Содержание
1. Понятие и значение
договора аренды для коммерческой
деятельности торговых организаций
и индивидуальных предпринимателей.
Форма договора аренды
2. Права и обязанности
сторон по договору аренды
3. Особенности отдельных
видов договоров аренды: договора
аренды зданий и сооружений, договора
аренды транспортных средств,
предприятия, договора финансовой
аренды (лизинга) и их применение
в сфере коммерческой деятельности
Задача
Список использованной литературы
1. Понятие и значение
договора аренды для коммерческой деятельности
торговых организаций и индивидуальных
предпринимателей. Форма договора аренды
Аренда в переводе с
латинского языка означает «отдавать
внаём». Аренда известна со времен античности.
В России аренда предусмотрена гл.
34 ГК РФ.
По законодательству многих государств,
договор аренды (имущественного найма)
является двусторонним, возмездным, консенсуальным.
По договору аренды (имущественного найма)
арендодатель (наймодатель) обязуется
предоставить арендатору (нанимателю)
имущество за плату во временное владение
и пользование или во временное пользование
(п. 1 ст. 606 ГК РФ).
Целью договора аренды следует считать
передачу имущества арендодателя во временное
пользование, так как в этом заинтересованы
обе стороны договора. Арендатор, как правило,
нуждается в имуществе временно и не имеет
возможности приобрести его в собственность.
Объектом аренды является имущество, которое
в процессе использования не теряет своих
натуральных свойств, в частности, в аренду
могут быть переданы земельные участки
и другие обособленные природные объекты,
предприятия и другие имущественные комплексы,
здания, сооружения, оборудование, транспортные
средства и другие непотребляемые вещи.
В договоре аренды должны быть указаны
данные, позволяющие определенно установить
имущество, подлежащее передаче арендатору
в качестве объекта аренды.
При отсутствии этих данных условие об
объекте, подлежащем передаче в аренду,
считается несогласованным сторонами,
а соответствующий договор - незаключенным
Законом могут быть установлены виды имущества,
сдача которого в аренду не допускается
или ограничивается.
Требования к форме договора аренды являются
следующими. Договор аренды на срок более
года, а если хотя бы одной из сторон договора
является юридическое лицо - независимо
от срока, должен быть заключен в письменной
форме.
При аренде имущества, предусматривающей
переход в последующем права собственности
на это имущество к арендатору, договор
заключается в форме, предусмотренной
для договора купли-продажи такого имущества.
Договор аренды недвижимого имущества,
как и любая сделка с недвижимостью, подлежит
государственной регистрации, если иное
не установлено законом.
2. Права и обязанности
сторон по договору аренды
Права и обязанности арендодателя:
1. Предоставить арендатору
имущество в состоянии, соответствующем
условиям договора аренды и
назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК
РФ). Состояние имущества, подлежащего
передаче в аренду, должно быть
определено договором аренды. Если
это не сделано, состояние имущества
определяется его назначением,
которое, в свою очередь, также
может быть определено договором,
или вытекать из целей, ради
которых это имущество обычно
используется.
Необычные требования к состоянию имущества,
передаваемого в аренду, должно быть, оговорены
особо. Но в любом случае имущество должно
быть передано без недостатков, в той или
иной мере препятствующих его использованию.
Имущество сдаётся в аренду вместе со
всеми его принадлежностями и относящимся
к нему документами (технический паспорт,
сертификат качества и так далее), если
иное не предусмотрено договором.
Если такие принадлежности и документы
не переданы, а без них арендатор не может
использовать имущество по назначению,
либо лишается того, на что рассчитывал
при заключении договора, то он может потребовать
предоставления арендодателем принадлежностей
или документов, либо расторжения договора
и возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК РФ).
Имущество должно быть передано в аренду
в установленный срок. Этот срок может
быть указан в договоре. Если он не указан,
то передача производиться в разумный
срок.
При нарушении правила о сроке предоставления
имущества в аренду, арендатор вправе
истребовать это имущество в соответствии
со статьёй 398 ГК РФ, и потребовать либо
возмещения убытков, либо расторжения
договора и возмещения убытков, причинённых
ему неисполнением (п. 3 ст. 611 ГК РФ). Обязанность
обеспечить надлежащее состояние имущества
действует на протяжении всего срока аренды,
хотя вещь передаётся арендатору, вскоре
после заключения договора.
