Последствия введение контроля арендной платы

Во многих странах мира существует довольно распространенная практика назначения правительственным органом максимальной платы, которую частные домовладельцы могут взимать за жилье. С теоретической точки зрения эта мера вводится в интересах нанимателей жилья и является особой формой ценового регулирования. Контроль над арендой обычно вводится на основании довода о том, что предложение жилья не является «эластичным», то есть что нехватку жилья невозможно сразу же компенсировать, и не важно, сколь высоко позволено поднимать арендную ставку. Поэтому утверждается, что правительство, запрещая рост арендных ставок, защищает жильцов от грабительских цен и эксплуатации, не приносит никакого реального вреда владельцам сдаваемых домов и квартир, не дестимулирует новое строительство. Однако на практике все происходит совсем иначе и чаще всего приводит к крайне неблагоприятным результатам. В связи с этим данная тема является крайне актуальной, так как введение эффективной меры по установлению максимальной арендной платы за жилье могло бы реально защитить потенциальных арендаторов от порой “космических” цен, характерных в большей степени для жилья в развитых стран и в особенности столицах и крупных городах.

Прежде чем приступить к рассмотрению конкретных примеров установления максимальной арендной платы, имеющих место в разных странах мира, стоит понять и объяснить к каким же последствиям чаще всего приводит такая изначально казалось бы благая мера. Одним из самых очевидных результатов установления максимальной арендной платы является уменьшение объема потенциально возможного для аренды жилья. Если владельцам домов и квартир позволяется повышать арендные ставки, отдельные жильцы будут экономить, занимая меньшую площадь. Это позволит другим людям воспользоваться жильем, предложение которого ограничено. В том же самом объеме жилья найдут себе кров больше людей, пока нехватка жилья не уменьшится. Контроль над арендой, однако, стимулирует бесполезное использование площадей. Он работает в пользу тех людей, которые уже занимают дома или квартиры в том или ином городе или регионе, за счет тех, у кого нет крова над головой.

Еще одним важным следствием установления контроля над арендной платой является постепенной ухудшение  состояния жилой площади. Дело в  том, что в условиях существования максимального уровня арендной платы арендодатели либо не способны производить ремонт и поддерживать жилье в надлежащем виде из-за слишком низкого уровня оплаты либо абсолютно в этом не заинтересованы. Арендаторы так же не занимаются поддержанием дома в хороших условиях, так как они не заинтересованы в ремонте собственности не принадлежащей им самим. В итоге все это приводит к тому, что состояние дома со временем может стать катастрофическим. Законы о контроле над арендой помимо всего прочего порождают неприязненные отношения между владельцами жилья и его арендаторами, негодующими по поводу того, что не выполняется требующийся ремонт.

Вследствие наличия определенных проблем, связанных с контролем  над арендной платой, и недовольства со стороны потенциальных квартиросъемщиков государство может принять решение об отмене максимального уровня арендной платы для тех, кто собирается снимать жилье. Все это опять же делается с благими намерениями и желанием решить неожиданно возникшие от введения подобного закона проблемы. Однако на деле все вновь приводит лишь к отрицательным последствиям. Дело в том, что за время действования закона арендодатели недополучили огромную часть прибыли. Из-за этого они естественно возжелают получить все потерянное за счет будущих арендаторов, путем завышения рыночных арендных цен. Таким образом в ситуации и без того высоких цен на жилье, в виду его недостатка, завышения цен со стороны арендодателей да еще и, к примеру, существования в стране высокого уровня инфляции “старые, контролируемые” цены могут отличаться от “новых” в разы а то и в десятки раз.

Осознав очередную ошибку правительство может вновь попытаться решить сложившуюся ситуацию. И одной  из мер может, к которым правительство  обычно приходит это отмена контроля над арендной платой на дорогое жилье. Эта мера принимается с целью защиты бедного населения и предоставления им возможности для съема жилья. Однако эта мера также имеет негативные последствия. Дело в том, что в том случае становится невыгодно строить дешевое жилье и застройщики сосредотачиваются лишь на строительстве лишь “люксового” жилья. В итоге предложение нового доступного жилья вновь уменьшается. Это приводит к тому, что используется лишь старое жилье, которое находится в крайне плохом состоянии и со временем во многих городах образуются своеобразные трущобы, в которых живут незащищенные слои населения. Все это приводит к росту преступности в данных районах и очередному недовольству со стороны граждан.

