технической экс- плуатации в свою очередь могут быть объектами недвижимости ком- мерческого назначения, т. е. использование объекта приносит его соб- ственнику доход. Основная классификация фонда объектов технической эксплуата- ции по назначению содержит следующий перечень видов и подвидов объектов. Гражданские объекты технической эксплуатации: а) жилье – жилые здания и помещения: жилые дома квартирного типа (для постоянного и длительного проживания);

жилые дома с коридорной схемой планировки (общежития для временного проживания); гостиницы (для кратковременного проживания). индивидуальные, двух- и четырехсемейные малоэтажные жилые, а также дома традиционного типа, домовладения и дома нового типа (коттеджи, таунхаусы); б) общественные здания: здравоохранения, физической культуры и социального обеспе- чения (госпитали, больницы, поликлиники, санатории, дома от- дыха, спортивные здания и сооружения, интернаты и др.); просвещения (детские сады, детские ясли, общеобразовательные школы, профтехучилища, техникумы, высшие учебные заведе- ния и др.);  культуры (библиотеки, музеи, ботанические сады, Дома культу- ры, клубы и др.); искусства (театры, кинотеатры, цирки, концертные залы, филар- монии и другие зрелищные предприятия и учреждения); научно-исследовательских учреждений, проектных и обществен- ных организаций и управления (научно-исследовательские ин- ституты, проектные организации, органы управления, архивы, общественные организации, суды, банки, деловые и офисные центры и др.); коммунального хозяйства (общежития для приезжающих, пожар- ные депо, управления, тресты, гостиницы, туристические базы, пансионаты и т. д.); бытового обслуживания населения (бани, душевые, парикмахер- ские, прачечные, фотографии, кинолаборатории, приемные пун- кты, ателье различного назначения и др.); торговли и общественного питания (торговые центры, магази- ны, универмаги, крытые рынки, рестораны, столовые, фабрики- кухни, кафе, чайные, закусочные и др.); связи (почтамты, телефонные станции и др.); транспорта (железнодорожные и речные вокзалы, авиавокзалы, автодорожные вокзалы и др.); пункты бытового обслуживания, сервиса. многофункциональные здания и комплексы, включающие поме- щения различного назначения (бизнес-центры, торгово-развле- кательные центры и комплексы и др.).

14 15

Промышленные объекты технической эксплуатации: заводские и фабричные помещения, здания и сооружения про- изводственного назначения (химические здания, машинострои- тельные здания и др.); мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и другие инженерные со- оружения; паркинги, гаражи; склады, складские помещения. Сельскохозяйственные объекты технической эксплуатации:  животноводческие фермы, теплицы, птицефермы и др. По степени капитальности и долговечности в зависимости от мате- риала основных конструкций (фундаментов, стен и перекрытий) жилые здания подразделяются на группы с нормативными усредненными срока- ми службы от 15 до 150 лет (табл. 1.1) и общественные здания – с усред- ненными нормативными сроками службы от 10 до 175 лет (табл. 1.2) Строительные элементы жилого или общественного здания по при- знаку долговечности также подразделяются на две группы. Одну группу составляют несменяемые элементы, которые могут служить достаточно долгое время, не требуя при этом полного восстановления. К этой группе относятся каменные, бетонные и железобетонные фундаменты, кирпич- ные, каменные или бетонные стены, железобетонный или металлический каркас, монолитные или сборные железобетонные перекрытия, несущие элементы крыши из перечисленных выше материалов, лестницы, обли- цовка стен камнем и т. д. Другую группу составляют элементы здания, которые полностью или частично заменяются на новые несколько раз во время службы основных несменяемых несущих конструкций здания. В табл. 1.3 приведены сроки службы основных конструктивных элементов, отделки и инженерного оборудования жилых зданий. Сроки службы отдельных строительных элементов, оборудования жилых и общественных зданий принимают по усредненным статисти- ческим данным о продолжительности их службы до первой полной за- мены или восстановления. Усредненные нормативные сроки службы жилых и общественных зданий, их конструктивных элементов, отделки и оборудования установ- лены с учетом выполнения всех видов планово-предупредительного ре- монта в строго установленные сроки. Под сроком службы здания пони- мают продолжительность его безотказного функционирования. Следует отметить, что продолжительность безотказной работы элементов здания

и его инженерных систем неодинаковы. За основу безотказного срока службы здания принимают средний безотказный срок службы главных несущих элементов – фундаментов и капитальных стен. Сроки службы остальных конструктивных элементов здания могут быть в 2–3 раза мень- ше нормативного. Таблица 1.1 Нормативные сроки службы жилых зданий

Груп- па капи- таль- ности

Характеристика зданий

Срок службы зданий, лет

I   

Каменные особокапитальные: фундаменты каменные и бетонные; стены каменные (кирпичные) и крупноблочные; перекрытия железобетонные

150   

II     

Каменные обыкновенные: фундаменты каменные; стены каменные (кирпичные), крупноблочные и крупнопанельные; перекрытия железобетонные или смешанные (деревянные и железобетонные, а также каменные своды по металлическим балкам)

125     

III     

Каменные облегченные: фундаменты каменные и бетонные; стены облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков и ракушечника; перекрытия деревянные, железобетонные или каменные своды по металлическим балкам

100     

IV     

Деревянные (рубленые и брусчатые), смешанные, сырцовые: фундаменты ленточные бутовые; стены рубленые, брусчатые и смешанные (кирпичные и деревянные), сырцовые; перекрытия деревянные

