Предприятие как объект управления

С пространственной ограниченностью  земли тесно связана такая  особенность, как постоянство ее местонахождения, т.е. необходимость  использования земельного участка  там, где он размещается. Местоположение земельного участка, в свою очередь, определяет экономические, социальные, административные и физические факторы.

Существенной особенностью земли  является ее незаменимость, т.е. невозможность  использовать вместо нее какие-либо иные средства производства. Незаменимость  земли создает объективную необходимость  повышения уровня интенсивности использования земельных участков путем вложения дополнительных затрат.

Земельные участки и права на них, а также прочно связанные  с земельными участками объекты (почва, замкнутые водоемы, лес, многолетние  насаждения, здания, строения, сооружения и другие) находятся в обороте  нераздельно, если иное не предусмотрено  законом. Земельный участок может  быть делимым и неделимым:

• делимым признается земельный  участок, который без изменения  своего целевого назначения и использования  может быть разделен на части, каждая из которых может образовать самостоятельный  участок;

• неделимый участок, который по своему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные  земельные участки.

• земли особо охраняемых территорий (природоохранного, природно-заповедного  фонда, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения);

• земли лесного фонда;

• земли водного фонда;

• земли запаса.

В учебном пособии будут рассмотрены  только вопросы, связанные с землепользованием  в городах.

Городская земля - это не просто территория, пространство, служащее местом размещения промышленных объектов, развития производительных сил общества; это природная среда, предназначенная создать для  существования и развития общества благоприятные условия. К городским  землям законодательство относит все  земли, находящиеся в пределах черты  городских поселений, которая является для них внешней границей.

Городские земли образуют сложный  состав, в который входят земельные  участки:

• жилой и общественной застройки, занятые жилыми, культурно-бытовыми, административными, культовыми и иными  зданиями, строениями и сооружениями и предназначенные для этих целей;

• общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, дорогами, набережными, парками, скверами, бульварами, пляжами  и иными объектами и предназначенные  для удовлетворения общественных нужд населения;

• промышленной, коммерческой и коммунально-складской  застройки;

• транспорта, связи, инженерных коммуникаций, занятые зданиями и сооружениями железнодорожного, автомобильного, речного  и других видов транспорта, магистралями инженерной инфраструктуры и связи;

• особо охраняемых территорий и  объектов природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного  назначения, занятые памятниками  природы, парками, садами, а так же памятники истории и культуры, музеи-заповедники, музеи-усадьбы;

• водных объектов, занятые замкнутыми и поверхностными водоемами, акваториями, водоохранными зонами;

• сельскохозяйственного использования, занятые сельскохозяйственными  угодьями, а также зданиями и сооружениями, обслуживающими нужды сельскохозяйственного  производства.

Значительная часть территории города занята жилыми домами, объектами  культурного назначения, т. е. жилой  и общественной застройкой. Жилищные органы муниципалитетов и частные  владельцы обязаны содержать  придомовые территории, улицы и проезды  в порядке и чистоте, сохранять  зеленые насаждения. Если земли заняты ведомственными жилыми домами, то соответствующие функции в качестве субъектов землепользования выполняют предприятия и организации - владельцы домов.

Пользователями участков городской  застройки, предоставленных для  промышленности, являются государственные, муниципальные, частные предприятия  и общественные организации. Вокруг каждого предприятия устанавливается  санитарно-защитная зона; ее ширина зависит  от степени вредности производства. Земли этой зоны предприятиям не передаются, но благоустраиваются и озеленяются  за счет предприятия.

Земли общего пользования, как правило, находятся в муниципальной собственности, которыми ведают земельные комитеты, комитеты культуры, коммунального хозяйства, администрации парков и т.д.

Земли, занятые городскими лесами, водоемами и объектами особо  охраняемых территорий, выполняют санитарно-гигиеническую  функцию, улучшают микроклимат, защищают экологическое благополучие города.

К землям сельскохозяйственного использования  относят небольшие земельные  участки в черте города, которые  при необходимости расширить  городскую застройку изымаются  из оборота.

Городская земля как объект недвижимости, приносящий доход, обладает целым рядом  особых характеристик:

1. Потенциальный рост цены земли.  Изменения в системе землепользования, миграция населения, относительный  дефицит участков, урбанизация территории, инфляционные процессы и другие  факторы повышают цену городской  земли.

2. Неравномерные денежные потоки. Инвестиции в недвижимость требуют неравных затрат, от отрицательных денежных потоков при приобретении земельного участка и сооружения объекта до положительных во время эксплуатации и продажи.

3. Риск и неопределенность. Поскольку  земля является физически недвижимой, инвестиции в нее подвержены  более широкому спектру рисков, чем другие вложения. Земля обладает  низкой ликвидностью.

4. Гибкие условия финансирования  и особая налоговая политика.

5. Стратифицированные рынки. Рынки  недвижимости являются узкими, локальными, сегментированными и персонализированными.

