Принципы оценки недвижимости методом капитализации доходов. Порядок и последовательность расчета

При использовании метода капитализации доходов в стоимость  недвижимости преобразуется доход  за один временной период. Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации.

ЧОД - действительный валовой  доход за вычетом всех статей расходов, за исключением задолженности по кредитам, налогам и амортизационным  отчислениям.

Коэффициент капитализации  – это ставка, применяемая для  приведения потока доходов к единой сумме стоимости. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

Метод капитализации доходов используется, если:

- потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

- потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего  объекта недвижимости. Базовая формула  расчета имеет следующий вид (метод прямой капитализации):

или , где

С - стоимость объекта недвижимости (ден.ед.);

КК - коэффициент капитализации (%).

При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:

- нестабильность потоков доходов;

- если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует  значительной реконструкции или  же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем  не представляется возможным выход  на уровень стабильных доходов.

3. Этапы оценки методом капитализации доходов, порядок и последовательность расчета

 

Существуют следующие  основные этапы оценки методом капитализации  доходов:

1.   Определение потенциального валового дохода.

Расчет ЧОД начинается с определения потенциального валового дохода (далее ПВД). ПВД – это доход, который можно получить, при использовании недвижимости на 100%, без учета всех потерь и расходов. ПВД рассчитывается путем умножения площади оцениваемого объекта на арендную ставку.

ПВД = S · Са,                  

где   S – площадь, сдаваемая в аренду, ;

Са – арендная ставка за 1 .

Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия  коммуникаций, срока аренды и т. д.

2. Определение действительного  (эффективного) валового дохода. Следующий  шаг расчета ЧОД – определение  действительного валового дохода (далее ДВД). Для получения ДВД предполагаемые потери от недоиспользования арендных площадей и неуплаты арендной платы не обходимо вычесть из потенциального валового дохода, так как существует вероятность того, что часть арендной платы в течение прогнозируемого года не будет собрана, а часть площадей останется не занятой арендаторами, с учетом прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости (например доход от платной автомобильной парковки при торговом центре и т.д.).

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы. 

3. Определение величины  операционных расходов. Операционными  расходами называются периодические  расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода. Их делят на условнопостоянные, условнопеременные (эксплуатационные), расходы (резервы) на замещение.

К условнопостоянным относятся  расходы, размер которых не за висит  от степени загруженности объекта. Как правило, это налог на имущество, арендная плата за землю, расходы  на страхование и другие.

К условнопеременным относятся  расходы, размер которых зависит  от степени загруженности объекта  и уровня предоставляемых услуг. Основные условнопеременные расходы  это расходы на управление, коммунальные платежи, на обеспечение безопасности, на содержание территории, на текущие  ремонтные работы и др.

Расходы на замещение вычисляют как ежегодные отчисления (резерв) в фонд замещения. Это расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся элементов строений.

4. Определение чистого  операционного дохода.

ЧОД рассчитывается как разница  между величиной ДВД и величиной  операционных расходов (ОР).

ЧОД = ДВД – ОР.

5.   Расчет коэффициента  капитализации

Ставка капитализации должна отражать тот уровень доходности, который желателен для рационального покупателя.

Существует несколько  методов определения коэффициента капитализации:

• с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);
• метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;
• метод прямой капитализации.

Определение коэффициента капитализации  с учетом возмещения капитальных  затрат.

Коэффициент капитализации  состоит из двух частей:

1)ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена  инвестору за использование денежных  средств с учетом риска и  других факторов, связанных с  конкретными инвестициями;

2)нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных  вложений. Причем этот элемент  коэффициента капитализации применяется  только к изнашиваемой части  активов.

Теоретически коэффициент  капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать  следующие факторы:

• компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции;
• компенсацию за риск;
• компенсацию за низкую ликвидность;
• компенсацию за инвестиционный менеджмент;
• поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

Чтобы показать, как некоторые  из этих факторов могут быть учтены в коэффициенте капитализации, рассмотрим метод кумулятивного построения (суммирования). Данный метод используется для расчета ставки дохода на капитал. Ставка дохода на капитал разбивается на несколько составляющих. В качестве базовой принимается безрисковая ставка дохода, и к ней последовательно прибавляются поправки на раз личные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости: премия за риск, премия за низкую ликвидность, премия за инвестиционный менеджмент и др.

Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата».

Безрисковая ставка компенсирует стоимость денег во времени при  практически нулевом уровне риска.

В качестве возможных безрисковых  ставок в пределах РФ принято рассматривать  следующие инструменты:

1.      Депозиты  Сбербанка РФ и других надежных  российских банков;

2.      Государственные  облигации РФ;

3.      Ставки  по межбанковским кредитам РФ;

4.      Ставка  рефинансирования ЦБ РФ;

5.      Западные  финансовые инструменты (государственные  облига ции развитых стран).

Расчет различных составляющих премии за риск:

Надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;

Надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;

Надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Норма возврата капитала показывает годовую величину возмещения средств, вложенных в объект недвижимости в том случае, если по         каким-либо причинам прогнозируется потеря этих средств (полностью или частично) в период владения недвижимостью. Здесь возможны три варианта:

1. стоимость недвижимости не меняется (не прогнозируется изменение стоимости основной суммы инвестиций), т.е. возмещение капитала произойдет в момент перепродажи объекта.

Когда не прогнозируется изменение стоимости основной суммы инвестиций. В данном случае в коэффициенте капитализации нет необходимости учитывать возмещение капитала.

Таким образом, формула для  определения величины ставки капитализации  будет иметь вид:

R = R _1, где

R ставка капитализации,

R _1 – ставка дохода на капитал (определяется методом кумулятивного построения).

2. стоимость недвижимости снижается (прогнозируется снижение стоимости вложенного капитала), т.е. необходимо возмещение суммы инвестиций (полное или частичное), вложенных в объект недвижимости.

Когда прогнозируется снижение стоимости вложенного капитала , сумма возмещаемых инвестиций должна быть получена из текущего дохода. Поэтому коэффициент капитализации текущего дохода должен включать как доход на инвестиции, так и возмещение ожидаемой потери.

Норма возврата капитала может  определяться различными методами (техника инвестиционной группы):

• прямолинейным методом или методом Ринга;
• аннуитетным методом или методом Инвуда;
• методом возврата капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента или методом Хоскольда.

Таким образом, формула для  определения величины ставки капитализации  будет иметь вид:

R = R ₁ + ∆* R _2, где

R ставка капитализации,

R _1 – ставка дохода на капитал (определяется методом кумулятивно го построения);

∆   доля снижения стоимости за период владения объектом (в долях единицы);

R ₂ – норма возврата капитала, определяемая одним из трех методов.

Метод Ринга является наиболее простым. Его целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться ежегодно равными частями. Применяется метод, когда объект недвижимости стареющий, доходы от объекта снижающиеся. Норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100% на срок финансирования инвестиций.

Формула расчета по методу Ринга выглядит следующим образом:

 ; где

n – оставшийся срок  экономической жизни; 
          Ry – ставка доходности инвестиций.

Метод Инвуда построен так, что норма возврата капитала определяется как величина фактора фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции. При этом величина нормы возврата капитала получается меньше величины, определенной методом Ринга. Это более точный метод расчет нормы возврата капитала. Применяется в случае возможности вложения полученных средств под тот же процент (равный ставке дохода на капитал).

 ,

где SFF - фактор фонда возмещения;

Y = R (ставка дохода на инвестиции).

Метод Хоскольда является самым приближенным к реальности. По методу Хоскольда норма возврата капитала определяется как величина фактора фонда возмещения по безрисковой ставке, так как возможность инвестирования средств по ставке дохода на капитал у инвестора может отсутствовать (т.е. применить метод Инвуда).

 ,

где У_б - безрисковая ставка процента.

3. стоимость недвижимости повышается (ожидается повышение стоимости первоначально вложенного капитала), т.е. в момент пере продажи инвестор получит больше, чем в момент вложения средств.

Когда ожидается повышение стоимости первоначально вложен ного капитала и покупатель с продавцом предвидят будущий рост стоимости, то выплаченная цена может включать премию сверх стоимости собственности при ее текущем использовании. Эта премия учитывает будущий прирост стоимости. Текущий доход может быть достаточно низким, поэтому в сопоставлении с текущим доходом цена будет высокой. С учетом этого теоретически обоснованным будет вычесть надбавку на будущий прирост капитала из ставки процента или дисконта с тем, чтобы определить коэффициент капитализации текущего дохода.