Понятие рынка недвижимости

ВВЕДЕНИЕ

Рынок недвижимости в России  является одним из видов возникновения рыночной экономики, важной ролью у которого выступает недвижимое имущество, его стоимость и участники рынка.

Дополняют друг друга и неразделимо между собой связаны в экономике рынок и цена. Необходимостью в условиях оценки недвижимости является калькуляция специфики функционирования средств производства на рынке, так как состояние недвижимости рынка предоставляет немаловажное влияние на потоки доходов, на вероятную цену реализации объекта недвижимости в назначенный момент времени в будущем и уровни риска, т.е. на существенные условия, используемые при оценке методами доходного доступа. Дает более продуманно внести данные ретроспективного периода калькуляция особенностей функционирования имуществом для оценки недвижимости методами рыночного подхода. Не считая всего этого, как объект для инвестирования, определение инвестиционной привлекательности недвижимости (если оценка заказывается потенциальным инвестором) взыскивает текущего учета состояния рынка и обязательных перспектив его развития в будущем.

Следует сделать вывод, оценивать недвижимое имущество и быть профессиональными и полноценными участниками рынка недвижимости у нас не получиться, пока не поймем всех его основных особенностей. Собственно особенностям функционирования недвижимости и посвящена данная работа.

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЯ И ОСОБЕННОСТИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Понятие рынка  недвижимости

  Недвижимость (недвижимое имущество) – это земля и все ее улучшения, непрерывно закрепленные на ней.

Ценные бумаги и деньги, которые не принадлежат к недвижимым вещам, признаются движимым имуществом. На них не требуется регистрация прав, кроме тех случаев, которые указаны в законе.

Участки недр, земельные участки, обособленные водные объекты и все, что достоверно связано с землей принадлежат к недвижимости и недвижимому имуществу, т.е. это объекты, которые нельзя перемещать их назначение без несоразмерного ущерба, в том числе многолетние посадки, леса, здания и сооружения.

Также к недвижимости можно отнести объекты, принадлежащие государственной регистрации: космические, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.

Имеется несколько определений рынка недвижимости:

Рынок недвижимости - это "система рыночных механизмов, которые обеспечивают создание, использование и финансирование объектов недвижимости", а также передачу. Безусловно, в процессе функционирования этой системы создаются определенные связи между ее дольщиками вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, оценки, аренды, покупки, залога и т. п.).

Рынок недвижимости - это перераспределение инвестиционных потоков и территорий между конкурирующими видами объектов и использования земель; свободное комплектование цен; скопление механизмов, обеспечивающих отбор полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного субъекта к другому.

Рынок недвижимости — это назначенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений, которые возникают при соглашениях с недвижимостью в ее объекты.

Рынок недвижимости является долей финансового рынка.

Понятия «недвижимость» и «недвижимое имущество» еще пятнадцать лет тому назад в Советском Союзе даже не использовали. Это понятие, согласно историческим сведениям,  было впервые выражено в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов.

 Годы реформ вызвали немаловажные изменения в его устройстве и в окружающем нас обществе. Хотелось бы отметить, что для мирового сообщества такие  понятия имеют состоятельные исторические традиции.

Эти помыслы в дореволюционной России были впервые использованы в указе Петра I от 23 марта 1714 г. для ограничения оборота недвижимости и ее наследования.

Согласно Гражданскому кодексу РФ недвижимость — это земельные участки, водные обособленные объекты, участки недр и все, что надежно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых невозможно без соразмерного ущерба их назначению, в том числе леса, многолетние насаждения, сооружения и здания (ст. 130). В ст. 131 Гражданского кодекса РФ указано, что «вещные права и право собственности … подлежат государственной регистрации…». Помимо недвижимости с развитием рыночных отношений продолжала развиваться система регистрации и учета самих объектов недвижимости. К недвижимым объектам относят также подлежащие государственной регистрации морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Поэтому НЕДВИЖИМОСТЬ можно определить как «недвижимое имущество, права собственности, на которое зарегистрировано».

В нашей стране, все большее значение в связи с обновлением рыночных отношений обретают сделки с недвижимостью, которые  осуществляются на рынке. Юридически бронированным термин «рынок недвижимости» не является, но во всяком случае это не мешает его важности для экономики страны.