Арендодатель отвечает за любые недостатки
сданного в аренду имущества, независимо
от того, препятствуют ли они использованию
имущества полностью или частично. В принципе
ответственность может наступить даже
за незначительный недостаток. Ответственность
не наступает лишь за те недостатки, которые:
- Оговорены арендодателем уже при заключении
договора (в той форме в которую должен
быть облечён договор);
- Заранее известны арендатору
(который ранее арендовал то
же имущество или знал о
недостатках из средств массовой
информации); - Должны были быть обнаружены
во время осмотра имущества или проверки
его исправности при заключении договора
или передаче имущества в аренду (явные
недостатки).
Арендодатель отвечает только за те недостатки,
которые имелись у имущества до, а не после
заключения договора аренды и в том случае
если он о них не знал.
При обнаружении в имуществе недостатков,
за которые отвечает арендодатель, арендатор
вправе по своему выбору:
- Потребовать от арендодателя либо безвозмездного
устранения недостатков имущества, либо
соразмерного уменьшения арендной платы,
либо возмещения своих расходов на устранение
недостатков имущества;
- Непосредственно удержать сумму понесённых
им расходов на устранение недостатков
из арендной платы, предварительно уведомив
об этом арендодателя. Уведомление здесь
нужно для того, чтобы арендодатель узнал
о причинах, по которым арендная плата
уплачивается не в полном размере;
- Потребовать досрочного расторжения
договора.
Выбор арендатором одной из предоставленных
ему возможностей осуществляется совершенно
свободно и не связан с получением на то
согласия арендодателя.
Сроки соответствующих требований и уведомлений
регулируются по правилам статьи 314 ГК
РФ.
2. Предупредить арендатора обо всех правах
третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество
(сервитуте, праве залога и так далее).
Передача имущества в аренду не является
основанием для прекращения или изменения
прав третьих лиц на арендованное имущество
(ч. 1 ст. 613 ГК РФ).
Такие права сохраняются и после заключения
договора аренды в виде обременений. Причём
они могут быть широкими по объёму, например,
право хозяйственного ведения или право
оперативного управления. Естественно,
в ряде случаев арендатор, знай о правах
третьих лиц, никогда не заключил бы договор
аренды.
Поэтому соблюдение арендодателем обязанности
уведомить арендатора о правах третьих
лиц необходимо для того, чтобы обеспечить
спокойное пользование арендованным имуществом.
Если сталкиваются два и более договора
аренды, каждый из которых предоставляет
арендатору право владения арендованным
имуществом, то первенство предоставляется
только одному из арендаторов согласно
правила статьи 398 ГК РФ.
3. Производить за свой
счёт капитальный ремонт имущества,
если иное не предусмотрено
законом, иными правовым актом
или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК РФ).
Здесь под капитальным ремонтом понимается
такое восстановление основных частей
(конструктивных элементов) арендованного
имущества, без которого невозможно его
использование по назначению.
Срок проведения капитального ремонта
должен быть установлен договором аренды.
Если срок не оговорен в договоре или возникла
неотложная необходимость, то он производиться
в разумный срок.
4. Возместить арендатору стоимость неотделимых
улучшений, произведённых с согласия арендодателя
и за счёт арендатора, если иное не предусмотрено
договором аренды (п. 2 ст. 624 ГК РФ).
Под неотделимыми здесь понимаются такие
улучшения, которые не могут быть отделены
от арендованного имущества без причинения
ему вреда. Поскольку закон не делает оговорок
о размере такого вреда, следует считать,
что неотделимые будут улучшения, отделить
которые невозможно без причинения имуществу
вреда в любом размере.
Арендатор имеет право на такое возмещение
только при наличии одновременно двух
условий:
- Согласие арендодателя на произведение
неотделимых улучшений. Согласие может
быть дано как в самом договоре аренды,
так и отдельно, но только в форме, которая
предусмотрена для самого договора аренды.
