Понятие и цели эксплуатации недвижимости

20 21

Продолжение табл. 1.3 Продолжение табл. 1.3

Усредненные сроки службы в годах  по группам капитальности домов

Здания, их конструктивные элементы и отделка

I II III IV V VI Окна и двери 

Переплеты и дверные полотна с коробками в наружных стенах

50 40 40 40 30 15

Внутриквартирные двери 50 50 50 40 30 15 ОТДЕЛКА ПОМЕЩЕНИЙ Штукатурка По бетонным и кирпичным стенам в жилых комнатах 60 60 60 – – – По деревянным стенам и перегородкам в жилых комнатах 40 40 40 40 30 15 По деревянным стенам в санузлах 25 25 25 25 20 15 В лестничных клетках, вестибюлях и других местах общего пользования 40 40 40 30 30 15 Сухая штукатурка на стенах жилых комнат 30 30 30 30 30 15 То же на стенах лестничных клеток 20 20 20 20 20 – Окраска и оклейка обоями Клеевая окраска стен жилых комнат 5 5 5 5 5 5 Оклейка стен жилых комнат простыми обоями 5 5 5 5 5 5 Оклейка стен жилых комнат улучшенного качества 8 8 8 – – – Клеевая окраска мест общего пользования 3 3 3 3 – – Масляная окраска столярных изделий, а также стен в жилых комнатах 8 8 8 8 8 8 Масляная окраска стен лестничных клеток, санузлов и кухонь 5 5 5 5 5 5

Усредненные сроки службы в годах  по группам капитальности домов

Здания, их конструктивные элементы и отделка

I II III IV V VI

То же чистых полов на кухнях, в коридорах и санузлах

3 3 3 3 3 3

То же чистых дощатых полов в жилых комнатах

5 5 5 5 5 5 ИНЖЕНЕРНОЕ ОБОРУДОВАНИЕ  ДОМА Центральное отопление Нагревательные  приборы – радиаторы 40 40 40 30 30 –  Трубопроводы 30 30 30 30 30 – Котлы чугунные 25 25 25 25 25 – Котлы стальные 20 20 20 20 20 – Насосы, вентиляторы и электронагреватели 10 10 10 10 10 – Изоляция трубопроводов 10 10 10 10 10 – Обмуровка котлов (кирпичом) 10 10 10 10 10 – Борова и дымоходы 10 10 10 10 10 – Горячее водоснабжение  Трубопроводы 10 10 10 10 10 – Изоляция  трубопроводов 10 10 10 10 10 – Вентиляция  Шахты и коробка на чердак 30 30 30 30 30 – Приставные вентиляционные  вытяжные каналы из шлакогипсовых  плит внутри помещения 30 30 30 30 30 –  То же из шлакобетонных плит  в санузлах 30 30 30 30 30 – Водопровод  и канализация Трубопроводы газовые  черные 15 15 15 15 15 15 То же оцинкованные 30 30 30 30 30 15 Трубопроводы чугунные 40 40 40 40 30 15 Газовые водогрейные колонки 10 10 10 10 10 10

22 23

Окончаниение табл. 1.3

Усредненные сроки службы в годах  по группам капитальности домов

Здания, их конструктивные элементы и отделка

I II III IV V VI Лифтовое хозяйство  Моторы, лебедки, тросы 15 15 – – –  – Лифтовые кабины 30 30 – –  – – НАРУЖНЫЕ РАБОТЫ Отделка  фасадов зданий Штукатурка по  кирпичу 30 30 30 – – – Штукатурка  по дереву – – – 20 15 15 Терразитовая штукатурка с мраморной крошкой 50 50 50 – – – Облицовка стен керамическими плитами 75 75 75 – – – То же естественным камнем 150 125 100 – – – Окраска фасадов зданий Перхлорвиниловая  и поливинилацетатная по штукатурке 6 6 6 – – – Силикатными составами 6 6 6 – – – Масляная окраска  По дереву    6 6 6 Известковая 3 3 3 3 3 3 Благоустройство участка Асфальтовые покрытия дорог 20 20 20    Дорожное замощение    20 20 15 Асфальтовые тротуары 15 15 15 15 15  Отмостка каменная вокруг здания   10 10 10  То же асфальтовая 15 15     Газоны 10 10 10 10 10 10 Садовые и детские площадки 15 15 15 15 15 15

Надежность здания определяется надежностью составляющих эле- ментов, которые в соответствии с ГОСТ 27004–85 «Надежность в техни- ке, термины и определения» характеризуются тремя основными свой- ствами:

безотказностью, т. е. сохранением работоспособности без вы- нужденных перерывов в течение заданного периода времени до появления первого отказа; долговечностью, т. е. сохранением работоспособности до наступ- ления предельного состояния с перерывами на ремонтно-нала- дочные работы и устранения возникших неисправностей; ремонтопригодностью элементов здания к предупреждению и устранению отказов и повреждений путем проведения техничес- кого обслуживания и выполнения плановых и неплановых ре- монтов. За безотказность обычно принимают отношение числа однотипных элементов, которые за данный промежуток времени могут работать бе- зотказно, к общему числу этих элементов, что определяется следующей формулой:

0NNP = ,                                                                (1.1)

где P – безотказность элемента за данный промежуток времени; N0 – число элементов данного типа, проработавших безотказно в течение дан- ного промежутка времени; N – общее число элементов данного типа. Оптимальная долговечность здания определяется таким моментом времени, в котором остаточная стоимость здания становится равной сто- имости его обслуживания и ремонта.