По мере углубления рыночных отношений  в современной России земля постепенно становится товаром - объектом хозяйственного оборота, то есть практически любой  участок земли рано или поздно может перейти к новому собственнику и у каждого участка есть своя стоимость и цена.

Стоимость - это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов  обменять на какой-либо предмет или  объект, это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить  за оцениваемый земельный участок. Существует много видов стоимости, они необходимы в силу различных  потребностей и функций (заемная, страховая, инвестиционная, арендная и т. д.). Однако в общем стоимость может быть разделена на две широкие категории: рыночная и потребительская.

Рыночная стоимость представляет собой наиболее вероятную цену продажи  объекта, которая будет преобладать  на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе спроса и предложения. Ее также иногда называют объективной  стоимостью или стоимостью в обмене.

Потребительская (субъективная, инвестиционная) стоимость отражает цену объекта, предназначенного для конкретного пользователя.

Во многих странах мира земли  несельскохозяйственного назначения оцениваются для целей налогообложения  по их рыночной цене, а угодья сельскохозяйственные - по потребительской. На базе рыночной цены земли формируется стоимостная  шкала, используемая при налогообложении  земельной собственности. Наиболее важными компонентами рыночной стоимости  являются: полезность объекта; спрос  и дефицитность; возможность передачи прав; степень ликвидности.

Стоимость земли не есть что-то данное, само по себе присущее, она зависит  от совокупности факторов и социально-экономических  явлений. Классические факторы, влияющие на стоимость земли и использующиеся при оценке земли, можно разделить  на четыре категории: экономические, социальные; юридические, административные или  политические; физические, связанные  с местоположением. Перечисленные  факторы нельзя отделять друг от друга, они непосредственно взаимосвязаны  и представляют основной исходный материал при проведении оценки земли и формировании стоимости.

Теоретическим фундаментом процесса оценки является единый набор оценочных  принципов, которые могут быть объединены в следующие четыре группы:

1. Принципы, основанные на представлениях  пользователя.

2. Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями.

3. Принципы, связанные с рыночной  средой.

4. Принцип наилучшего и наиболее  эффективного использования.

Эти принципы взаимосвязаны и могут  использоваться одновременно. Принципы, основанные на представлениях пользователя, включают следующие: полезность, замещение  и ожидание.

Полезность - это способность земли  участка удовлетворять потребности  пользователя в данном месте и  в течение данного периода  времени.

Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость земли определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой  может быть приобретен другой участок  земли с эквивалентной полезностью. Данный принцип лежит в основе трех традиционных подходов к цене, используемых в процессе оценки: доходного, затратного и сравнения продаж.

Ожидание - это установление текущей  стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения землей. С  этим принципом связаны два понятия: стоимость денег во времени и  дисконтирование. Принципы, связанные  с землей, зданиями и сооружениями, включают: остаточную продуктивность, вклад, возрастающие и уменьшающиеся  доходы, сбалансированность, экономическую  величину и экономическое разделение.

Остаточная продуктивность - это  чистый доход, отнесенный к земле, после  того, как были оплачены затраты  на труд, капитал.

Вклад - это сумма, на которую увеличивается  или уменьшается цена земельного участка или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора  производства.

Принцип возрастающих и уменьшающихся  доходов гласит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться  растущими темпами вплоть до той  точки, начиная с которой общие  доходы, хотя и растут, однако уже  замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост  стоимости не становится меньше, чем  затраты на добавляемые ресурсы.

Определение сбалансированности: любому типу землепользования соответствуют  оптимальные суммы различных  факторов производства, при сочетании  которых достигается максимальная цена земли.

Экономический размер - это количество земли, необходимое для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями  в данном местоположении. Экономическое  разделение имеет место, если права  на недвижимую собственность могут  быть разделены на два или более  имущественных интереса, в результате чего возрастает общая цена объекта.

Принципы, связанные с рыночной средой, включают: зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренцию  и изменение.

Потоки доходов в большей  степени зависят от того, как местоположение связано с рынком пользователя. Например, нарушение связей из-за строительства  автострады или из-за конкурента, способного благодаря своему местоположению «перехватывать»  потенциальных клиентов, может серьезно уменьшить доход. Таким образом, стоимость земельного участка подвержена влиянию и сама влияет на природу  и величину стоимости других объектов в районе его расположения.

Принцип соответствия - в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка.

Принцип спроса и предложения является краеугольным камнем в теории оценки стоимости. Взаимодействие факторов спроса и предложения определяет рыночную стоимость собственности, которая, в свою очередь, отражается в рыночных ценах. Особое значение имеют спрос  и предложение при оценке земли, поскольку предложение ее, по существу, является величиной фиксированной. Это означает, что цены на земельные  участки в городах будут определяться факторами спроса, например, плотностью населения и темпами экономического роста, уровнями занятости и дохода, местной транспортной системой и т. д.