Объекты недвижимости являются одной из необходимых составляющих в любой национальной экономике. Актуальность рынков как секторов рыночной экономики подтверждается:

• налоговыми и другими платежи — в федеральном, региональном бюджете, бюджете муниципальных образований;
• достигнутыми в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли);
• большими количествами рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости;
• достигнутыми уже на сегодняшний день высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте;
• колоссальными стоимостями национального богатства, материализованных в недвижимости (в России — 70–80%), из которых, половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить: ренту — владельцам, доход — предпринимателям;
• высокими уровнями сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней.
• Рынок недвижимости как относительно новая социально-экономическая реальность, с его особенностями и закономерностями, стал предметом изучения и научных дискуссий ведущих представителей национальной научной школы с начала 90-х гг. ХХ в.
• Общеизвестно, любой рынок представляет собой сферу экономических отношений между производителями и потребителями товаров и выражает социально-экономические условия реализации товаров. В общей системе рынков можно выделить рынок недвижимости, на котором рыночными товарами выступают объекты недвижимости.
• Рынок недвижимости — это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой взаимосвязанную систему рыночных механизмов, обеспечивающих создание, эксплуатацию (использование), передачу и финансирование объектов недвижимости, передачу и защиту прав и интересов на эти объекты, а также механизмов, обеспечивающих функционирование рынка недвижимости (инфраструктуру).
• Розничная торговля — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, через которые передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Но это не учитывает сферу вновь создаваемых объектов недвижимости. Более полное определение рынков должно включать в себя комплекс отношений, связанных как с созданием новых объектов недвижимости, так и с оборотом и эксплуатацией уже существующих

Выполняя ряд общих и специальных функций. Рынок недвижимости оказывает на все стороны жизни людей и их деятельность существенное воздействие, к таким функциям можно отнести следующие:

• ценообразующая;
• регулирующая;
• информационная;
• посредническая;
• коммерческая;
• санирующая;
• стимулирующая;
• инвестиционная;
• конкуренции;
• перераспределения земель и других объектов;
• социальная.

Ценообразующая функция одна из главных РН — заключается в установлении равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. Большой объем информации о насыщенности рынка концентрируется в цене предпочтениях покупателей, затратах на строительство, социальной и хозяйственной политике государства в области жилищного строительства и коммунального обслуживания и т. д. При цене ниже равновесной, возникает излишний спрос, а в случае превышения равновесной цены — излишнее предложение.

1.2.Виды рынка недвижимости

В наличие имеется огромное количество видов рынков, по экономическому и объемному и признаку.

 
    Внешние рынки - это сфера обмена товара, за пределами страны которого находятся или производитель или покупатель. Инициатива таких рынков вызывает необходимость осуществления внешнеторговых операций.  
Внутренние рынки - ограниченные товарным обменом, производятся которые только внутри государства.

 
Оптовые рынки - продажа на которых происходит только большими партиями товара, где основной редкостью являются за счет увеличения товарооборота.  
Рекламные рынки - представляют рекламно-информационные услуги. Рынки услуг — это нестандартные рынки продажи или покупки различных видов услуг, которые служат возданием потребностей людей.

 
Банковские рынки — здесь предоставляются услуги среди кредитных обществ и банковских организаций.

 
Рынки жилья — это та часть рынков где «накапливаются» отношения между продавцами жилья и покупателями.

Страховые рынки — промышляют разрешение услуг в сфере страхования.  
Финансовые рынки — производят операции в сфере ценных бумаг, кредитования, инвестиций и вкладов.

Рынки труда — рабочая сила (продавец) является главной ценностью на этих рынках с одной стороны, а стороны покупателей этого товара с другой.  
Как  видно, различных рынков существует огромное множество. Одни из них малоразвитые, другие хорошо развитые, а вмести взятые составляют огромный рынок, который между собой связан выполняя предназначенную функцию.

Также, рынки имеет разновидную структуру, и ее можно тоже разделить на различные признаки, например по географическому фактору, способу совершения сделок, функциональному назначению и т. д. Чаще всего встречается классификация рынка недвижимости в зависимости от способа совершения сделки:

• первичные и вторичные РН;
• организованные и неорганизованные РН;
• биржевые и внебиржевые РН.

Первичные РН — это рынки объектов недвижимости, которые находятся в стадии строительства впервые или предложены на рынке в качестве товара. Первичные рынки в России формируются за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, а в последние годы — за счет нового строительства.