Таким образом с теоретической  точки зрения получается, что введение контроля над уровнем арендной платы оказывает исключительно отрицательное воздействие и не решает ни одной из желаемых задач а лишь усугубляет и без того существующие в крупных городах проблемы.

На практике все эти  теоретические выкладки так же имеют свои доказательства. Рассмотрим несколько неудачных примеров введения подобного контроля в некоторых развитых странах мира.

Для начала рассмотрим рынок аренды в Чехии. Решение  о введении регулирования было вынужденной  мерой после политических изменений в стране в 1989 году. Квартиры были переданы в собственность не тем, кто в них проживал, а их бывшим собственникам, поэтому триста тысяч жильцов многоквартирных домов в одночасье стали арендаторами. К фонду арендных квартир добавились и квартиры, находящиеся в муниципальной собственности. Чтобы избежать социальных проблем, правительство ввело госрегулирование арендной платы и доплачивало муниципалитетам средства на поддержание ЖКХ. Со временем домовладельцы начали выражать недовольство, так как рыночная арендная плата могла быть в четыре раза выше государственной ставки. Кроме того, «черные» арендаторы «регулируемых» квартир сдавали их в субаренду дороже, чем снимали. Домовладельцев при этом можно было не спрашивать. Все это привело к тому, что с 1 января 2011 года в Чехии вступила в силу новая версия закона о прекращении государственного регулирования арендной платы. Однако по данным различных аналитиков этот процесс будет очень тяжело осуществим. По данным газеты HOSPODÁŘSKÉ NOVINY, в Устье-на-Эльбе в конце 2010 года аренда квартиры площадью в 60 квадратных метров обходилась приблизительно в 70 евро в месяц. С 1 января 2011 ими прогнозировалось повышение арендной платы более ,чем в три раза. В крупных же городах Чехии таких как Прага, Брно и ряде городов Центральной Чехии, регулирование отменят лишь к 1 января 2013. По данным газеты после отмены регулирования может сложиться ситуация при которой жителям придется тратить до 2/3 своей зарплаты лишь на оплату жилья, не чистая оплаты за все соответствующие коммунальные услуги. Государство естественно всячески будет пытаться помочь попавшим в сложную ситуацию гражданам путем, к примеру, выплат компенсаций малоимущим гражданам, покрывающих разницу в арендной плате. Однако не сложно догадаться, что такие выплаты не могут быть бесконечными и могут “съесть” приличную долю бюджета.

Другим негативным примером введения потолка арендной платы является США и в частности Нью-Йорк. В конце XX века фиксированный потолок арендной платы в США был довольно широко распространенной практикой. В годы, когда рынок испытывал дефицит свободной жилплощади, местные органы власти нередко были вынуждены ограничивать аппетиты домовладельцев. Однако времена, когда арендодатели спекулировали на дефиците, стали проходить. Исследования показали, что искусственное ограничение ставок убивало у инвесторов всякое желание строить новые жилые дома и поддерживать должный порядок и чистоту в уже сдаваемых.

В частности, в  кризисные послевоенные годы практика регулирования цен широко применялась в перенаселенном Манхеттене. Для 1.200.000 квартир арендная плата была либо полностью "заморожена", либо медленно росла искусственно установленными темпами. Таким образом, каждый восьмой житель города недоплачивал своему домовладельцу. Однако государство понимало, что отменив все ограничения оно, по сути, могло бы выгнать огромное количество из квартир на улицы. И поэтому в 1997 году в США приняли акт о постепенном реформировании системы ограничений (Rent Regulation Reform Act of 1997). Согласно данному акту окончательный переход на рыночные механизмы аренды жилья должен был закончиться в 2003 году и пройти без каких-либо серьезных проблем и увеличений в стоимости жилья. Однако посмотрев на сложившуюся в настоящий момент ситуацию с арендой жилья в Нью-Йорке можно прийти к выводу, что их ожидания оказались ошибочными. Ярким примером тому является случай с американкой Фелицией Коэн. Она смогла арендовать жилье на Манхэттене всего за 700 долларов. Все бы ничего, если бы площадь данного жилья не составляла 8,3 квадратных метра. В это же время стоимость соседних квартир в среднем составляла 3000 долларов. Безусловно при рассмотрении данного примера стоит помнить и о довольно нестабильной экономической ситуации в мире и в США. И вполне вероятно что подобные цены это всего лишь своего рода спекуляция и желание вернуть потерянные во время кризиса деньги, но все это приводит к тому, что на данный момент американцы все реже и реже прибегают к аренде жилья.