Если характер и объём улучшений в таком
согласии не оговорены, то считается, что
разрешены любые улучшения, не меняющие
назначения арендованного имущества;
- Использования для производственных
улучшений собственных средств арендатора.
Арендатор не может использовать для производства
улучшений средства арендодателя, что
следует из пункта 4 статьи 623 ГК РФ. Согласно
предусмотренному правилу любые улучшения
арендованного имущества, произведённые
за счёт амортизационных отчислений от
этого имущества, являются собственностью
арендодателя.
Обязанности арендодателя предоставить
имущество в надлежащем состоянии и предупредить
арендатора о правах третьих лиц императивны.
Обязанности по производству капитального
ремонта и возмещению арендатору стоимости
неотделимых улучшений относятся к числу
диспозитивных.
Права и обязанности арендатора. В соответствии
с условиями заключённого договора арендатор
обязан:
1. В соответствии с
пунктом 1 статьи 615 ГК РФ пользоваться
арендованным имуществом в соответствии
с условиями договора аренды,
а если такие условия не
оговорены, то в соответствии
с назначением имущества.
Арендатор обязан использовать имущество
сам. Если он допускает к пользованию третьих
лиц без согласия арендодателя, он нарушает
другую свою обязанность, предусмотренную
пунктом 2 указанной выше статьи. Назначение
имущества должно быть определено договором.
В противном случае имущество должно использоваться
по своему обычному назначению, вытекающими
из его существа.
2. Своевременно вносить арендную плату
за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК
РФ). Размер, порядок, условия и сроки её
внесения определяются договором.
Установление этих характеристик в законе,
тем более в подзаконном акте ГК не предусматривает.
Арендная плата может
выступать в форме:
- Определённых в твёрдой
сумме платежей, вносимых периодически
или единовременно;
- Установленной доли полученных
в результате использования арендованного
имущества продукции, плодов или
доходов;
- Предоставлению арендатором
определённых услуг;
- Передачи арендодателю
обусловленной договором вещи
или имущества в собственность
или аренду;
- Возложения на арендатора
обусловленных договором затрат
на улучшение арендованного имущества.
Арендатор имеет право
потребовать соответственного уменьшения
арендной платы, если в силу обстоятельств,
за которые он не отвечает, условия
пользования, предусмотренные договором
аренды, или состояние имущества
существенно ухудшилось (п. 4 ст. 614 ГК
РФ).
Предоставление арендатору такого права
связано с тем, что арендодатель как собственник
имущества, переданного в аренду, несёт
риск его случайной гибели или повреждения.
Арендная плата может выплачиваться в
любые сроки, установленные договором:
Один раз в год, квартал и так далее.
Если арендатор существенно нарушает
сроки её внесения, арендодатель вправе
требовать от него досрочного внесения
платы в установленный им срок (п. 5 ст.
614 ГК РФ).
3. При прекращении договора
аренды вернуть арендодателю
имущество в том состоянии,
в котором он его получил,
с учётом нормального износа,
или в состоянии, обусловленном
договором (ч. 1 ст. 622 ГК РФ).
Требование к состоянию имущества, возвращаемого
арендатором, такие же, как и к передаче
имущества арендодателем в соответствии
с заключённым договором аренды.
Вместе с имуществом арендодателю должны
быть переданы все его принадлежности
и относящиеся к нему документы, которые
были получены арендатором.
Состояние возвращаемого имущества может
устанавливаться договором, которым могут
быть предусмотрены специальные требования
к такому возврату, например, помещение
подлежит возврату после проведенного
в нём капитального ремонта.
Если этого не сделано, помещение подлежит
возврату в том состоянии, в каком было
получено с учётом нормального износа.
Под нормальным понимается износ, который
арендованное имущество претерпело бы
при обычном его использовании по тому
назначению, которое определено договором,
в течение срока его действия.
Если арендатор не возвратил арендованное
имущество или возвратил несвоевременно,
арендодатель вправе требовать внесения
арендной платы за всё время просрочки.
В случае если указанная плата не покрывает
причинённых убытков, арендодатель может
потребовать их возмещения.