Вторичные РН — это рынки объектов недвижимости, которые уже построены и выводились на рынок ранее, т. е. на вторичных рынках операции связаны с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому, т. е. с изменением на эти объекты недвижимости прав собственности.

Часто РН делят на организованные и неорганизованные. Организованные РН представляют собой рынок, на котором оборот недвижимости и прав на нее происходит в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Эти рынки гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованные РН не всегда обеспечивают надежность совершаемых операций и может повлечь существенные финансовые потери сторон, участвующих в сделке, а также представляет ту часть, на которой операции с объектами недвижимости совершаются без участия профессиональных посредников.

Биржевые рынки — это купля-продажа на бирже объектов недвижимости, на аукционах и конкурсах, проводимых земельными органами, фондами государственного и муниципального имущества, специально уполномоченными организациями или комитетами муниципального жилья. Внебиржевой рынок  может быть как организованным, так и неорганизованным. Предполагает за пределами бирж и аукционов совершение сделок.

По существенному признаку — виду объектов недвижимости — выделяют не менее 8 специфических рынков, среди которых полное значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, коммерческой недвижимости и жилых помещений. Каждый из этих рынков имеет в настоящее время определенную специфику, связанную как с особенностями самих объектов недвижимости, так и с уровнем развития нормативно-правовой базы.

1.3.Особенности рынка  недвижимости

С оборотом объектов недвижимости взаимосвязан рынок недвижимости, которые являются особым видом товара. Рынок недвижимости владеет еще рядом особенностей в отличие от других видов рынка, которые необходимо принимать во внимание при совершении на нем операций. К этим особенностям относятся:

1. локализация РН, которая связана с абсолютной фиксированностью и распространённостью объектов недвижимости, неисполнимостью продажи недвижимости как товара по образцам, большой зависимостью цены от местоположения объекта недвижимости;
2. недостаточная степень открытости РН, связанная с тем, что многие сделки с недвижимостью носят эксклюзивный, конфиденциальный характер, а открытая информация весьма является часто неполной;
3. недостаточное количество продавцов и покупателей на рынке;
4. сделки и владение недвижимым имуществом намеривают четыре вида затрат:
• единовременные сравнительно крупные инвестиции;
• затраты на поддержание объекта в разумном функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы);
• налог на недвижимое имущество;
• государственная пошлина и другие сборы на сделки;
5. При росте спроса и цен почти недопустимо построить сразу много новых объектов недвижимости т. е., низкая эластичность предложения, причем сами здания и сооружения стойкие, а земля почти бессрочна;
6. спросы на РН носят непостоянный характер и в пространстве и во времени;
7. величины спроса и предложения на объекты недвижимости определены не только потребительскими качествами самих объектов, во многом определяется географическими (место нахождения объекта на территории города, области) и историческими (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т. д.);
8. цикличные характеры рынка недвижимости. Не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики циклы в развитии. Спад на рынке предшествует спаду экономики в целом, и подъем в экономике наступает целесообразно раньше;
9. оформление сделок с недвижимостью связано с относительно большими юридическими сложностями, сами объекты могут быть затруднены правами третьих лиц (сервитуты и др.) в различных комбинациях;
10. характерны сравнительно высокие степени государственного регулирования рынка распределением территорий и законодательными нормами;
11. товары РН служат не только средством удовлетворения собственных спроса покупателей, но и объектами их инвестиционной деятельности, при этом доходность инвестиций от вложения в недвижимость выше, чем снабжение средств в кредит;
12. для объектов недвижимости присущие низкие ликвидности, так как для поиска покупателя, подготовки объекта недвижимости к продаже, совершения сделки требуется предназначенное время, что не позволяет отнести к ликвидным активам объекты недвижимости;
13. необходимость постоянного выполнения упорядоченных функций в отношении объектов недвижимости. Независимо от функционального назначения объекта он нуждается постоянно в проведении ряда руководящих процедур (коммунальное обслуживание жилых и нежилых помещений, охрана, поиск арендаторов и деловые контакты с ними, текущий ремонт и техническая эксплуатация, контроль за поступлениями платежей и др.). Свойство управления объектами недвижимости оказывает значительное воздействие на конкурентоспособность объектов и цену их потребления, а также соединяет существенную часть его функциональных характеристик;