Таким образом  и пример США указывает на крайне негативные последствия введения максимального  уровня арендной платы. Причем в большей  степени основные последствия проявляются не при введении подобных законов, а при их неизбежной последующей отмене.

Между тем в сентябре 2011 на встрече с победителями региональных праймериз "Единой России" Владимир Путин заявил о необходимости законодательного регулирования аренды жилья, а именно отношений между арендаторами и собственниками недвижимости.

Стимулирование рынка аренды, по словам премьера, может быть одним  из способов решения жилищной проблемы в нашей стране. При этом, как  считает Путин, регулированию должны подвергаться и арендные ставки для  того, чтобы люди могли быть уверенными в том, "что на следующий год арендная плата не взлетит до небес".

В связи с этим стоит рассмотреть  и возможности введения подобных мер и в России. В первую очередь стоит отметить, что Россия является одной из первых стран по стоимость недвижимости в стране. Согласно проведенному исследованию компании Global Property Guide, которое сравнивало стоимость жилья и уровень арендной платы, получилось, что для того чтоб выкупить снимаемую в Москве квартиру арендатору пришлось бы потратить на это 29 лет. С одной стороны данный показатель должен отражать низкую арендную стоимость жилья в стране, однако на деле он всего лишь отражает лишь сверхзавышенные цены на покупку недвижимости в России и в Москве в частности. По уровню же арендной платы Москва входит в пятерку самых дорогих городов мира на ряду с Гонконгом, Токио, Нью-Йорком и Лондоном.

Безусловно уровень арендной платы  в Москве существующий в данный момент не может не вызывать недовольства со стороны потенциальных арендаторов. В этом свете установление максимального уровня арендной платы могло бы стать реальным выходом из ситуации. Однако рассмотренные выше примеры указывают на то, что делать этого не стоит. По крайней мере в том виде, в котором это было осуществлено к примеру в Чехии или США. С другой стороны, грамотная доработка системы контроля арендной платы могла бы безусловно решить часть существующих проблем.

Во-первых, ясно, что в первую очередь  ввод регулирования над арендной платой осуществляется для помощи слабозащищенным слоям населения. Один из очень схожих инструментов для подобной помощи в России уже существует. Это социальный найм. Граждане, проживающие в несоответствующих нормам жилищных условиях, могут подать документы на получение возможности снимать государственные квартиры с очень большой скидкой, оплачиваемой государством. Но проблема заключается в том, что количество нуждающихся во много раз превышает количество существующих жилых площадей. В связи с этим государство могло бы разработать программу помощи незащищенным слоям населения, которая заключалась бы в установлении максимального уровня арендной платы, но при этом разница между рыночными и “закрепленными” ценами оплачивалась бы государством домовладельцу. Это позволило бы иметь определенную скидку на съем жилья арендаторам и в тоже время арендодатели не теряли бы своих прибылей. В тоже время, безусловно, максимальный уровень арендной платы должен ежегодно индексироваться согласно существующему уровню инфляции, что позволяло бы не увеличивать разрыв между рыночными и контролируемыми ценами. Кроме того скорее всего такая мера бы не повлияла на весь рынок жилья, так как охватывает довольно маленький сектор.

Что касается всех остальных слоев  населения, то установление контроля над  арендной платой, по крайней мере, в Москве, Санкт-Петербурге и других крупнейших городах страны скорее всего не осуществима. Однако возможно стоит задуматься о введении доработанного механизма установления максимальной арендной платы в городах, расположенных недалеко от крупных центров. Это могло бы поспособствовать оттоку части потенциальных арендаторов в эти города, а соответственно и снижению спроса на жилье в крупных центрах. Подобный контроль так же придал бы импульс развитию средних и маленьких городов, что крайне полезно для страны в целом. И в долгосрочной перспективе все это могло бы привести к некоторому снижению арендной платы непосредственно в Москве и других крупных городах.

Список литературы.

1. Ольга Миуха Квартиросъемщики лишились высокого покровительства http://www.totzyv.ru/USA/articles/USA_1347.html
2. http://www.radio.cz/ru/rubrika/radiogazeta/vo-skolko-obojdetsya-kvartira-s-dekretom
3. http://realty.lenta.ru/news/2011/04/04/tiny/
4. http://www.eurodomik.ru/site/news/news-read/kakoe-mesto-zanimaet-ispaniya-po-stoimosti-nedvizhimosti-v-mire.html