 

 

 

 

 

Нормативно-техническое обеспечение эксплуатации

Система нормативных документов в сфере управления и эксплуатации  недвижимостью представляет собой совокупность взаимосвязанных документов, принимаемых компетентными органами государственной власти; саморегулируемыми организациями, управляющими недви- жимостью; предприятиями и организациями для применения на всех этапах системы управления и эксплуатации недвижимостью в целях за- щиты прав и интересов ее участников. Техническая эксплуатация зданий определяется и регламентирует- ся рядом нормативных документов, основные из которых: МДК 2–03.2003 «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда»; ГОСТ Р 51617–2000 «Жилищно-коммунальные услуги»; ВСН 58–88(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения»; СанПиН 42–128–4690–88 «Санитарные правила содержания территории населенных мест»; СНиП 31-01–2003 «Здания жилые многоквартирные» и др. Эти документы являются наиболее целостными, и могут послужить руководством в организации и планировании текущей деятельности по эксплуатации недвижимости. Целью соблюдения правил технической эксплуатации зданий является обеспечение исправного состояния конструкций и инженерного оборудования дома и выполнение всех видов ремонта. Главной задачей нормативно-технического обеспечения в области эксплуатации является обеспечение безопасности жизни или здоровья граждан, имущества физических и юридических лиц, государственного или муниципального имущества, экологической безопасности, жизни или здоровья животных и растений и соблюдения требований технических регламентов. К нормативно-техническим мероприятиям относятся: ведение технической документации и технического паспорта объекта;

выполнение законодательных нормативных актов, предписаний и инструкций по эксплуатации, принятых на территории РФ; проведение инструктажей и разработка инструкций: должностных, технологических, по охране труда и правилам пожарной безопасности; соблюдение поверочных интервалов; аттестация и обучение персонала.

Сложнейшим и очень важным процессом в нормативно-техническом обеспечении является объективный анализ исходной информации.

Одна из основных обязанностей эксплуатирующей организации – это формирование 100 %-ного информационного объема по эксплуатируемому объекту недвижимости (технического паспорта объекта недвижимости). Причем в обычном понимании технический паспорт как доку- мент, выдаваемый БТИ для идентификации объекта и проведения с ним юридическо-правовых действий, лишь малая часть того, что понимается под техническим паспортом в эксплуатации. Технический паспорт в эксплуатации недвижимости – это документ динамичный. Он заполняется на протяжении всего цикла жизнедеятельности объекта и состоит из двух блоков: стационарного и динамичного. Стационарный блок – это общая техническая информация, техническая документация и ин- формация об ограничении функционирования объекта. Динамичный блок – это текущая деятельность строительно-монтажных организаций, сведения о текущем и капитальном ремонте, планы и отчеты по эксплуатации и изменения к документации из первого блока. Выполнение законодательных нормативных документов является неукоснительным требованием законодательных органов. При этом проведение всех работ системы технического обслуживания невозможно без соблюдения требований указанных ниже правил.

К ним относятся:

правила по устройству и эксплуатации электроустановок;

правила техники безопасности при эксплуатации электроустановок; правила эксплуатации теплопотребляющих установок и тепловых сетей; правила техники безопасности при эксплуатации теплопотребляющих установок и тепловых сетей потребителей;

правила устройства и безопасной эксплуатации лифтов;

правила устройства и безопасной эксплуатации эскалаторов;

правила безопасности в газовом хозяйстве;

правила пожарной безопасности;

правила по охране труда.

 

Государственный надзор и контроль за соблюдением законодательства об охране труда на предприятиях, в учреждениях, организациях независимо от форм собственности и подчиненности осуществляют специально уполномоченные на то государственные органы и инспекции в соответствии с федеральными законами.

Государственный надзор за проведением мероприятий, обеспечивающих безопасное обслуживание электрических и теплоиспользующих установок, осуществляется органами Государственного энергетического надзора РФ. Его основная задача – осуществление контроля за техническим состоянием и безопасным обслуживанием электрических и теплоиспользующих установок потребителей электрической и тепловой энергии на предприятиях, в организациях и учреждениях независимо от их ведомственной принадлежности и форм собственности.

 Государственный санитарно-эпидемиологический надзор за соблюдением предприятиями, учреждениями, организациями гигиенических норм, санитарных правил и норм осуществляется Государственным комитетом санитарно-эпидемиологического надзора РФ (Госкомсанэпиднадзор России) и территориальными учреждениями государственной санитарно-эпидемиологической.

 Государственная противопожарная  служба осуществляет контроль  и надзор по соблюдению правил  пожарной безопасности.

В соответствии со статьей 20 Федерального закона «Об основах охраны труда в Российской Федерации об организации государственного надзора и контроля в области охраны труда» вся полнота контроля осуществляется федеральной инспекцией труда и не затрагивается сфера деятельности вышеперечисленных органов надзора.

Проведение инструктажей и разработка инструкций являются одной и важнейших задач нормативно-технического обеспечения. Существует несколько видов инструктажа: вводный, первичный на рабочем месте, повторный, внеплановый, целевой.

Вводный инструктаж обязаны пройти все вновь поступающие на работу, а также командированные и учащиеся, прибывшие на практику. Вводный инструктаж проводится в целях ознакомления с общими правилами техники безопасности и производственной санитарии, основными законами об охране труда и правилами внутреннего распорядка.