50     

V    

Сборно-щитовые, каркасные, глинобитные, саманные и фахверковые; фундаменты – на деревянных стульях или бутовых столбах; стены каркасные, глинобитные; перекрытия деревянные

30     

16 17

Таблица 1.2 Нормативные сроки службы общественных зданий

Груп- па капи- таль- ности

Характеристика зданий

Срок службы зданий, лет

I  

С железобетонным или металлическим каркасом с заполнением каркаса каменными материалами

175  

II     

Особокапитальные с каменными стенами из штучных камней или крупноблочные; колонны и столбы железобетонные или кирпичные; перекрытия – железобетонные или каменные своды по металлическим балкам

150     

III    

С каменными стенами из штучных камней или крупноблочные; колонны и столбы железобетонные или кирпичные; перекрытия  ? железобетонные или каменные своды по металлическим балкам

125    

IV  

Со стенами облегченной каменной кладки; колонны и столбы железобетонные или кирпичные; перекрытия деревянные

100  

V  

Со стенами облегченной каменной кладки; колонны и столбы кирпичные или деревянные; перекрытия деревянные

80  

VI 

Деревянные с бревенчатыми или брусчатыми рублеными стенами

50 

VII Деревянные каркасные, щитовые 25 VIII Камышитовые и прочие  облегченные здания 15 IX  Палатки, павильоны, ларьки и другие облегченные здания торговых организаций 10   Для безотказного и комфортного использования здания по его на- значению эти элементы могут неоднократно заменяться. Особенно час- той замене подвергаются инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и центрального отопления. Невыполнение незначитель- ных по объему работ часто является причиной выхода из строя какой- либо конструкции или системы. Периодичность ремонтных работ зави- сит от долговечности материалов, из которых изготовлена конструкция или инженерная система, интенсивности нагрузок и воздействия окру- жающей среды, технологических и других факторов.

Таблица 1.3 Нормативные сроки службы конструктивных элементов зданий

Усредненные сроки службы в годах  по группам капитальности домов

Здания, их конструктивные элементы и отделка

I II III IV V VI Фундаменты 

Ленточные бутовые на сложном или цементном растворе, бетонные или железобетонные

150 125 100 – – – 

Ленточные бутовые на известковом растворе 

– – – 50 – –

Бутовые или бетонные столбы

– – – – 30 – Деревянные стулья – – – – 10 10 Стены Особокапитальные каменные (кирпичные при толщине 2,5–3,5 кирпича) и крупноблочные на сложном или цементном растворе 150 – – – – – Каменные обыкновенные (кирпичные при толщине 2–2,5 кирпича), крупноблочные и крупнопанельные – 125 – – – – Каменные облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков и ракушечника – – 100 – – – Деревянные рубленные и брусчатые, сырцовые – – – 50 – – Деревянные сборно- щитовые, каркасные, глинобитные и саманные  – – – 30 – Каркасно-камышитовые и прочие облегченные – – – – – 15 Перекрытия Железобетонные сборные и монолитные 150 125 100 – – – 

18 19

Продолжение табл. 1.3 Усредненные сроки службы в годах  по группам капитальности домов

Здания, их конструктивные элементы и отделка

I II III IV V VI

С кирпичными сводами или с бетонным заполнением по металлическим балкам

– 125 100 – – –

Деревянные по металлическим балкам

– 80 60 – – –

Деревянные по деревянным балкам

– 60 60 60 30 15 Полы

Паркетные из бука типа «Специаль» по дощатому основанию

50 50 50 – – – 

Паркетные дубовые, щитовые по дощатому основанию

80 80 80 – – – 

Дощатые 40 40 30 30 30 15 Из линолеума 20 20 20 20 20 15 Из поливинилхлоридных плиток 25 25 25 25 25 15 Из керамической плитки по бетонному основанию 80 80 80 – – – Цементные с мраморной крошкой 40 40 40 – – – Цементные зажелезненные – 30 30 30 30 – Матичные на поливинилцементной мастике – 30 30 30 30 – Лестницы Площадки железобетонные, ступени плитные каменные по металлическим, железобетонным косоурам или железобетонной плите 100 100 100 – – – Накладные бетонные ступени с мраморной крошкой 50 50 50 – – – Деревянные – – – 15 15 8 

Продолжение табл. 1.3 Усредненные сроки службы в годах  по группам капитальности домов

Здания, их конструктивные элементы и отделка

I II III IV V VI Крыши  (несущие элементы)

Из сборных железобетонных настилов

150 125 – – – – 

Стропила и обрешетка из сборных железобетонных элементов

150 125 – – – – 

То же  деревянные

50 50 50 40 30 15 Кровля 

Из керамической первосортной черепицы

80 80 80 50 – – 

Из асбестоцементных плит и волнистого асбошифера

30 30 30 30 30 – Из черной  листовой стали 20 20 20 20 – – Из  оцинкованной листовой стали 25 25 25 25 – – Из рулонных материалов (2–3 слоя рубероида и 1 слой пергамента) 12 12 12 12 10 8 Из асфальтобитумных мастик  по бетонному основанию 10 10 10 –  – – Из асфальтовых мастик 8 8 8 8 – – Перегородки Гипсовые, гипсоволокнистые в жилых комнатах 60 60 60 – – – Деревянные, оштукатуренные или обитые сухой штукатуркой в жилых комнатах – 40 40 40 30 15 Деревянные, оштукатуренные в санузлах и на кухнях – 30 30 30 30 15 Шлакобетонные, бетонные, кирпичные, оштукатуренные в санузлах и на кухнях  75 75 75 – – –